Los pasos para vender un inmueble varían en función de la situación del mismo. El contexto ideal al momento de elegir vender es que la vivienda en venta se encuentre libre de cargas. Sin embargo, es común que una propiedad cuente con cargas hipotecarias. Por tanto, en esta oportunidad, nos enfocaremos en detallar cada uno de los pasos a seguir para vender una casa con hipoteca.
En una gran cantidad de casos, el propietario de una vivienda se pregunta si es posible vender la misma a pasar de no haber completado el pago de la hipoteca. La respuesta a ese interrogante es positiva e incluso se trata de un trámite mucho más común de lo que muchas veces parece.
La realidad es que la transacción se puede llevar a cabo de diferentes maneras. Cada una de ellas dependerá del perfil y la situación de cada vendedor y comprador. Por lo tanto, es conveniente analizar cada una para que puedas optar por la que mejor se adapte a tus preferencias.
En este artículo encontrarás:
Posibles motivos para vender una casa con hipoteca
Una persona asume, al comprar una casa mediante un préstamo hipotecario, un compromiso de pago que puede extenderse hasta más de 30 años. A lo largo de ese periodo de tiempo pueden suceder situaciones inesperadas y, por lo tanto, el dueño de una propiedad decida vender la propiedad. Los motivos, según la situación particular de cada propietario, son variados, entre otros:
- Tener que cambiar la residencia por un cambio laboral.
- Ante la elección de mudarse a otra localidad.
- Por haber heredado la propiedad.
- Por un divorcio.
- Cuando la familia se agranda y se requiere de mayor espacio
Cada una de estas situaciones pueden generar la necesidad de cambio de vivienda y, por lo tanto, tener que venderla. Si la propiedad se encuentra hipotecada no es un problema para poder realizar la operación.
Si bien es posible vender una casa con hipoteca, es necesario que tengas en cuenta cuáles son las diferentes posibilidades y formas para hacerlo.
¿Cómo vender una casa con hipoteca?
En primer lugar, para poder vender una casa con hipoteca es necesario tener en cuenta dos situaciones:
- La hipoteca de la propiedad en venta aún no se ha terminado de pagar:
- Ante esta situación, unas de las acciones es el pago de lo que resta de la hipoteca con el dinero que te resulte de la venta. A su vez, tienes la posibilidad de subrogar el préstamo al comprador.
- En los casos en los cuales se utilice el dinero de la venta para cancelar la hipoteca, es necesaria la realización del trámite correspondiente para registrar la situación en el Registro de la Propiedad. En la mayoría de los casos, de este paso se encarga el banco del nuevo propietario. Sin embargo, existe la posibilidad de que puedas negociar para realizarlo tú mismo y de esta manera ahorrar una suma de dinero.
- Vender una casa con hipoteca mediante a lo solicitud de una hipoteca puente.
- La hipoteca de la propiedad sigue apareciendo en el Registro aunque ya ha sido cancelada:
- Ante esta situación, primero deberás regularizar la situación de la hipoteca en el Registro de la propiedad y luego ponerla a la venta
A continuación, te describimos cada una de las posibilidades para que puedas analizar cuál es tu situación y la que mejor se adapta a tus necesidades.
Vender tu propiedad a un precio superior a lo que debes por la hipoteca
En este caso estamos hablando de recibir una suma de dinero mayor a la que le debes al banco. Estamos ante el escenario ideal ya que podrás cancelar tu deuda y quedarte con un resto de dinero, pero debemos advertirte que para que esta situación se dé, el mercado inmobiliario deberá estar en un muy buen momento.
Si este es tu caso, deberás seguir los siguientes pasos:
- Confirmar el precio de venta con la persona que comprará la vivienda. Este deberá ser superior a lo que se debe en el banco.
- Solicitar Certificado de Deuda Pendiente, gestión que se realiza ante la entidad bancaria con la cual se haya adquirido la hipoteca.
- Llevar adelante la firma de a compraventa ante un notario. En este paso deberás presentar el certificado de deuda pendiente solicitado en el paso anterior.
- Luego, el comprador emitirá al menos dos cheques: uno para ti y otro para la entidad bancaria con la cual tienen que cancelar a hipoteca y los intereses de la misma.
Una vez presentado el cheque correspondiente ante el representante de la entidad bancaria y liquidado a deuda con el pago recibido, se podrá llevar adelante la compraventa y la cancelación de la hipoteca del vendedor.
Debes tener en cuenta, también que una vez que hayas procedido a pagar la hipoteca, será necesario que tramites el Registro. Algunos bancos suelen hacerse cargo del hacerlo, aunque no es tan recomendable. Si puedes llegar a un acuerdo y hacerlo tú mismo, podrás ahorrarte dinero en gastos extras.
Hay ciertos bancos que son muy estrictos en este sentido y sólo permitirán realizar el trámite a través de su gestoría. El problema es que, como ya mencionamos, el coste que esto puede suponer es muy alto. Sin embargo, es importante aclarar que existe pleno derecho para decidir hacerlo por cuenta propia o con una gestoría independiente, sólo que será necesario negociar con la entidad.
Otros bancos son más flexibles, por lo tanto, si se solicita con suficiente anticipación, habrá mayores facilidades para negociar y así poder realizar el trámite por cuenta propia o mediante una gestoría independiente.
Vender tu casa a un precio inferior a lo que debes pagar para cancelar la hipoteca
Vender una casa con hipoteca a un precio superior a la misma es la opción ideal. Sin embargo, no resulta ser de las más habituales. A su vez, no es una decisión que tenga que dependa directamente de ti, ya que los precios fluctúan según el mercado inmobiliario y la coyuntura económica que se esté atravesando.
De todas formas, podrás vender tu propiedad a través de los siguientes pasos:
- Confirmar el precio de venta con la persona que comprará la vivienda.
- Como en el escenario anterior, deberemos pedir al banco el Certificado de Deuda Pendiente y luego informar la situación para saber las nuevas condiciones que nos solicitará el banco al modificar la carátula de préstamo. Es decir, pasarás a tener un préstamo personal. Por lo tanto, la entidad financiera se fijará en tu solvencia económica actual para resolver.
- Luego de realizarse la compraventa, al ser un precio inferior a lo que te ha quedado por saldar de la hipoteca, lo que resta de la deuda con la entidad bancaria pasará a ser un préstamo personal con el cual se abonará el monto restante. Ante estas situaciones, es muy seguro que se deba pagar algún tipo de comisión para cancelar el antiguo préstamo y abrir el nuevo. Esto varía según cada entidad bancaria.
¿Es posible subrogar la hipoteca a un nuevo propietario?
Además de las dos opciones presentadas anteriormente, existe la posibilidad de vender la casa con hipoteca cambiando a titularidad de la misma. Es decir, subrogando el crédito hipotecario con el comprador. De esta manera, la cancelación de la hipoteca correrá por cuenta del nuevo propietario.
A continuación, te detallamos los pasos que deberás realizar para transferir tu hipoteca al comprador de tu vivienda en venta:
- Acordar con el comprador el traspaso de la hipoteca y establecer bajo qué condiciones se llevará adelante la compraventa y la subrogación de la hipoteca.
- Luego, deberás acudir a la entidad bancaria junto al futuro propietario y exponer la situación a representante de la misma.
- A continuación, la entidad bancaria realizará un estudio del perfil de comprador con la finalidad de asegurarse su solvencia económica y la seguridad de que podrá hacerse cargo de préstamo sin inconvenientes.
- El siguiente paso dependerá de los que resuelva el banco. Si rechaza la petición, no quedará otra que cambiar de alternativo. Sin embargo, en caso de que acepte la solicitud, el siguiente paso es firmar la subrogación de la hipoteca. Es decir, cambiar la titularidad que hará responsable del resto del crédito al nuevo propietario.
Te recomendamos el siguiente post para conocer en profundidad de cómo subrogar una hipoteca.
¿Se puede vender una vivienda mediante una hipoteca puente?
La última de las opciones de vender una casa con una hipoteca es a través de la solicitud de una hipoteca puente. Se trata de una alternativa para aquellos casos en los cuales se quiere invertir el dinero de la propiedad en la compra de una nueva vivienda.
No siempre es posible que ambas operaciones se realicen al mismo tiempo. La solicitud de una hipoteca puente puede resolver tanto el pago de la hipoteca de la casa en venta y de la nueva propiedad, pagando un valor menor al que implica recurrir a dos créditos por separados.
Si optas por esta alternativa, deberás seguir los siguientes pasos:
- En primer lugar, deberás solicitar a tu entidad bancaria una hipoteca para la compra de tu nueva vivienda. En la misma cita, debes exponer que deseas solicitar una hipoteca puente con el fin de facilitar el pago de las dos hipotecas.
- La entidad bancaria llevará adelante un estudio del caso y resolverá si acepta o no otorgar la hipoteca puente. En los casos en que la solicitud sea aceptada, debes considerar que este tipo de hipotecas se sujeta a un período determinado. El mismo puede ir de meses a año, en el cual debe venderse la primera vivienda.
- A lo largo del periodo de venta de la casa con hipoteca, lo que deberás pagar será la cuota de la hipoteca puente. Es decir, pagarás una cuota un poco más alta que la correspondiente a la hipoteca de tu propiedad en venta, pero menos del valor que significaría abonar las dos hipotecas por separado.
- A vender una casa con hipoteca, se cancela la hipoteca puente y solo resta continuar abonando la segunda hipoteca correspondiente a la nueva propiedad.
La hipoteca sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad ¿Cómo cancelarla?
Una posibilidad que se repite en muchas oportunidades es que los pagos de la hipoteca se han cancelado en su totalidad pero esta situación no se refleja en el Registro de la Propiedad. Aquí la principal recomendación es cancelar en el registro la hipoteca antes de vender la propiedad. De esta manera, te asegurarás de poder controlar cada paso y el costo exacto de la cancelación, que puede variar según las circunstancias.
El valor del trámite puede variar, ya que pueden realizarlo de forma independiente, a través de tu banco o con el asesoramiento de una agente particular. Realizarlo con mucho tiempo de anticipación, evitará que deberás realizarlo con la entidad bancaria lo que demanda una importante suma de dinero.
Otra de las opciones, es acudir a una agencia gestora independiente. Es una alternativa que puede resultar más económica y, a su vez, te aseguras de llevar adelante el proceso con total seguridad y sin inconvenientes.
¿Quién se responsabiliza por los gastos de cancelación de la hipoteca?
Al vender una casa con hipoteca los gastos de su cancelación corresponderán por cuenta del vendedor. Conocer este paso es de suma importancia, ya que las cargas de una compraventa son variadas. De esta manera, podrás organizarte de la mejor manera al conocer con exactitud todos los gastos que deberás asumir.
Al igual que cuando realizas el trámite de cancelación, podrás hacerlos tú mismo, dejar que lo realice el banco o una agente independiente. Para resolver de qué manera lo llevarás acabo, deberás considerar cada una de las posibilidades. Ya que, acudir al banco a una agencia e demandará una suma de dinero a pagar.
Cuándo realizar los trámites para vender un piso con hipoteca
Esto dependerá de la forma en que vayas proceder. Si la hipoteca se ha abonado y solo resta el trámite en el Registro, sería bueno que al iniciar el proceso de venta puedas realizarlo. Así podrás ahorrar tiempo. En cambio, si la hipoteca será cancelada con la transacción que realizarás, será necesario que la lleves adelante durante la compraventa. Esto se debe a que el comprador debe darte el dinero para poder hacerlo.
Por qué es ventajoso vender tu piso con hipoteca por medio de una inmobiliaria
Esto se debe a que una inmobiliaria, podrá ayudarte a concretar la venta de tu propiedad de forma rápida. Ellos cuentan con experiencia en el mercado y conocen los mejores mecanismos. También tienen profesionales que podrán asesorarte para afrontar todos los trámites de forma simple y ágil.
Por otro lado, si estás interesado en realizar la compra de otra vivienda, ellos podrán ofrecerte ayudarte. Realizarán una valoración de tu vivienda y fijarán el valor de tu propiedad para establecer las mejores opciones para ti.
Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario al finalizar el artículo. ¡Te estaremos leyendo!
Y si necesitas vender tu propiedad puedes escribirnos. Somos una inmobiliaria con más de 10 años de experiencia en el mercado de propiedades de lujo, estamos preparados para poder acompañarte durante todo el proceso, sin que tengas que preocuparte por nada. ¡Contáctanos!
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