¿Qué pasa cuando el inquilino se retrasa en el pago de la renta en el alquiler de una vivienda? Si el arrendador toleró en algún mes un retraso, ¿se supone que acepta el pago atrasado en los subsiguientes? En este post analizaremos todo lo referido al tema.
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Es común que, por diferentes situaciones, el inquilino se pase del plazo legal o contractual para pagar la renta. Muchas veces esta situación responde a causas económicas. En otros casos sucede simplemente por olvido o por complicaciones administrativas para conseguir el dinero o realizar la transferencia bancaria. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece las condiciones del pago de la renta y los efectos de la demora en el pago.
Renta en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Lo primero que debes saber es que la norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.
Para los alquileres de vivienda regulares, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
Las condiciones básicas referidas a la renta están indicadas en el capítulo III de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Período de pago de la renta
El período dentro del cual el arrendatario debe pagar la renta establecerse en el contrato de alquiler. La Ley de arrendamientos Urbanos establece, en el inciso segundo del artículo 17, las condiciones generales respecto del periodo del pago. Allí se determina que “salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes”. Es decir, que entre el 1 y el 7 de cada mes, el inquilino deberá pagar la renta por las vías establecidas en el mismo contrato y/o consensuadas por las partes.
Es importante remarcar que, como el mismo inciso aclara, las partes pueden pactar libremente un período de pago diferente. Si, por ejemplo, el arrendatario recibe sus ingresos a mediados de mes, podrá establecerse que el pago se realice entre el 15 y el 22. En estos casos es fundamental que el período particular de pago conste por escrito en el contrato.
¿Pago de mes adelantado o mes vencido?
Muchas veces surge la duda respecto de si la renta se paga por anticipado o a mes vencido. Si bien las partes son libres de pactar el pago de una u otra forma, la realidad es que siempre se paga por anticipado. Es decir que del 1 al 7 de febrero el inquilino abonará por el alquiler de todo el mes de febrero. La Ley de Arrendamientos Urbanos pone un límite respecto de cuántos meses puede pedir el arrendador por adelantado. “En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.
Lugar y forma de pago
Cómo y dónde se pagará es otra decisión que puede generar conflictos entre las partes. En todos los casos es importante llegar a un acuerdo y ponerlo por escrito en el contrato. A veces el arrendador prefiere que el pago se realice en metálico y las oficinas de su agente inmobiliario. Esto suele generar fastidio en el inquilino, pues tendrá que conseguir el dinero y disponer de su tiempo para concurrir al lugar de pago cada mes. La opción más expedita es que el pago se realice por transferencia bancaria.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que “el pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada”. Es decir que, si no se estipulo nada por escrito en el contrato respecto del lugar y la forma de pago de la renta, se entenderá que la misma deberá realizarse en metálico y en la vivienda arrendada”.
Pago atrasado de la renta. Consecuencias en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En la ley está claro. El atraso en el pago de la renta por parte del inquilino otorga al arrendador la facultad de resolver el contrato de pleno derecho. Es que, justamente, el pago de la renta es la responsabilidad principal que tiene que cumplir el arrendatario y por la cual el arrendador le otorga la vivienda en arriendo. Y el cumpliniento con el plazo de pago es tan importante como el importe de la renta. Así como el arrendador no tiene por qué aceptar que se le pague un importe menor al estipulado, tampoco tiene por qué´aceptar que se le pague en otra fecha.
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos incluye el no pago de la renta (en el plazo estipulado) como una de las consecuencias de resolución del contrato.
“Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones. 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. 2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”.
Pago atrasado de la renta. Consecuencias en la práctica y en la jurisprudencia.
Si bien la ley establece que el pago atrasado de la renta es causal de resolución del contrato, la realidad es que por un retraso excepcional y de pocos días es difícil que el arrendador dé por resuelto el contrato. Todo dependerá de la relación entre las partes y de cómo se dé la situación. Si eres inquilino, te recomendamos que apenas sepas que te retrasarás en el pago, se lo comuniques al arrendador y le expliques los motivos.
Si el arrendador decide resolver el contrato por un atraso en el pago, el inquilino puede optar por demandar judicialmente para que dicha resolución no opere. En este punto, la jurisprudencia no es unánime. Es decir que ante el reclamo judicial del inquilino para que, por un atraso en el pago no opere la resolución, el fallo a favor o en contra dependerá del juzgado que toque.
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