A la hora de vender tu piso, la cantidad de dudas que surgen son infinitas. En este post, te daremos una guía de preguntas y respuestas para que tengas a manos y puedas quitarte todas las dudas. ¡Toma lápiz y papel y continúa leyendo!
1 · ¿Cuánto cuesta vender tu piso?
El costo de comercialización consta en un porcentaje sobre el precio de venta de su propiedad, que está regulados por la Ley de Corretaje Inmobiliario.
2 · ¿Hay costos de comercialización adicionales?
Además de los honorarios de la inmobiliaria, deberá considerar los gastos de escrituración y los impuestos que gravan la compraventa de propiedades. Si estás por vender tu piso, los gastos de escrituración derivarán del estudio de antecedentes del título, que pueden oscilar entre el 0,7% y el 1% del precio de venta. En cambio, los honorarios del escribano interviniente son siempre a cargo del comprador.
3 · ¿Necesitas preparar tu propiedad antes de ofrecerla para vender tu piso?
Es lo ideal, y no requiere de mayor esfuerzo. Si su propiedad está ordenada, bien iluminada y limpia dará una sensación de amplitud y frescura que favorecerá la primera impresión. Si hubiera algunas paredes con mal aspecto una mano de pintura blanca serán una solución rápida y económica.
4 · ¿Quién coordinará las visitas a tu propiedad?
Las visitas le serán solicitadas y coordinadas telefónicamente por los Brokers de la sucursal que estuviera comercializando su propiedad. Se identificarán y acordarán un horario que sirva a ambas partes.
5 · ¿Es necesario que estés presente durante las visitas?
Si quieres vender tu piso pero no quieres meterte mucho en el tema, puedes entregar las llaves y proveer de los permisos necesarios para visitar la propiedad de manera independiente. Vale destacar que los clientes suelen sentirse más relajados cuando los propietarios no están presentes durante las visitas.
6 · Si recibes una oferta, ¿se dejará de mostrar tu propiedad?
Ante la recepción de una oferta de compra avalada con una garantía monetaria su propiedad será retirada del mercado y de nuestro sitio web. Es identificada en nuestro sistema interno como “Reservada”, mientras se negocian las condiciones de venta. Este proceso puede tomar alrededor de cinco días. En caso de que las partes no acordaran, la propiedad volverá a ser ofrecida inmediatamente al mercado.
7 · ¿Tienes que pagar costos de sellado, etc.?
Todas las operaciones de compraventa están alcanzadas por el impuesto de sellos, cuya alícuota es del 2,5% sobre los montos que excedan los $360.000. El uso y costumbre indica que se dividirá 50% y 50% entre comprador y vendedor. En los casos en que el comprador poseyera otros inmuebles a su nombre, el impuesto se tributará sobre el monto total del precio de la propiedad, y no partir de los $360.000.
8. ¿Qué impuestos tienes que pagar al comprar un piso o casa en España?
Si compras una casa o un piso en España, deberás pagar el impuesto de transferencia de propiedades. ¿A qué cantidad equivale? La respuesta a esa pregunta depende de si la propiedad es nueva o no. Al comprar una propiedad de segunda mano, el ITP es equivalente al 10%. Pero, en el caso de estar hablando de una casa o apartamento completamente nuevo, debes agregarle un 1,5% adicional en términos de Registro de la Propiedad.
Tener menos de 32 años de edad como comprador significa que el 10% antes mencionado se reduce a la mitad, pagando únicamente un 5% sobre el impuesto a la transferencia de propiedad.
9. ¿Y a la hora de alquilar o vender tu piso?
Vender o alquilar un piso significa que vas a registrar un ingreso sobre dicha transacción. Y, como ya debes saber, los ingresos en España se gravan a través del impuesto a las ganancias de capital. La cantidad exacta dependerá de tu situación concreta, pero nos referimos a un rango entre 19 y 23%.
El hecho de ser residente en España o no hará que la tarifa sea mayor o menor. Por ejemplo, si eres un no residente pero vives en otro país de la Unión Europea, deberá pagar el 19%.
¡Pero hay una exención! La exención de la vivienda principal significa que si vendes una propiedad y reinviertes la cantidad que ganaste en otra propiedad (que será tu nueva residencia), no debes pagar el impuesto sobre las ganancias de capital.
10. ¿Cuándo deberás mudarte?
El día de la escrituración su inmueble deberá estar completamente desocupado y se entregarán las llaves al nuevo propietario en el mismo acto.
11. ¿Cuánto tiempo tardan los trámites legales para comprar una casa o piso en España?
Esa es una pregunta que muchos de nuestros clientes nos formulan, especialmente por lo rápido que les gustaría que fuera el proceso. Y eso es algo completamente normal. Encuentras un piso nuevo. Por lo general esperas con muchas ganas el poder entrar en el que será tu nuevo hogar, es algo nuevo y diferente. Te gustaría mudarte allí lo antes posible para comenzar tu nueva vida.
Es por eso que debes tener cuidado con la respuesta que te daremos.
Una vez que hayas encontrado ese piso o casa que te gustaría adquirir, puedes llegar comprar la vivienda en tan solo 1 o 2 semanas. El tiempo exacto también dependerá tanto del vendedor como de la agencia o agente que actúen como intermediarios.
La parte más complicada (por lo tanto, la que puede tomar más tiempo) es la auditoría de compra. El 80% del tiempo dedicado a esta auditoría consiste en verificar la certificación de registro. Y el otro 20% en verificar los aspectos técnicos del piso (condiciones del edificio, problemas con los vecinos, pagos pendientes, etc.). Por lo tanto, si la Nota Simple está bien, la auditoría de compra puede demorarse únicamente de 2 o 3 días. Logrando así cerrar el proceso legal de compraventa en solo una semana.
Pero no te emociones demasiado con la velocidad del proceso. Tienes que mantener la calma y es algo que recomendamos enormemente. Pues la parte legal y burocrática es crucial. Vas a tener que repasar todo el proceso de arriba a abajo, realizar todos los trámites necesarios y asegurarte de no olvidarte ningún paso o cláusula por revisar.
12. ¿Hay alguna posibilidad de tener la supervisión arquitectónica antes del contrato de arras?
Durante la fase de la escritura pública en el proceso final de compra, en la cual tienes que redactar y firmar el contrato, es realmente recomendable contratar a un arquitecto para que dé informe sobre la situación real del piso.
La pregunta aquí es si puedes contratar el trabajo del arquitecto antes del contrato de arras, el acuerdo de preventa en el que pagas el 10% de la cantidad total. ¿Por qué sería útil hacer el trabajo de revisión por parte del arquitecto antes? Pues debido a que una vez realizado el pago de dicho 10%, no vas a recuperar el dinero si decides posteriormente que no deseas continuar con la compra de la propiedad.
Y la respuesta a esa pregunta es sí. El informe técnico se puede hacer antes, pero eso es algo que debe acordarse con el vendedor en cuestión.
Para esto, se puede llamar personalmente al administrador del edificio, alguien que tiene mucha información sobre el piso que nos gustaría comprar.
La finalidad aquí es reunir toda la información técnica posible sobre el inmueble. Es el administrador quien te dirá que tengas cuidado con el suelo, que vigiles las luces de tal sitio, las tuberías del otro, etc. Es una de las mejores maneras de identificar posibles daños en la propiedad que podrían ser perjudiciales para el comprador si no los detecta a tiempo.
13. Si solicitas un préstamo, ¿Cuánto dinero te dará el banco para pagar tu nuevo piso? ¿Hay alguna restricción?
A día de hoy los bancos, de forma general, suelen dar de un 60 a un 70% del precio de la propiedad.
La financiación aquí solía ser el 90% del precio si eras residente español, pero las entidades crediticias se han vuelto más conservadoras, especialmente si es un expatriado.
Pero ten cuidado. Cuando hablamos del 60% del precio, no estamos hablando del precio real de la casa que pretendes comprar (valor de mercado). Es el 60% de la evaluación que hace el banco sobre la propiedad. Así que hay una diferencia entre lo que el banco considera que es el precio real y el precio que vas a terminar pagando realmente. El préstamo se emite sobre el precio evaluado, que es emitido por un arquitecto que trabaja para el banco.
¿Qué tan grande es esa diferencia? (entre la evaluación del banco y el precio real de venta) Los bancos, generalmente, subestiman el precio (dándote así menos cantidad de financiación) cuando la propiedad está ubicada en un área en la que se desconocen las condiciones del mercado para el futuro. Por otro lado, si vives en una gran ciudad como Barcelona, en la que el mercado es completamente sólido, esa diferencia no será tan grande.
En términos de restricciones, no hay ninguna. El banco analiza tu capacidad para pagar el préstamo y tu capacidad para hacerlo es la única restricción. No tiene que ver con ningún distrito o área en la que esté ubicada la propiedad. La financiación responde a un proceso de evaluación interno del banco, basado en tu (futura) solvencia.
14. ¿Puedes comprar una casa sin cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una determinada casa o piso reúne las condiciones necesarias en cuanto a salud e higiene que lo hacen apto para ser considerado vivienda. Este documento es fundamental a la hora de comprar una propiedad, ya que lo necesitarás para poder registrarte en todos los servicios del hogar, tales como el agua y el gas.
Pero nuestra pregunta aquí era, ¿puedo yo comprar una propiedad que no dispone de dicho certificado? La respuesta es afirmativa, aunque no es aconsejable.
¿Por qué? Porque si empiezas a vivir en la propiedad en cuestión sin cédula de habitabilidad y recibes una inspección posteriormente, puedes recibir una sanción importante, ya que se trata de algo ilegal.
En OiRealtor podemos responder todas tus dudas. ¡Contáctanos!
