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Cuando encuentras la vivienda ideal para comprar, es probable que desees asegurarte de que finalmente será tuya. Con este objetivo es que suelen celebrarse acuerdos previos antes del cierre de una compraventa inmobiliaria. El contrato de arras es uno de ellos. Si bien es muy común, muchos compradores presentan dudas con respecto a él. ¿Qué debes tener en cuenta si estás pensando en comprar una vivienda y quieres firmar un contrato de arras? En este artículo te lo contamos.

El contrato de arras puede ser la mejor opción si estás seguro de querer seguir adelante con la compra de una vivienda. Sin embargo, antes de redactar y firmar uno, es muy importante conocer de qué se trata, cuáles son sus condiciones y qué recaudos tomar. A continuación te contamos todo lo que debes saber sobre este documento. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un documento a través del cual el vendedor de un inmueble y su potencial comprador se comprometen a cerrar la compraventa. Una vez firmado por ambos, el propietario está obligado a entregar la vivienda a la otra parte bajo las condiciones pactadas y de no seguir mostrándolo a otros interesados. El comprador, por su lado, se compromete a adquirir la propiedad reservándola con el pago de una señal.

Se trata de un acuerdo totalmente opcional, es decir que tranquilamente se puede llevar adelante una compraventa inmobiliaria sin firmar un contrato de arras. Sin embargo, celebrarlo puede ser de gran utilidad, ya que incluye todos los términos acordados por el vendedor y el comprador para concretar la transacción. Por esta razón, es posible que luego el notario lo utilice para elaborar la escritura pública de compraventa. 

¿Qué debes tener en cuenta si vas a comprar una vivienda y quieres firmar un contrato de arras?

A continuación te contamos todos los aspectos que debes tener en cuenta si piensas comprar una vivienda y deseas firmar un contrato de arras.

Las diferencias del contrato de arras con el contrato de reserva

Muchas veces el contrato de arras es confundido con el de reserva. Sin embargo, a pesar de que ambos cumplen la misma función, que es la de reservar y quitar del mercado una vivienda mediante el pago de una señal, el contrato de reserva:

  • No está regulado por el Código Civil, por lo tanto, reviste menor seguridad jurídica que el contrato de arras.
  • No puede rescindirse sólo con el pago de una indemnización, como ocurre con algunos tipos de contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si fue especificado en alguna de sus cláusulas, de lo contrario, debe intervenir la justicia.

Los tipos de contrato de arras que se pueden firmar para comprar una vivienda

Hay tres tipos de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. Veamos de qué se trata cada uno.

Arras penitenciales

Admite la posibilidad de arrepentirse, ya que deja en claro las penalizaciones que debe asumir cada una de las partes si eso ocurre. Es la señal de reserva la que funciona como indemnización en estos casos. De esta manera, si es el comprador quien no cumple, este monto es retenido por la otra parte. En cambio, si el arrepentido es el vendedor, debe devolver esta suma por duplicado a la otra parte. Por esta razón, se recomienda firmarlo cuando no exista plena seguridad de querer cerrar la compraventa.

Arras confirmatorias

A diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica, ya que no las establece de forma clara. Por eso, la señal entregada por el comprador no funciona como indemnización si alguna de las partes se arrepiente. De producirse un incumplimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios, pero siempre asistiendo a la justicia. Por esta razón, se recomienda firmarlo cuando sí exista plena seguridad de querer cerrar la compraventa.

Arras penales

Se encuentra a medio camino entre el contrato de arras confirmatorias y el de arras penitenciales. Si bien no explicita la posibilidad de desistir de él, la señal de reserva sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento. Sin embargo, las penalizaciones que establece no hacen referencia únicamente a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse también la concreción de la compraventa. Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.

Las cláusulas que todo contrato de arras debe incluir

Todos los contratos de arras deberían incluir las siguientes cláusulas:

  • Los datos de ambas partes.
  • Los datos de la vivienda.
  • El precio del inmueble.
  • La fecha de la firma.
  • El monto de la señal.
  • El reparto de gastos.
  • La cláusula de penalización: varía según se trate de un contrato de arras penitenciales, confirmatorias o penales.

El monto de la señal que debes entregar al vendedor al firmar un contrato de arras para comprar una vivienda

El contrato de arras es un documento de tipo privado, por lo cual no existe un monto fijado por ley que el comprador deba entregar al vendedor para reservar una vivienda. Sin embargo, la señal en este tipo de acuerdos suele ser siempre de un 10% sobre el precio de venta del inmueble, pero puede variar según lo que se acuerde en cada caso particular. Por lo general, al momento de concretar la transacción, esta suma de dinero se descuenta del valor total de la propiedad.

Se trata del único coste que el contrato de arras tiene para el comprador, ya que, en caso de que se desee contratar a un profesional para redactarlo o haya una agencia inmobiliaria de por medio que se ocupe de ello, será siempre un gasto que correrá por cuenta del vendedor.

La importancia de contratar a un profesional para que redacte el contrato de arras

Si bien el contrato de arras también es un acuerdo de libre pacto y libre redacción, es decir, que no requiere de un profesional para ser confeccionado, siempre es recomendable contar con la ayuda de uno. Si el vendedor no accede o si por alguna otra razón esto no ocurre, será indispensable prestar mucha atención a la hora de formularlo. La realidad es que cualquier error u omisión puede ocasionar inconvenientes en el futuro.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Las denuncias por ocupación ilegal de una vivienda se han incrementado en España en más de un 40% los últimos 4 años. En el caso de que te pase a ti, ¿sabes cómo echar a un okupa de tu casa del modo más rápido? Aquí te lo explicaremos.

Los datos del Ministerio del Interior son alarmantes: durante el primer semestre del 2021 las denuncias recibidas sobre ocupaciones ilegales de inmuebles ascendieron un 5% con relación al mismo período del año anterior.

De todas las comunidades autónomas, Cataluña es la más afectada, con más de 3.000 denuncias por semestre.

Hoy haremos foco en la manera más rápida de echar a un okupa de tu casa: el desahucio express.

Lo primero que debes hacer para echar a un okupa de tu casa

Desde el primer momento en que tomes conocimiento de que hay un okupa en tu vivienda, es necesario que llames a la Policía para que asista rápidamente a la dirección. En algunos casos, si la Policía encuentra al okupa y lo sorprende, puede detenerlo bajo la figura de delito flagrante.

Esto sucede en casos de pillarlo en el momento, pero un propietario suele enterarse de la ocupación varios días después. En este caso, corresponde realizar la denuncia con DNI o certificado de empadronamiento para constatar que eres el verdadero dueño de la casa.

Aquí vamos a realizar una aclaración importante: la denuncia debe ser realizada en un Juzgado en materia civil para que el desahucio express pueda tener lugar. El error principal que cometen las personas es acudir a la vía penal y este proceso será más costoso y durará más tiempo.

Finalmente, llama a un abogado para analizar si estamos ante:

  • Un allanamiento de morada, cuando alguien más vive en ese inmueble y es una vivienda habitual. La pena en estos casos es de 6 meses a 1 año de prisión. Si hay violencia, se puede elevar hasta 4 años.
  • Una usurpación, cuando en la casa no vive nadie. La pena aquí es de entre 3 y 6 meses de prisión. Si se recurre a la violencia, se eleva hasta 2 años.

En el caso de allanamiento, se recomienda elegir la vía penal que es la más rápida. En el caso de usurpación, se sugiere la vía civil y como medida cautelar se puede solicitar el desahucio de los okupas.

Existen casos similares de ocupación que se da entre la misma familia, hemos detallado estos supuestos en el post sobre Vivienda heredada: Mi hermano no paga nada ¿qué hago?

Importancia de la medida cautelar

En todos los delitos de ocupación podemos emitir una medida cautelar para que el inmueble sea restituido a la mayor brevedad posible. Los requisitos para la misma son:

  1. Demostrar que existe una necesidad por parte de la víctima.
  2. Que se vea la urgencia en la víctima.

Esto acelera la recuperación de la vivienda al echar al okupa de tu casa y se puede solicitar tanto en un allanamiento de morada como en una usurpación en donde se ha ejercido la violencia.

En el caso de que no haya violencia y la usurpación haya sido leve, es más difícil solicitar una medida cautelar porque no se observa la necesidad de la víctima. En este caso, se solicita un expreso requerimiento y la multa es de 300 euros aproximadamente.

Si el okupa apela esta decisión, la posesión de la vivienda se dilata aún más, llegando incluso a los 10 meses.

El desahucio express es por la vía civil

El desahucio express es una figura del Derecho Civil aprobada en el año 2018. Fue promulgada por el Gobierno con el fin de acelerar los procesos de ocupación ilegal de viviendas bajo el número 5/2018 y el nombre de Ley de Enjuiciamiento Civil.

Según la jueza de Barakaldo, Elena Soria, “la gente lo desconoce y acude al Derecho Penal”. ¿Por qué no recomendamos recurrir a la vía penal? Porque el concepto de denuncia puede ser constitutivo de delito penal o civil a ojos del denunciante. El proceso penal demora más tiempo y es más costoso pues se debe identificar a los moradores antes de proceder al desahucio.

En cambio, con el Derecho Civil es posible echar a un okupa de tu casa en cinco días. Sí, leíste bien, CINCO DÍAS.

El procedimiento del desahucio express

Luego de realizar la denuncia correspondiente en el ámbito civil, resaltemos esa importancia del fuero, el artículo 441 expresa que el okupa deberá certificar “en el plazo de cinco días… título que justifique su situación posesoria“. De no realizar esa certificación durante los cinco días, se dictará sentencia inmediatamente.

Sin embargo, hay que reconocer que muchas veces los juzgados se hallan colapsados y los tiempos del proceso no se respetan. Además, en el caso de que el okupa presente algún tipo de papeles, se dilatará el trámite hasta que se demuestre la falsedad de los mismos.

Otra aclaración importante es que esta ley no se puede aplicar a fondo de inversión, entidades financieras ni otro tipo de figuras jurídicas. El demandante, en estos casos, debe ser sí o sí una persona física o una entidad sin ánimos de lucro.

¿Qué hago si soy una empresa?

Debido a que el desahucio express sólo puede solicitarlo una persona física y no jurídica, las empresas deben recurrir a la figura de demanda común de desahucio por precario. Esta demanda se dirige a los ignorados ocupantes y demora entre 4 y 8 meses.

Lo que NO debes hacer para echar a un okupa de tu casa

Recuerda siempre recurrir a Juzgados con competencia en lo Civil para poder acceder a la ley del desahucio express.

Además, queremos recordar otro tipo de acciones que debes evitar a toda costa si quieres recuperar tu casa en el corto plazo:

  • no cambies la cerradura del domicilio
  • evita ingresar a la casa cuando el okupa no esté
  • no contrates empresas extorsivas
  • evita recurrir al corte de los servicios básicos, como la luz o el agua

Si realizas alguna de las acciones anteriormente enumeradas puedes terminar siendo detenido pues se consideran delitos de coacciones y están regulados por el artículo 172 del Código Penal.

Pues bien, ojalá nunca te encuentren en la situación de tener que echar a un okupa de tu casa pero, si necesitas saber el procedimiento a seguir, te hemos dejado toda la información y los mejores consejos. Si tienes alguna duda, podrás dejarnos un comentario debajo.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte si debes firmar primero el contrato de arras o lo que corresponde es concretar el préstamo hipotecario previamente. ¡Continúa leyendo el artículo para enterarte!

Firmar el contrato de arras debe ser el paso previo a pedir la hipoteca. Es por este motivo que, será necesario leer con detenimiento cada una de las cláusulas de este contrato.

Si ya has visitado la vivienda y, al entrar, has decidido que se trata de la casa ideal para ti porque es exactamente lo que buscas para tu hogar, amplitud, buen ingreso de luz natural, el valor es razonable y el barrio te agrada, es momento de pensar en el contrato de arras. La realidad es que, cuando se trata de una muy buena opción, habrá también otros compradores con el foco puesto en la vivienda. Es por eso que, pagar una seña para asegurar que la vivienda será nuestra es una buena idea.

Ahora, la duda es cuando no estamos muy seguros de qué paso debemos dar primero en una compraventa. Se trata de pedir una hipoteca o firmar el contrato de arras, aquí aclararemos todas tus preguntas sobre el contrato de arras. Además te contaremos qué sucedería en caso de que la entidad bancaria no te concediera el préstamo hipotecario.

La firma del contrato de arras

Sin lugar a dudas, si deseas que nadie se te adelante, será necesario firmar el contrato de arras previo a solicitar la hipoteca. Se trata de una seña, en otras palabras, una cantidad de dinero que tendrás que entregar para asegurar el cumplimiento del contrato. Por lo general, antes de firmar la compraventa, tanto el vendedor como el comprador firman un contrato previo para comprometerse de manera recíproca. En él se fijará el valor y las condiciones del contrato de la venta de la vivienda.

Eso sí, lo más aconsejable es que, previo a la firma del contrato de arras, el interesado investigue en varias entidades bancarias la concesión del préstamo para estar seguro si sería posible que nos lleguen a conceder la hipoteca. Además, deberá averiguar cuál es la cantidad de dinero máxima que podría prestarnos el banco. Por lo general, las entidades bancarias suelen financiar aproximadamente el 80% del valor de la vivienda. No obstante, resulta interesarte conocer esta información antes para obtener datos más exactos y personalizados.

Tipos de contrato de arras

Debes tener en cuenta que hay tres tipos de contrato de arras diferentes:

Las arras penitenciales

Se trata de las más habituales, recogidas en el Código Civil.

Las arras penales

El principal objetivo es el de garantizar la compraventa, es por esto que, si no se cumple el contrato, la parte perjudicada puede exigir una indemnización adicional a las arras.

Las arras confirmatorias

Aquí, si hay un incumplimiento de contrato, un juez sería el encargado de determinar cuáles serán las consecuencias para esta parte.

En todo caso, para firmar un contrato de arras, tendrás que brindar varios datos que servirán para validar la operación. Aquí te explicaremos qué es lo que debe figurar en un contrato de arras:

  • Datos personales, tanto del comprador como del vendedor

  • Una descripción del inmueble

  • El valor que debe pagarse en concepto de arras

  • El precio final de la casa

  • El tiempo con el que se contará para concretar la venta ante un notario

  • Las cargas de la vivienda

  • Cómo será el reparto de los gastos de la operación de compraventa

En este acuerdo entre dos particulares, el vendedor debe comprometerse a realizar la entrega de la vivienda en la fecha pactada. Por su parte, el comprador debe pagar un importe como seña, que se descontará del precio final de la casa.

¿Cuánto cuesta firmar un contrato de arras?

Consiste en una cantidad equivalente al 10% del precio total del inmueble. Debe entregarse para reservar el derecho a compra. No obstante, no hay una cantidad estipulada por ley. El vendedor del inmueble puede pedir la cantidad que crea oportuna sin inconvenientes, siempre y cuando, ambas partes estén de acuerdo.

¿Qué sucede si el banco no me concede el préstamo hipotecario?

Como mencionamos más arriba, la firma del contrato de arras debe realizarse antes de la solicitud del préstamo hipotecario. La cuestión es qué ocurre si el banco no me concede la hipoteca. La realidad es que, previo a la firma del contrato de arras, es muy recomendable que leas con mucha atención lo que vas a firmar. De este modo, será posible recuperar las arras que entregaste. Pon atención a que figure una cláusula en el contrato que lo exprese de manera explícita.

Por otro lado, si no entendieras del todo bien lo que está redactado en el contrato de arras o no encuentras la cláusula, es posible preguntar directamente al notario o a un experto antes de firmar. Ten en cuenta que, es fundamental que el contrato contenga una cláusula que aclare que la devolución de la seña en caso de que no sea concedida la hipoteca. De lo contrario, perderías las arras.

¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y un contrato de reserva?

Ambos contratos tiene un objetivo bastante similar, se trata de garantizar el derecho de compra. No obstante, hay una diferencia fundamental, el contrato de arras está definido por la jurisprudencia. Esto significa que, las penalizaciones que se deben afrontar si se incumple se encuentran definidas por ley. Por su parte, el contrato de reserva no se encuentra regulado por ninguna ley y tampoco está definido por la jurisprudencia.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los contratos de arras. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En OI REAL ESTATE, nos interesa ofrecerle al lector el mejor conocimiento para vender, comprar o, alquilar viviendas. En esta ocasión, compartiremos la información sobre un concepto que no se menciona cotidianamente, pero que tiene importancia en el mundo inmobiliario. Conoce qué significa estar en precario, sus principales características y, cuándo se lo aplica.

El involucramiento en el mundo de la compra y alquiler de inmuebles, presenta muchos desafíos y, requiere de ciertos conocimientos para lograr una gran comprensión de su accionar. Es un ambiente con muchas terminologías de las que, se desconoce con frecuencia, pero que son muy importantes para entender cómo actuar ante la justicia, si sucede algún inconveniente.

En este post, conocerás qué es el precario y, cuál es su importancia en el universo inmobiliario. Existen muchos conceptos que no se encuentran presentes en las notas sobre viviendas o propiedades, es por ello que te brindaremos la información necesaria para que te transformes en un experto en el tema. ¿Te interesa conocer de qué se trata? ¡Sigue leyendo!

¿Qué es el precario? Conoce su definición

El concepto de precario es algo difícil de establecer; ya que no se origina en el campo de las leyes y normativas, sino en el de la jurisprudencia. Esta disciplina se caracteriza por la resolución de un conjunto de sentencias que, permiten el conocimiento de antecedentes para declarar una nueva situación judicial.

Si se desea contar con una definición sobre qué es precario, el término se encuentra en la jurisprudencia y, puede modificarse conforme ocurran nuevas sentencias sobre esta temática. El concepto de precario en el derecho establece “Que se tiene o se disfruta sin poseer ningún título de propiedad ni ser el dueño, por tolerancia o por inadvertencia del mismo“. Entonces, se trata de una situación en donde se hace uso gratuito de un bien que es ajeno.

Aunque se lo utilice y se tenga la tenencia del bien si no hay un título que demuestre que le pertenece, esta situación puede ser motivo para una denuncia judicial por parte de la persona que presente documentos evidenciando que es de su propiedad. Lo precario se identifica con la posesión de una vivienda ajena que, no se respalda con el título de propiedad.

¿A quiénes se considera como precaristas?

Existen muchos casos, por los cuáles se puede considerar a alguien como precarista, entre ellos se destacan tres:

  • Puede ocurrir que, el propietario de un piso le brindara la posesión de una vivienda a una determinada persona, pero sin la necesidad de la firma de un contrato.

  • Otra de las situaciones que pueden surgir, se da en términos del contrato de alquiler; si el mismo se encuentra finalizado, pero el dueño de la vivienda le otorga algunos días más al inquilino, mientras se establece en otra propiedad. Es algo muy habitual y, mientras el inquilino se encuentra en esa vivienda, no posee el título de alquiler.

  • Sin embargo, hay una perspectiva del precario en donde no existe un título que, habilite la estadía en un determinado inmueble. Aquí, se habla de okupas que han ingresado a una vivienda sin el permiso de los propietarios, por lo que se puede recurrir a una instancia judicial para su desalojo.

Ejemplos de precario

Anteriormente, hablamos acerca de las situaciones más comunes en términos de lo que, se considera precario. No obstante, te informaremos sobre dos ejemplos habituales que pueden hacer qué esta noción, sea más cotidiana de lo que parece y, esto se corresponde con las propiedades que han sido cedidas.

Cuando comenzamos hablar sobre el concepto de precario, indicamos que se trataba de un término establecido por la jurisprudencia para invocar que, una persona utiliza un bien ajeno, del cual no posee titulación que lo ubique como destinatario del mismo. Uno de los ejemplos más conocidos ocurre por padres que ceden su propiedad a sus hijos.

En muchas ocasiones, se cede un inmueble de manera gratuita a un determinado familiar, sin necesidad de renta, ni de contrato, por lo que los hijos que habitan esta vivienda se reconocen con el término de precario. Otra situación habitual se produce, cuando fallecen los padres y los herederos, continúan viviendo en ese piso sin contrato alguno.

Características principales del precario

En los ejemplos que hemos mencionado, se puede observar que se cede la propiedad a los hijos, sin pedir nada a cambio y con el consentimiento de que no existe un contrato. Exceptuando estas situaciones, cuando una persona habita un piso siempre es necesario que cuente con algún tipo de documentación que avale que es arrendatario o que la vivienda es de su propiedad

El precario se observa como posesión abusiva, ya que no se produce coste de ningún tipo por parte del inquilino y, la propiedad es ajena, porque no tiene posesión jurídica. Si la parte que ha cedido el inmueble, desea recuperarlo porque no se han cumplido con determinadas cláusulas, puede iniciar una demanda.

Para obtener su propiedad, el dueño tiene que demostrar que posee el título que lo habilita como destinatario del inmueble. El precarista, mientras tanto, deberá establecer un título que le permita determinar que el lugar en el que se encuentra no le es ajeno y que, le pertenece.

Si existiera usurpación u ocupación indebida, se podrá recurrir a la vía legal, en el artículo 245 del código penal, se establece las sanciones que puede recibir el precario si no desaloja el inmueble. Para que este acto se produzca y el dueño de la vivienda recupere su inmueble, la jurisprudencia le permitirá llegar al camino deseado.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

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Desde Oi Real Estate sabemos que comprar o vender una propiedad es uno de los pasos más importantes en la vida de cualquier persona. Y también que demanda, además de una gran inversión y tiempo, un proceso que muchas veces puede resultar algo complejo. Por tanto, queremos brindarte la información precisa sobre uno de sus pasos. En esta oportunidad, te detallamos los puntos claves que debes considerar para llevar adelante la firma del contrato de compraventa de una vivienda.

Por lo tanto, si estás pensando en la compra de tu casa propia o en la venta de un inmueble, te encuentras en el post indicado.

¿Qué es el contrato de compraventa de una vivienda?

Se trata del documento que certifica que una persona (vendedora) entrega un inmueble a otra (compradora) a cambio de una cantidad de dinero acordada.  Por lo tanto, el contrato de compraventa de una vivienda tendrá carácter bilateral (acuerdo entre dos partes) y regulador (establece derechos y obligaciones de las partes).  

El Código Civil español establece en el Título IV que por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.

Asimismo, en los casos en los cuales se entregase el inmueble a cambio de una parte en dinero y otro por otro bien mueble o inmueble estaríamos en presencia de un contrato por la intención manifiesta de los contratantes. Y, en aquellos acuerdos en los cuales el valor de bien mueble o inmueble excede al del dinero se tratará de una permuta.

Para llevar adelante la firma de un contrato de esta índole, es necesario que ambas partes tengan la capacidad real y suficiente para poder cumplir con lo acordado y las propias obligaciones. Un punto importante a considerar es que acuerdo contractual se cumple por voluntad propia de las partes. Por lo tanto, resulta fundamental que se declare de manera concreta el consentimiento de la trasmisión de la propiedad a cambio de un precio determinado.

Contrato de Compraventa de vivienda

Pasos para firmar un contrato de compraventa de vivienda

Al momento de llevar adelante la venta de una vivienda, la firma del contrato de compraventa significará la escritura de la sucesión. Es decir, es el comprobante que la operación está siendo exitosa. De esta manera, se evitan futuros incidentes.

En este sentido, luego de conseguir el futuro comprador, se deben realizar una serie de pasos para llevar adelante la firma del contrato de compraventa de una vivienda. Los mismos son los siguientes:

Confirmar cual es la situación jurídica de la vivinda

Luego de la búsqueda de la vivienda que mejor se adapte a tus necesidades y economía y de haber dado con ella, debes corroborar algunos puntos claves para conocer si todo está en regla. Nos referimos a cuestiones como:

  • ¿Quién tiene la titularidad de la vivienda? ¿Cuántos propietarios tiene?

  • ¿Cuál es el estado en el que se encuentra la propiedad?

La manera de poder consultar todo acerca del estado de la propiedad es mediante la solicitud de una nota simple en el Registro de la Propiedad. De manera sintética, es el documento que te brindará la información precisa sobre la vivienda. De esta manera, en el caso de que algo no se ajuste a lo pactado puedas reclamárselo al vendedor de manera inmediata.

En el caso, luego de obtener los datos de la vivienda, todo se encuentra en orden el vendedor y tú pueden llevar adelante la realización del contrato de compraventa.

Corroborar normas de urbanización para fincas o terrenos

Si lo que se está transfiriendo mediante un contrato de compraventa es una finca o un terreno se deberá certificar que el mismo cumple con determinados requisitos de urbanización. Este paso se deberá llevar acabo en el ayuntamiento en el cual se encuentre la parcela a la venta. Es decir, se deberá corroborar si está en suelo urbano o rural, su es posible que se urbanice o no. Así como en el caso de viviendas, en estas situaciones también se deberá descartar que no existen tributos por liquidar.

Además, se recomienda asegurarse de que la superficie de la parcela sea exactamente la misma que figura en el Registro. Es una forma de evitar futuros inconvenientes con los propietarios de terrenos vecinos.

Firma de un precontrato

Una vez confirmado que la vivienda se encuentra en condiciones aptas para ser transferida es posible llevar adelante un precontrato. Sobre todo en los casos en los que se requiere la contratación de un crédito hipotecario.

La función de este tipo de documento recae en asegurar la operación de compraventa y no es obligatorio, pero si de gran utilidad para las agencias y los vendedores particulares para concretar la operación.

Es conocido de manera general como contrato de arras. En él se pacta una seña a cuenta del precio total de la venta. Es decir, el comprador entrega una parte del valor total del inmueble. Si el comprador no cumple con su parte perderá la seña entregada. Por su parte, si el vendedor no cumple con sus obligaciones deberá devolver el monto recibido de manera doble.  

En el precontrato debes prestar mucha atención ya que, en norma general, las partes quedan obligadas a la realización del contrato de compraventa definitivo.  Por tanto, si decides llevar adelante la compra de una casa determinada debes estar completamente seguro de ello. Además, si planeas comprar la vivienda mediante un crédito hipotecario debes asegurarte que cumples con los requisitos necesarios y que la propiedad está habilitada para obtener dicha financiación. Así como el vendedor deberá asegurarse que lo pactado cumple con sus expectativas de venta.

Firma del contrato de compraventa de vivienda

Después de haber pactado con tu vendedor el precio final de la vivienda y, posiblemente, haber entregado una señal mediante un precontrato de arras, llega el momento de la firma del contrato de compraventa.

Como dijimos, en él se deberá detallar, de manera rigurosa, el objeto de la operación, sus características, las cláusulas correspondientes, los derechos y obligaciones de las partes, y la firma de ambas.

Por lo general, se realiza en la oficina de un abogado competente o de la gestoría que lleva adelante la operación, en caso de ser así. Todas las partes que integren el proceso de compraventa deben presentarse con identificación para llevar adelante la firma. Una vez realizado y firmado el contrato, todas las partes se quedan con una versión original del contrato.

Luego, se debe llevar adelante el acto de escritura pública ante un notario para poder inscribir la propiedad en el registro. En caso de viviendas de segunda mano, cambiar la titularidad de la propiedad.

Ya entregada la vivienda deben pagarse los impuestos de la propia compra. Nos referimos al IVA, si se trata de un inmueble nuevo, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si a propiedad es usada.

Con las facturas que acrediten la liquidación de cada tributo, junto a las copias simples de la escritura, se procederá a inscribir la compra en el registro. En los casos en los cuales se detecten vicios luego de recibir la vivienda, el comprador podrá reclamarlos cuando se den las siguientes circunstancias:

  • Si es una vivienda usada en un lapso de 6 meses.

  • Si la vivienda es de primera mano en un plazo de entre 1 y 10 años según el problema existente.

¿Qué datos integran al contrato?

Cuando se firma un contrato de compraventa de una vivienda es de suma importancia atender a los diferentes datos que lo integran. Es un punto clave para lograr evitar conflictos legales que puedan llegar a provocar la pérdida de la vivienda.

En este sentido, nos referimos a las cláusulas de la compraventa que integran el contrato. Las mismas funcionas como condiciones estrictas a cumplir que se refieren a diferentes aspectos del acuerdo. Como ser la información personal de las partes, el valor del acuerdo, la fecha de entrega de la vivienda, las cargas de la misma, etc.

A continuación, te detallamos las principales cláusulas que no pueden pasar desapercibidas antes de firmar el contrato de compraventa de tu vivienda.

Información de las partes involucradas

La información personal de las personas que se encuentran involucradas en la operación es central y pueden identificarse varias situaciones.

A modo de datos personales de las partes nos referimos a:

  • Nombres y apellidos completos,
  • Número de identificación,
  • Domicilio,
  • Número de contacto

Y en cuanto a los posibles casos que pueden suceder nos referimos a:

  • Si la propiedad es un bien ganancial deben firmar ambos cónyuges.
  • En caso de que la operación este siendo realizada por una agencia inmobiliaria, suele firmar el contrato el representante legal de la misma.
  • Si el propietario del inmueble ha fallecido, los herederos deberán firmar el contrato. En estos casos, deberán tener al pendiente y en regla la documentación que acredite la sucesión y el pago del impuesto correspondiente.

Precio acordado

En esta cláusula se detalla todo lo vinculado a los valores acordados entre las partes. Es decir, el precio negociado final, el monto mensual a abonar, costos extras y los intereses. Estos datos se deben incluir de manera desglosada y clara. En este punto, como comprador tienes que estar completamente de acuerdo con cada uno de los puntos explicitados.

Además, debe incluirse una cláusula ante posibles costos extras que puedan presentarse una vez recibido el inmueble. Es decir, se detallarán las garantías de refacciones o la sustitución de materiales en caso de que surjan problemas ocultos no detectados previo a la firma del contrato.

En la descripción de las formas de pago, el total acordado, debe incluirse, además, si se ha realizado un contrato de arras y el valor entregado por el mismo. Por último, se debe incluir una cláusula en caso de una posible recisión del contrato de compraventa de vivienda.

Especificación del contrato de arras:

Cláusula de recisión:

Descarga un modelo de contrato de compraventa

Luego de completar el siguiente formulario podrás descargarte en forma gratuita un modelo de contrato de compraventa

    Cláusula de multas y penalizaciones

    Se trata de aquellas cláusulas vinculadas con el pago en tiempo y forma en relación a lo acordado. Si bien adelantar el pago de una hipoteca en el caso de dispones con anterioridad a la fecha de pago el dinero es muy práctico, muchas veces las entidades financieras cobran intereses ante estas situaciones. Es decir, ante la modificación del calendario de pagos acordado.

    Por lo tanto, cuando lleves adelante la lectura final del contrato de compraventa te resultará de gran ayuda prestar atención a esta cláusula. En este sentido, debes asegurarte de la existencia o no de intereses o penalizaciones en caso de querer abonar por adelantado.

    Otra recomendación para evitar algún tipo de multas, es revisar el apartado de permisos de edificación. Se trata de identificar si en el contrato figura la posibilidad de sumarle metros de construcción a la vivienda.

    Gastos de la operación y cargas de la vivienda

    Como mencionamos anteriormente, es fundamental reconocer si la propiedad que vamos a adjudicar dispone de cargas. Por lo general, la más reconocida es la carga por hipoteca. En este caso, debes infórmate las posibles soluciones, ya sea solicitando al vendedor que cancele la deuda, subrogando el crédito o cancelando la deuda en el mismo momento en que se realiza la operación de compraventa.

    Como ya te hemos recomendado, puede solicitar a nota simple para conocer dicha información.

    En el contrato aparecerá dicha cláusula de la siguiente manera:

    Por la parte de los gastos, se deben tener en cuenta dos partes. Por un lado, los gastos vinculados a la comunidad de propietarios. En el caso de existir deudas con la comunidad, una vez realizada la operación es el comprador quien deberá asumir el pago de las mismas. Por tanto, es de suma importancia remarcar en el contrato la no existencia de deudas, o que, en caso de existir, serán devengas por el vendedor previo a la fecha de compraventa acordada.

    Y, en segundo lugar, los gastos propios de la compraventa son:

    • Plusvalía Municipal.
    • Escritura pública en la notaría.
    • Inscripción en el Registro de la Propiedad.
    • Gestoría, en el caso de ser necesario.
    • Otros gastos e impuestos

    En estos casos, en el contrato debe estar aclarado de manera concreta y clara que gastos corresponde a cada una de las partes.

    Te recomendamos leer este paso a paso de como comprar una vivienda en España.

    Esperamos te hay sido de gran utilidad esta guía actualizada acerca del contrato de compraventa de una vivienda. Si te has quedado con algún pregunta, duda o inquietud puedes dejarnos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

    Además, si estas pensando en comprar o vender tu casa podemos acompañarte, sabemos cómo hacerlo. Puedes ponerte en contacto de manera directa y te acompañaremos en todo el proceso.

    Oi Real Estate

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    Heredar una vivienda debe ser de las operaciones más costosas en España. Sobre todo, si se trata de varias personas implicadas en la sucesión del inmueble. Cuando es así, los gastos de una herencia son diversos. Es decir, si existen deudas, las mismas deberán ser canceladas y deberán liquidarse y abonar una serie de tributos.

    ¿Cómo solventar los gastos de una herencia mediante la venda de la vivienda heredad?

    El proceso de heredar tiene una serie de complejidades tanto emocionales, económicas y legales. Mayor aún si se trata de una sucesión en la que participan varias personas. En muchos casos, una herencia demanda tener que afrontar diversos gastos para poder dejar todo en regla. Hablamos de las cargas vinculadas a la notaría y al Registro de la propiedad. A lo que se le suma el pago del impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal. No obstante, no son los únicos. Es probable que existan deudas pertenecientes a la persona fallecida que terminan encareciendo todo el proceso sucesorio.

    Cuando esto ocurre, en reiteradas oportunidades sucede que los beneficiarios no pueden solventar los costes del proceso. Ante estas situaciones, expertos en la temática proponen que el inmueble sea vendido para poder hacer frente a los gastos de una herencia con su ganancia.

    A continuación, te detallamos cuales son las principales recomendaciones para poder llevar adelante un proceso exitoso y que no demande un alto nivel de gasto.

    Solicitar una prórroga para el pago de impuesto y vender la vivienda

    En muchos casos, al momento de recibir una herencia sus herederos se preguntan si existe la posibilidad de utilizar parte de ese dinero para cancelar los gastos de la misma. La respuesta es positiva. No obstante, no resulta ser un proceso completamente sencillo y puede tornarse algo complejo.

    En primer lugar, debido a que las entidades bancarias acostumbran a bloquear las cuentas a nombre de la persona fallecida. De esta manera, la mantienen es dicho estado hasta que se presente la escritura que certifique la aceptación y reparto de la herencia y la liquidación de los impuestos correspondientes. Por lo tanto, si dentro de la masa hereditaria hay una vivienda, una solución posible es venderla para poder solventar los gastos de la herencia.

    El interrogante que surge en caso es que algunos tributos deben ser pagados antes de concretar la operación de venta. Hablamos del impuesto a las sucesiones y la plusvalía municipal. Por lo tanto, resulta imposible pagarlos con el dinero que resulte de la operación.

    En este sentido, la posibilidad que se presenta es la solicitud de una prórroga para la presentación de dichos tributos. Cuando se trata de herencias, el aplazamiento es de unos seis meses, plazo que puede ser prorrogado por idéntico periodo. Así, el o los herederos dispondrán de un tiempo para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y posteriormente venderla.

    Solventar los gastos de una herencia con la petición de un fraccionamiento de pago

    Por otra parte, existe una alternativa más que complementa la anterior. Nos referimos a la solicitud de un fraccionamiento de pago. En este sentido, cada contribuyente puede pedir fraccionar la deuda impositiva a partir del momento en la cual la misma sea exigible. Dicha fracción se solicitan sin ningún tipo de garantía cuando se trate de deudas por debajo de los 30.000 euros. Para poder realizar esta solicitud, los herederos de la vivienda deberán presentar una certificación que acredite que no pueden solventar el pago total.

    Por tanto, vender el inmueble para cubrir los gastos de la herencia continúa siendo una opción viable para no tener que cubrir las deudas con el patrimonio propio de los herederos. No obstante, es importante tener presente que la venta deberá realizarse dentro del plazo de prorroga que se ha solicitado para el pago de los impuestos correspondientes. Es decir, en un año como mucho.

    En este sentido, siempre es recomendable solicitar el asesoramiento legal y profesional de una agencia inmobiliaria con la finalidad de evitar retraso en todo el proceso de compraventa y así reducir al mínimo este tiempo.

    Otro punto a considerar, es que los gastos derivados de la aceptación de una sucesión por fallecimiento pueden resultar restrictivos. El pago a notarios, abogados, impuestos devengados pueden hacer que se busque rechazar lo heredado. Ante estos casos, existen tipos de créditos que pueden servir como ayuda para la aceptación de la herencia.

    Ahora, considerando las dos alternativas posibles para solventar los gastos de una herencia te detallamos de que se trata aceptar la sucesión y cuál es el coste de ello.

    ¿Es posible el financiamiento de los gastos de una herencia?

    Diversas entidades bancarias y financieras suelen ofrecer opciones para la financiación de los gastos de una herencia. De esta manera, según la situación financiera de que se trate en cada caso y el monto de dinero que se requiera es posible solicitar dos tipos de financiación:

    Un crédito al consumo

    • Son créditos de carácter genéricos. La finalidad de los mismos tiene a pagar los gastos devengados de una sucesión por fallecimiento.
    • No requieren de avales ni garantías para su solicitud.
    • El coste medio es de un 7,5% TAE según lo establecido por el Banco de España
    • Este tipo de crédito pueden ser pedidos cuando el perfil financiero de los herederos es bueno y el monto a solventar no es muy grande.

    Un crédito con garantía hipotecaria  

    • Son créditos de carácter genéricos. Su finalidad es la de aceptar una herencia.
    • Las entidades financieras solicitan una vivienda. Esta podrá ser la vivienda heredada en los casos en que todos los herederos firmen el consentimiento.
    • Su coste medio del 10% TAE según el Banco de España.
    • Este tipo de crédito pueden ser pedidos cuando el perfil financiero de los herederos no es muy bueno y el monto a solventar no es muy grande.

    ¿Cómo pagar los gastos de una herencia con los bienes de la persona fallecida?

    Otra de las maneras de solventar los gastos de una herencia es con el dinero propio de la misma. Sin embargo, en la mayoría de los casos, el banco de la cuenta del fallecido suele establecer ciertas trabajar para solicitar los fondos de la misma.

    Vayamos a un ejemplo. Una de las posibilidades es que nos soliciten información o documentación adicional para poder llevar adelante una revisión. Es decir, que el departamento legal de la entidad bancaria corrobore la relación. Este tipo de procedimiento puede atrasar todo el proceso. Ante estos casos, se recomienda presenta los requisitos correspondientes y luego insistir. Esto debido a que es legal solicitar los fondos del causante para poder solventar los gastos.

    ¿Cuál es el aceptar una herencia?

    Llegado el momento de recibir una herencia, uno de sus pasos es su aceptación. Este trámite puede variar según las variables que se presenten. Es decir, la existencia o no de un testamento, la cantidad de bienes que forman parte de la masa hereditaria, si hay o no conformidad entre los herederos, el notario, el abogado, etc. Por lo tanto, el coste de aceptación de una herencia también puede variar, por lo que establecer un precio exacto resulta complejo.

    Una aproximación de lo que puede llevar aceptar una sucesión por fallecimiento suele rondar entre os 7000 y 8000 euros. Sin embargo, en muchos casos algunas pueden ser tramitadas a partir de los 2000 y otras que podrían superar o llegar a los 15000.

    ¿Qué plazo existe para aceptar una herencia?

    En España no existe ningún tipo de normativa o legislación que determine el tiempo máximo para que los herederos de una herencia la acepten. No obstante, si lo llevamos a la práctica legal del procedimiento, el plazo máximo que se considera o se asume para la aceptación o rechazo de la sucesión es de unos 30 años aproximadamente.

    El Código Civil lo que si determina es que personas interesadas en la herencia soliciten a los herederos que realicen su manifestación al respecto. Estos terceros, en su gran mayoría se trata de acreedores, no podrán realizar dicha petición hasta transcurrido nueve días desde el fallecimiento.

    Por otra parte, como hemos mencionado anteriormente en las alternativas para solventar los gastos de una herencia, es importante considerar los plazos para liquidar tributos. Como se sabe, tanto el impuesto de sucesiones como la plusvalía municipal se deben liquidar dentro de los seis meses con una prórroga de hasta 12 meses. Estos tiempos dependerán de cada caso y según el momento en el cual se solicite el aplazamiento.

    ¿Quiénes se encuentran obligados a aceptar una herencia?

    En este punto, es de gran importancia entender el carácter jurídico de una herencia. Se trata de un derecho y no de una obligación. Por lo tanto, ninguno de sus herederos se encuentra en la obligación de aceptar o rechazar lo heredado. Se trata de una decisión netamente personal.

    Al momento de aceptar la herencia se accede tanto a los bienes como a las obligaciones, es decir, las deudas. Lo mismo sucede cuando se decide optar por el rechazo de la misma.

    A su vez, es posible aceptar una herencia a beneficio de inventario. Esto se trata de que los herederos podrán recibir los bienes una vez que se paguen y liquiden todas las obligaciones/deudas del fallecido.

    Algo diferente ocurre con el funeral. En este caso, los miembros de la familia de la persona fallecida tienen la obligación de solventar los costos de su velatorio.

    ¿Cómo proceder si la persona fallecida tiene prestamos por saldar?

    Como hemos mencionado, al aceptar o rechazar una herencia con dicha acción se está aceptando o rechazando bienes y deudas del fallecido. Por lo tanto, si el fallecido disponía préstamos bancarios con pagos vigentes será responsabilidad y obligación de los herederos liquidarlos.

    En estas circunstancias, se recomienda consultar de qué tipo de créditos se trata y si el fallecido contaba con algún tipo de seguro de vida. En este caso, con dicho dinero se podría solventar los gastos ante su muerte. Por lo tanto, la aseguradora será la encargada de reembolsar el monto correspondiente al préstamos a la entidad bancaria.

    Hasta aquí te hemos contamos y detallado las principales alternativas para solventar los gastos de una herencia mediante la venta de una vivienda parte de la masa hereditaria. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

    Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

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    Si debes firmar un contrato de arras en Madrid para comprar una casa, en este artículo de Oi Real Estate te contamos todo lo que debes saber acerca de este acuerdo previo a la firma del contrato de compraventa.  

    ¿Por qué puede requerirse un contrato de arras en Madrid para comprar una casa?

    Madrid es una ciudad cosmopolita, la capital de España y su ciudad más grande y más poblada. Cuenta con una variada oferta en materia educativa, cultural, gastronómica, recreativa y laboral. Además, se encuentra entre las ciudades españolas con mayor turismo interno y externo. Por esto, adquirir una propiedad en Madrid puede ser una gran decisión en términos de inversión inmobiliaria.

    Si estás pensando en comprar una casa en Madrid o estás a punto de formalizar la compra de la misma, contar con información relativa al proceso de compraventa de un inmueble siempre es de gran ayuda. Por diversos motivos puede ocurrir que la firma del contrato de compraventa se demore o que, por alguna razón, optes por retrasar su firma. A su vez, puede suceder que hayas encontrado la casa ideal y quieras asegurarte de que será tuya. En este caso, el contrato de arras puede ser la mejor opción dado que se trata de uno de los acuerdos previos a la firma del contrato de compraventa. Si tú o el vendedor deciden recurrir a él, es importante que conozcas cómo debe estar conformado y las condiciones a que está sujeto ya que su incumplimiento puede acarrear penalizaciones. En este sentido, contar con información acerca de este contrato te permitirá tomar los recaudos necesarios antes de la redacción y firma del mismo.

    Información esencial para realizar una operación de compraventa utilizando el contrato de arras en Madrid

    ¿Qué es un contrato de arras?

    Se trata de un documento, más específicamente, un contrato privado, previo y opcional que se celebra entre el vendedor de un inmueble y su potencial comprador. Mediante el mismo, ambas partes se comprometen a concretar la compraventa. Una vez firmado por las partes interesadas, el propietario está en obligación de entregar la vivienda al comprador. Además no podrá continuar exhibiendo el inmueble a otros interesados. El comprador, por su parte, se compromete en su intención  de adquirir el inmueble, reservando el derecho sobre la compra a cambio de un monto de dinero como señal. Todo esto debe realizarse según las condiciones acordadas en la redacción del contrato.

    Las características más importantes de este contrato son:

    • Es opcional. Una compraventa inmobiliaria puede realizarse sin la firma de este contrato. En este sentido, es un acuerdo opcional no obligatorio. Sin embargo, recurrir a él puede ser de gran utilidad. Al incluir los términos pactados para efectuar la transacción es utilizado, en general, por el notario para confeccionar la escritura de compraventa. Además, otorga a ambas parte seguridad jurídica. Al vendedor le aporta la seguridad de que la venta se llevará a cabo mediante el pago de la señal. Al comprador, por su lado, le permite asegurarse de que el inmueble será suyo.
    • Es privado. Se trata de un acuerdo de libre pacto y de libre redacción. Esto implica que no requiere para su confección de la presencia de un profesional.
    • Es previo. Se trata de un acuerdo previo a la firma del contrato de compraventa. Este se firma en una instancia más avanzada del proceso y permite cerrar la transacción, efectivizando la compraventa inmobiliaria.

    Diferencias con el contrato de reserva

    Se trata, en ambos casos, de acuerdos previos a la concreción de una compraventa. También cumplen la misma función de reservar y retirar del mercado una vivienda a través del pago de una señal.

    Sin embargo, también se diferencian. En este sentido, el contrato de reserva no se halla regulado por el Código Civil como lo está el contrato de arras. Debido a esto el contrato de reserva reviste menor seguridad jurídica. Por otra parte, no puede rescindirse únicamente con el pago de una indemnización, como sucede con algunos tipos de contratos de arras. Sólo es admisible desistir de él si esto fue especificado en alguna de sus cláusulas. En caso contrario deberá intervenir la justicia.

    ¿Cuál es el contenido de un contrato de arras?

    Debe incluir todas las condiciones pactadas por ambas partes en el momento de la negociación. Además, contiene las penalizaciones que deberán asumir cada uno de no cumplir con lo pactado y la especificación del monto de dinero que el comprador entregará al vendedor en concepto de señal.

    Por otra parte, al plasmar las condiciones de la futura transferencia, recoge información que posteriormente figurará en el contrato de compraventa.

    Las cláusulas que debe incluir todo contrato de arras en Madrid

    A la información relativa a obligaciones y derechos que figura en un contrato en términos de condiciones y disposiciones legales se la conoce como cláusula. Si bien existen cláusulas específicas para los distintos contratos de arras hay algunas comunes a todos ellos. Las cláusulas que debe incluir todo contrato de arras son:

    • Los datos personales de ambas partes.
    • Los datos del inmueble.
    • El precio final de compraventa.
    • La fecha de la firma.
    • El monto de la señal.
    • La distribución de gastos.
    • La cláusula de penalización: cambia según se trate de un contrato de arras penitenciales, confirmatorias o penales.

    contrato de arras en Madrid

    Aspectos legales a tener en cuenta al optar por un contrato de arras 

    Tipos de contrato de arras que pueden firmarse para comprar una casa

    Existen tres tipos de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. A continuación describimos en qué consisten cada uno.

    El contrato de arras se haya regulado por el Código Civil español, correspondiéndole a cada tipo de arras diferentes artículos. Estos especifican las diferentes penalizaciones a las que deberán someterse las partes de no cumplir lo pactado.

    El hecho de que se trate de un contrato contemplado en la ley implica seguridad jurídica para los vendedores y compradores de bienes inmuebles que decidan firmar uno.

    Arras penitenciales

    En este tipo las penalizaciones en caso de arrepentimiento deben estar explicitadas. El monto que el comprador paga como señal funciona como indemnización. Si el vendedor desiste del compromiso asumido deberá devolver a la otra parte la suma, entregada como señal, por duplicado. Si el arrepentido es el comprador, el monto que abonó será retenido por la otra parte. Lo que se debe destacar es que se admite la posibilidad de arrepentimiento, aunque sujeta a la penalización correspondiente.

    Arras confirmatorias

    A diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica. Esto se debe a que las penalizaciones no son establecidas con claridad. En el caso que se produzca un incumplimiento, la parte afectada puede reclamar la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. Lo importante en este caso es que la parte perjudicada deberá, siempre, recurrir a la justicia.

    Arras penales

    En este caso si bien no se explicita la posibilidad de desistir del contrato, la señal de reserva sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento. Sin embargo, las penalizaciones que establece no se refieren únicamente a la señal. Debido a esto, además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse también la concreción de la compraventa.

    Consejos relativos a la elección del tipo de contrato de arras para la compra de una casa

    Lo recomendable en cuanto a la elección del  tipo de arras a la hora de comprar una casa es tener en cuenta la seguridad en relación a la concreción de la compraventa. En este sentido, lo aconsejable es recurrir a las arras penitenciales cuando no exista seguridad plena respecto a la compra. Esto se debe a que, en caso de arrepentimiento, las arras confirmatorias puede acarrear consecuencias legales. Las penales, por su parte, también pueden implicar penalizaciones más allá de la retención del monto señal.

    ¿Tiene un costo para el comprador firmar un contrato de arras en Madrid?

    El único coste que el contrato de arras tiene para el comprador es el pago de la señal. Aunque este monto podría pensarse como un adelanto dado que el mismo se descuenta del valor total del inmueble.

    En el caso de que se opte por contratar a un profesional para redactarlo o una agencia inmobiliaria se ocupe de ello, el gasto correrá por cuenta del vendedor.

     ¿Cuál es el monto que debe entregar el comprador como señal si se firma un contrato de arras?

    Debido a que se trata de un contrato privado, la ley no fija el monto que el comprador debe entregar para reservar la casa. Sin embargo, en este tipo de acuerdos la señal suele ser siempre de un 10% sobre el valor de venta del inmueble, aunque puede variar según lo que se pacte en cada caso particular. Como dijimos anteriormente, en general, al concretar la transacción esta suma de dinero se descuenta del valor total de la propiedad.

     La importancia de que un profesional redacte el contrato de arras

    Si bien el contrato de arras, al ser un acuerdo de libre pacto y libre redacción,  no requiere de un profesional para ser confeccionado, lo recomendable es contar con la ayuda de uno. De lo contrario será imprescindible prestar mucha atención a la hora de formularlo. Esto se debe a que se precisa conocer a fondo cada tipo de contrato, las cláusulas que deben contener, etc. Contar con un profesional experimentado que se ocupe de la redacción del contrato puede significar un ahorro de tiempo y otorgar la seguridad de que no habrá errores u omisiones que puedan generar inconvenientes futuros.

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    En los últimos meses, la permuta de inmuebles ha ido creciendo de manera continua luego de la llegada del Covid-19. Según datos obtenidos desde el INE, ya son 1230 las operaciones que se han realizado entre enero y septiembre de 2021. Se trata del registro más alto desde 2015. No obstante, la cantidad de permutas continúan muy por debajo de las 7.100 que se asentaron en ese año.

    En esta nota te contamos de que se trata la permuta de viviendas, cuáles son las ventajas y los inconvenientes que acarrea. Además, te informamos acerca de los gastos e impuestos que debe tributar y pagar en el caso de llevar una adelante.

    ¿Qué es la permuta de inmuebles?

    Según lo que establece el artículo 1538 del Código Civil, la permuta es un contrato mediante el cual las partes implicadas se obligan a entregar una cosa a cambio de otra. Se trata de un régimen de carácter general que puede ser aplicado al contrato de compraventa. Por lo tanto, estamos ante una alternativa más para el intercambio de todo tipo de bienes, lo que en la antigüedad era conocido como el famoso trueque. En este sentido, se trata de un contrato de intercambio. Con la particularidad de que se cambia una cosa por otra, y no por dinero.

    Por su parte, la permuta de inmuebles es un tipo de contrato que se realiza entre ambas partes para llevar adelante el intercambio de una propiedad. Sin embargo, por lo general los inmuebles no tienen la misma valoración. Cuando esto sucede, una de las partes deberá completar el valor total de la vivienda de más coste con dinero.

    Un poco acerca de la permuta inmobiliaria en España

    Por mucho tiempo, cuando se hablaba de permutar inmuebles se aludía a operaciones en las cuales intervenían promotores inmobiliarios. Estos se encargaban del intercambio de las propiedades por el solar que se procuraba edificar.  No obstante, cada vez se pueden encontrar más operaciones de este tipo entre personas de manera particular.

    Como hemos mencionado, en una permuta inmobiliaria lo que se intercambia es un inmueble por otro. En estos casos, al no ser del mismo valor una de las partes debe completar la valoración de la otra propiedad con dinero. De esta manera, es posible suponer que la transacción demandará dos tipos de contrato. Por un lado, el de la permuta y, por el otro, el de compraventa.

    Sin embargo, si la diferencia que debe ponerse monetariamente es respectivamente poca en relación a los valores de ambos inmuebles, y la intención de los interesados sobre el intercambio de los mismos es prioridad, el contrato que se considerará será el de una permuta.

    El procedimiento para llevar adelante la permuta de inmuebles se considera bastante sencillo para los casos en los cuales no haya hipotecas pendientes en ambas propiedades. En tales oportunidades, se tasa y pacta el valor de las dos propiedades. Es decir, el valor de mercado o el de tasación de la vivienda. Luego, se procede a la firma de una escritura de permuta certificado ante notario. La operación finaliza con la trasmisión de la titularidad de los dos inmuebles.

    Según los expertos en la temática, si la tasación de los inmuebles determina valores muy similares, la realización de la operación será aún mucho más sencilla. Ya que, de lo contrario, se deberá pactar el monto a abonar para completar el valor del inmueble más costoso.

    ¿Cuáles son las ventajas de realizar una permuta de inmuebles?

    La permuta de inmuebles es una alternativa más dentro del mercado inmobiliario para la adquisición de algún tipo de propiedad. Si estás pensando en opciones a la compraventa directa, esta es una. Por lo tanto, te presentamos las principales ventajas que tiene este tipo de transacción.

    • La primera es que permite el cambio de una vivienda sin tener que realizar un desembolso de dinero importante. Asimismo, tampoco deberás depender de la financiación hipotecaria para lograr concretar la transacción. Por lo tanto, a su vez, te ahorrarás todo el tiempo que demanda buscar el crédito adecuado.

    • La segunda ventaja tiene que ver con la operación que implica la venta la vivienda en la cual se habita cuando se decide comprar otra. En el caso de la permuta, no es necesario esperar dicha transacción, pues lo que se está realizando es un intercambio de inmuebles.

    • Como tercera ventaja en la permuta de viviendas tiene que ver con los gastos que implica la misma. Lo que deberás pagar por la realización de la operación es inferior a si se llevara adelante la compraventa de una casa. Uno de los motivos es que las partes interesadas ajustan la valoración de cada inmueble para lograr reducir al mínimo los gastos. Una realidad muy diferentes a los impuestos que implica la permuta. Tema que profundizaremos más adelante.

    ¿Cuáles pueden ser las desventajas de este tipo de operaciones?

    Así como te presentamos las ventajas que tiene una permuta de inmubles, llegó el momento de detallarte los posibles inconvenientes que puede llegar a demandar la operación.

    • En primer lugar, la principal complicación se presenta al momento de encontrar dos inmuebles que tengan una valoración parecida. Asimismo, ambas partes deben encontrarse interesados de manera recíproca por cada propiedad.

    • La segunda desventaja que puede surgir en la permuta tiene que ver con la existencia o no de un crédito hipotecario en una o en las dos viviendas. Por lo tanto, la primera recomendación si se decide permutar un inmueble es tener presente esta circunstancia, ya que puede condicionar la transacción. Esto se debe a que se depende de la decisión de la entidad bancaria en realizar o no el cambio de titularidad de la hipoteca. Y, por lo tanto, no tan solo a la valoración de las propiedades y la intención de los propietarios. Sin embargo, aún sigue siendo posible. Simplemente se le deberá sumar a los pasos de la permuta de viviendas el tramite con el banco. En este sentido, se deberá realizar lo que se denomina subrogación hipotecaria. Es decir, transferir la obligación de pago del crédito a una nueva persona.

    ¿Cuáles son los impuestos que se deben pagar por la permuta de viviendas?

    Por el momento, no existe en el sistema tributario español un beneficio que estimule a la realización de este tipo de operaciones. Al tratarse de una acción tradicional, se deberá pagar el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP). Este gravamen se encuentra cedido por cada Comunidad Autónoma por lo que su porcentaje a tributar depender de cada una de ellas. A lo que se le suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), mediante una cuota fija. Este tributo grava sobre el documento de la escritura de la permuta que se realiza ante notario.

    Por otra parte, en el caso de las permutas de viviendas, al tratarse del intercambio de dos inmuebles, se presentan dos bases imponibles. Por lo tanto, cada una de las partes deberá pagar por el ITP correspondiente a los de la vivienda que adquiere, es decir, la que compra mediante la permuta.

    Con respecto a la base imponible, la misma se tomará a partir del valor de mercado que tenga cada uno de los inmuebles a intercambiar. No obstante, es necesario recordar que, a partir del primero de enero del 2022, dicha base se calculará considerando el Valor de referencia del Catastro que tenga asignado cada propiedad. Una de las nuevas medidas que ha sido regularizada con la aprobación de la Ley de Fraude Fiscal.

    ¿Qué otros impuestos deberán pagar quienes realicen permutas de inmuebles?

    Otro de los impuestos que deberán pagar las partes que lleven adelante la permuta de viviendas es el IRPF y la plusvalía municipal, que responderán a la entrega del propietario de la propiedad hasta la fecha de la operación.

    De esta manera, cada uno de los interesados podrá obtener una ganancia de tipo patrimonial en carácter del IRPF. En la permuta de inmuebles se conjugan dos operaciones en una sola en lo que respecta al impuesto. Es decir, se obtiene una ganancia debido a la trasmisión de la vivienda y, al mismo tiempo, la reinversión de lo que se gana con la adjudicación de otra propiedad que es recibida a modo de cambio del que se ha cedido. Dicha situación posibilita, previamente, la aplicación de la extensión por reinversión en vivienda habitual, en los casos en que el destino de las propiedades fuese la vivienda habitual de cada contribuyente.

    Según lo establece la Agencia Tributaria de España, con respecto a la plusvalía lo que se gane o pierda del patrimonio estará determinado por la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble o derecho que se cede y el mayor de los siguientes valores: de mercado o derecho entregado”.

    Esto se encuentra regulado por la reciente modificación de la normativa a causa del fallo del Tribunal Constituyente en el cual declaraba al impuesto inconstitucional. En este sentido, a partir del Real Decreto-Ley 26/2021 el tributo prevé las dos formas de calcular la base imponible. Es decir, un sistema de cálculo objetivo y con fundamente en la ganancia real que se obtiene de la operación.

    En resumen, la permuta de inmuebles es una operación que implica una fiscalidad elevada. Esto se debe a que en el mismo acto se transmite y se recibe un inmueble. Por lo tanto, ambas partes se encuentran en la obligación de pagar los tributos que corresponden a la adquisición de una propiedad (ITP), y, al mismo tiempo, por trasmitir otra (IRPF y plusvalía).

    Si quieres continuar leyendo sobre la actualidad de la compraventa de viviendas en el mercado inmobiliario de España, te recomendamos la lectura de la siguiente nota:

    Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

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    Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre el alquiler con opción a compra. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

    Dentro del mundo de los alquileres podemos encontrar una gran variedad de modalidades diferentes. Entre ellas el alquiler residencial, de temporada, con opción a compra, entre otros. Por eso hemos decidido crear un post centrándonos en el alquiler con opción a compra para despejar todas tus dudas con respecto a este tema. Aquí te contaremos cada uno de los detalles que necesitas saber acerca de este sistema. Te enterarás si vale la pena, cuáles son los beneficios que nos ofrece y los puntos en contra, entre otros.

    ¿De qué se trata el alquiler con opción a compra?

    En primer lugar, resulta necesario dejar en claro de qué se trata este tipo de alquiler. Cuando hablamos de alquiler con opción a compra nos referimos a un sistema por el que el inquilino vive en un inmueble en régimen de alquiler, y paga de manera mensual su renta. Sin embargo, esto no termina aquí, ya que transcurrido cierto periodo de tiempo, que debe pactarse previamente por contrato con el propietario, es posible ejercer el derecho de compra sobre el inmueble o no.

    Contratos necesarios para un alquiler con opción a compra

    En primer lugar, el contrato que se requiere para este un alquiler con opción a compra es el que se conoce por el nombre de contrato mixto. Se trata de dos contratos, por un lado un contrato de alquiler y por otro uno de compraventa. El que corresponde al alquiler se rige por lo que se encuentra estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por otra parte, el de compraventa se regula por lo dictado en el Código Civil.

    Beneficios y puntos en contra del alquiler con opción a compra para el inquilino

    Entre los principales beneficios para el inquilino con este sistema se encuentran los siguientes:

    • Más ahorro

    Ante la futura compra de la casa, se genera un gran ahorro al descontarse la renta del alquiler si finalmente se realiza la compra.

    • Más facilidad para lograr el acceso a una hipoteca

    Esto se debe a que no deberá realizar una solicitud del importe íntegro del valor de la vivienda sino sólo una parte.

    • Solicitar ayudas al alquiler

    En caso de que los inquilinos cumplan con todos los requisitos que exigen las CCAA pueden optar por solicitar ayudas al alquiler. Esto realmente les será de gran ayuda a la hora del pago de la renta.

    No obstante, el alquiler con opción a compra también cuenta con algunos puntos en contra:

    • Prima de opción a compra

    No es de carácter obligatorio, sin embargo si es bastante frecuente. Se trata del pago por adelantado de un porcentaje del coste de la casa. Este porcentaje debe pactarse entre ambas partes. En caso de no realizarse la compra del inmueble, el inquilino la pierde a modo de penalización.

    • El valor de la casa es cerrado

    Esto significa que, sin importar si el mercado sube o baja el valor final es el acordado por las partes en el contrato.

    Beneficios y contras para para el propietario en el alquiler con opción a compra

    Aquí van las principales ventajas del alquiler con opción a compra para los propietarios.

    • Mayor facilidad de venta

    La mayor parte de los propietarios que deciden optar por este sistema aseguran que, la principal razón es la facilidad para la venta de la vivienda. Esto se debe a que te brinda la seguridad de tener la casa ocupada y obtener rentabilidad sobre ella durante el tiempo que permanece en alquiler.

    • Evitar gestionar la operación íntegra

    Por otra parte, al momento de la venta, puedes ahorrarte la tediosa tarea de tener que gestionar la operación íntegramente, al contar con un comprador interesado, es decir, el inquilino.

    También, como en todos los casos existen varios puntos en contra para los propietarios.

    • Obtienes los pagos prorrateados

    Lo que esto quiere decir es que, a diferencia de una venta tradicional en la que obtienes el dinero en su totalidad, con el alquiler con opción a compra lo recibirás de manera gradual.

    No sabrás con seguridad si al final se venderá la vivienda

    El propietario no estará seguro si el inmueble se venderá o no. Esto se debe a que el inquilino cuenta con la libertad de elegir si finalmente desea o no comprar la casa.

    • Los cambios del mercado no modifican el valor del inmueble

    Al realizarse el contrato de alquiler con opción a compra de manera formal, se establece un precio de renta y venta de la vivienda. Este valor es fijo, por lo que no se verá afectado por las posibles variaciones en el mercado, de este modo es posible perder rentabilidades.

    • La tributación

    A la hora de realizar la declaración de la renta el propietario tendrá que declarar la prima por opción a compra en el IRPF. Este paso es de carácter obligatorio para el propietario.

    Luego de leer este post, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

    Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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    Cuando una persona pone en venta su inmueble y, específicamente, cuando aparece el comprador ideal, es probable que ambas partes deseen asegurarse de que la transacción llegará a buen puerto. Con este objetivo es que suelen firmarse acuerdos previos al cierre de la compraventa, que le brindan cierta tranquilidad, tanto a vendedor como a comprador. Uno de ellos es el contrato privado de reserva de vivienda. ¿En qué consiste? ¿En qué se diferencia de otros acuerdos previos? ¿Cuándo conviene firmar uno y cuándo no? En este artículo te lo contamos.

    Los acuerdos previos al cierre de una compraventa inmobiliaria no son, en ningún caso, obligatorios. Sin embargo, la celebración de alguno de ellos puede ser beneficiosa, tanto para el vendedor como para el comprador. El contrato de reserva particularmente, permite que mediante la firma de las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la transacción y la entrega de una señal permite, precisamente, “reservar” una vivienda.

    A continuación te contamos en profundidad de qué se trata este documento y qué debe incluir. También veremos qué diferencias guarda con otros acuerdos previos y cuándo es más conveniente firmar uno.

    ¿Qué es el contrato de reserva de una vivienda?

    Existen dos tipos de acuerdo que pueden firmarse como paso previo al cierre de una compraventa inmobiliaria. Uno de ellos es el contrato de arras y el otro es el contrato privado de reserva.

    La celebración de este acuerdo implica que el vendedor y el futuro comprador de la vivienda acuerden y documenten todas las condiciones bajo las cuales se llevará adelante la compraventa. También supone que el interesado entregue al propietario un monto de dinero con el objetivo de “reservar” el inmueble al cual se lo denomina como señal. A través de ella el comprador se asegura de que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otras personas. Al vendedor, por su parte, le permite asegurarse de que la intención y el compromiso de compra son reales.

    Cabe mencionar que un contrato de reserva puede ser celebrado en la compraventa de inmuebles nuevos o de segunda mano, pero también de viviendas que aún no se han construido o que se encuentran en proceso de construcción. En estos casos, el vendedor queda obligado a finalizar la obra respetando las características técnicas y de habitabilidad correspondientes.

    ¿Está regulado por la ley?

    El contrato privado de reserva no está regulado por ninguna normativa vigente en la actualidad. Se trata, simplemente, de un documento de libre redacción que se acostumbra firmar de manera privada entre el vendedor y el futuro comprador de una vivienda. ¿Qué implica que el contrato de reserva no esté enmarcado en la ley?

    Se trata de una de sus debilidades ya que, en primer lugar, el hecho de que el acuerdo no esté amparado por ninguna norma supone un bajo nivel de seguridad jurídica para ambos firmantes. En segundo lugar, este vacío legal implica que el contrato de reserva no puede ser rescindido afrontando únicamente una penalización económica, sino que sólo es posible desistir de él si se especificó una sanción en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, si alguna de las partes no cumple con él, la otra deberá acudir sí o sí a la justicia.

    ¿Qué cláusulas debe contener?

    El contrato de reserva ya debe contener todas las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa de la vivienda. Además, debe identificarse explícitamente en él al vendedor y al comprador, como también al inmueble. En este sentido, las cláusulas que deben figurar en él son:

    • Datos personales de ambas partes: nombres y números de DNI del vendedor y el comprador.
    • Datos e información del inmueble: referencia catastral, domicilio completo y superficie. También debe especificarse si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
    • Precio del inmueble: monto total que el comprador deberá pagar por él.
    • Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe una suma fijo a entregar en un contrato de reserva, sino que depende del acuerdo al que lleguen el vendedor y el comprador. No obstante, siempre suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total del inmueble.
    • Forma de pago: cómo abonará el comprador lo que resta del importe de la compraventa luego de entregada la señal. 
    • El reparto de gastos: cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
    • Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: día límite para concretar la transacción.
    • Cláusula de rescisión: se trata de una cláusula de carácter opcional que, en realidad no es habitual en los contratos de reserva. Es aquí donde deben determinarse las penalizaciones a asumir por cada parte en caso de que quieran rescindir el acuerdo.

    ¿En qué se diferencia del contrato de arras?

    El contrato de arras, al igual que el de reserva, requiere de la firma de comprador y vendedor y también implica un compromiso entre ambas partes para finalmente concretar la operación de compraventa. Al firmarse, el comprador entrega una suma de dinero al vendedor que luego se restará del valor final del inmueble, sin embargo, en este caso, no se trata de una señal o entrada.

    La primera diferencia sustancial con el contrato de reserva es que el contrato de arras sí está amparado por el Código Civil específicamente en sus artículos 1124115211531154 y 1454. Es decir, que ofrece más seguridad jurídica que el de reserva, que no cuenta con ningún tipo de regulación.

    La otra diferencia es que el contrato de arras, al contar con esta validez legal, puede rescindirse con solo pagar la indemnización correspondiente. El contrato de reserva, en cambio, sólo puede ser rescindido si esto fue especificado en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, deberá intervenir un juez.

    En este artículo te ofrecemos una guía completa acerca del contrato de arras.

    ¿Cuándo es conveniente entonces firmar un contrato de reserva de vivienda y cuándo no?

    La realidad es que esta decisión depende de cada situación en particular. Si, por ejemplo, el potencial comprador está plenamente seguro de que va a adquirir la vivienda, sí es conveniente para él firmar un contrato de reserva. De esta manera, el vendedor no podrá seguir ofreciéndola a otras personas. A este último, por su parte, también le conviene este tipo de acuerdo, ya que, si está seguro de querer vender el inmueble a esa persona, sabe que con un contrato de reserva no habrá arrepentimiento de la otra parte.

    En cambio, si el comprador no tiene la certeza de que podrá concretar la operación debido a que, por ejemplo, no obtuvo aún la financiación para ello, será mejor que no firme un contrato de reserva. Lo mismo ocurre si el vendedor no está seguro de querer cerrar la compraventa con esa persona y está dispuesto a seguir escuchando otras ofertas. En estas ocasiones lo mejor será, sin duda, celebrar un contrato de arras penitenciales. De esa forma, ambos tendrán la posibilidad de rescindir el acuerdo en caso de arrepentimiento.

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