La impotencia que genera una situación de este tipo muchas veces lleva a cometer desaciertos en el trayecto. En este artículo te comentamos cuales son los errores en negociación más comunes que atraen o hacen perdurar a okupas en nuestras viviendas.
En este artículo encontrarás:
Si bien lleva años en nuestro país, en los últimos tiempos el movimiento okupa se ha convertido en un grave problema incluso para propietarios de simples viviendas. La Plataforma de Afectados por la Ocupación señala que actualmente hay 100.000 casas okupadas. También indica que ocurren 40 nuevas tomas por día. Estas cifras nos dan un panorama de lo preocupante de la situación. Las regiones más damnificadas son Madrid, Catalunya, Comunidad Valenciana y Andalucía.
La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) expresa que el coste que las okupaciones genera en los propietarios es muy alto porque “además de verse privados del uso de sus viviendas, tendrían que asumir el pago de los suministros que las viviendas tengan contratados a su nombre, además de seguir pagando los gastos comunitarios, y por último, todos los gastos jurídicos que conlleven la tramitación de procedimientos judiciales y los gastos para reparar los desperfectos existentes a la marcha de los okupas”.
Muchas veces, y por desconocimiento, se cometen errores en la negociación con okupas. Convenir con los inquilinos ilegales el pago de servicios o darles de baja si la casa es tomada se convierten en desaciertos comunes y arriesgados. En este artículo te contamos cómo actuar.
Errores en la negociación con okupas
Si bien los errores más comunes que los propietarios cometen en negociación con okupas pueden ser hechos de buena fe, causan un problema mayor.
Si un propietario tiene una vivienda vacía, se recomienda dar la baja en los servicios. Mientras se espera por un nuevo inquilino o propietario, lo recomendable es no tener habilitados la luz, el agua o el gas. Esto es para que los okupas no se aprovechen de los suministros que debe pagar el propietario.
No hay que acceder que los okupas paguen los suministros o gastos comunitarios bajo ningún concepto. Esos pagos pueden ser esgrimidos luego por los okupas para justificar la legitimación de la usurpación. Un pago titularizado a su nombre permitiría a los okupas empadronarse en la vivienda y de ese modo se perdería la posesión.
No se debe tampoco cortar los servicios a los inquilinos ilegales. Esto es porque se podría cometer el delito de Coacción. La coacción, también conocida como violencia privada, puede ejercerse por medio de amenazas, fuerza o violencia. Lo que se debe proceder en estos casos es bajar los suministros al mínimo como para reducir los resúmenes de las facturas.
Se recomienda no tener viviendas vacías. Los okupas verán la posibilidad y la usurparán. Legalmente, son los inmuebles que más se tarda en desalojar, puesto que los inquilinos ilegales esgrimirán esa condición para ocuparla. La sugerencia de ANA es que se intente alquilar a la brevedad o entregar temporalmente a alguien de confianza, como un familiar.
Consejos útiles
En lo posible, es muy importante tener una alarma instalada en la propiedad vacía. En caso de ocupación, el aviso inmediato a la policía ayudaría a probar la comisión de la infracción. La policía podría actuar en ese momento prescindiendo de la autorización policial.
Los vecinos de viviendas vacías deben dar alerta a la policía en caso de ruidos extraños. La ocupación generalmente se da entre medio de varios ruidos -rotura de vidrios, forzamiento de cerraduras, etc.- fáciles de detectar. La policía podría proceder sin esperar a que la policía interceda. En caso de fincas o pisos, los administradores, conserjes o porteros deberían tomar este encargo.
Para conseguir la medida cautelar de desalojo por parte de un juez en carácter de urgente, se debe acreditar que la propiedad está en venta o alquiler. Al poder avalar la situación de comercialización del inmueble se agilizan los trámites legales.
En caso de ocupación, es necesario realizar la denuncia para un desalojo inmediato. Aunque parezca una obviedad, muchos propietarios se sienten intimidados y no realizan la denuncia. Esta debe ser solicitada con carácter de inmediato, objetando urgencia y necesidad. De esta manera, los juzgados puedan proceder de forma rápida.
Medidas que podrían tomarse en España para combatir la okupación
Una de las medidas que colaborarían para combatir la okupación sería la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Enjuiciamiento Penal. De esta manera, los desalojamientos podrían llevarse a cabo sin tener que esperar a la venia judicial. Actuarían, de este modo, los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado.
Otra disposición necesaria la compone la reforma del Código Penal. Actualmente, la usurpación es el hecho más común de violaciones a la propiedad, y su sanción es meramente económica.
Una medida importante sería la unificación de criterios para toda España de parte de la Fiscalía General del Estado. En la actualidad, no hay criterio único para los delitos de usurpación de vivienda. No existen plazos equitativos para la actuación de los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad en el momento de echar a los inquilinos ilegales. A pesar de que se considera un delito flagrante, entonces, no se aclara el plazo para los procedimientos. Por lo tanto, esto les da tiempo a los okupas de tomar posesión del inmueble e incluso empadronarse en la vivienda, pagar los servicios y los costes comunitarios.
Lo fundamental es que los ocupantes no acrediten la posesión de la vivienda, puesto que esto ya constituiría un largo proceso judicial sin la certeza de recuperar la propiedad.
En otros países de la región, un proceso judicial de este tipo se lleva a cabo con los usurpadores fuera de la vivienda. En cambio, en España los okupas pueden permanecer en ella. Esto lleva a un retraso en el proceso judicial, plazos que se alargan por tiempos indeterminados, interposición de recursos, etc.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de los errores en la negociación con okupas y la serie de consejos que nos proporciona la entidad de alquileres. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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El contrato de arras es uno de los acuerdos que suelen celebrarse como paso previo a la concreción de una compraventa. Sin embargo, puede ocurrir que tanto vendedor como comprador, por la razón que fuere, no cumplan finalmente con lo que se pactó en dicho acuerdo. ¿Qué sucede cuando se produce el incumplimiento de un contrato de arras? ¿Cómo se puede reclamar cuando la falta proviene del comprador?
En este artículo te contamos cuales son los tipos de contratos de esta índole que pueden celebrarse, cuales son las penalizaciones por no cumplirlo y los modos posible para su reclamo. Sigue leyendo.
En este artículo encontrarás:
¿Para qué sirve la firma de un contrato de arras?
Cuando un propietario pone su vivienda en venta y aparece una persona interesada en ella, es probable que ambas partes, vendedor y comprador, quieran asegurarse de que la compraventa llegará a buen puerto. Con este objetivo suelen firmarse acuerdos previos. ¿Cuáles son? Por un lado está el contrato de reserva y por el otro, el contrato de arras.
Existen dos diferencias sustanciales entre ambos. En primer lugar, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el de reserva no. E este sentido, el primero de los casos adquiere una mayor seguridad jurídica. En segundo lugar, el contrato de arras puede ser rescindido solo con el pago de una indemnización, mientras que el contrato de reserva sólo puede cancelarse si se especificó en alguna de sus cláusulas. Para conocer más sobre las diferencias entre ambos recomendamos la letra de este artículo ampliamos estas diferencias con más información.
En adelante, haremos referencia únicamente al primero de estos acuerdos y a lo que ocurre cuando una de las partes implicadas no cumple con el pacto. Es decir, detallaremos qué penalizaciones se aplican cuando hay incumplimiento del contrato de arras, cómo se puede reclamar esta situación y de qué manera se puede demostrar que el comprador no cumplió con el trato. A continuación, te lo contamos.
Tipos de contratos de arras
En primer lugar, antes de hablar de penalizaciones y de cómo actuar ante un incumplimiento, es necesario dejar en claro qué tipos de contratos de arras existen. Algunos de ellos implican mayor facilidad para ser rescindidos, mientras que otros no tanto. Por esta razón, antes de firmar uno, es importante tener en cuenta esta información para poder elegir el tipo de contrato más conveniente.
Arras penitenciales
Se trata del contrato que admite mayores posibilidades de desistir de él. En ese caso, la señal de reserva entregada por el comprador funciona como indemnización. Es decir que, en caso de incumplimiento, este monto no le será regresado al comprador, o bien, será el vendedor quien deberá devolverla por duplicado. Esto depende de quién sea la parte incumplidora. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando no hay plena seguridad de querer concretar la compraventa.
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
Régimen de arras penitenciales derecho inmobiliario.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
Plazo de cumplimiento del contrato.
Penalizaciones por el incumplimiento de algunas de las partes.
Arras confirmatorias
Esta clase de contrato, a diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica. Si bien prevé también la entrega de una señal, esta no sirve para compensar el incumplimiento del pacto. En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. De todas formas, será necesario presentar una demanda y esperar a que un juez decida cuál debe ser la penalización. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando sí hay seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué información debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Arras penales
Este tipo de contrato se encuentra a medio camino entre el de arras confirmatorias y el de arras penitenciales. Si bien no expresa en su contenido que se pueda desistir de él, la entrega de la señal de reserva sí funciona como indemnización cuando se produce un arrepentimiento. Sin embargo, establece penalizaciones, pero no en relación a la señal únicamente. También implica que pueda exigirse la concreción de la compraventa. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando sí hay seguridad de querer concretar la transacción.
¿Qué información debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de los gastos.
La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
¿Qué penalizaciones se aplican por incumplir un contrato de arras?
A partir de la descripción de los tres tipos de contratos de arras que existen, podemos concluir en que la única penalización que está definida de forma clara es la que se encuentra en el de arras penitenciales. Este tipo de contrato es, también, el que más suele firmarse de los anteriores. Como mencionamos, la penalización frente a su incumplimiento es no devolver el dinero de la señal, cuando el arrepentido es el comprador, o entregar el doble de ese monto, si quien desiste es el vendedor.
En cuanto al contrato de arras penales, vimos que, si el comprador incumple el pacto, el vendedor puede mantener el dinero de la señal, pero también puede exigir la concreción de la compraventa. Sin embargo, para poder ejecutar esta última cláusula, siempre será necesario acudir a la vía legal.
Con respecto al contrato de arras confirmatorias, reiteramos que no contempla la posibilidad de ser rescindido. Por esta razón, su incumplimiento siempre implicará la necesidad de presentar una demanda y esperar la resolución de un juez.
¿Cómo se puede reclamar ante el incumplimiento de un contrato de arras?
En caso de producirse el incumplimiento del contrato de arras firmado, existen dos maneras de reclamar. Una es por por la vía extrajudicial y, la otra, por vía judicial. Para saber a cuál acudir se debe tener en cuenta todo lo que mencionamos antes, es decir, si el documento refleja o no la penalización a asumir. También será determinante que la otra parte acepte o se niegue a cumplir con las consecuencias. Estas son las diferentes formas de realizar el reclamo:
Por vía extrajudicial
Acudiendo a la inmobiliaria, en caso de haber contratado una para llevar a cabo la venta.
Enviando un burofax al comprador para solicitar el cumplimiento de la penalización. Este servirá como prueba en caso de arribar a un juicio.
Interponiendo un “acto de conciliación” en los juzgados. Se trata de un recurso que permite exigir el cumplimiento del contrato. Al igual que la opción anterior, también sirve como prueba en un juicio.
Por vía judicial
Presentando una demanda en el juzgado correspondiente y esperando la resolución del juez.
¿Cómo demostrar que el comprador incumplió con el contrato de arras?
En caso de tener que acudir a la vía judicial o extrajudicial para reclamar por el incumplimiento de un contrato de arras, existen varias formas de demostrar la falta del comprador. En primer lugar, la prueba más irrefutable de todas es que la compraventa no se ha llevado a cabo.
Ahora bien, esto depende del tipo de contrato de arras que se ha firmado:
Penitenciales: este documento estipula de forma clara cuál es la penalización que el comprador debe asumir, que se trata de perder el dinero de la señal. Por esta razón, no es necesario demostrar nada, sólo se retiene ese monto.
Confirmatorias y penales: estos dos tipos de contratos no dejan en claro cómo deben asumirse las penalizaciones, por lo tanto, al retener el dinero de la señal, la otra parte puede acudir a la vía judicial para recuperar el dinero. Si esto sucede, será necesario demostrar que ha sido el comprador quien ha incumplido el trato.
¿Cómo se puede probar esta falta del comprador? Aportando elementos como mensajes, emails o notificaciones de burofax que se hayan enviado a la otra parte. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que será el juez quien tenga la última palabra. Dependiendo del tipo de contrato de arras firmado y las circunstancias del caso, este determinará cómo se llevará a cabo la penalización y si el sentenciado estará obligado a cumplirla.
Hasta aquí hemos detallado que sucede cuando una de las partes provoca el incumplimiento del contrato de arras. A su vez, especificamos cuales son las penalizaciones y cuales son las vías para reclamarlas. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Contamos con la mejor información y la mayor confidencialidad para realizar la venta o compra de un inmueble de manera exitosa.
El movimiento okupa se conoce por motivar a las personas a que hagan una okupación ilegal de los inmuebles que se encuentran deshabitados. Dio comienzo en España en los años sesenta, como un movimiento de ideales contrarios al sistema, con débil solución jurídica por parte del legislador español.
Actualmente es considerado un gran problema que afecta al sector inmobiliario y a los propietarios, por lo que crearon mayores medidas para su regulación. En Madrid es donde mayor presencia hay de este movimiento y se espera que se regule de una mejor forma para aprovechar los inmuebles correctamente.
En este artículo encontrarás:
El problema de la okupación en España
La indefensión jurídica que tienen muchos propietarios tiene un origen y causa directa del Código Penal de 1995. Este introdujo el delito de usurpación de bienes inmuebles, castigado con penas de 3 a 6 meses para quienes ocupen ilegalmente el inmueble.
El problema para comenzar el procedimiento penal es que la okupación debe darse en un inmueble que no sea morada, apreciando el Juez indicios delictivos. Esto genera un problema de interpretación porque no todas las ocupaciones de inmuebles que no son en moradas dan presencia a delitos.
Entonces, se cree que sólo se da castigo a las perturbaciones graves porque el proceso penal suele ser tedioso. Además, no da lugar a una resolución completamente segura para el propietario, quien puede ver desestimadas sus pretensiones e intereses.
Desde la posición civil, no hay un proceso específico y legal para estos casos en los que se aplique una vía legal para el desalojo. Es por ello que los tribunales acogieron para su viabilidad y desarrollo el procedimiento de desahucio por precario.
En él se necesita un abogado y procurador de los tribunales, contando con una duración de 9 a 18 meses aproximadamente. Este problema regulatorio no pasa en ningún otro país, a excepción de Portugal.
Por ello, es necesaria una voluntad político-legislativa que impulse una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esto es lo que se propone en Madrid y se espera que sus resultados sean vistos lo más pronto posible.
Propuesta para cambiar la ley “antiokupas” en Madrid
La Comunidad de Madrid tiene la oportunidad de usar varias de las armas que tienen en contra de los okupas. En 2021, el gobierno liderado por Isabel Díaz Ayuso creó una app junto al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles en España.
Esto fue con el fin de que la policía pueda contactar inmediatamente con el propietario en caso que un vecino alerte a las autoridades. Este año, se creará la Oficina de la Okupación, la cual estará disponible para asesorar a las víctimas de este tipo de delitos.
El gobierno autonómico comenzó a tomar cartas en el asunto luego de que, en 2022, las okupaciones estén creciendo en la Comunidad de Madrid. Allí se ha registrado un aumento del 25% en delitos de este tipo, siendo la tercera región con más casos en España.
Por esto, el ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso hizo énfasis en este problema y el miedo que representa para el país. Lo que más se desea es eliminar, o al menos reducir las cifras, de forma inmediata para una solución más efectiva.
La oficina va a ser inaugurada por Díaz Ayuso próximamente, así lo confirmó Enrique López, consejero de Interior, Justicia y Víctimas. Sin embargo, esto puede llegar a cambiar porque originalmente su apertura estaba prevista para marzo de este año.
Esta oficina va a funcionar por medio del Centro de Coordinación Municipal, siendo posible que los ciudadanos se pongan en contacto a través del 112.
Limitar la okupación: cambio de “tres artículos”
Según Enrique López, por medio de esta nueva oficina será más sencillo ocupar a los diversos cuerpos oficiales que están en Madrid. La Policía Nacional, Municipal, Local y Guardia Civil podrán acudir lo más rápido posible a cualquier caso de okupas.
La asistencia técnica también es para las localidades pequeñas sin comisaría, por lo que se reducirán mucho los casos sin resolución. Sin embargo, desde la Comunidad de Madrid están limitados porque las competencias de esta materia le conciernen al Estado.
El Partido Popular Nacional ha solicitado al Gobierno del país que revierta las leyes dirigidas a las okupaciones. Así, quienes van a tener que ir a los tribunales serán los okupas y los propietarios legales de los inmuebles.
Solicitud de Sol
Desde Sol se solicita el cambio “de tres artículos” de la legislación para modificar la forma radical de la problemática que se presenta. Esto es algo que insistirán en abordar si Alberto Núñez Fejóo logra acceder a La Moncloa en las siguientes elecciones.
La Comunidad de Madrid propone que el okupa sea desahuciado inmediatamente si no presenta un título o documento dado propietario. En dicho documento se debe acreditar que el dueño del inmueble le ha permitido residir allí en un plazo de 48 horas.
La defensa de la CAM
De aplicarse el desahucio y si el okupa lo cree injusto, la CAM dará una defensa para que se garantice la posibilidad de que pelee. Todo esto desde el ámbito civil para que se resuelva la situación lo más pronto posible.
Este recurso lo usan los propietarios cuando no pueden demostrar con los documentos que no han permitido al okupa el uso de la vivienda. Las okupaciones de primeras viviendas son difíciles de documentar porque los propietarios suelen guardar las escrituras en sus casas y no pueden acceder a ellas.
El PP de Madrid busca cambiar los principios de la ley orgánica. Esto con el fin de perseguir algo que califican como un “acto ilícito que lesiona la propiedad individual, algo básico para la democracia liberal”.
Desde el 1 de mayo de este año, los jueces de Madrid han acelerado los procesos judiciales para los delitos considerados como usurpación leve. Gracias a esto, ahora se van a celebrar juicios rápidos, siempre que se haya dado la identificación de los okupas con antelación.
El Juzgado de Guardia también se va a encargar de estos enjuiciamientos para acelerar los procesos y tratar que los dueños recuperen sus propiedades.
¿Qué tal te parecen estas regulaciones para la okupación? ¡Cuéntanos en los comentarios! ¡Nos encanta leerte!
¿En búsqueda de la mejor información sobre el mundo inmobiliario? Te encuentras en el lugar indicado. En OI REAL ESTATE, te brindaremos todo lo que tienes que conocer y hoy, hablaremos sobre cómo la subida de precios en los alquileres promueve explotación. Te invitamos a leer el siguiente post.
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Comprar una vivienda es uno de los objetivos más importantes a la hora de independizarse de la familia, pero los altos costes que se requieren pueden ser muy difíciles de cumplir, si no se dispone de un determinado poder adquisitivo. Es por ese motivo que, alquilar se piensa como la mejor alternativa para lograr un espacio propio; donde se cuenta con el dinero necesario para los pagos mensuales.
Sin embargo, algunos migrantes que no tienen sus papeles al día se encuentran con una grave situación económica. Muchos propietarios suelen abusarse de esta problemática e incurren en prácticas que atentan contra la moral, en muchos casos la subida de precios en los alquileres promueve explotación. Si quieres conocer qué es lo que se debe hacer ante este panorama. ¡Sigue leyendo!
Los altos costes en los arrendamientos han dado lugar a situaciones desagradables
La crisis económica que experimenta el país se acrecienta en las zonas con menos recursos, mientras que muchas personas han recuperado la situación monetaria de los años anteriores a la pandemia. Existe una gran parte de la población que no dispone del dinero necesario para alquilar y, surgen algunas propuestas de parte de los propietarios que se califican como inadecuadas.
Si bien el derecho a la vivienda debería estar garantizado, no es posible alojar a todos los individuos en un inmueble y se vuelven a experimentar ciertas prácticas que, en las décadas anteriores tuvieron mucha popularidad. Internet se ha inundado de anuncios que, ofrecen habitaciones gratuitas a cambio de compañía.
Por lo que se podría establecer, que la subida de precios en los alquileres promueve explotación; muchas mujeres al no disponer de papeles y dinero, recurren a estos ofrecimientos. Es la nueva explotación del siglo XXI, en donde se juega con las posibilidades monetarias de los migrantes.
La subida de precios en los alquileres no se detiene
Si antes era complicado comprar una propiedad, se disponía de una opción como el alquiler: que ofrecía las mejores condiciones para obtener una casa hasta que terminara el contrato de arrendamiento. No obstante, esta situación se ha modificado al punto de que muchas personas, no pueden llegar a pagar las rentas mensuales.
El precio de los alquileres no cesa de subir, según la información brindada por Fotocasa en abril, se registró un aumento del casi 5%. Esto provocó que posibles interesados se retractaran y decidieran no alquilar la vivienda deseada, lo que hace que algunas personas no tengan mayores opciones que, los que ofrecen pisos gratuitos a cambio de compañía.
La subida de precios en los alquileres promueve explotación, el objetivo que se busca son mujeres sin papeles. Quienes ofrecen vivienda a cambio de compañía, requieren de una fotografía de la interesada y la edad con la que esta cuenta; aceptar este tipo de intercambio es muy peligroso, pero si no se dispone de dinero es una opción válida.
¿Existen denuncias sobre este tema?
El asunto es muy delicado, porque al tratarse de un convenio libre entre dos personas no existiría una situación de explotación forzada. Sin embargo, las personas que aceptan estas condiciones no lo hacen por disfrute personal o por diversión, sino por necesidad y en muchas ocasiones, se ven obligadas a realizarlo si desean contar con un piso para vivir.
Por otra parte, este tipo de anuncios que proponen pisos gratuitos a cambio de compañía, pueden perseguir otros intereses. A veces, las personas que ofrecen las habitaciones son adultos mayores y requieren de ayuda para realizar las cosas del hogar, aunque no deja de ser explotación porque se le paga muy poco al inquilino, plantea una situación distinta.
Para la policía nacional, este tipo de ofrecimientos no puede ser considerado como denunciable, ya que es un intercambio que se realiza libremente. Pero esta cuestión no se realiza por gusto, por lo que la subida de precios en los alquileres promueve explotación o, por lo menos, situaciones de poder que no son igualitarias.
La subida de precios en los alquileres promueve explotación: ¿Qué hacer al respecto?
Aquí, el interesado en obtener una vivienda de manera gratuita debe conocer a lo que se somete, lo que vivirá si bien no puede ser considerado como explotación es un gran riesgo. De esta manera, el único responsable de lo que suceda en esa vivienda recae por parte del inquilino que se encuentra viviendo allí, aceptando las condiciones propuestas.
Pero si el dueño de la vivienda incurre en explotación sexual, aprovechándose de los altos costes que genera alquilar una vivienda para el inquilino, el asunto podría modificarse llegando al punto de caratular la cuestión como delito de trata. Este se encuentra presente en el Código Penal.
Si se llegara a comprobar esto, el inquilino podría denunciar lo que está viviendo; porque se hablaría en este caso, de un tema tan delicado como lo es la trata de personas. Cuando se decide aceptar este tipo de contratos de arrendamientos, se especifican las obligaciones que el inquilino tiene con el propietario y el sexual, no es uno de ellos.
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Si estás buscando una vivienda para comprar y ya encontraste una que te gusta, es probable que quieras asegurarte de que finalmente será tuya. Con este objetivo es que suelen firmarse acuerdos previos al cierre de la compraventa entre vendedores y compradores. Uno de ellos es el contrato de reserva. ¿De qué se trata? ¿Qué puntos es importante tener en cuenta cuando se está pensando en comprar una vivienda y se quiere firmar un contrato de reserva? En este artículo te lo contamos.
El contrato privado de reserva es una opción muy elegida por vendedores y compradores a la hora de fijar las condiciones bajo las cuales se llevará adelante una compraventa. Sin duda uno de los aspectos de este tipo de documento es la entrega de una señal por parte del comprador, que es la que reserva la vivienda. Antes de firmarlo, es importante tener en cuenta ciertas cuestiones, como la forma en que está regulado este acuerdo, sus diferencias con el contrato de arras o las cláusulas que debe incluir.
A continuación te contamos todo lo que debes saber si estás pensando en comprar una vivienda y antes quieres celebrar un contrato de arras. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de reserva?
El contrato privado de reserva es uno de los acuerdos que pueden celebrarse entre vendedor y comprador antes de cerrar la compraventa de una vivienda. A través de este documento, ambas partes dejan asentadas las condiciones bajo las cuales se llevará adelante la transacción.
Este tipo de acuerdo también supone que el interesado entregue al propietario una suma de dinero denominada “señal” que es precisamente la que reserva el inmueble. Una vez entregada, el comprador se asegura de que la vivienda sale del mercado y no sigue siendo mostrada a otras personas. Al vendedor, por su lado, le permite asegurarse de que hay una verdadera intención de compra por la otra parte.
¿Qué debes tener en cuenta si vas a comprar una vivienda y quieres firmar un contrato de reserva?
A continuación te contamos cuáles son todos los aspectos que debes tener en cuenta si estás pensando en firmar un contrato de reserva antes de comprar una vivienda.
Que el contrato de reserva no está regulado por la ley
El contrato de reserva no está regulado por ninguna normativa en España. Se trata de un documento de libre redacción que se acostumbra celebrar de forma privada entre el vendedor y el futuro comprador de una vivienda. ¿Qué contras supone que este tipo de contrato no esté enmarcado en la ley?
En primer lugar, implica poca seguridad jurídica para ambos firmantes. Por otro lado, hace que no pueda ser rescindido mediante una penalización económica. De esta manera, la única forma de desistir de él es si algún tipo de sanción fue especificada en una de sus cláusulas. De lo contrario, si se produce un incumplimiento por alguna de las partes, la otra deberá acudir a la justicia.
Las diferencias del contrato de reserva con el contrato de arras
El contrato de reserva no es el único acuerdo que puede celebrarse como paso previo al cierre de una compraventa. La otra opción con la que se cuenta en estos casos es el contrato de arras. Si bien cumple la misma función que el de reserva, o sea, fijar las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la transacción mediante la entrega de una señal, ambos se diferencian en dos aspectos muy importantes:
El contrato de arras sí está regulado por la ley: los artículos 1124, 1152, 1153, 1154 y 1454 del Código Civil contemplan a este tipo de documento y definen su alcance y sus límites. Muy a menudo, también es modificado a través de la jurisprudencia. Sin duda, esta característica lo dota de mayor seguridad jurídica que la que posee el contrato de reserva.
El contrato de arras sí admite la posibilidad de ser rescindido: este tipo de documento sí requiere que en alguna de sus cláusulas se especifique una penalización por incumplimiento. Sin embargo, no en todos los casos. Existen tres tipos de contratos de arras y esto sólo ocurre en el de arras penitenciales, que es también el más habitual.
El monto de la señal que debes entregar al firmar un contrato de reserva cuando eres quien va a comprar una vivienda
Al tratarse de un documento que no está regulado por la ley, no existe una suma fija a entregar en concepto de señal cuando se firma un contrato de reserva. El monto depende siempre del acuerdo al que lleguen el vendedor y el comprador en cada caso en particular. No obstante, siempre suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el precio de venta del inmueble.
Las cláusulas que debe incluir cualquier contrato de reserva
Las cláusulas que deberían figurar en todo contrato privado de reserva de una vivienda son:
Datos personales de vendedor y comprador: nombres y números de DNI de ambas partes para poder identificarlos correctamente.
Datos e información del inmueble: su referencia catastral, domicilio completo y superficie. También debe especificarse aquí si posee algún anexo, como un garaje o un trastero.
Precio del inmueble: el monto que el comprador deberá pagar al cierre de la compraventa.
Importe de la señal: la cantidad entregada en concepto de reserva debe quedar asentada en este apartado.
Forma de pago: cómo abonará el comprador lo que resta del valor de la vivienda al cerrar la compraventa.
Reparto de gastos: cómo se distribuirán entre el vendedor y el comprador los gastos que conlleva el cierre de la compraventa.
Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: se trata del día límite para concretar la transacción.
Cláusula de rescisión: es una cláusula de carácter opcional que, en realidad, no es muy habitual en los contratos de reserva. Es aquí donde deben determinarse las penalizaciones que debe asumir cualquiera de las partes que quiera rescindir el acuerdo.
¿Es conveniente firmar un contrato de reserva cuando vas a comprar una vivienda?
La decisión de celebrar un contrato privado de reserva antes de comprar una vivienda depende realmente de caso en particular.
Si, como comprador, estás plenamente seguro de que quieres y puedes adquirir un inmueble, sí es conveniente para tí firmar este tipo de acuerdo. De esta manera, el vendedor no podrá seguir ofreciéndola en el mercado. Al propietario también le conviene celebrar un contrato de reserva en estos casos, ya que, si también está plenamente seguro de querer venderte su piso, sabe que no habrá arrepentimiento por tu parte. En resumen, al no admitir la posibilidad de ser rescindido, esta clase de acuerdo les asegura a ambas partes que la otra no se arrepentirá. Por eso es tan importante celebrarlo únicamente cuando vendedor y comprador están plenamente seguros de querer concretar la operación.
Si, en cambio, no tienes la certeza de que quieres o puedes comprar una vivienda, lo mejor será no comprometerte con un contrato de reserva. Lo más probable es que si el vendedor tampoco está seguro de querer cerrar la compraventa contigo y quiere seguir escuchando ofertas no esté dispuesto tampoco a celebrar este tipo de acuerdo. En estas ocasiones lo mejor será celebrar un contrato de arras penitenciales, que permite su rescisión mediante una penalización económica. También existe la posibilidad de no firmar ningún tipo de acuerdo y seguir en la búsqueda de otro inmueble.
Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Son muchas las cuestiones a las que hay que prestar atención antes y después de comprar una nueva vivienda. Una de ellas es la titularidad de los servicios de luz, gas y agua, que es importante actualizar para que no siga siendo adjudicada al dueño anterior. ¿Cómo se deben realizar estos trámites en cada caso? ¿Son gratuitos o implican algún tipo de coste? ¿Quién debe afrontar los gastos por el cambio de titularidad de los suministros? ¿El vendedor o el comprador? En este artículo te lo contamos.
La importancia de realizar el cambio de titularidad de los suministros al adquirir una vivienda radica en que al transferirla, se deja sin responsabilidad al anterior propietario. De esta manera, se evitan posibles conflictos legales. Por otro lado, también nos aseguramos de que no se nos adjudiquen deudas del antiguo dueño. Ahora bien, ya sabemos que se trata de un trámite que beneficia a ambas partes pero, ¿cuál de los dos debe afrontar estos costes? ¿El vendedor o el comprador? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Cómo realizar el cambio de titularidad de los suministros tras una compraventa?
Existen diferentes vías para llevar a cabo el trámite de cambio de titularidad de un suministro. El mismo puede realizarse de manera presencial o telemática. Debido a su practicidad y al avance del COVID-19, esta última opción es la más aconsejable y también la más elegida.
Antes de comenzar es importante pensar en ciertas cuestiones y tomar algunas decisiones. Por ejemplo, es posible que queramos cambiar de compañía proveedora de uno o más suministros. En ese caso, debemos evaluar cuál o cuáles serán. También es recomendable que conozcamos el nivel de eficiencia energética de la vivienda y la potencia en watios con la que cuenta. De esta manera, será más fácil adaptar las condiciones del inmueble a nuestras necesidades, en el caso de los suministros de gas y agua.
A continuación veremos cómo proceder para cambiar la titularidad de cada uno de los servicios y qué costes hay que afrontar en cada caso.
¿Cómo realizar el cambio de titularidad del suministro de luz?
Como mencionamos previamente, al cambiar la titularidad del suministro de luz es posible solicitar modificaciones en nuestro plan y en nuestra tarifa. Antes de iniciar el trámite, es importante realizar una estimación del consumo energético de la vivienda adquirida. El mismo debe calcularse en función de los aparatos eléctricos de los que dispongamos, que pueden variar considerablemente de los que utilizaba el dueño anterior.
Luego, para finalmente cambiar la titularidad, será necesario comunicarse de forma online o telefónica o presentarse en una oficina de la comercializadora. Habrá que aportar los siguientes datos: nombres y números de DNI del anterior y el nuevo titular, nivel de potencia contratada, dirección exacta de la vivienda, número de cuenta bancaria (en caso de querer domiciliar los recibos), número de contrato y Código Unificado del Punto de Suministro (CUPS).
¿Qué precio tiene?
El cambio de titularidad del suministro de luz es un trámite completamente gratuito. Sin embargo, existen otras gestiones asociadas que pueden realizarse en el mismo momento y que sí poseen costes adicionales. Por ejemplo:
Actualización del Boletín Eléctrico: suele costar entre 100 y 150 euros y debe realizarse cada veinte años. Para conocer la antigüedad del documento en la vivienda adquirida se puede consultar a la misma distribuidora.
Modificación del nivel de potencia eléctrica: antes de realizar un cambio de estas características es recomendable calcular la cantidad de energía que vamos a necesitar. Aumentarla cuesta alrededor de 60 euros por kilovatio (kW) y reducirla, alrededor de 21 euros.
Modificación de tarifa: se trata de un trámite gratuito a menos que exista algún tipo de permanencia con la distribuidora o que se haga un cambio a una tarifa DHA (con discriminación horaria).
Cambio de compañía eléctrica: también es un trámite sin cargo siempre que no exista algún tipo de permanencia con la empresa. De existir esta, será necesario abonar una penalización.
¿Cómo realizar el cambio de titularidad del suministro de gas?
En el caso del suministro de gas, es conveniente tomar algunas precauciones extra antes de iniciar el trámite de cambio de titularidad. En primer lugar, debemos asegurarnos de que la instalación se encuentra en buenas condiciones para prevenir posibles accidentes. Luego, es importante verificar que no quedan facturas pendientes de pago, ya que, si las hay, una vez asumida la titularidad la compañía nos hará responsable de esa deuda.
Una vez completados los pasos anteriores, habrá que contactarse de manera online o telefónica, o bien, asistir a una oficina de la compañía para cambiar la titularidad del servicio. Los datos que deberemos aportar son los siguientes: nombres y números de DNI del anterior y el nuevo titular, tarifa de acceso al gas, Código Unificado del Punto de Suministro (CUPS) y número de cuenta bancaria (en caso de querer domiciliar el pago.
¿Qué precio tiene?
Ninguno de los trámites relacionados con el suministro de gas conlleva un coste para el nuevo o el anterior titular, es completamente gratuito.
¿Cómo realizar el cambio de titularidad del suministro de agua?
Al igual que en el caso anterior, antes de iniciar el trámite de cambio de titularidad es necesario revisar en qué condiciones se encuentra la instalación, ya que puede requerir de mejoras o el contador puede no estar funcionando correctamente.
Una vez realizadas estas verificaciones, el siguiente paso es el mismo que en los trámites descritos anteriormente: contactarse o asistir presencialmente a una oficina de la compañía. Sin embargo, en este caso, además de aportar datos como los nombres y números de DNI del nuevo y el antiguo titular, la dirección de la vivienda, el CUPS, el número de tarifa y el número de cuenta bancaria, también será necesario entregar un impreso donde figuren: la lectura del contador, las escrituras del inmueble y una fotocopia del NIF o el NIE de todos los firmantes.
¿Qué precio tiene?
En este caso, el coste del trámite de cambio de titularidad varía en función de cada ciudad. En la mayoría de ellas se debe abonar una fianza de entre 50 y 100 euros para cubrir futuros impagos, que será devuelta al finalizar el contrato.
El monto a pagar también dependerá del tamaño del equipo de medición, es decir, será mayor mientras más grande sea el contador.
¿Quién debe pagar los gastos de cambio de titularidad de los suministros? ¿El vendedor o el comprador?
En la mayoría de los casos es el comprador y nuevo titular de una vivienda quien se hace cargo de los gastos asociados al cambio de titularidad de los suministros de luz, gas y agua. No obstante, es posible llegar a un acuerdo de otro tipo con el vendedor, ya que se trata de un trámite que interesa a ambas partes y puede evitar futuros conflictos.
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Tanto el contrato de arras como el de reserva son acuerdos previos a la concreción de la venta de un inmueble. Ambos tienen como objetivo formalizar y garantizar el compromiso entre vendedor y comprador para que la compraventa llegue a buen puerto. Pero ¿cuáles son las diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva? ¿Cuál de los dos es más conveniente firmar? En este artículo te contamos todo lo que debes saber.
CONTENIDO ACTUALIZADO
A la hora de realizar una compraventa inmobiliaria es necesario contar con una serie de documentos que serán necesarios a lo largo de todo el proceso. También se deben afrontar diferentes trámites obligatorios antes del momento final en el cual el vendedor le entrega las llaves del inmueble al comprador.
En este artículo hablaremos de los últimos pasos previos a la firma de la escritura pública de compraventa: la firma del contrato privado de reserva y la firma del contrato de arras. Si bien ambos tienen como fin asegurarle al comprador y al vendedor que hay intención de ambas partes de llegar al acuerdo final, hay algunas diferencias entre ambos documentos. A continuación te contamos cuáles son:
En este artículo encontrarás:
¿En qué consiste el contrato privado de reserva?
El contrato de reserva es un documento que le asegura al comprador que la propiedad no seguirá siendo mostrada a otros interesados, y al vendedor, que la intención de compra por parte del firmante es real. El comprador deberá abonar un monto de dinero, llamado señal o entrada, que posteriormente se restará del valor total de la vivienda.
Es importante aclarar que el contrato de reserva puede celebrarse incluso antes de adquirir viviendas que aún no se han construido, o que están construyéndose al momento de la firma. Cuando esto ocurre, el vendedor queda en obligación de terminar la obra con las características técnicas y de habitabilidad que corresponden.
Cláusulas del contrato de reserva
Estas son las cláusulas que suelen incluirse en los contratos de reserva:
Nombre y datos personales: tanto del comprador como del vendedor.
Descripción de la propiedad: su referencia catastral, domicilio completo y superficie del inmueble. También se especifica si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Importe de la señal o entrada: no existe una cantidad fija para un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. Sin embargo, suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
Forma de pago: aquí se establece cómo el comprador pagará lo que resta del importe de la compraventa. También cómo se repartirán los gastos entre el comprador y el vendedor.
Formas de rescisión: aquí es donde se determinan las condiciones en caso de que se quiera rescindir el contrato. Es una cláusula opcional, la realidad es que no es habitual en los contratos de reserva.
¿En qué consiste el contrato de arras y cuáles son sus diferencias con el de reserva?
Ahora bien, el contrato de reserva puede no ser la mejor opción a la hora de llegar a un acuerdo entre vendedor y comprador. Allí es cuando entra en escena el contrato de arras. ¿De qué se trata este tipo de documento?
El contrato de arras, al igual que el de reserva, también requiere de la firma de comprador y vendedor y también implica un compromiso entre ambas partes para finalmente concretar la operación de compraventa. Al firmarse, el comprador entrega una suma de dinero al vendedor que luego se restará del valor final del inmueble, sin embargo, en este caso, no se trata de una señal o entrada.
La primera diferencia sustancial con el contrato de reserva es que el contrato de arras sí está amparado por el Código Civil. Es decir, que ofrece más seguridad jurídica que el de reserva, que no cuenta con ningún tipo de regulación.
La otra diferencia es que el contrato de arras, al contar con esta validez legal, puede rescindirse con solo pagar la indemnización correspondiente. El contrato de reserva, en cambio, sólo puede ser rescindido si esto fue especificado en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, deberá intervenir un juez.
Cláusulas del contrato de arras
La información que se proporciona en el contrato de arras es similar a la que se deja asentada en el contrato de reserva, sin embargo, no es la misma:
Nombre y datos personales: tanto del comprador como del vendedor.
Descripción de la propiedad: su referencia catastral, domicilio completo y superficie del inmueble. También se especifica si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Precio: cuál es el valor total que se abonará por la vivienda.
Importe del anticipo: se deja asentado el monto de dinero que se entrega por adelantado y que luego será restado del precio total.
Plazo límite: se especifica el tiempo máximo para firmar la escritura pública de compraventa.
Reparto de gastos: cómo se dividirán los gastos correspondientes entre comprador y vendedor.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de contratos de arras que pueden firmarse, cada uno de ellos con consecuencias diferentes en caso de que se produzca su incumplimiento:
Contrato de arras confirmatorias: este tipo de contrato garantiza que la compraventa se concretará, se entiende como un anticipo. En caso de que una de las partes se eche atrás, la otra puede exigir, o bien el cumplimiento, o bien la resolución del contrato. En ambos casos, el arrepentido deberá abonar la indemnización correspondiente, si nos remitimos al artículo 1124 del Código Civil.
Contrato de arras penales: este contrato permite exigir su cumplimiento y la indemnización correspondiente cuando una de las partes se niegue a cumplirlo. Está regulado por los artículos 1152 y 1153 del Código Civil.
Contrato de arras penitenciales: este suele ser el contrato de arras más habitual en la compraventa de inmuebles de segunda mano. Lo que hace es facilitar que cualquiera de las partes pueda desistir de él, en referencia al artículo 1454 del Código Civil. En caso de que sea el comprador quien renuncia a la operación, perderá el anticipo entregado. Cuando es el vendedor quien no desea seguir adelante, debe devolver el doble del valor del anticipo al comprador. Este contrato sólo es aplicable cuando se remite al artículo 1154 del Código Civil.
¿Cuál es más conveniente? ¿El contrato de reserva o el contrato de arras, teniendo en cuenta sus diferencias?
Ya te mostramos las diferencias entre ambos: el contrato de arras implica mayor seguridad jurídica que el contrato de reserva, y también, mayor facilidad para rescindirlo en caso de arrepentimiento. Sin embargo, ¿es posible afirmar que es más conveniente firmar un contrato de arras y no un contrato de reserva?
Todo depende de cada situación en particular. Si el comprador se encuentra en plena seguridad de que va a adquirir la vivienda en cuestión, es mucho más conveniente para él firmar un contrato de reserva. Esta maniobra le asegurará al 100% que el vendedor no seguirá mostrando el inmueble a otras personas. En cambio, el contrato de arras, con su mayor facilidad para ser rescindido, puede significar un futuro arrepentimiento por parte del vendedor.
Por otro lado, si el comprador no tiene la certeza de poder o querer adquirir esa vivienda, tal vez le convenga firmar con el vendedor un contrato de arras. En ese caso, tendrá la posibilidad de rescindirlo si se arrepiente, si no consigue el dinero, entre otras eventualidades que puedan llegar a surgir.
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El contrato de arras es uno de los acuerdos previos que vendedor y futuro comprador suelen firmar antes de formalizar la compraventa de un inmueble. Sin embargo, puede ocurrir que alguna de las dos partes finalmente desista y no desee concretar la transacción. ¿Qué ocurre en estos casos? ¿Pueden comprador y vendedor rescindir el contrato de arras? ¿Es siempre posible? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
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Cuando un propietario pone en venta su vivienda y aparece una persona interesada en ella, es probable que ambos quieran asegurarse de que la compraventa se concretará. Con este objetivo es que suelen firmarse acuerdos previos. ¿De qué se tratan? Por un lado está el contrato de reserva y por el otro, el contrato de arras.
Existen dos diferencias importantes entre ambos: en primer lugar, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el contrato de reserva no, lo cual implica más seguridad jurídica para el primero. En segundo lugar, centrándonos en el tema principal de este artículo, el contrato de arras admite la posibilidad de ser rescindido en algunos casos, mientras que del contrato de reserva sólo se puede desistir si fue especificado en alguna de sus cláusulas. En este artículo te contamos con mayor profundidad estas diferencias para que puedas decidir qué tipo de acuerdo previo se ajusta más a tus necesidades.
A continuación veremos qué ocurre cuando vendedor y futuro comprador celebran un contrato de arras y, por la razón que fuere, desisten de él antes de firmar la escritura pública de compraventa. ¿En qué casos es posible rescindir un contrato de arras? ¿Cómo debe procederse para hacerlo? ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de arras?
En primer lugar, definamos correctamente de qué se trata un contrato de arras. Es un tipo de documento, regulado por los artículos 1154 y 1454 del Código Civil, en donde el vendedor y el futuro comprador de una vivienda expresan su compromiso para concretar la operación de compraventa. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble en los términos pactados y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador se compromete a adquirir la vivienda según lo acordado.
El contrato de arras incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes en el momento de la negociación y las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con él. Por otro lado, también implica que el comprador entregue al vendedor un monto de dinero en forma de señal. El pago de esta suma tiene como objetivo reservar la vivienda y que la misma salga del mercado.
¿Qué tipos de contratos de arras existen y cuáles admiten la posibilidad de rescindir?
Ahora bien, ¿es posible para cualquiera de las dos partes rescindir un contrato de arras cuando se produce un arrepentimiento? Para responder esta pregunta debemos explicar en qué consisten los tres tipos de contratos de arras que existen. Mientras que el de arras penitenciales suele ser el más habitual, el de arras confirmatorias y el de arras penales no tanto. ¿Por qué? Estos dos últimos no permiten a vendedor y comprador desistir de lo acordado tan fácilmente. Por su parte, el contrato de arras penitenciales sí. A continuación te contamos en detalle sus diferencias:
Arras penitenciales
Como mencionamos, lo más importante respecto de este tipo de contrato de arras es que implica una facilidad para desistir de él. En este caso, será la señal de reserva entregada por el comprador la que funcionará como indemnización en caso de arrepentimiento. O sea, frente a una rescisión, la señal no será devuelta al comprador, o bien, el vendedor deberá devolverla por duplicado, dependiendo de quién sea la parte incumplidora. Se recomienda celebrarlo cuando no existe la seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de gastos.
Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.
Arras confirmatorias
Este tipo de arras, en contraposición con el anterior, no admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica. Es decir que, si bien también prevé la entrega de una señal, esa suma no funcionará como indemnización si se incumple el pacto. ¿Por qué? La realidad es que no establece de forma clara las penalizaciones. En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la formalización de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. Será necesario, para ello, acudir a la vía legal, es decir, presentar una demanda y esperar a que un juez decida qué penalización aplicar. Por esta razón, se recomienda firmarlo únicamente cuando existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de gastos.
Una cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Arras penales
En el caso de las arras penales, sus condiciones se encuentran a medio camino entre las de las arras confirmatorias y las arras penitenciales. Si bien no se explicita en él la posibilidad de desistir del acuerdo, la entrega de la señal de reserva sí funcionará como indemnización en caso de producirse un arrepentimiento por cualquiera de las dos partes. Sin embargo, establece penalizaciones, pero no solo respecto a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse que la concreción de la compraventa. Por eso, también se recomienda firmarlo únicamente cuando existe plena seguridad de querer concretar la transacción.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de los gastos.
Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
Cómo proceder para rescindir un contrato de arras
Para hablar de cómo proceder para rescindir un contrato de arras debemos suponer que el tipo de acuerdo firmado fue de arras penitenciales. En estos casos, el factor más importante es el tiempo. ¿Por qué? Una vez firmada y otorgada la escritura pública, entregadas las llaves de la vivienda y realizada la totalidad del pago por ella, la facultad de desistimiento del contrato de arras desaparece. Mientras eso no ocurra, será posible desistir de él. Sin embargo, será necesario cumplir con los tiempos especificados en el documento, de lo contrario, la otra parte puede reclamar por el incumplimiento.
Como mencionamos previamente, en caso de ocurrir esto, la rescisión consistirá en la pérdida de la señal, cuando el arrepentido sea el comprador o la devolución del doble de la señal, cuando quien desiste es el vendedor.
En caso de haber firmado un contrato de arras confirmatorias o penales, sólo queda afrontar las consecuencias legales correspondientes si el arrepentimiento es realmente definitivo.
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La venta y la compra de vivienda supone una operación de diversos pasos. A lo largo del proceso interfieren diferentes factores y son requeridos determinados y puntuales documentos para que el mismo sea exitoso. En entre ellos, se encuentra la firma del documento que certificará, ante la ley, las condiciones bajo las cuales se llevó a cabo el acuerdo. En reiteradas ocasiones puede suceder que, aunque se piensa que se tiene todo bajo control, no siempre es así. Puede darse que una de las partes lleve adelante una acción provocando el incumplimiento del contrato de compraventa de un inmueble.
Muchas pueden ser las causas o los motivos por los cuales la parte vendedora pueda no cumplir con lo acordado. De los principales, es que el vendedor solo decida dar marcha atrás antes de la entrega. Y otro, es que una persona haya adjudicado una vivienda sobre plano, pero la promotora no llevó adelante la ejecución de la obra. Por parte del comprador, puede suceder que incumpla con el tiempo acordado en los pagos de la transacción.
Ante estas situaciones, los pasos a seguir van a estar vinculado a las cláusulas que se llevaron adelante en el acuerdo firmado. Asimismo, dependerán de las causas por las cuales no se termina de cumplir con el contrato.
En este post te contamos como proceder ante situaciones como estas. No obstante, para que no queden dudas, o las menos posibles, comenzaremos con todo lo referido a lo que es, lo que incluye y la importancia de un contrato de esta índole. Para continuar, con los modos de proceder ante su incumplimiento.
En este artículo encontrarás:
¿De qué se trata un contrato de compraventa de una vivienda?
Cuando hablamos de un contrato de compraventa nos referimos al acuerdo mediante el cual el vendedor de un inmueble se compromete a la entrega del mismo. Por su parte, el comprador asume el compromiso de pagar un determinado precio monetario por dicha propiedad. Es decir, se trata de un contrato de mutuo acuerdo a través del cual se transfiere una propiedad de una persona a otra.
El Código Civil Español define al contrato de compraventa como la acción en que una o varias partes consienten en obligarse, una a la otra, a entregar una cosa o prestar un servicio a cambio de una paga pactada.
En España, existen dos tipos de contratos en los cuales se determinan algunas de las condiciones mediante las cuales se acuerda una compraventa. Uno es el que ya especificamos, mediante el cual se decreta y concreta la transmisión de una vivienda y el otro es el contrato de arras.
El contrato de arras
Hablamos de un contrato de carácter privado que es de firmarse previamente a la compra de la vivienda en venta. Para su realización, será necesario la presencia y la firma tanto del vendedor cómo del comprador de inmueble.
Este tipo de documento es parte del Artículo 1454 del Código Civil de España. En él se especifica que el contrato de arras es el acuerdo que otorga el derecho que obtiene una persona para comprar una casa. El comprador entrega una parte del dinero a modo de seña, que se acuerdan entra quienes participan del contrato. Asimismo, en el documento se determinarán las multas o penalización en el caso de que exista incumplimiento del contrato.
Se trata de una de las formas de precontrato que en territorio español se firman para la compra de vienen inmuebles. Con su firma se está determinando la obligatoriedad de la firma de un contrato de compraventa posteriormente.
Por su parte, la legislación española distingue tres tipos de según las penar que se establean si no se lo cumple.
La mayor diferencia entre el contrato de arras y el de compraventa es el momento de la operación en la cual se lleva adelante. Es decir, el primero antecede y es un pre paso que obliga a la forma del segundo.
¿Cuáles son los posibles casos en los que se deberá por el incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda?
A continuación, presentamos los casos posibles en los cuales se debería proceder por incumplimiento del contrato de compraventa.
Como hemos mencionado, en primer lugar, es de gran importancia considerar si la propiedad por la cual se haya acordado la transacción era una vivienda sobre plana o una ya construida.
Si la vivienda comprada es sobre plano
En estos casos, si alguna de las partes actúa de manera tal que se provoque el incumplimiento del contrato de compraventa la parte perjudicada podrá exigir una indemnización que integre daños y prejuicios. Así se encuentra estipulado en el artículo 1124 del Código Civil español.
Si la vivienda ya se encuentra construida
Por otra parte, si el acuerdo jurídico está vinculado a una inmueble que ya se encuentra construido, la parte que ha incumplido el contrato de compraventa deberá actuar de la siguiente manera:
Si ha entregado una reserva y la parte que ha incumplido con el acuerdo es quien realizado dicho adelanto, pasará a perder automáticamente el monto entregado. Por el contrario, si es la parte vendedora la que no respeta lo acordado, la misma se verá en la obligación de hacer la devolución del monto entregado a modo de reserva.
En este sentido, si es el comprador es el que procede al incumplimiento del contrato de compraventa, la perdida de la seña se entenderá como la indemnización por daños y perjuicios causados a la parte vendedora. Esto se debe a la imposibilidad de ofrecer el inmueble a otros potenciales compradores durante el tiempo de reserva.
Si se trata del incumplimiento del vendedor al incumplir su acuerdo mediante la venta de la vivienda a un tercero en el periodo de reserva, la devolución de lo pactado será el modo de inmunización de una parte a la otra.
¿Y si el incumplimiento del contrato de compraventa es por su desistimiento?
Otro de los posibles casos para el incumplimiento de un contrato de compraventa es que la parte vendedora no quiera continuar con la operación. En este caso, el comprador tiene dos posibilidades latentes, sin no existen arras penitenciales:
Tiene derecho a pedir la exigencia y el cumplimiento del acuerdo y pedir su resolución ante el incumplimiento del contrato de compraventa de la otra parte.
Dispone de la potestad de que se le reintegre todo el dinero pactado en la reserve. A su vez, puede solicitar una indemnización por daños y prejuicios a parte.
La situación del primer paso lleva, en lo general, a tribunales. Esto sucede si la parte afectada acepta un arbitraje extrajudicial ante la posible solución de la problemática.
Por su parte, el segundo caso es posible que se resuelva sin tener que llevar adelante algún tipo de proceso de denuncia. Es decir, es posible llegar a una resolución de una manera más empática y amistosa si las partes así lo deseas.
Tipos de resoluciones (rescisión) de los contratos de compraventa en caso de incumplimiento
Las resoluciones de acuerdos de esta índole, en los cuales se intercambia una cosa o un servicio por un pago determinado y previamente fijado dependerá del tipo de bien que se trate. A continuación, veamos cada uno de ellos.
Cuando la resolución es por el contrato de compraventa de un bien inmueble
La mayor recomendación en este tipo de casos es que se comience todo el proceso mediante la concepción de dicha vía: resolución de contrato extrajudicial. En la gran mayoría de estas situaciones, los profesionales tienden a recurrir a que el comprador realice el primer paso. Es decir, pedir por escrito a la parte vendedora que cumpla con cada uno de los pactos acordados en un corto plazo.
Cuando a resolución es por el contrato de compraventa de un bien mueble
En estos casos, a diferencia de los bienes inmuebles, el pleno derecho de la recisión se encuentra a favor de quién vende. Esto en los casos en la que la parte compradora se presentase a la entrega de bien sin cumplir con lo acordado con respecto al precio fijado, salvo un acuerdo dilatado previo. O cuando, dicha parte, previo vencimiento del tiempo fijado para el pago de la operación y cierre de la misma, no se presente.
Recisión de un contrato de compraventa ¿Qué diferencia tiene a los casos anteriores?
Por otra parte, en los casos en los cuales la parte que ha provocado el incumplimiento del contrato de compraventa no emitiera respuesta es momento de comunicar el paso de recisión. Es decir, enviar la notificación explicita de que se quiere resolver el acuerdo. Según lo determina la legislación vigente, este tipo de comunicación deberá realizarse vía judicial o notarial. Por lo tanto, de no ser considerada dicha petición, se dará paso a la aplicación de una denuncia en tribunales.
En este punto, es importante tener presente la jurisprudencia pactada sobre inmueble, ya que puede ser dispar según lo que se ha acordado por las partes previamente.
Si la opción es acceder al derecho de recisión por la vía judicial, será necesaria la contratación de un abogado o procurador para que lleve adelante la causa. En la general, cuando se trata de incumplimientos graves o especiales las autoridades judiciales. Es preciso mencionarlo, ya que en territorio español existen disparidades en los criterios en las sentencias que han sido emitida por los tribunales.
¿Cuáles pueden ser las multas por el incumplimiento de contrato de compraventa?
Como parte y tamo final, es importante considerar cuales podrán ser las multas que se percibirán en caso de que se provoque el incumplimiento del contrato de compraventa. Como mencionamos, si es el vendedor es quien no quiere cerrar la operación es importante indagar en la existencia o no de un precontrato con cláusulas previas
Este tipo de situaciones se presentarían, del modo en que se desprende de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en los casos en que la parte compradora incluya una cláusula sin ninguna negociación individual. Una circunstancia que se produce con más frecuencia de los que se piensa cuando la parte vendedora no es un particular.
Un claro ejemplo de incumplimiento del contrato de compraventa es cuando el vendedor se ha reservado el derecho a quedarse con la seña entregada ante el abuso de cualquier tipo de la otra parte, sin que estuviese explícita una penalización similar en caso de que el incumplimiento fuera de quien vende.
Si se tratase, según lo establece la ley, de una vivienda sobre plano la vía judicial apunta a que, si la propiedad no se entrega en tiempo y forma, o por no tener licencia de primera ocupación, el comprador puede rescindir el contrato, pedir el adelante más los intereses anuales que se devengan.
Ante estas posibles situaciones surgen tres interrogantes centrales:
Si el negocio no se realiza en el tiempo pactado ¿Qué sucede?
Cuando se haya pactado un pago diferido de la propiedad y el comprado no cumple con ello, el vendedor no tendrá la potestad de rescindir el contrato. La parte compradora continuará teniendo la titularidad del inmueble y el vendedor deberá interponer una demanda judicial con la finalidad de reclamar la cantidad correspondiente.
La principal opción para la parte compradora es la de solicitar la recisión del contrato, si se ve en presencia de un incumplimiento en el pago y en los plazos que se han acordado. Esto puede suceder en tanto exista incorporado en el contrato una cláusula resolutoria del mismo.
Ante vicios ocultos ¿Quién responde ante ellos?
En España y en la jurisdicción española, hablamos de vicios ocultos cuando pueden existir efectos ocultos de una cosa existente cuando al momento de su adquisición la hacen impropia que ser utilizada o que disminuyen el uso al que se la destinan. Se trata de fallas que de haberlas conocido con anterior la parte compradora no la habría adquirido o hubiera ofrecido menor coste por ella.
En el caso de la compraventa de inmuebles con algún tipo de vicio oculto, quien lo compra podrá ejercer en contra del vendedor con la finalidad para que dé respuesta por evicción los daños ocultos que se presente.
¿Cómo proceder ante la existencia de licencias?
Cuando existan licencias que en España son obligatorias para la habitabilidad segura de una vivienda se podrá declarar nulo por vicios del consentimiento. Esto debido al ocultamiento por parte de la empresa promotora o el vendedor de la existencia del vicio en la edificación de naturaleza urbanística.
Cuando se trata de cualquier tipo de incumplimiento del contrato de compraventa por parte del vendedor la mayor recomendación es recurrir a un profesional especializado en la mayoría. Se trata de un asesoramiento paso por según la situación, el contra o precontrato que se este firmado.
Hasta aquí te hemos contado los modos legales de proceder ante el incumplimiento del contrato de compraventa por alguna de las partes. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. OI REAL ESTATE cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.
¿Por qué vender tu inmueble con nosotros?
Desde OI REAL ESTATE conocemos a la perfección de cada uno de los pasos que integran la venta de una vivienda. Sabemos valorar el inmuebles, conocer el movimiento del mercado y el estado de la oferta y la demanda en el sector son factores esenciales para lograr una operación exitosa en el menor tiempo posible. Para que el proceso tenga éxito queremos brindarte el mejor asesoramiento para no tengas que preocuparte por documentación, gastos y el paso a paso de una compraventa.
Oi Real Estate es una de las primeras consultoras inmobiliarias de lujo del territorio español. Su principal deseo es lograr facilitar el proceso de arrendamiento y compraventa de inmuebles. Por ello, tiene como misión brindar el mejor asesoramiento de calidad para hacer de una experiencia compleja un acto sencillo y disfrutable de principio a fin.
La agencia se especializa en tasaciones inmediatas y gestión de propiedades, como ser: vender, comprar y alquilar. Asimismo, brinda el servicio para tramitar lo que se denomina en España la Golden Visa, una manera de residir en el país mediante inversiones.
Además, contamos con asesores especializados y con vocación en el mercado internacional. Por lo que pueden brindarte la mayor seguridad y confianza al momento de elegir vender una vivienda en España.
Nuestra sede principal se encuentra ubicada en Barcelona. Sin embargo, contamos con una red de franquicias que se expanden por todo el territorio español.
Asesoramiento, planificación y confidencialidad
Para garantizar un asesoramiento seguro, confidencial y exitoso los profesionales de la agencia llevan adelante una planificación exhaustiva del paso a paso de la operación de compra venta. En ella organizamos todo el procedimiento, en el cual nos ocupamos de :
Realizamos un exhaustivo estudio de mercado
Comparamos viviendas similares
Valoremos tu inmueble
Gestionar la comunicación con el futuro comprador
Consultamos cada dato en el Registro de la Propiedad
Nos encargamos de la redacción de los respectivos contratos
Al momento de llevar adelante la venta de una vivienda o cualquier tipo de inmueble son diversos los pasos a realizar, documentos, trámites y pagos que presentar y concretar. Si bien no es un requisito legal indispensable que la misma esté inscripta en el Registro de la Propiedad, vender una propiedad sin registrar puede traer sus complicaciones.
No existe una obligatoriedad para registrar una propiedad en el Registro público. No hay una ley que impida a una persona adquirir, heredar, constituir inmuebles o terrenos que no estén inscriptos. Sin embargo, no hacerlo puede generar muchos dolores de cabeza, ya que es un documento legal que demuestra y avala la titularidad de los dueños de una vivienda frente a terceros.
Muchas veces esta acción no se realiza y surge un interrogante que suele ser más común de lo que se imagina: ¿Es posible vender una vivienda sin registrar? Si estás atravesando una situación así, te encuentras en el post indicado. ¡Sigue leyendo!
¿Cuáles son los inconvenientes puede traer vender una propiedad sin registrar?
En la actualidad, en España no existe ningún tipo de normativa que penalice a un vendedor por transaccionar su vivienda sin haberla registrado. El principal problema de esta situación es que puede generar desconfianza en los compradores. Este tipo de obstáculos podrían llegar a frustrar la operación por no tener una seguridad en los motivos por los que el inmueble que les interesa no está escriturado.
Uno de los primeros pasos es llevar adelante es conocer cuáles son los motivos por la cuales la propiedad no se encuentra escriturada. Es decir, no cuenta con la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por ello, tampoco consta de un registro catastral que se le otorga a los bienes inmuebles.
Se trata de una información está a disposición del vendedor. Esto se debe a que es la persona que más conocer las razones por las cueles su vivienda no se encuentra escriturada.
Causas por las cuales no se registran las propiedades en España
En lo que respecta al territorio español, la mayoría de las propiedades se encuentra en el Registro de la Propiedad. En la gran mayoría de los casos, en un 99% los propietarios disponen de la escritura de un terreno en el cual será edificada una vivienda o local. Por ello, en España es legal vender una parcela en la cual exista una construcción no escriturada.
Es decir, repercutir en el precio final para venderla. ¿Por qué? Porque lo que se está transfiriendo es una parcela o terreno. Por lo tanto, la valoración será sobre el valor en metros cuadrados del suelo en venta. Luego, debería también considerarse para su tasación, si se trata de un suelo urbano, agrario, rústico, edificable o no.
En este sentido, diversos son los motivos por los cuales una persona puede decidir no registrar una propiedad. Uno de los principales motivos se vincula al modo en que se llevó adelante la construcción de la vivienda. Es decir, una persona que dispone de una parcela o terreno
Va construyendo su vivienda de manera paulatina ya que es albañil de profesión. Se trata de una causa que se posa en la posibilidad de ir amoldando los medios económicos que se disponen y aprovechar la mano de obra para construir los fines de semana.
En la gran mayoría de estas situaciones, no se solicitan la licencia de obra en el municipio corresponde. Recordamos que, en España, este procedimiento es obligatorio. No obstante, vender una vivienda en estas condiciones no ilegal ni conlleva un delito especificado.
Motivos generales por los cuales un propietario decide no escriturar su vivienda
La edificación es irregular
En casos de herencias, litigios con particulares o empresas o divorcios, la propiedad puede tener problemas relacionados con la titularidad de la vivienda o del terreno donde se construyó.
La propiedad tiene cargas fiscales.
El propietario no quiere abonar gastos registrales y notariales
El propietario tiene la falsa creencia que sólo basta con inscribir la propiedad en el catastro municipal.
No obstante, como mencionamos anteriormente, esta situación puede impactar en la tasación del precio de la vivienda. Se calcula que los precios de las viviendas sin registrar pueden valer hasta un 20% menos que una propiedad registrada en una misma zona. Esto no quiere decir que la compra de una vivienda sin registrar sea una inversión rentable, sino que por el contrario la transmisión puede llegar a ser mucho más compleja y cara.
A continuación, exponemos los principales inconvenientes que puede generar vender una vivienda sin registrar
¿Cuáles pueden ser los inconvenientes más frecuentes de vender una propiedad sin registrar?
Como hemos dicho, en España vender una propiedad sin registrar no es ilegal y, por lo tanto, es posible realizar el proceso de compraventa como con un inmueble que si se encuentre escriturado. No obstante, como la escritura es un documento que brinda información precisa acerca de las condiciones, el estado de cargas y la titularidad de una vivienda o local no tenerla hará que se presenten algunos inconvenientes.
Mayores costes al momento de inscribir la propiedad en el Registro
En primer lugar, los costes de inscripción serán mucho más elevados. Esto se debe a que son el doble que los de una compraventa normal. El propietario que adquiera la propiedad deberá asumir el pago de los servicios de notaría y de los impuestos de transmisiones patrimoniales de las dos viviendas. Con este gasto, se diluye el posible ahorro con el que contábamos por el descuento de la compraventa sin registro.
Por ello, la persona que vaya a fijarse en la vivienda deberá analizar si le es conveniente comprar una propiedad sin registrar si ello tampoco supone un ahorro de dinero considerable. En este sentido, la operación podría demorarse más de lo pensando, lo que resultaría al mismo tiempo un gasto para el titular si su necesidad es vender a la brevedad.
Falta de respaldo jurídico
Una de las desventajas más importante para quien desea comprar una casa sin registro es que al hacerlo no se dispone de cobertura jurídica. Al no estar registrados ningún tipo de dato e información, este tipo de inmuebles pueden estar embargados, gravados por una hipoteca, o contar con cualquier otro tipo de cargas como usufructos o servicios. Asimismo, no será posible corroborar la titularidad del mismo, y que no se podrá solicitar una nota simple.
En consecuencia, si se compra una propiedad con algún tipo de embargo, hipoteca o carga, el nuevo titular deberá hacerse cargo de las deudas que no le correspondían o también puede llegar al punto de tener que renunciar a la propiedad.
Una vez más, este tipo de situaciones generan inseguridad en quienes podrían llegar a ser potenciales compradores de una vivienda que no se encuentra inscripta Otro factor que podría hacer demorar y extender lo tiempos de la operación, generando gastos de mantenimiento e impositivos.
¿Es posible vender una casa sin registro y luego inscribirla en Registro de la Propiedad?
La respuesta a esta pregunta es afirmativa. Efectivamente, en territorio español, es posible vender una casa que no se encuentre escriturada, porque no es considerado un delito tipificado en ningún código. Sin embargo, desde el punto de vista administrativo puede llegar a traer muchas complicaciones al futuro comprador. Y, en consecuencia, demorar mucho más la venta de la propiedad.
Antes de poner en venta tu inmueble que no se encuentra inscripta, piensa en los interrogantes de los posibles compradores, con la finalidad de analizar bien cada opción y llevar adelante la que mejor se adapte a las necesidades contextuales de cada parte.
¿Es conveniente comprar una vivienda sin registrar?
No es lo más recomendable adquirir un inmueble que no esté en los registro. Pero si se está por realizar una operación de compra y no está registrada, lo más conveniente es preguntar el motivo de esta falta, ya que es algo que sólo el propietario actual puede aclararte.
Una de las causas más frecuentes es que la propiedad no tuvo todos los permisos de construcción. Esta situación condicionará la tasación del terreno y su precio será a la baja. En estos casos, hay una serie de pasos a seguir para ‘legalizar’ la vivienda que queremos comprar:
Verificar la existencia de la escritura del terreno.
Solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad. De esta manera podremos comprobar su titularidad y sus superficie total, superficie edificable, separación de lindes, y metros cuadrados totales.
Averiguar en qué oficina del Ayuntamiento puedes legalizar la situación
Comprobar que a vivienda se ajusta al decreto de habitabilidad vigente. Si no está cumple los requisitos se deberán realizar las obras oportunas.
Pasos para inscribir una propiedad que no estaba registrada
El comprador de una vivienda sin escritura deberá:
Pagar dos veces los honorarios de un notario, ya que el funcionario deberá dar fe del contrato de compraventa actual y del contrato del compraventa anterior.
Pagar dos veces el Impuesto de Transmisiones
Elevar el contrato a Escritura Pública.
Solicitar un Expediente de Dominio en el juzgado donde se ubica la vivienda. En ese momento deberá aportar el título de dominio y la certificación del catastro municipal para asegurar que el inmueble no está registrado. Para dar fe de la transacción se necesita además llevar una serie de testigos que avalen la declaración. Entre los testigos deberán participar si o si el dueño anterior del inmueble y propietarios de edificios linderos.
Luego de gestionar el expediente de dominio se podrá realizar la inscripción formal en el Registro de la Propiedad. La documentación a presentar es:
Escritura Pública, justificante de pago de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y justificación de pago de la plusvalía municipal.
Me pueden reclamar la propiedad luego de registrarla?
La ley establece un máximo de dos años para que un tercero reclame la propiedad del inmueble. Si alguien llegara a reclamar la titularidad de la vivienda deberá hacerlo a través de un documento legal como un contrato de compraventa o un testamento.
Si el juez determina que el vendedor no tenía derecho a disponer del inmueble para su venta, este deberá desembolsar una buena cantidad de dinero. Primero, para devolver al comprador la cantidad de dinero por la escritura. Luego, restituir la inversión efectuada en la vivienda por el nuevo propietario, además de una indemnización por daños y perjuicios. Finalmente le tocará también asumir el total de las costas judiciales.
Como hemos podido ver, vender una propiedad sin registrar puede resultar más económico al principio pero luego puede traer muchos inconvenientes, por lo que es conveniente analizar todas las aristas que puede traer esta operación.
Hasta aquí te hemos contado las principales cuestiones a considerar al momento de vender una propiedad sin registrar. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
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