La compraventa de un bien inmueble implica, tanto para el vendedor como para el comprador, realizar una serie de gastos y abonar ciertos impuestos. ¿De qué se tratan? En este artículo nos centraremos específicamente en los pagos que corresponden a un propietario que vende su inmueble. ¿Cuáles son los gastos e impuestos que debe abonar el vendedor antes de la compraventa de una vivienda y al cerrarla? ¿Existe la posibilidad de ahorrar en alguno de ellos? A continuación te lo contamos.
En este sentido, conocer de antemano los gastos por la compraventa de una vivienda que corresponden al vendedor puede significar, para aquellos que estén pensando en vender un inmueble, una mejor organización de sus finanzas y una optimización de su ganancia. ¿Cuáles son estos gastos e impuestos a los que está sujeta la venta de una propiedad?
En este artículo encontrarás:
¿Qué gastos e impuestos corresponden al vendedor en la compraventa de una vivienda?
En primer lugar, es de suma importancia mencionar que los gastos que un propietario debe afrontar por vender un bien inmueble suponen entre un 10% y un 15% sobre el precio de venta. No obstante, estos porcentajes pueden llegar a variar según cada situación en particular. Esto dependerá, por ejemplo, de la Comunidad Autónoma en la cual se lleva a cabo la compraventa o de si el inmueble está sujeto a una hipoteca, etc.
A continuación, veremos cuáles son estos gastos en términos generales y de qué se trata cada uno de ellos. Más adelante, también te mostraremos cómo se puede ahorrar en algunos de ellos.
Gastos que el vendedor debe afrontar antes de la compraventa de una vivienda
Antes de iniciar el proceso de venta de un bien inmueble, es necesario para el propietario ocuparse de ciertas cuestiones. Por un lado, debe tramitar una serie de documentos que le serán solicitados más tarde. Por el otro, si su vivienda está sujeta a una hipoteca, debe cancelarla. Veamos de qué se tratan estos documentos y en qué consiste la cancelación de un crédito hipotecario:
Nota simple
Se trata de un documento sencillo, como su nombre lo expresa, donde se ven reflejados los datos más importantes de un bien inmueble. Si bien no es de carácter obligatorio, en la práctica termina siéndolo, ya que si el comprador la solicita, el vendedor debe facilitársela. Por lo tanto, su tramitación es recomendada.
- ¿Qué es?: un documento informativo que le permite al comprador saber si la vivienda está libre de cargas o si cuenta con algún problema de tipo registral. También le permite corroborar que quien dice ser el titular del inmueble realmente lo es.
- ¿Cómo obtenerla?: el Registro Público de la Propiedad es quien emite este documento y puede solicitarse en la oficina registral correspondiente, en la web del Colegio de Registradores, o bien, en la app del Registro Público de la Propiedad.
- ¿Cuánto cuesta?: al realizar el trámite de manera online, su costo es de apenas 9 euros.
En este artículo te contamos más acerca de la nota simple de una vivienda y cómo obtenerla.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Se trata de un documento de carácter indudablemente obligatorio, ya que así lo prevé el Real Decreto 235/2013 y por eso el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo lo exige desde el año 2013. Cabe aclarar que este certificado posee una vigencia de diez años desde el momento de su emisión. Sin embargo, puede ser renovado antes de cumplirse este plazo, más que nada, en caso de que se realicen reformas que puedan afectar la calificación obtenida.
- ¿Qué es?: se trata de un documento que refleja todos los aspectos energéticos de una vivienda, en especial, su consumo de energía y sus niveles de emisión de CO2. Tiene como principal objetivo lograr una mejora energética en todos los países de la Unión Europea. Su contenido se traduce en una etiqueta energética que será necesario incluir en todos los anuncios de venta.
- ¿Cómo obtenerlo?: al tratarse de un documento oficial, este certificado debe ser emitido por un técnico competente, que debe contar con un título habilitante para redactarlo. Puede tratarse de un ingeniero, un arquitecto o un técnico especializado. Esta persona debe medir el nivel de gasto energético del inmueble y puede sugerir mejoras para ayudar a disminuirlo. Una vez hecha la revisión, el técnico debe registrar el documento en el organismo público correspondiente.
- ¿Cuánto cuesta?: su precio puede rondar los 100 euros, sin incluir el IVA. A este valor es posible tener que sumar las tasas de registro. Sin embargo, el coste final varía según el certificador contratado, como también de la demanda en la zona.
En este artículo te contamos en detalle todo lo que debes saber sobre la obtención del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) para vender una vivienda.
Cédula de habitabilidad
Tramitar este documento para vender un inmueble es obligatorio únicamente en algunas Comunidades. Debido a ello, te recomendamos que puedas averiguar si es solicitada en el lugar en el que realizarás la venta.
- ¿Qué es?: se trata de un documento que certifica que una vivienda es apta para vivir en ella, es decir, que puede ser considerada como habitable, ya que cumple con los requisitos mínimos de salubridad, higiene y seguridad previstos por el Código Técnico de la Edificación.
- ¿Cómo obtenerla?: es expedido por la Oficina de la Vivienda de cada municipio. Al igual que en el caso anterior, también será necesario contratar a un técnico especializado o a un profesional para tramitarlo, como por ejemplo, un arquitecto. Este deberá analizar todas las características de la vivienda y enviar el informe correspondiente al organismo mencionado. Allí decidirán si finalmente emiten o no la cédula.
- ¿Cuánto cuesta?: su precio varía en función de cada inmueble, del técnico o profesional que realiza la inspección y de las tasas que aplica cada Ayuntamiento. Por ejemplo, por un piso de entre 50 y 80 m² ubicado en Barcelona, se puede llegar a pagar entre 80 y 150 euros, incluyendo las tasas del Ayuntamiento de Barcelona.
En este artículo te contamos en detalle con qué condiciones de habitabilidad debe cumplir una vivienda para obtener esta cédula y poder ser vendida.
Gastos de cancelación de la hipoteca
En caso de que el inmueble esté sujeto a una hipoteca, aún cuando esta se haya pagado, será necesario cancelarla en el Registro Público de la Propiedad ante un notario. Asimismo, si el crédito hipotecario todavía está pendiente de pago, será posible cubrirlo con el dinero de la venta.
- ¿Cuánto cuesta?: el precio final de este trámite dependerá de cómo y quién lo haga. Elegir realizarlo mediante la gestoría de nuestro banco o el banco del comprador es la más cara de las opciones. El coste puede ser de alrededor de 1.100 euros, ya que puede ocurrir que se solicite una provisión de fondos más elevada. Cancelar a través de una gestoría independiente puede ser más barato, ya que los costes de gestión son mucho menores. El ahorro puede ser de hasta 600 euros. Por último, existe la posibilidad de realizar el trámite por cuenta propia, que es la opción más barata. Sin embargo, esta implica invertir una gran cantidad de tiempo. El precio final puede ser de alrededor de 400 euros. Sin embargo, en todos los casos, es importante tener en cuenta que el coste final dependerá del valor que cobren el notario y el Registro.
En este artículo te contamos en detalle todo lo que debes saber para cancelar una hipoteca antes de vender un piso.
Gastos que el vendedor debe afrontar al cerrar la compraventa de una vivienda
Aparte de los gastos que implica reunir todos los documentos necesarios para iniciar el proceso de venta y cancelar la hipoteca, en caso de haber una, al momento de concretar la transacción son otros los que aparecen. Al cerrar la compraventa, el vendedor también deberá hacerse cargo de los costes que implica la firma de un contrato de arras o de reserva, los gastos notariales y los honorarios de la inmobiliaria. Ninguno de estos pasos es obligatorio, pero es recomendable recurrir a todos ellos.
Contrato de arras o reserva
La firma de este tipo de acuerdos permite al vendedor y al comprador asegurarse de que la compraventa llegará a buen puerto. ¿De qué manera? Mediante la entrega de una seña que, de alguna manera, quita la vivienda del mercado y la reserva para esa persona interesada.
- ¿Qué es?: se trata de un documento en donde el vendedor y el futuro comprador expresan su compromiso para concretar la operación de compraventa. Incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes al momento de la negociación y las penalizaciones que deberá asumir cada uno en caso de incumplimiento.
- ¿Cómo obtenerlo?: existe la posibilidad de redactarlo por cuenta propia. Sin embargo, es altamente recomendable contar con la ayuda de un abogado o una inmobiliaria para ello, a fines de evitar futuros inconvenientes.
- ¿Cuánto cuesta?: el precio varía según la forma de obtenerlo que se elija. En caso de hacerlo por cuenta propia, el coste será nulo, a menos que se utilice una plantilla, que algunas plataformas ofrecen por 25 euros. De realizarlo mediante una inmobiliaria, el precio vendrá incluido en su comisión. Esta oscila entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta, cuando se trata de una agencia tradicional, y entre 1.000 y 7.000 euros, cuando es una online. Por último, si el contrato lo redacta un abogado, puede cobrar por él alrededor de 100 euros.
En este artículo te contamos qué diferencias hay entre el contrato de reserva y el contrato de arras. Por otro lado, en este artículo te contamos por qué es conveniente firmar un contrato de arras.
Gastos de notaría
Firmar una escritura pública de compraventa ante un notario es altamente aconsejable al momento de cerrar la transacción de un bien inmueble. En estos casos, será necesario abonar cierto monto por dicho documento y por el servicio ofrecido por el profesional que participe de la firma.
- ¿Qué son?: cubren la confección de la escritura pública, los honorarios del notario y los servicios correspondientes a la fe pública extrajudicial, es decir, oficinas, sueldo de equipo profesional, seguro de responsabilidad civil, informatización, encuadernación y conservación de escrituras, etc.
- ¿Cuánto cuestan?: los honorarios del notario están regulados por la ley. Esto significa que hay importes establecidos que varían en función del precio del inmueble, la extensión de la escritura, el número de copias solicitadas y la existencia de extras en la vivienda, como por ejemplo, un garaje. Por ejemplo, para una vivienda con un valor de 200.000 euros, sin garaje anexo y cuya escritura tiene una extensión de diez folios, los gastos notariales serán de alrededor de 350 euros.
En este artículo te contamos en detalle todo lo que debes saber sobre los gastos notariales que implica cerrar una compraventa.
Honorarios de la inmobiliaria
Si bien existe para un propietario la posibilidad de vender su piso por cuenta propia, siempre es recomendable recurrir a una inmobiliaria para que realice las gestiones necesarias. En este casos, los servicios de dicha agencia estarán sujetos al pago de honorarios, que variarán según el tipo de agencia escogida.
- Comisión de una inmobiliaria tradicional: oscila entre un 3% y un 7% sobre el precio de venta de la vivienda. No existe regulación al respecto, por lo cual cada agencia fija el importe de sus honorarios a partir de la dinámica del mercado.
- Tarifa fija de una inmobiliaria online: este tipo de agencias cobran una cuota fija por toda la gestión que implica vender un inmueble. Los precios, en general, oscilan entre los 1.000 y los 7.000 euros, según el plan de servicios y la forma de pago elegidos.
Impuestos en los que el vendedor debe tributar por la compraventa de una vivienda
Vender un bien inmueble implica, sin duda, la obligación de tributar en determinados impuestos. Veamos cuáles son y cómo se calculan:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
- ¿De qué se trata?: grava los incrementos patrimoniales de las personas físicas dentro de un ejercicio determinado. Por lo tanto, será necesario abonarlo si la venta de la vivienda significó un aumento en el patrimonio del vendedor.
- ¿Cuándo se paga?: durante el año siguiente a la venta , específicamente dentro del período determinado por el Ministerio de Hacienda para presentar la declaración de la renta.
- ¿Cómo se calcula?: tomando como base imponible el valor del patrimonio de las personas físicas en un año determinado respecto del anterior.
En este artículo te contamos cómo calcular el IRPF al vender una vivienda.
Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
- ¿De qué se trata?: grava el aumento de valor que ha tenido el suelo, desde que el momento en el que el propietario adquirió la vivienda hasta el día en el que la vendió.
- ¿Cuándo se paga?: dentro de los treinta días posteriores a la venta.
- ¿Cómo se calcula?: a partir del valor real del inmueble y, por supuesto, de los años que transcurrieron entre su compra y su venta.
En este artículo te brindamos más información acerca de la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
- ¿De qué se trata?: a diferencia de los tributos anteriores, este grava el solo hecho de ser propietario de una vivienda.
- ¿Cuándo se paga?: la fecha de pago varía según cada municipio. Aunque la ley indica que debe ser abonado por la persona titular de la vivienda al primer día de enero, lo más habitual es que el vendedor sólo pague por aquellos días del año en que la vivienda estuvo en su poder. Esto siempre debe ser pactado con el comprador.
- ¿Cómo se calcula?: a partir del valor catastral de la vivienda.
En este artículo te ofrecemos una guía completa acerca del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
¿Cómo puede el vendedor ahorrarse gastos por la compraventa de una vivienda?
Ahora que conoces a qué gastos e impuestos está sujeta la compraventa de una vivienda, y que son responsabilidad del vendedor, es probable que te preguntes ¿es posible ahorrar en algunos de ellos? La respuesta es sí. Estas son algunas de las opciones posibles:
Cancelando la hipoteca con un gestor independiente
Como mencionamos previamente, de las opciones que existen para cancelar una hipoteca, realizarlo a través del banco propio o el del comprador es la más cara. Por esta razón, optar por cancelar la hipoteca por cuenta propia o contratando a un gestor independiente puede ser la mejor opción. En este último caso, será un experto quien se encargará de realizar todas las tareas necesarias y será posible ahorrar un promedio de 300 euros en gastos de cancelación de hipoteca.
Consultando los honorarios de una agencia online
Los honorarios de una inmobiliaria online pueden ser hasta un 80% más baratos que los de las agencias tradicionales. Sin embargo, estas exigen a los propietarios un involucramiento activo en la venta, con el cual no siempre pueden comprometerse.
Para ejemplificar esta diferencia podemos recurrir al siguiente caso: un propietario quiere vender su vivienda de 250.000 euros. Una agencia tradicional le cobrará entre 7.500 y 12.500 euros por sus servicios. Por su parte, una agencia online le cobrará entre 1.200 y 5.000 euros, dependiendo de que inmobiliaria sea y de la tarifa que la persona elija.
Negociando el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) con el comprador
Previamente mencionamos que la ley determina que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) debe ser abonado por quien es titular de la propiedad el primer día de enero. Por lo tanto, sería siempre el vendedor quien debería hacerse cargo de este pago, incluyendo aquellos días del año en que la vivienda no estuvo en su poder. Sin embargo, ante lo injusto que puede resultar esto, existe la posibilidad de negociar con el comprador para que cada uno abone la parte del tributo correspondiente al tiempo del año durante el cual cada uno fue titular del inmueble.
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Para garantizar un asesoramiento seguro, confidencial y exitoso los profesionales de la agencia llevan adelante una planificación exhaustiva del paso a paso de la operación de compra venta. En ella organizamos todo el procedimiento, en el cual nos ocupamos de:
- Realizar un exhaustivo estudio de mercado
- Comparar viviendas similares
- Valorar tu inmueble
- Gestionar la comunicación con el futuro comprador
- Consultar cada dato en el Registro de la Propiedad
- Redactar de los respectivos contratos
Hasta aquí te hemos contado todos los gastos que que corren por cuenta de vendedor en el proceso de compraventa de una vivienda. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Ademas ¿Estás pensando en vender tu propiedad? ¡En Oi Real Estate podemos ayudarte a lograrlo en menos de treinta y siete días! ¡También compramos tu piso al contado! Sólo debes seguir el siguientes enlace:
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