Aquí te contaremos qué son las arras penitenciales y cuando es conveniente firmarlas. Continúa leyendo el artículo.
En este artículo encontrarás:
Contratos de arras
Al momento de solicitar hipoteca, hay pasos fundamentales que debes dar para llevar a cabo la compra de un piso. Sin embargo, también debes poner atención en algunas etapas previas, ya que la compra comienza desde el momento en el que viste la vivienda que te interesa, no cuando ya cierras la compraventa.
Aquí entran los contratos de arras, ya que sirven para asegurarte de que la vivienda será tuya. Entre ellos, uno de los más útiles es el de arras penitenciales que, vale aclarar, no tiene ninguna relación con ir a la cárcel si no cumples con tus obligaciones.
Contrato de arras penitenciales: ¿De qué se trata?
Antes de llevar a cabo la firma de la compraventa ante notario es muy común y aconsejable firmar un contrato de arras. Se trata de un documento que sella el compromiso del dueño de la vivienda para venderla y del comprador para adquirirla, además, contiene las condiciones del acuerdo.
Por otro lado, el contrato de arras implica el pago de una cantidad de dinero que sirve como reserva y un adelanto que luego se descuenta del precio de compra. Ten en cuenta que no debes confundir el contrato de arras con el contrato de reserva.
Es importante aclarar que existen distintos tipos de contratos de arras que varían dependiendo del acuerdo y las consecuencias por incumplirlo. En otras palabras, lo que sucederá si una de las partes decide echarse atrás.
Las arras penitenciales: también se les llama arras de desistimiento, ya que permite al vendedor y al comprador retirarse de la operación. Dicho de otra forma, es posible no cumplir con el compromiso a cambio de una indemnización que recoge el artículo 1454 del Código Civil.
El artículo establece que, en caso de haber mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Diferentes tipos de arras
Las arras penitenciales son las únicas recogidas en el Código Civil. Sin embargo, también podemos encontrar otros dos tipos de arras.
Las arras confirmatorias: que como su nombre lo indica, confirman la compraventa con la entrada de un dinero que entrega el comprador. A diferencia de las penitenciales, este tipo de arras no permite que ninguna de las dos partes decida echarse atrás. En caso de hacerlo, la parte perjudicada tendrá la posibilidad de pedir que se cumpla el contrato o solicitar una indemnización.
Las arras penales: tampoco están reguladas expresamente en el Código Penal, sin embargo, se rigen por las cláusulas penales del mismo. Este contrato no permite desistir libremente a ninguna de las partes, lo que sí establece es la pena que habrá que pasar y que, por lo general, se trata de una cantidad de dinero a modo de indemnización.
Las arras incluyen la siguiente información
El contrato de arras no es solo la reserva de la vivienda y, por eso, no es aconsejable firmarlo a la ligera. Al final, el contrato de arras reúne los puntos básicos de la compraventa. Se trata de la siguiente información:
Precio de la compraventa.
Cuál será la forma de pago.
Cuánto dinero se entrega como señal y si luego se restará al precio de compra.
Con cuánto tiempo cuentas para firmar el contrato de compraventa y encontrar el préstamo hipotecario.
Quién deberá abonar cada uno de los gastos de la compraventa.
Los datos del comprador, vendedor y de la propiedad.
El compromiso de firmar el contrato de manera pública.
Se trata de un resumen de la compraventa con información fundamental, principalmente porque fija el tiempo con el que cuentas para conseguir financiación para comprar la vivienda.
¿Quién debe abonar el contrato de arras?
No existe ninguna norma al respecto, dependerá del acuerdo al que lleguen dos partes. Lo más común es que se pague a medias, o bien, si el comprador o el vendedor han contratado una agencia, este contrato se incluya en los servicios.
De lo que no cabe ninguna duda es de quien entrega el dinero del contrato de arras. Este es siempre será el comprador, esto se debe a que es quien busca asegurarse la compra de la vivienda.
¿Cuál es el porcentaje del precio que se abona en las arras?
Nuevamente, el porcentaje a pagar será el que las dos partes crean oportuno. Lo más habitual es abonar entre un 5% y un 10% del precio de compraventa de la vivienda.
La duración de un contrato de arras
En este caso también se acuerda entre las partes. Se trata de una parte de gran importancia del contrato. Esto se debe a que, si se pasa el plazo del contrato de arras sin firmar la compraventa, cualquiera de las partes podrá solicitar una indemnización. Esta indemnización variará según el tipo de contrato de arras.
Es por esto que, ante la duda, lo ideal es ser precavido y firmar unas arras largas para que tengas tiempo de encontrar una buena hipoteca.
¿Es posible anular un contrato de arras penitenciales?
Como ya hemos mencionado sí, se trata de la característica principal del contrato de arras penitenciales. Es posible anularlo en cualquier momento y con total libertad.
Sin embargo, al hacerlo será necesario abonar la indemnización que indique. En el caso del comprador, perderá el dinero que adelantó en las arras y para el vendedor, el doble de esa suma.
¿Qué sucede si no encuentras una hipoteca?
Una de las preguntas más habituales es qué sucede con las arras si no se consigue la hipoteca para comprar el piso.
A menos que en el contrato se especifique algo al respecto, lo mismo da el motivo por el que decidas echarte atrás. En resumen, perderás el dinero de las arras.
Lo bueno es que cuentas con la posibilidad de incluir cláusulas de ese tipo en el contrato de arras, que será de utilidad para liberarte si no te concede el préstamo hipotecario.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las arras penitenciales. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
La compraventa de un bien inmueble implica, tanto para el vendedor como para el comprador, realizar una serie de gastos y abonar ciertos impuestos. ¿De qué se tratan? En este artículo nos centraremos específicamente en los pagos que corresponden a un propietario que vende su inmueble. ¿Cuáles son los gastos e impuestos que debe abonar el vendedor antes de la compraventa de una vivienda y al cerrarla? ¿Existe la posibilidad de ahorrar en alguno de ellos? A continuación te lo contamos.
En este sentido, conocer de antemano los gastos por la compraventa de una vivienda que corresponden al vendedor puede significar, para aquellos que estén pensando en vender un inmueble, una mejor organización de sus finanzas y una optimización de su ganancia. ¿Cuáles son estos gastos e impuestos a los que está sujeta la venta de una propiedad?
En este artículo encontrarás:
¿Qué gastos e impuestos corresponden al vendedor en la compraventa de una vivienda?
En primer lugar, es de suma importancia mencionar que los gastos que un propietario debe afrontar por vender un bien inmueble suponen entre un 10% y un 15% sobre el precio de venta. No obstante, estos porcentajes pueden llegar a variar según cada situación en particular. Esto dependerá, por ejemplo, de la Comunidad Autónoma en la cual se lleva a cabo la compraventa o de si el inmueble está sujeto a una hipoteca, etc.
A continuación, veremos cuáles son estos gastos en términos generales y de qué se trata cada uno de ellos. Más adelante, también te mostraremos cómo se puede ahorrar en algunos de ellos.
Gastos que el vendedor debe afrontar antes de la compraventa de una vivienda
Antes de iniciar el proceso de venta de un bien inmueble, es necesario para el propietario ocuparse de ciertas cuestiones. Por un lado, debe tramitar una serie de documentos que le serán solicitados más tarde. Por el otro, si su vivienda está sujeta a una hipoteca, debe cancelarla. Veamos de qué se tratan estos documentos y en qué consiste la cancelación de un crédito hipotecario:
Nota simple
Se trata de un documento sencillo, como su nombre lo expresa, donde se ven reflejados los datos más importantes de un bien inmueble. Si bien no es de carácter obligatorio, en la práctica termina siéndolo, ya que si el comprador la solicita, el vendedor debe facilitársela. Por lo tanto, su tramitación es recomendada.
¿Qué es?: un documento informativo que le permite al comprador saber si la vivienda está libre de cargas o si cuenta con algún problema de tipo registral. También le permite corroborar que quien dice ser el titular del inmueble realmente lo es.
¿Cómo obtenerla?: el Registro Público de la Propiedad es quien emite este documento y puede solicitarse en la oficina registral correspondiente, en la web del Colegio de Registradores, o bien, en la app del Registro Público de la Propiedad.
¿Cuánto cuesta?: al realizar el trámite de manera online, su costo es de apenas 9 euros.
En este artículo te contamos más acerca de la nota simple de una vivienda y cómo obtenerla.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Se trata de un documento de carácter indudablemente obligatorio, ya que así lo prevé el Real Decreto 235/2013 y por eso el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo lo exige desde el año 2013. Cabe aclarar que este certificado posee una vigencia de diez años desde el momento de su emisión. Sin embargo, puede ser renovado antes de cumplirse este plazo, más que nada, en caso de que se realicen reformas que puedan afectar la calificación obtenida.
¿Qué es?: se trata de un documento que refleja todos los aspectos energéticos de una vivienda, en especial, su consumo de energía y sus niveles de emisión de CO2. Tiene como principal objetivo lograr una mejora energética en todos los países de la Unión Europea. Su contenido se traduce en una etiqueta energética que será necesario incluir en todos los anuncios de venta.
¿Cómo obtenerlo?: al tratarse de un documento oficial, este certificado debe ser emitido por un técnico competente, que debe contar con un título habilitante para redactarlo. Puede tratarse de un ingeniero, un arquitecto o un técnico especializado. Esta persona debe medir el nivel de gasto energético del inmueble y puede sugerir mejoras para ayudar a disminuirlo. Una vez hecha la revisión, el técnico debe registrar el documento en el organismo público correspondiente.
¿Cuánto cuesta?: su precio puede rondar los 100 euros, sin incluir el IVA. A este valor es posible tener que sumar las tasas de registro. Sin embargo, el coste final varía según el certificador contratado, como también de la demanda en la zona.
En este artículo te contamos en detalle todo lo que debes saber sobre la obtención del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) para vender una vivienda.
Cédula de habitabilidad
Tramitar este documento para vender un inmueble es obligatorio únicamente en algunas Comunidades. Debido a ello, te recomendamos que puedas averiguar si es solicitada en el lugar en el que realizarás la venta.
¿Qué es?: se trata de un documento que certifica que una vivienda es apta para vivir en ella, es decir, que puede ser considerada como habitable, ya que cumple con los requisitos mínimos de salubridad, higiene y seguridad previstos por el Código Técnico de la Edificación.
¿Cómo obtenerla?: es expedido por la Oficina de la Vivienda de cada municipio. Al igual que en el caso anterior, también será necesario contratar a un técnico especializado o a un profesional para tramitarlo, como por ejemplo, un arquitecto. Este deberá analizar todas las características de la vivienda y enviar el informe correspondiente al organismo mencionado. Allí decidirán si finalmente emiten o no la cédula.
¿Cuánto cuesta?: su precio varía en función de cada inmueble, del técnico o profesional que realiza la inspección y de las tasas que aplica cada Ayuntamiento. Por ejemplo, por un piso de entre 50 y 80 m² ubicado en Barcelona, se puede llegar a pagar entre 80 y 150 euros, incluyendo las tasas del Ayuntamiento de Barcelona.
En este artículo te contamos en detalle con qué condiciones de habitabilidad debe cumplir una vivienda para obtener esta cédula y poder ser vendida.
Gastos de cancelación de la hipoteca
En caso de que el inmueble esté sujeto a una hipoteca, aún cuando esta se haya pagado, será necesario cancelarla en el Registro Público de la Propiedad ante un notario. Asimismo, si el crédito hipotecario todavía está pendiente de pago, será posible cubrirlo con el dinero de la venta.
¿Cuánto cuesta?: el precio final de este trámite dependerá de cómo y quién lo haga. Elegir realizarlo mediante la gestoría de nuestro banco o el banco del comprador es la más cara de las opciones. El coste puede ser de alrededor de 1.100 euros, ya que puede ocurrir que se solicite una provisión de fondos más elevada. Cancelar a través de una gestoría independiente puede ser más barato, ya que los costes de gestión son mucho menores. El ahorro puede ser de hasta 600 euros. Por último, existe la posibilidad de realizar el trámite por cuenta propia, que es la opción más barata. Sin embargo, esta implica invertir una gran cantidad de tiempo. El precio final puede ser de alrededor de 400 euros. Sin embargo, en todos los casos, es importante tener en cuenta que el coste final dependerá del valor que cobren el notario y el Registro.
En este artículo te contamos en detalle todo lo que debes saber para cancelar una hipoteca antes de vender un piso.
Gastos que el vendedor debe afrontar al cerrar la compraventa de una vivienda
Aparte de los gastos que implica reunir todos los documentos necesarios para iniciar el proceso de venta y cancelar la hipoteca, en caso de haber una, al momento de concretar la transacción son otros los que aparecen. Al cerrar la compraventa, el vendedor también deberá hacerse cargo de los costes que implica la firma de un contrato de arras o de reserva, los gastos notariales y los honorarios de la inmobiliaria. Ninguno de estos pasos es obligatorio, pero es recomendable recurrir a todos ellos.
Contrato de arras o reserva
La firma de este tipo de acuerdos permite al vendedor y al comprador asegurarse de que la compraventa llegará a buen puerto. ¿De qué manera? Mediante la entrega de una seña que, de alguna manera, quita la vivienda del mercado y la reserva para esa persona interesada.
¿Qué es?: se trata de un documento en donde el vendedor y el futuro comprador expresan su compromiso para concretar la operación de compraventa. Incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes al momento de la negociación y las penalizaciones que deberá asumir cada uno en caso de incumplimiento.
¿Cómo obtenerlo?: existe la posibilidad de redactarlo por cuenta propia. Sin embargo, es altamente recomendable contar con la ayuda de un abogado o una inmobiliaria para ello, a fines de evitar futuros inconvenientes.
¿Cuánto cuesta?: el precio varía según la forma de obtenerlo que se elija. En caso de hacerlo por cuenta propia, el coste será nulo, a menos que se utilice una plantilla, que algunas plataformas ofrecen por 25 euros. De realizarlo mediante una inmobiliaria, el precio vendrá incluido en su comisión. Esta oscila entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta, cuando se trata de una agencia tradicional, y entre 1.000 y 7.000 euros, cuando es una online. Por último, si el contrato lo redacta un abogado, puede cobrar por él alrededor de 100 euros.
En este artículo te contamos qué diferencias hay entre el contrato de reserva y el contrato de arras. Por otro lado, en este artículo te contamos por qué es conveniente firmar un contrato de arras.
Gastos de notaría
Firmar una escritura pública de compraventa ante un notario es altamente aconsejable al momento de cerrar la transacción de un bien inmueble. En estos casos, será necesario abonar cierto monto por dicho documento y por el servicio ofrecido por el profesional que participe de la firma.
¿Qué son?: cubren la confección de la escritura pública, los honorarios del notario y los servicios correspondientes a la fe pública extrajudicial, es decir, oficinas, sueldo de equipo profesional, seguro de responsabilidad civil, informatización, encuadernación y conservación de escrituras, etc.
¿Cuánto cuestan?: los honorarios del notario están regulados por la ley. Esto significa que hay importes establecidos que varían en función del precio del inmueble, la extensión de la escritura, el número de copias solicitadas y la existencia de extras en la vivienda, como por ejemplo, un garaje. Por ejemplo, para una vivienda con un valor de 200.000 euros, sin garaje anexo y cuya escritura tiene una extensión de diez folios, los gastos notariales serán de alrededor de 350 euros.
En este artículo te contamos en detalle todo lo que debes saber sobre los gastos notariales que implica cerrar una compraventa.
Honorarios de la inmobiliaria
Si bien existe para un propietario la posibilidad de vender su piso por cuenta propia, siempre es recomendable recurrir a una inmobiliaria para que realice las gestiones necesarias. En este casos, los servicios de dicha agencia estarán sujetos al pago de honorarios, que variarán según el tipo de agencia escogida.
Comisión de una inmobiliaria tradicional: oscila entre un 3% y un 7% sobre el precio de venta de la vivienda. No existe regulación al respecto, por lo cual cada agencia fija el importe de sus honorarios a partir de la dinámica del mercado.
Tarifa fija de una inmobiliaria online: este tipo de agencias cobran una cuota fija por toda la gestión que implica vender un inmueble. Los precios, en general, oscilan entre los 1.000 y los 7.000 euros, según el plan de servicios y la forma de pago elegidos.
Impuestos en los que el vendedor debe tributar por la compraventa de una vivienda
Vender un bien inmueble implica, sin duda, la obligación de tributar en determinados impuestos. Veamos cuáles son y cómo se calculan:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
¿De qué se trata?: grava los incrementos patrimoniales de las personas físicas dentro de un ejercicio determinado. Por lo tanto, será necesario abonarlo si la venta de la vivienda significó un aumento en el patrimonio del vendedor.
¿Cuándo se paga?: durante el año siguiente a la venta , específicamente dentro del período determinado por el Ministerio de Hacienda para presentar la declaración de la renta.
¿Cómo se calcula?: tomando como base imponible el valor del patrimonio de las personas físicas en un año determinado respecto del anterior.
En este artículo te contamos cómo calcular el IRPF al vender una vivienda.
Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
¿De qué se trata?: grava el aumento de valor que ha tenido el suelo, desde que el momento en el que el propietario adquirió la vivienda hasta el día en el que la vendió.
¿Cuándo se paga?: dentro de los treinta días posteriores a la venta.
¿Cómo se calcula?: a partir del valor real del inmueble y, por supuesto, de los años que transcurrieron entre su compra y su venta.
En este artículo te brindamos más información acerca de la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
¿De qué se trata?: a diferencia de los tributos anteriores, este grava el solo hecho de ser propietario de una vivienda.
¿Cuándo se paga?: la fecha de pago varía según cada municipio. Aunque la ley indica que debe ser abonado por la persona titular de la vivienda al primer día de enero, lo más habitual es que el vendedor sólo pague por aquellos días del año en que la vivienda estuvo en su poder. Esto siempre debe ser pactado con el comprador.
¿Cómo se calcula?: a partir del valor catastral de la vivienda.
En este artículo te ofrecemos una guía completa acerca del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
¿Cómo puede el vendedor ahorrarse gastos por la compraventa de una vivienda?
Ahora que conoces a qué gastos e impuestos está sujeta la compraventa de una vivienda, y que son responsabilidad del vendedor, es probable que te preguntes ¿es posible ahorrar en algunos de ellos? La respuesta es sí. Estas son algunas de las opciones posibles:
Cancelando la hipoteca con un gestor independiente
Como mencionamos previamente, de las opciones que existen para cancelar una hipoteca, realizarlo a través del banco propio o el del comprador es la más cara. Por esta razón, optar por cancelar la hipoteca por cuenta propia o contratando a un gestor independiente puede ser la mejor opción. En este último caso, será un experto quien se encargará de realizar todas las tareas necesarias y será posible ahorrar un promedio de 300 euros en gastos de cancelación de hipoteca.
Consultando los honorarios de una agencia online
Los honorarios de una inmobiliaria online pueden ser hasta un 80% más baratos que los de las agencias tradicionales. Sin embargo, estas exigen a los propietarios un involucramiento activo en la venta, con el cual no siempre pueden comprometerse.
Para ejemplificar esta diferencia podemos recurrir al siguiente caso: un propietario quiere vender su vivienda de 250.000 euros. Una agencia tradicional le cobrará entre 7.500 y 12.500 euros por sus servicios. Por su parte, una agencia online le cobrará entre 1.200 y 5.000 euros, dependiendo de que inmobiliaria sea y de la tarifa que la persona elija.
Negociando el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) con el comprador
Previamente mencionamos que la ley determina que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) debe ser abonado por quien es titular de la propiedad el primer día de enero. Por lo tanto, sería siempre el vendedor quien debería hacerse cargo de este pago, incluyendo aquellos días del año en que la vivienda no estuvo en su poder. Sin embargo, ante lo injusto que puede resultar esto, existe la posibilidad de negociar con el comprador para que cada uno abone la parte del tributo correspondiente al tiempo del año durante el cual cada uno fue titular del inmueble.
Vendé tu inmueble con nosotros
Nuestra agencia se especializa en cada uno de los pasos que se requieren realizar para la compraventa de un inmueble o el alquiler de un piso.
Para todo ello, cuenta con asesores especializados y con vocación en el mercado inmobiliario nacional e internacional . Por lo tanto, cuanta con la mejor de las experiencias para poder brindar la mayor seguridad y confianza al momento de elegir vender una vivienda en España.
La sede principal de la agencia se encuentra ubicada en Barcelona. Sin embargo, contamos con una red de franquiciasque se expanden por todo el territorio español.
Para garantizar un asesoramiento seguro, confidencial y exitoso los profesionales de la agencia llevan adelante una planificación exhaustiva del paso a paso de la operación de compra venta. En ella organizamos todo el procedimiento, en el cual nos ocupamos de:
Realizar un exhaustivo estudio de mercado
Comparar viviendas similares
Valorar tu inmueble
Gestionar la comunicación con el futuro comprador
Consultar cada dato en el Registro de la Propiedad
Redactar de los respectivos contratos
Hasta aquí te hemos contado todos los gastos que que corren por cuenta de vendedor en el proceso de compraventa de una vivienda. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Ademas ¿Estás pensando en vender tu propiedad? ¡En Oi Real Estate podemos ayudarte a lograrlo en menos de treinta y siete días! ¡También compramos tu piso al contado! Sólo debes seguir el siguientes enlace:
Aquí te contaremos cuáles son las condiciones para acceder a la ayuda a familias hipotecadas. Continúa leyendo el artículo para saber más.
En este artículo encontrarás:
Ayuda a familias hipotecadas
La ayuda a familias hipotecadas fue aprobada en plena escalada del euríbor. El Consejo de Ministros ha aprobado un paquete normativo para un millón de hogares vulnerables y de clase media, con rentas que llegan hasta 29 400 euros por año. Esto ayudará a aliviar la situación financiera de muchas familias, generada por la subida de los tipos de interés.
El principal objetivo de las medidas, alcanzadas tras la negociación entre el Gobierno, las patronales bancarias (AEB, CECA y UNACC) y el Banco de España, es disminuir la carga hipotecaria de los hogares. Además, se busca tener más certidumbre en su nivel de gasto a medio y largo plazo. De este modo, se agranda el margen de actuación del Código de Buenas Prácticas bancario para que las medidas no se dirijan únicamente a las familias vulnerables, sino también a los hogares de clase media que se encuentran en riesgo de vulnerabilidad.
Nadia Calviño, vicepresidenta primera del Gobierno y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, afirma que las medidas beneficiarán a más de un millón de familias. Se trata, aproximadamente, de un tercio de los hogares que tienen hipotecas variables en España. Comenta que este ‘menú de opciones’ servirá para que las familias puedan elegir por la que mejor se adapte a su caso particular. Además, que no impliquen un riesgo o un impacto macroeconómico.
Calviño también asegura que, a pesar de que el euríbor se encuentra por debajo de sus niveles históricos y los futuros apuntan a una estabilización del indicador, sí que ha tenido lugar una fuerte y rápida subida de las cuotas hipotecarias. Es por esto que el Gobierno ha decidido establecer medidas de ayuda a las familias con menos ingresos para aliviar el aumento de la subida de los tipos de interés.
Según la ministra, la intención del Ejecutivo es que las medidas entren en vigor a partir del 1 de enero de 2023 y los bancos contarán con un mes para suscribir el Código de Buenas Prácticas. Si bien su adhesión es voluntaria, una vez que se suscriban las entidades bancarias tendrán la obligación de aplicar las medidas.
Diferentes vías de actuación
Podemos encontrar tres vías de actuación de ayuda a familias hipotecadas:
Mejorar el tratamiento de las familias vulnerables
Abrir un marco nuevo de actuación temporal para familias en riesgo de vulnerabilidad debido a la subida de tipos
Adoptar mejoras para facilitar la amortización anticipada de los créditos y la conversión de préstamo hipotecarios variables a fijos
¿Quiénes son considerados hipotecados vulnerables?
Son considerados vulnerables aquellos hogares que cuenten con rentas menores a 25 200 euros anuales. En otras palabras, con ingresos de hasta tres veces el IPREM. Por otro lado, otra característica de los hipotecados vulnerables es que dediquen más de un 50% de su renta mensual al pago del préstamo hipotecario. El Gobierno calcula que hay unos 300 000 hogares que cumplen con estos puntos.
Diferentes supuestos con diferentes medidas
En caso de que su esfuerzo hipotecario haya aumentado más de un 50%, los hogares tendrán la posibilidad de reestructurar la hipoteca con una rebaja del tipo de interés en el periodo de 5 años de carencia (hasta Euríbor -0,10%, desde el Euríbor +0,25 actual). Además, se ampliará a dos años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda. También, se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración, de ser necesaria. Por otro lado, se establece un nuevo plazo de solicitud para alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual.
En caso de que su esfuerzo hipotecario haya aumentado menos de un 50%, contarán con una carencia de 2 años. Además de un tipo de interés menor mientras dure la carencia y una extensión del plazo de hasta 7 años.
Se trata de una medida necesaria para que las familias que, debido a la subida de tipos de interés, alcancen niveles de esfuerzo hipotecario muy altos que les obliguen a reducir gastos de primera necesidad y pongan en peligro el pago de la hipoteca, puedan recibir un tratamiento adecuado.
¿Qué sucede con los hipotecados en riesgo de vulnerabilidad?
El paquete normativo abre el Código de Buen Gobierno busca beneficiar, también, a los hipotecados de clase media en riesgo de vulnerabilidad.
Se tarta de aquellos hogares con renta inferior a 29 400 euros anuales (tres veces y media el IPREM) e hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022 que cuenten con una carga hipotecaria mayor al 30% de su renta y que haya aumentado, como mínimo, un 20%.
Los bancos tendrán que ofrecer a todos estos casos la posibilidad de congelación por 12 meses de la cuota, un tipo de interés más bajo sobre el principal aplazado también por 12 meses y una extensión del plazo de devolución del préstamo de hasta 7 años.
Amortización anticipada y cambio de hipotecas variables a fijas
En 2023, se eliminarán las comisiones por amortización anticipada. En otras palabras, los hipotecados tendrán la posibilidad de reducir el capital pendiente de pago sin tener que pagar una penalización. Por otro lado, en el próximo año tampoco se tendrán que pagar gastos por pasar una hipoteca variable a una fija.
Además, se incluirán medidas para la promoción de la educación financiera y se reforzará el seguimiento de la aplicación de los dos códigos. Al mismo tiempo, el Gobierno ha aprobado una reducción permanente del coste de conversión de tipo variable a fijo, ha encargado al Banco de España la elaboración de una guía para deudores hipotecarios en dificultades, con el fin de aumentar la transparencia.
Cumplimiento obligatorio para los bancos
Los dos Códigos de Buenas Prácticas serán de adhesión voluntaria por parte de los bancos. Sin embargo, de todos modos estarán obligados a cumplirlos una vez suscritos.
Las entidades financieras podrán adherirse a los Códigos de manera inmediata, cuentan con un plazo máximo de un mes. El objetivo es que el conjunto de medidas se encuentre disponible a partir del 1 de enero de 2023.
En caso de transmisión del crédito a un tercero, los bancos tendrán que garantizar la protección de este catálogo de medidas. De este modo, se asegura la salvaguarda y el mantenimiento de las condiciones en el caso de cesión de créditos a un tercero, por ejemplo, un fondo de inversión.
Proyecto de ley: Autoridad de Defensa del Cliente Financiero
El Consejo de Ministros también aprobó el proyecto de ley de creación de la Autoridad Administrativa Independiente de Defensa del Cliente Financiero. Su principal objetivo es vigilar la conducta financiera en los distintos mercados y solucionar los conflictos entre entidades y clientes de forma extrajudicial.
Podrán realizar reclamaciones por canales presenciales, telefónicos o telemático aquellas personas físicas o jurídicas que sean clientes de servicios financieros por incumplimientos de normas de conducta, buenas prácticas y usos financieros, así como cláusulas abusivas.
Se trata de una figura que tendrá competencias para imponer sanciones e implicará la puesta en marcha de un mecanismo que unificará los servicios de reclamaciones del Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP).
Será financiada por las entidades financieras, dotada de autonomía e independencia y solucionará las reclamaciones de los clientes que no quedaron satisfechos con la respuesta que de los servicios de atención al cliente de sus entidades financieras.
Las resoluciones de la Autoridad de Defensa serán vinculantes para los bancos cuando los importes reclamados sean menores a 20 000 euros. Esto será gratuito para los clientes y se financiará con una tasa de 250 euros que las entidades tendrán que abonar por cada reclamación admitida. Se espera que esta figura entre en funcionamiento el próximo año.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la ayuda a las familias hipotecadas más vulnerables. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Durante el proceso de compraventa, hay una serie de contratos que deberás firmar. Algunos de ellos son optativo y otros obligatorios. Desde Oi Real Estate, como expertos inmobiliarios, queremos brindarte toda la información que necesitas para que estos trámites te resulten más sencillos. Toma nota!
En este artículo encontrarás:
El contrato como compromiso
Al vender una vivienda, es tanta la cantidad de documentación que necesitamos reunir y firmar que puede ocurrir que pasemos por alto algún paso importante.
Cada vez que firmamos un documento, este conlleva una serie de vinculaciones que debemos conocer como propietarios. En ese sentido, podemos considerar distintos tipos de contratos:
A continuación, te explicamos en qué consiste cada uno de los contratos del proceso de compraventa de tu propiedad y las consecuencias que ellos tienen.
Contrato de reserva
¿En qué consiste?
El contrato privado de reserva es uno de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. Además de incluir todas las condiciones acordadas por ambas partes implicadas para llevar adelante la compraventa, implica la entrega, por parte del comprador, de un monto de dinero en concepto de señal que “reserva la vivienda”. De esta manera, él se asegura de que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otros interesados. Por su parte, al vendedor le permite confirmar que la intención y el compromiso de compra son reales.
¿Cómo está regulado por la ley?
De los cuatro documentos que describiremos en este artículo, este es el único que no está regulado por ninguna normativa. Podemos afirmar que esta es una de las contras que tiene el contrato de reserva, ya que, el hecho de que ninguna ley establezca condiciones para él, implica poca seguridad jurídica para ambos firmantes.
Esto también implica que no puede ser rescindido únicamente con el pago de una indemnización, como sí ocurre con algunos contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si se especificó una penalización en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, será necesario acudir a la justicia.
¿Qué cláusulas debe contener?
Como mencionamos, el contrato de reserva ya debe contener todas las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa. Por lo tanto, las cláusulas con las que debe contar son:
Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa.
El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. Es de carácter opcional, la realidad es que no es habitual en los contratos de reserva.
¿Cuándo conviene firmarlo?
Sin dudas conviene recurrir a la firma de un contrato de reserva cuando el comprador se encuentra en plena seguridad de que va a adquirir la vivienda que le interesa. Este documento, al no implicar por sí mismo una forma de rescindirlo, le asegurará que el vendedor no se arrepentirá del trato.
¿Qué es un contrato de exclusiva?
Solo tendrás que firmar este tipo de contrato si decides confiar la venta de tu vivienda a una agencia inmobiliaria.
Si bien es un documento muy simple, tiene una gran importancia dentro del proceso de compraventa. En él se especifican los términos del pacto de venta con la inmobiliaria. Por ejemplo, los honorarios a percibir, el precio de salida del inmueble y los plazos, entre otros.
Las agencias inmobiliarias tienen por norma disponer de un modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria. Este puede ser un modelo estandarizado, redactado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, o bien un formato que adapta las cláusulas a las circunstancias.
Las principales ventajas de firmar un contrato de exclusividad de venta son:
-Los honorarios de la agencia quedarán claramente determinados en el contrato que se firme.
-El vendedor se sentirá más protegido, puesto que se regularizarán en el contrato de exclusividad comercial todos los puntos importantes y, así, no se dejará nada al azar.
-El plazo de duración de los contratos de exclusividad de venta suele ser de un año, prorrogable por períodos idénticos. También es posible establecer períodos más cortos y sin prórroga. Así, el vendedor tendrá la garantía de poder cambiar de agencia dentro de plazos prudenciales, con el fin de agilizar la venta de su inmueble.
– También es importante su firma, ya que, si hubiera actuaciones fraudulentas por cualquiera de las partes, la otra se encontrará más protegida.
¿Por qué firmar un contrato de arras?
¿En qué consiste?
El contrato de arras es el otro de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. También incluye todas las condiciones para llevar adelante la operación e implica la entrega de una señal para “reservar” la vivienda. Su objetivo es el mismo que el del contrato de reserva, es decir, el de asegurarle al comprador que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otras personas. También el de confirmarle al vendedor que la intención y el compromiso de compra son reales.
Los contratos de arras se dividen en tres tipos y se diferencian, esencialmente, en que algunos pueden ser rescindidos afrontando una penalización económica, mientras que otros no.
Penitenciales: admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica, utilizando la señal entregada como indemnización.
Confirmatorias: no admite la posibilidad de desistir de él mediante una carga económica. En caso de arrepentimiento, será necesario acudir a la justicia, ya que la señal no puede ser utilizada como indemnización.
Penales: no determina de manera explícita la posibilidad de desistir de él. Sin embargo, la entrega de la señal sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento.
¿Cómo está regulado por la ley?
A diferencia del contrato privado de reserva, el de arras sí está contemplado por la ley. Es el Código Civil aquel que lo regula, en donde cada tipo está regulado por diferentes artículos, que hacen referencia, específicamente, a las penalizaciones que deberán asumirse por no cumplirlo:
Al tratarse de un documento que cumple con los mismos objetivos que el contrato privado de reserva, la información que debe especificarse en él es muy similar a la que figura en el acuerdo previo que describimos previamente:
Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa.
El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. En el contrato de arras penitenciales será la pérdida de la señal o la devolución del dinero por duplicado. Cuando se trate de un arras confirmatorias, será el inicio de acciones legales. En el de arras penales serán ambas.
¿Cuándo conviene firmarlo?
También es recomendable firmarlo únicamente cuando ambas partes estén seguras de querer concretar la compraventa. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, deberán afrontarse penalizaciones, en el caso del arras penitenciales, o consecuencias legales, cuando se firma un arras confirmatorias o penales.
¿Para qué sirve el contrato de compraventa y cuándo debe realizarse?
¿En qué consiste?
El contrato privado de compraventa es aquel mediante el cual uno de los firmantes está obligado a entregar una cosa determinada y el otro a entregar un precio cierto por ese objeto. Es decir, que suele celebrarse en transacciones de todo tipo de bienes, no solo inmuebles. En este caso, servirá para concretar la transacción de la vivienda en cuestión.
Se trata de un acuerdo de naturaleza bilateral, ya que es celebrado entre comprador y vendedor. También es consensual, ya que se requiere del consentimiento de estas dos partes para llevarlo adelante. Aunque puede celebrarse de manera privada y sin que intervenga ninguna otra persona o entidad, siempre se recomienda contar con el asesoramiento de un profesional para que luego no surjan inconvenientes.
¿Cómo está regulado por la ley?
Este tipo de acuerdo está regulado por el título IV del Código Civil, que comprende desde el artículo 1445 al artículo 1456.
¿Qué cláusulas debe contener?
Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Verificación de la titularidad sobre el inmueble: esta puede acreditarse mediante la presentación del título de propiedad o de una nota simple de la vivienda.
Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
Fecha de entrega del inmueble: aquí debe especificarse qué día el vendedor le entregará definitivamente la vivienda al comprador.
Reparto de impuestos y gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa y los impuestos correspondientes entre el vendedor y el comprador.
Cláusula de penalización: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes incumpla el contrato. En el caso del vendedor, la falta más común es que no cumpla con la entrega del inmueble en el día establecido. En el caso del comprador, que no cumpla con el o los pagos en las fechas acordadas.
¿Cuándo conviene firmarlo?
La firma de un contrato privado de compraventa puede ser útil para dejar en claro las condiciones de la transacción. No obstante, no siempre es necesario celebrar uno. Firmar un contrato de arras o un contrato de reserva y luego firmar una escritura pública de compraventa es posible. Por lo tanto, muchas veces vendedor y comprador pueden elegir saltearse este tipo de documento.
Sin embargo, es importante analizar todas las opciones disponibles. Muchas veces no será conveniente para ambas partes firmar un contrato de reserva o un contrato de arras, por las penalizaciones que implican. En ese caso, vendedor y comprador pueden querer celebrar un contrato de compraventa para concretar la transacción, o bien, como paso previo a la firma de la escritura.
Escritura pública de compraventa
¿En qué consiste?
La escritura pública de compraventa es el documento que vendedor y comprador firman ante un notario para formalizar la compraventa de un inmueble. Se caracteriza por ser fehaciente, ya que prueba y da fe de que ambas partes están de acuerdo con todas las condiciones dentro de las cuales se lleva a cabo la compraventa y que ambos poseen voluntad de cumplir con lo firmado.
Garantiza la titularidad sobre la vivienda, lo cual permite que el o los propietarios sean las únicas personas que puedan adquirir derechos sobre él.
Confirma la identidad del vendedor, lo cual significa protección ante posibles estafas.
Implica seguridad en caso de que un tercero reclame la vivienda.
Brinda protección ante acreedores de deudas anteriores a la compra y permite averiguar si la vivienda posee alguna carga pendiente.
Permite el acceso a una hipoteca, lo cual no es posible cuando la vivienda no está registrada.
¿Cómo está regulada por la ley?
La escritura pública de compraventa está regulada por los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil.
¿Qué cláusulas debe contener?
Fehaciencia: afirma la voluntad de ambas partes para concretar la transacción y cumplir con sus condiciones.
Cargas que pesan sobre el inmueble: deben especificarse las deudas o hipotecas a las que está sujeta el inmueble.
Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): a través de este se justifica que el pago de dicho tributo se encuentra al día.
Certificado de las cuotas de comunidad: también sirve para justificar que las mismas se encuentran al día.
Disposiciones legales y obligaciones fiscales: aquí se especifica cuáles se derivan de la compraventa.
Reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
Liquidación de gastos notariales: estos incluyen la base de aplicación de los aranceles, el número de arancel aplicado y los honorarios correspondientes.
Comprobación de medios de pago: aquí debe especificarse cómo y cuándo se ha efectuado el pago por el inmueble.
¿Cuándo conviene firmarla?
Ni el contrato privado de compraventa ni la escritura pública son contratos obligatorios al vender un piso. Sin embargo, firmar una escritura pública, o bien, elevar a escritura pública un contrato de compraventa es más que conveniente, tanto para el comprador como para el vendedor. Si bien el contrato de compraventa está regulado por el Código Civil, el hecho de que pueda celebrarse de manera privada no implica demasiada seguridad jurídica. En cambio, la escritura brindará a la operación estatus público y permitirá a las partes acceder a los beneficios que implica inscribir una vivienda en el Registro Público de la Propiedad.
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Nos avalan más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y hemos intermediado miles de ventas a lo largo de nuestra historia. Además, nos encargamos de todos los trámites relacionados con la venta del inmueble para que tú no tengas que preocuparte por nada.
El mundo inmobiliario español está integrado por diversos factores y aspectos que deben considerarse al momento de realizar cualquier tipo de operación. En este contexto, resulta de gran importancia conocer de manera detallada la información que contiene un contrato de arras para vender una vivienda.
Asimismo, responder algunos interrogantes que puedan surgir al momento de concretar la compraventa de un inmueble. Nos referimos a cuáles son los tipos de contratos de esta índole; cuál es su vencimiento y que sucede si el documento vence.
En este artículo queremos brindarte todo lo vinculado a este tipo de acuerdos. Sigue leyendo.
En este artículo encontrarás:
Contrato de arras para vender una vivienda: ¿Qué es?
Hablamos de uno de los pasos que conlleva la compraventa de inmuebles. En concreto, el contrato de arras para vender una vivienda es un documento que debe firmarse previo al contrato final y al traspaso de la titularidad.
La función que cumple es garantizar el manifiesto de voluntad de ambas partes para la finalización de la operación en un tiempo determinado. Por su lado, la parte vendedora con la firma del contrato de arras establece exclusividad con la parte compradora. Esta última, a modo de garantía realiza una entrega de dinero para la reserva de la vivienda.
Si vamos a un ejemplo práctico, es tan simple como pensar en la firma del compromiso de ambas partes de concretar la venta de un inmueble en un plazo de 90 días. Ante dicho acuerdo, el comprador entrega un 10% del valor de la vivienda. Es un recurso muy utilizado cuando se requiere por parte del futuro titular de la propiedad solicitar una financiación hipotecaria.
En el caso de que existan tributos a pagar entre ambas partes, el modo en que se va a liquidar el impuesto deberá estar detallado en el contrato de arras.
Existen dos diferencias importantes entre ambos: en primer lugar, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el contrato de reserva no, lo cual implica más seguridad jurídica para el primero. En segundo lugar, centrándonos en el tema principal de este artículo, el contrato de arras admite la posibilidad de ser rescindido en algunos casos, mientras que del contrato de reserva sólo se puede desistir si fue especificado en alguna de sus cláusulas. En este artículo te contamos con mayor profundidad estas diferencias para que puedas decidir qué tipo de acuerdo previo se ajusta más a tus necesidades.
A continuación veremos qué ocurre cuando vendedor y futuro comprador celebran un contrato de arras y, por la razón que fuere, desisten de él antes de firmar la escritura pública de compraventa.
Es un tipo de documento, regulado por los artículos 1154 y 1454 del Código Civil, en donde el vendedor y el futuro comprador de una vivienda expresan su compromiso para concretar la operación de compraventa. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble en los términos pactados y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador se compromete a adquirir la vivienda según lo acordado.
El contrato de arras incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes en el momento de la negociación y las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con él. Por otro lado, también implica que el comprador entregue al vendedor un monto de dinero en forma de señal. El pago de esta suma tiene como objetivo reservar la vivienda y que la misma salga del mercado.
¿Qué tipo de contrato de arras existen?
En España existen tres tipologías de contrato de arras para vender una vivienda. Estos tipos de acuerdo se diferencian, principalmente, por el modo en que se debe proceder en el caso de algunas de las partes no cumpla con lo acordado. A modo general, el tipo más utilizado por compradores y vendedores dentro del sector inmobiliario es el denominado “contrato de arras penitenciales”
A continuación, de manera de detallada el alcance de cada uno, lo que implica y cuáles son las consecuencias ante su incumplimiento.
Contrato de arras penitenciales
Se trata de un contrato de arras para la venta de viviendas en los cuales la entrada de dinero entregado como reserva de la propiedad funcionará como indemnización en caso de que el acuerdo se rompa.
Ante el incumplimiento de lo pactado en el documento dependerá de la parte que lo haga. Si se trata de incumplir por parte del comprador el actual propietario de la vivienda tiene derecho a retener la seña. Si fuese al revés, la parte vendedora debe devolver lo entregado por duplicado.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando no hay plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de gastos.
Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.
Contrato de arras confirmatorias
Para este tipo de acuerdos el monto de dinero entregado no siempre funciona como indemnización en caso de incumplimiento.
Al no establecer de manera clara el tipo de penalización, la parte afectada podrá decidir y exigir la venta de la vivienda o una indemnización legal por daños y prejuicios. Ante esta posibilidad, se deberá proceder a la realización de una demanda legal y un juez decidirá como será penalizada la parte que no cumple lo acordado.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de gastos.
Una cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Contrato de arras penal
En este último caso, la entrega del monto en dinero funcionará como indemnización en caso de ruptura del contrato.
En este tipo de acuerdo se definen las penalizaciones y además se puede exigir la venta. Es decir, se puede solicitar el dinero e incluso por duplicado. Como así también, se puede optar por demandar que el contrato se corte.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de los gastos.
Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
¿Cómo redactar este tipo de contratos?
A continuación, detallamos los principales pasos y factores que intervienen a la hora de redactar un contrato de arras para la venta de viviendas.
Por un lado, puede ser redactado por la inmobiliaria con la cual se lleve delante la operación en caso de que exista tal intermediario. En estas situaciones, será a agencia de llevar adelante esta etapa, y su pago estará incluido en la comisión que la misma reciba por la compraventa.
Para tales casos, en los contratos que se firman de intermediación con la agencia suelen incluir una cláusula específica. En ella se especifica, mediante una firma, la autorización de cobrar el dinero de la arras en nombre de quien contrata.
Otra de las posibilidades de redacción es la contratación de un profesional en la materia para que la realice. Según fuentes especialistas, este servicio puede rondar entre los 95 y 600 euros. Todo dependerá de la localidad en la que se ubique el inmueble y el tipo de profesional que se contrate.
Por último, existe la posibilidad de redactar el contrato de arras por la parte vendedora para los casos en los cuales se decida vender de manera particular. Para ello, la web ofrece diferentes modelos de guía para poder llevarlo adelante.
En estos casos, se debe ser sumamente cuidadoso ya que sera utilizado por el notario para luego poder redactar la respectiva escritura de compraventa.
¿Cuál es la información que debe contener el documento?
Sea cual sea el agente, personal o persona que lleve adelante la redacción del contrato de arras para la venta de viviendas, existen puntos básicos que debe incluir. A partir de los puntos calves, se podrá incluir cualquier tipo de dato o información que se considere importante para lograr un buen acuerdo.
Debe contener la información personal y de identidad de ambas partes. Es decir, nombre completo, número de identificación. Para los casos en los que exista copropiedad, se deben incluir todos los titulares de la vivienda.
Se deben anunciar de manera detallada los domicilios a los cuales llegarán las notificaciones vinculadas al proceso. Si durante la operación existe algún tipo de cambio en este sentido, se deberá notificar a la otra parte del mismo.
Todos los datos referidos a la ubicación en la cual se encuentra la vivienda. Es decir, ciudad, localidad, dirección, referencia de catastro. Así como toda información que permita determinar y localizar la propiedad a la venta.
Se debe especificar de qué tipo de contrato de arras se trata. O, en todo caso, mencionar el artículo 1.454 del Código Civil español. Es decir, que se trata de un contrato de arras penitenciales. Si dicho dato no se especifica, puede quedar a la interpretación de que se trata uno de tipo confirmatorio. Y, por supuesto, con las consecuencias que su incumplimiento acarrea.
El precio de la compraventa, tanto en letras como en números.
El monto que se determina como seña. Por lo tanto, en el contrato debe estar indicado la cantidad entregada, así como el restante a saldar con la firma del contrato de compraventa.
Determinar el plazo máximo que podrá durar el proceso de compraventa. Es decir, el tiempo que pueda durar el acuerdo hasta llegar a la firma de la escritura ante un notario. De esta manera, se debe especificar el día en el cual ser hará el traspaso y entrega de llaves.
Cada una de las consecuencias ante el incumplimiento del acuerdo por algunas de las partes.
Todas las cargas que la propiedad tiene. Es decir, cuáles son las condiciones jurídicas en las cuales se basará la entrega de la vivienda. Como ser: libre de cargar e hipotecas, pago de impuestos, si la vivienda tiene inquilinos, etc. Para que se concrete la operación se deben cumplir cada una de estas condiciones.
Como se repartirán los gastos de la operación para evitar cualquier tipo de problema o evasión.
Como último dato de real importancia, debe contener la fecha y las firmas de las partes implicadas.
¿Cuánto es el monto de dinero a entregar como señal y cuál el tiempo para firmar la escritura?
En la gran mayoría de los casos de firma de contrato de arras para la venta de vivienda, el monto para la seña es de un 10% del valor de la vivienda. No obstante, al tratarse de un documento de carácter privado puede ser una decisión que se adapte a las necesidades de las partes.
Sea cual sea el acuerdo en términos monetarios para entregar la señal, este debe estar especificado y que será tomado como parte del coste total de la propiedad. Llegado el día de la firma de la escritura, la parte compradora entregará el valor de a vivienda menos lo entregado como seña.
Por su parte, el plazo para concretar la operación la firma de la escritura es de 90 días. Este periodo comienza a contarse desde el momento en que se concreta el contrato de arras. Un punto, al igual que el anterior, que puede estar pactado de otra manera según los intereses de las partes.
Cómo proceder para rescindir un contrato de arras
Para hablar de cómo proceder para rescindir un contrato de arras debemos suponer que el tipo de acuerdo firmado fue de arras penitenciales. En estos casos, el factor más importante es el tiempo. ¿Por qué? Una vez firmada y otorgada la escritura pública, entregadas las llaves de la vivienda y realizada la totalidad del pago por ella, la facultad de desistimiento del contrato de arras desaparece. Mientras eso no ocurra, será posible desistir de él. Sin embargo, será necesario cumplir con los tiempos especificados en el documento, de lo contrario, la otra parte puede reclamar por el incumplimiento.
Como mencionamos previamente, en caso de ocurrir esto, la rescisión consistirá en la pérdida de la señal, cuando el arrepentido sea el comprador o la devolución del doble de la señal, cuando quien desiste es el vendedor.
En caso de haber firmado un contrato de arras confirmatorias o penales, sólo queda afrontar las consecuencias legales correspondientes si el arrepentimiento es realmente definitivo.
Por último, en caso de que no se pueda concretar la escrituración en dicho plazo, es posible la solicitud de una prórroga. Un aspecto que no adquiere obligatoriedad y que dependerá, nuevamente, de la voluntad de los intervinientes.
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Nuestra agencia tiene se especializa en cada uno de los pasos que se requieren realizar para la compraventa de un inmueble o el alquiler de un piso. Entre ellos, tasaciones inmediatas y la gestión de propiedades, como ser: vender, comprar y alquilar. Asimismo, brinda el servicio para tramitar lo que se denomina en España la Golden Visa, una manera de residir en el país mediante inversiones.
Para todo ello, contamos con asesores especializados y con vocación en el mercado nacional e internacional. Por lo que pueden brindarte la mayor seguridad y confianza al momento de elegir vender una vivienda en España.
Nuestra sede principal se encuentra ubicada en Barcelona. Sin embargo, contamos con una red de franquiciasque se expanden por todo el territorio español.
Para garantizar un asesoramiento seguro, confidencial y exitoso los profesionales de la agencia llevan adelante una planificación exhaustiva del paso a paso de la operación de compra venta. En ella organizamos todo el procedimiento, en el cual nos ocupamos de:
Realizar un exhaustivo estudio de mercado
Comparar viviendas similares
Valorar tu inmueble
Gestionar la comunicación con el futuro comprador
Consultar cada dato en el Registro de la Propiedad
Hasta aquí te hemos contado las principales cuestiones a considerar para realizar la firma digital del contrato de arras. Es decir, a a distancia. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.
Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad. Dejamos otro post que puede ser interesante para ti.
La firma de un contrato de alquiler y el consecuente inicio de una relación arrendador-arrendatario implica que a cada una de las partes le corresponderán determinados derechos, pero también ciertas obligaciones hasta que el acuerdo finalice. En este sentido, la normativa vigente intenta mantener siempre la balanza en equilibrio, para que ninguna de las figuras que intervienen se vea excesivamente beneficiada o gravemente perjudicada. ¿Qué derechos y obligaciones le corresponden al propietario en el alquiler de una vivienda y cuáles al inquilino? En este artículo te lo contamos en detalle.
Tanto el propietario como el inquilino cuentan con una serie de derechos en los acuerdos de arrendamiento pero, en ambos casos, a estos también les corresponden ciertas obligaciones. Todos ellos están especificados en el Código Civil español. Pero como el tema que aquí nos interesa es el alquiler de bienes inmuebles, también entran en juego las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En este post, te explicaremos en detalle cuáles son y en qué consisten los derechos y obligaciones del propietario y el inquilino en un acuerdo de arrendamiento. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué derechos y obligaciones le corresponden al propietario al alquilar su piso?
Derechos del propietario
Los propietarios tienen derecho a:
Solicitar garantías al inquilino antes de firmar el contrato de alquiler.
Recibir el pago de la renta en tiempo y forma.
Ser consultados antes de realizarse modificaciones o reformas en su vivienda.
Ser notificados con anticipación ante una finalización temprana del contrato.
Recibir el inmueble en condiciones al terminar el acuerdo.
Acceder a una serie de beneficios fiscales.
Derecho a solicitar garantías al firmar el contrato de alquiler
Antes de iniciar la relación arrendador-arrendatario, los propietarios pueden exigir una serie de garantías a los inquilinos. Estas tienen como principal objetivo verificar su nivel de solvencia. La primera de ellas es la fianza, cuya entrega es obligatoria y consiste en el pago de una suma de dinero que luego, si todo marcha bien, es devuelta al arrendatario al finalizar el contrato. En este artículo te contamos con detalle en qué consiste el depósito de la fianza.
También, existe la posibilidad de solicitar al inquilino garantías adicionales. Aunque no son obligatorias, también constituyen un derecho del propietario y pueden servirle para cubrirse frente a todo tipo de eventualidades. Las principales son la solicitud de nóminas o declaraciones de la renta más recientes, un seguro de impago de alquiler, un aval bancario, un depósito, distinto al de la fianza y la presentación de un fiador solidario. En este artículo te mostramos de qué se trata cada una de ellas.
Derecho a recibir el pago de la renta en tiempo y forma
Una vez firmado el contrato de arrendamiento, el principal derecho que tiene el propietario es el de recibir las mensualidades de renta en tiempo y forma. El solo atraso en uno de los pagos ya implica para el arrendador otro derecho, que es el de iniciar acciones legales por morosidad. En este artículo te contamos en detalle cómo proceder legalmente en estos casos y en qué consiste un proceso de desahucio.
Derecho a ser consultado antes de la realización de reformas o modificaciones
Parece evidente, pero no por ello es menos importante aclararlo. Si bien existe la posibilidad para el inquilino de realizar diferentes reformas o modificaciones en la vivienda, el propietario siempre deberá ser consultado antes. No importa si se trata de un cambio pequeño, como pintar una pared, el arrendador tiene derecho a dar su consentimiento o no.
Derecho a ser notificado con tiempo ante una finalización temprana del contrato de alquiler
Es muy común que los inquilinos abandonen la vivienda antes de tiempo, esperando no quedar sujetos a ninguna consecuencia. Sin embargo, si en el contrato figura de forma explícita una penalización económica por desistir anticipadamente del acuerdo, tendrá que cumplir con ella.
En este sentido, cabe aclarar que el propietario tiene derecho a ser notificado de esta partida temprana al menos con treinta días de anticipación. De lo contrario, el monto a pagar de penalización será mayor para el arrendatario.
Derecho a recibir la vivienda en condiciones al finalizar el contrato
Este punto también parece evidente, pero cabe mencionar que el propietario tiene derecho, una vez que finaliza el contrato de alquiler, a recibir su vivienda en las mismas condiciones en las que la entregó. En caso de que esto no ocurra, podrá reclamar la reparación de los daños ocasionados o una indemnización que cubra dichos perjuicios. También existe la posibilidad de retener al inquilino la fianza que entregó al firmar el contrato.
Derecho a acceder a beneficios fiscales
A la hora de tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), los propietarios tienen derecho a deducir gastos inherentes al arrendamiento de su vivienda. También, a acceder a una reducción del 60%. En este artículo te contamos en detalle cómo tributa alquilar un piso en el IRPF.
Obligaciones del propietario
Los propietarios tienen la obligación de:
Ceder por completo el uso y disfrute de la vivienda.
Mantener las condiciones de habitabilidad y eficiencia energética de la misma.
Obligación de ceder por completo el uso y disfrute de la vivienda
La obligación más elemental con la que deben cumplir los propietarios al alquilar su vivienda es la de ceder por completo a los inquilinos el uso y disfrute del bien. Esto se debe a que, ante la ley, mientras dure el contrato, es el arrendatario el verdadero poseedor del bien.
Obligación de mantener las condiciones de habitabilidad y eficiencia energética de la vivienda
No es menos importante mencionar que, para poder alquilar su vivienda, los propietarios deben entregarla a los inquilinos en condiciones de ser habitada. Esto implica que deben solicitar revisiones de profesionales o técnicos especializados para tramitar documentos como la Cédula de Habitabilidad o el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). En este artículo te mostramos en detalle de qué se trata dicha cédula. En este otro, todo lo que debes saber sobre el certificado energético.
¿Qué derechos y obligaciones le corresponden al inquilino al alquilar un piso?
Derechos del inquilino
Los inquilinos tienen derecho a:
Visitar la vivienda antes de firmar el contrato.
Negociar el tiempo de duración del mismo.
Tener prioridad para adquirir el inmueble en caso de que el propietario desee venderlo.
Transmitir la titularidad a un familiar.
Exigir la conservación y el mantenimiento de la propiedad.
Acceder a beneficios fiscales.
Derecho a visitar la vivienda antes de firmar el contrato
Antes de firmar un contrato de arrendamiento, los futuros inquilinos deben poder solicitar a los propietarios una visita y un recorrido completo por la vivienda que desean alquilar. Esto les permitirá saber si dicho inmueble se encuentra en condiciones de ser habitado y conocer con qué muebles, electrodomésticos y demás equipamiento cuenta. Es decir para, principalmente, evaluar si se ajusta a sus necesidades. Aprovechar este derecho es fundamental para tomar la mejor decisión.
Derecho a negociar el tiempo de duración del contrato
Todos los inquilinos tienen derecho a determinar, en conjunto con los propietarios, por cuánto se extenderá la duración de su relación. En este sentido, la normativa vigente indica que dichos acuerdos deben prorrogarse por un mínimo de cinco años. Por lo tanto, todos los arrendatarios tienen derecho a acceder a un contrato de alquiler de esta duración. Una vez que se cumple este plazo, si no hay voluntad de renovación a través de una nueva negociación, el contrato se extingue.
Derecho de adquisición preferente
Una de las tantas eventualidades que pueden surgir en un arrendamiento es que los propietarios decidan vender la vivienda en cuestión. En estos casos, los inquilinos cuentan con el derecho de adquisición preferente. ¿Qué significa? Que si desean comprar el inmueble, tienen prioridad por sobre otras personas que estén interesadas.
En este sentido, también cabe mencionar la posibilidad de acceder a un alquiler con opción a compra. Sin embargo, a diferencia de la situación anterior, esta debe pactarse antes de firmar el contrato de alquiler y debe explicitarse en dicho documento. En este artículo te contamos en detalle de qué se trata el alquiler con opción a compra.
Derecho a transmitir la titularidad
Se trata de un derecho poco conocido por los inquilinos. No obstante, la realidad es que la normativa vigente permite la transmisión de la titularidad de un alquiler, manteniendo las mismas condiciones, entre familiares. Es decir, que un arrendatario puede tranquilamente ceder su lugar en la vivienda alquilada a un allegado. Sí, bajo el mismo contrato que se firmó al inicio del arrendamiento.
Cabe aclarar que, a pesar de ser un derecho totalmente exigible, es también limitado y sujeto a una serie de condiciones. Por lo tanto, será necesario consultar siempre con un asesor legal.
Derecho a exigir la conservación y mantenimiento de la vivienda
Como mencionamos previamente, en los derechos y obligaciones de los propietarios, los inquilinos pueden exigir un adecuado mantenimiento de la vivienda. Esto puede implicar la realización de una serie de obras, reparaciones, modificaciones y mejoras.
Sin mencionar, en esta misma línea, que antes de firmar el contrato, los inquilinos deben poder exigir a los propietarios la acreditación de la Cédula de Habitabilidad y el Certificado de Eficiencia Energética (CEE), documentos de los que hablamos anteriormente.
Derecho a acceder a beneficios fiscales
Al igual que los propietarios, que cuentan con importantes deducciones y reducciones en el IRPF por arrendar su vivienda, los inquilinos también pueden acceder a ciertos beneficios fiscales.
Existen deducciones para arrendatarios que varían según cada Comunidad Autónoma, por lo tanto, deben consultarse de forma particular en cada región. No existe ningún derecho único de desgravación por alquiler que aplique con iguales condiciones en toda España.
Obligaciones del inquilino
Los inquilinos tienen la obligación de:
Realizar el depósito de una fianza al firmar el contrato.
Acreditar otras garantías que solicite el propietario.
Cumplir en tiempo y forma con el pago de la renta y otros gastos que se comprometió a asumir.
Entregar la vivienda en condiciones al finalizar el contrato.
Obligación de realizar el depósito de una fianza al firmar el contrato y acreditar otras garantías
Como mencionamos al enumerar los derechos del propietario, el inquilino tiene entre sus obligaciones la de realizar el depósito de una fianza, la cual consiste en el pago de una suma de dinero que luego, si no se producen inconvenientes, le será devuelta al finalizar el contrato.
Por otro lado, existe la posibilidad de que los propietarios soliciten garantías adicionales. También es obligación de los inquilinos cumplir con ellas. Las principales, como dijimos previamente, son la solicitud de nóminas o declaraciones de la renta más recientes, el seguro de impago de alquiler, el aval bancario, el depósito, distinto al de la fianza y la presentación de un fiador solidario.
Obligación de cumplir en tiempo y forma con el pago de la renta
Así como el principal derecho de los propietarios es el de recibir las mensualidades de renta en tiempo y forma, la principal obligación de los inquilinos es precisamente esta, la de cumplir con dichos pagos en los términos correspondientes. De no ocurrir esto, es posible que los arrendadores inicien acciones legales, lo cual puede derivar en un desalojo para los inquilinos.
Obligación de abonar los gastos que le corresponden
Al firmar el contrato de arrendamiento, es probable que los inquilinos no deban comprometerse únicamente con el pago de la renta todos los meses. También pueden quedar bajo su responsabilidad gastos como los recibos de los servicios o las cuotas de la comunidad de vecinos. El incumplimiento de estos pagos también se considerará como una falta grave.
Obligación de dejar la vivienda en condiciones al finalizar el contrato
Al derecho de los propietarios de recibir su vivienda en condiciones una vez que finaliza el contrato de arrendamiento, le corresponde esta obligación de los inquilinos de posibilitarlo. Al abandonar el inmueble, deberán dejarlo tal como lo recibieron, pero habiendo contribuido también a su correcto mantenimiento.
Como habrás visto, los derechos y obligaciones del propietario en un acuerdo de arrendamiento son proporcionales a los del inquilino.
Para que la relación arrendador-arrendatario sea amena durante el período de duración del contrato, será indispensable que tanto inquilino como propietario se comprometan a cumplir con sus obligaciones, pero también será importante que hagan valer sus derechos.
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Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
Si has decido poner en venta tu propiedad, debes conocer todos los gastos de vender un piso, entre ellos los impuestos que debes pagar y otras documentaciones.
En este artículo te hablaremos de toda la inversión que debes hacer para vender tu propiedad, de esta forma podrás organizar mejor tus finanzas y sacarle un mejor provecho al precio de venta. Pero antes de iniciar con el listado, aclaramos que no se encuentran incluidos aquellos gastos que corresponden a herencias y donaciones. Es el caso particular del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Si has heredado una vivienda, deberás pagarlo antes de empezar la venta.
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son los gastos de vender piso?
Para vender un piso, necesitas tramitar una serie de documentos, por los cuales debes realizar una pequeña inversión, esta puede abarcar entre en 5% y un 15% del valor de la venta.
Estos porcentajes pueden variar dependiendo del estado particular de la propiedad. A continuación, te dejamos una lista de los gastos que debes asumir antes de vender tu piso:
Certificado energético
Es un requisito obligatorio para poder vender tu piso. Este documento debe estar incluido en todos los anuncios de venta de la propiedad.
El certificado de energía muestra el consumo aproximado de energía de la propiedad, por lo que los posibles compradores pueden usarlo como un indicador del gasto de las facturas que supondrán si deciden comprar tu piso.
Para poder sacarlo, debes contratar a un técnico especializado para que realice una inspección del piso. Durante la revisión, el técnico puede ejecutar una serie de sugerencias para disminuir el consumo de energía. Luego de este proceso, el profesional deberá registrar en certificado ante el organismo público correspondiente y así otorgarte tu calificación energética.
Este servicio, puede costar alrededor de los 100 euros, sin incluir el IVA. Debes tener en cuenta que el costo de este certificado puede variar, todo dependerá, del técnico que contrates y de la zona en la que se encuentre la vivienda.
Un dato importante a tener en cuenta es que se procederá a realizar multas por no cumplir con esta documentación que oscilan entre los 300 y los 6000 euros. Por ello recomendamos obtener el certificado unos 15 días antes de poner tu propiedad en venta. Además, recuerda que en caso de expediente administrativo por no disponer del Certificado de Eficiencia Energética, todas las partes implicadas serán sancionadas, incluidos el intermediario y los propietarios.
Cédula de habitalidad
Este documento es uno de los más importantes a la hora de vender una propiedad. Es solicitada además para alquilar un piso. Si cuentas ya con este documento, debes verificar su vigencia, ya que lleva tiempo tramitarla. Por ello, te recomendamos que lo inicies lo antes posible.
Este es un requisito obligatorio para poder vender un piso en algunas comunidades autónomas de España, como por ejemplo Cataluña o Andalucía.
Este documento sirve para certificar que el piso se encuentra en óptimas condiciones para ser habitado. Para esto debe cumplir con ciertas condiciones de dimensiones, iluminación y ventilación.
Para tramitar la cédula de habitalidad, debes contratar a un profesional que ejecute la inspección y la registre ante el organismo correspondiente, en caso de no hacer el registro, este documento no tendrá validez.
El costo de la cédula de habitalidad varía en función de la vivienda, de las tasas de cada ayuntamiento y del técnico que decidas contratar. En promedio, para vender un piso en Barcelona, puedes gastar entre 80 y 150 euros para tramitar este certificado.
Nota simple
Este es un documento que no es obligatorio, sin embargo, te recomendamos tramitarlo para saber si el piso está libre de cargas o posee algún problema en su registro.
Con la nota simple podrás certificar que eres el dueño del piso que deseas vender. Puedes obtenerlo a través de internet, por medio del portal del Colegio de Registradores.
Si haces el trámite por internet, este documento puede tener un costo alrededor de 9 euros.
Gastos de cancelación de la hipoteca
Con esto no nos referimos a pagar las cuotas. Es posible que no le debas nada al banco, pero que no hayas cancelado el préstamo en el Registro de la Propiedad.
Aquí el gasto dependerá de si llevas a cabo la cancelación a través de una gestora, o decides hacerlo por tu cuenta.
En cualquier caso, los pasos son prácticamente los mismos.
Lo primero que debes hacer es solicitar el certificado de saldo pendiente o saldo cero al banco.
Según el Banco de España, tu banco debería facilitarte el documento de forma gratuita. No obstante, algunas entidades bancarias pueden llegar a pedirte hasta 100 euros.
Con ese documento, tú y el banco deben firmar ante Notario la cancelación de la hipoteca. Es un trámite que, según el Banco de España, tampoco debe acarrear ninguna comisión por parte del banco.
Una vez firmada la cancelación, necesitas el Modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados. Este documento te lo facilitará Hacienda y está exento de cualquier pago.
Con ambos documentos, el Modelo 600 y la cancelación firmada por el Notario, ya puedes dirigirte al Registro de la Propiedad y solicitar la Cancelación Registral de tu hipoteca.
Dependiendo de si gestionas todos los pasos de forma particular, o contratas los servicios de un gestor especializado, el coste puede llegar a ser de hasta 600 euros aproximadamente.
Gastos que debes asumir para cerrar la venta del piso
Estos son algunos documentos que debes costear para poder cerrar la venta del piso:
Contrato de arras o de reserva
Este no es un requisito obligatorio, sin embargo, es recomendable porque protege al comprador y al vendedor en caso de que alguno de los dos participantes cambie de opinión al momento de firmar la compraventa.
Este documento contiene todas las condiciones de negociación, como el precio de venta, la cantidad entregada en señal de reserva y las posibles penalizaciones por incumplimiento del contrato.
El contrato de arras puede ser redactado por el mismo vendedor o por un abogado. Si estás trabajando con una inmobiliaria, esta se puede encargar también de este documento.
Gastos de la notaria
Es la inversión que debes hacer en la notaria pública, incluyendo los honorarios del notario.
Según el Código Civil, es el vendedor es quien debe hacerse cargo de este gasto, mientras que él comprador se hace cargo de costear la primera copia y las sucesivas. Puedes negociar este parámetro con el comprador para que el asuma este gasto.
Los honorarios del notario están regulados por la ley, lo que significa que el costo puede variar dependiendo del precio del inmueble, la extensión de la escritura, el número de copias solicitadas y la existencia de extras en la vivienda como, por ejemplo, un garaje.
Por ejemplo, un piso que cuente 200.000 euros y cuya escritura tiene una extensión de 10 folios, los gastos notariales pueden rondar los 350 euros.
Certificado de la Comunidad para vender tu piso
A pocas semanas de la firma ante Notario, tendrás que ponerte en contacto con tu Administrador de Fincas y solicitarle un documento firmado que garantice que estás al corriente de pago de todas tus obligaciones con la Comunidad de Propietarios.
Es documento, llamado Certificado de la Comunidad, no te costará mucho más de 100 euros. Y tienes la obligación de presentarlo el día de Escritura Pública.
Ten en cuenta que este documento suele tener una validez de unas dos semanas, por lo que es conveniente tramitarlo 15 días antes de la firma.
Servicios de las inmobiliarias
En caso de que decidas trabajar con una inmobiliaria, debes contemplar este gasto en tu presupuesto. La comisión de una inmobiliaria puede estar entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta. Este no es una cifra obligatoria, cada inmobiliaria es libre de fijar el costo que mejor le parezca.
Si decides contratar los servicios de una inmobiliaria online, la inversión puede ser alrededor de 1.000 euros y los 7.000 euros, según el plan de servicios escogidos y la forma de pago.
Estos son algunos de los gastos de vender un piso en la actualidad, recuerda que con la ayuda de una inmobiliaria, podrás agilizar todos estos trámites y la institución te dirá un costo total por toda la documentación requerida.
Impuestos que debes pagar
El IRPF
Se entiende por plusvalía el incremento del valor de tu vivienda respecto a lo que pagaste por ella en el momento de la compra. Para calcular el importe que te tocará pagar, debes tener en cuenta dos valores: el de adquisición y el de transmisión.
El valor de transmisión es el más sencillo de calcular, ya que se trata del precio al que acabas de vender tu casa.
El valor de adquisición, no solo hacer referencia al precio al que la compraste, sino que tienes que añadir las obras de mejora que realizaste, los gastos y los tributos asociados a la compra. Y restarle cualquier rendimiento que hayas obtenido durante estos años, como por ejemplo un alquiler.
La plusvalía o beneficio obtenido por tu vivienda, será el importe resultante tras restar el valor de adquisición al valor de transmisión. ¿Y cuánto pagarás?
El 19 % para ganancias de hasta 6.000 euros.
El 21 % para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
El 23 % para ganancias superiores a los 50.000 euros.
Es posible que en estos momentos te esté faltando el aire en los pulmones. Quizá te ayude saber que existen exenciones, y que puede que no tengas que pagar nada si te acoges a alguna de ellas.
Es el caso de las personas mayores de 65 años que, en caso de vender su vivienda habitual, están exentas de pagar el tributo. Si no fuera vivienda habitual, pero revirtieran las ganancias en un plan de renta vitalicia, tampoco pagarían.
Para los que aún no hemos llegado a esa edad, siempre que destinemos las ganancias a la compra de otra vivienda habitual, y lo hagamos en un plazo inferior a 2 años desde la transmisión, también estaremos exentos del pago de IRPF.
Plusvalía municipal
La Plusvalía Municipal o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es el impuesto que se genera tras la transmisión de una vivienda.
Es un impuesto de una gran importancia, ya que su recaudación supone un ingreso de más de 2.000 millones de euros anuales para los ayuntamientos españoles.
El impuesto graba los terrenos, no el bien construido sobre ellos, y se calcula en función del valor catastral del suelo y del coeficiente de revalorización correspondiente a cada población.
En una compraventa, el pago de la plusvalía corresponde a la parte vendedora, excepto cuando la parte vendedora no sea residente en España, en cuyo caso el pago corresponderá a la parte compradora.
Impuesto de bienes inmuebles (IBI)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles genera cierta controversia. El motivo es que te puede tocar pagar a ti o a la parte compradora, dependiendo de cuándo se formalice la transmisión.
Debes tener en cuenta que el IBI es un impuesto anual, que es diferente a que decidas pagarlo trimestral o mensualmente.
No obstante, el Tribunal Supremo establece que, en caso necesario, la parte vendedora puede repercutir parte del impuesto a la parte vendedora.
En la práctica, lo más habitual es que asumas el pago íntegro del año al que corresponde la venta, ya que serás tú quien reciba el cargo por parte de la administración. Lo cual no es incompatible con que intentes negociar con la parte compradora.
Últimas facturas de servicios
Un gasto que a veces no se tiene en cuenta y que corresponde a la parte vendedora.
Recuerda comprobar si estás al corriente de pago con las empresas suministradoras: agua, luz, gas.
Aunque serás tú el deudor, mientras existan cargos pendientes, los nuevos propietarios tendrán dificultades a la hora de cambiar la titularidad de dichos servicios.
Otros gastos de vender un piso que se pueden presentar
Otros gastos de vender un piso que se pueden presentar
Existen otros pequeños gastos de vender un piso en los que puedes invertir de manera opcional.
Reportaje Fotográfico (opcional)
Las fotografías que utilices para anunciar tu vivienda en Internet pueden marcar la diferencia entre recibir llamadas de potenciales compradores cada día, o no recibir ninguna. Si decides vender tu piso con la ayuda de una agencia inmobiliaria, exige que utilicen fotografías profesionales en su publicidad.
Por el contrario, si decides vender tu piso como particular, te recomendamos contratar los servicios de un fotógrafo especialista en fotografía inmobiliaria.
El coste de un reportaje fotográfico oscila entre los 120 y los 200 euros, aunque si buscas un poco por Internet, puede que encuentres precios mejores.
Home Staging (opcional)
El término Home Staging hace referencia a un conjunto de técnicas utilizadas por profesionales del sector inmobiliario desde hace más de 30 años. Cuyo objetivo es potenciar los aspectos positivos de tu vivienda y mejorar la percepción de potenciales compradores respecto a ella.
Estas técnicas, hasta hace algún tiempo, eran exclusivas de propiedades de lujo y grandes promociones inmobiliarias.
Hoy en día, algunas de las mejores inmobiliarias del sector ofrecen este servicio a sus clientes, reduciendo el tiempo de venta e incrementando el valor de mercado de todo tipo de viviendas.
Si vendes tu piso como particular, puedes solicitar los servicios de un Home Stager. Los precios variarán en función del profesional y de la vivienda, pero te aseguro que el resultado merecerá la pena. Contratar un especialista en Home Staging es, por tanto, un gasto en la venta de una vivienda.
Tasación (opcional)
El último de los gastos previos a vender tu piso, aunque no es obligatorio, es la Tasación. Algunos propietarios deciden solicitar la valoración de su vivienda a una empresa tasadora oficial. El problema es que este tipo de tasaciones no tienen un sentido comercial.
Las tasaciones oficiales son muy útiles a la hora de procedimientos judiciales, como divorcios o herencias. Pero no son la mejor opción para vender. Un profesional inmobiliario y una tasadora oficial tienen en cuenta aspectos parecidos, como la ubicación y estado de conservación del inmueble, la altura, o el estado y servicios de la finca.
No obstante, solo un agente inmobiliario conoce de primera mano los precios a los que realmente se están vendiendo los pisos en una determinada zona. O qué precio están dispuestos a pagar tus potenciales compradores.
Una tasación oficial te costará más de 300 euros. Mientras que una valoración comercial realizada por un profesional inmobiliario será gratuita en Oi Real Estate.
Si te estas planteando la posibilidad de vender tu casa, será importante que puedas repasar todos los datos que hemos mencionado. Ten en cuenta aquellos gastos que no son obligatorios y que dependerán de tus recursos.
Los gastos al vender como particular, son distintos a los gastos generados si vendes con una inmobiliaria.
Aunque, en la mayorías de los casos, tienes más posibilidades de obtener mejores resultados con la venta de tu propiedad con ayuda que sin ella.
Lo mismo sucede con la tramitación de los impuestos: contratar a un gestor especializado supone una garantía adicional. Al fin y al cabo, son especialistas en la materia.
No obstante, si lo haces todo por tu cuenta, ahorrarás dinero, pero te arriesgas a cometer algún error.
Escoge la fórmula que mejor funcione para ti, sin olvidar que la venta de una propiedad es una de las operaciones económicas más importantes a la que te enfrentarás a lo largo de la vida.
La firma de un contrato de alquiler es indispensable para regular las relaciones entre propietarios e inquilinos y que todo salga de la mejor manera posible. Sin embargo, es necesario que este documento esté confeccionado de manera correcta y que ambas partes se comprometan a cumplirlo. En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca del contrato de alquiler, desde cómo redactarlo, según lo que prevé la ley, hasta cómo proceder durante su vigencia.
A la hora de alquilar un inmueble propio o de buscar una vivienda para rentar, las dudas que surgen son muchas y variadas. ¿A qué es necesario prestarle atención antes de poner la firma en un contrato de alquiler? ¿Cómo estar seguro de que más adelante no surgirán inconvenientes? En primer lugar, es necesario estar informado al respecto y saber que este tipo de acuerdos están regulados, principalmente, por el Código Civil español. Luego, por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya que lo que nos interesa es el alquiler de bienes inmuebles.
A continuación te mostramos qué características tiene un contrato de alquiler y qué datos y cláusulas deben ser incluidas en él. Luego, te contamos todo lo que debes saber respecto a tiempos de duración y prórrogas. Más adelante, también nos ocuparemos de cómo proceder ante un incumplimiento del contrato, entre ellos, un impago de la renta. Por último, te contamos qué modificaciones se introdujeron con la última reforma de la LAU. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué características tiene un contrato de alquiler?
Un contrato de alquiler o contrato de arrendamiento es aquel documento en el cual un propietario y un futuro inquilino formalizan un acuerdo. De esta manera, el primero cede al segundo la utilización y el disfrute de su bien inmueble por un determinado período de tiempo, a cambio de un pago. Se trata de un contrato:
Consensual: porque requiere del consentimiento de ambas partes, sin tener que cumplir con más formalidades, salvo la de respetar la ley.
Bilateral: porque intervienen únicamente una parte arrendadora y otra arrendataria. Esto no impide que pueda haber más de una persona que sea arrendadora y más de una persona que participe como arrendataria.
Temporal: porque el uso y disfrute de la vivienda es transmitido por un período de tiempo determinado.
Oneroso: porque implica que el arrendatario deba pagar un monto determinado al arrendador por el uso y disfrute de la vivienda.
¿Qué datos y cláusulas debe incluir?
Para que un contrato de alquiler pueda cumplir con su principal objetivo, que es el de regular el acuerdo entre propietario e inquilino, haciendo un equilibrio entre los derechos y las obligaciones de ambos, debe contar con ciertas características.
Por un lado, debe identificar de manera correcta a ambas partes implicadas y al inmueble en cuestión. Por el otro, debe dejar en claro todas las condiciones a las que estará sujeta la relación arrendador-arrendatario. De esta manera, mientras más explícito sea el contrato, menos inconvenientes podrán surgir en el futuro. También será más fácil para ambos reclamar ante un incumplimiento.
En este sentido, es altamente recomendable contar con la participación de un profesional, como un abogado, para que redacte y participe de la firma de dicho documento. Veamos qué datos y qué cláusulas son indispensables en un contrato de alquiler:
Identificación de ambos contratantes
Nombres, apellidos y Documento NacionaI de Identidad (DNI) de cada uno.
Datos de ubicación del bien inmueble
Calle, número, piso, etcétera.
Duración del contrato
En este apartado se debe especificar por cuántos años se extenderá el acuerdo. Cabe aclarar que la LAU establece un período de prórroga obligatoria de cinco años. Es decir que el inquilino puede exigir permanecer en la vivienda por este plazo, aunque el contrato refleje una duración inferior.
Renovación del contrato
Cuando el plazo de duración pactado es inferior a cinco años, la prórroga se produce de forma automática, a menos que el arrendatario manifieste con treinta días de anticipación su voluntad de no renovarlo. La única excepción a esta regla es que el arrendador puede exigir la vivienda para uso personal o de sus familiares cercanos, siempre y cuando esto conste en el contrato y haya transcurrido el primer año del mismo.
Desistimiento del contrato
Es posible para el arrendatario desistir del contrato cuando lo comunique al arrendador con treinta días de anticipación. Para ellos, deben haber transcurrido al menos seis meses desde su firma. Sin embargo, en estos casos el inquilino debe afrontar una penalización económica, cuyo monto debe estar especificado en este apartado.
Subarriendo
El arrendatario puede subarrendar una habitación de la vivienda sólo si lo informa debidamente al arrendador y este otorga su consentimiento. Esta posibilidad también debe ser especificada en el contrato.
Monto de la renta
Debe ser pactado entre ambas partes y puede ser actualizado al cumplirse cada año de contrato. Cabe aclarar que, en ningún caso, el incremento puede ser superior al determinado por el último Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado hasta el momento.
Fianza
Se trata de una garantía que el arrendatario debe abonar de manera obligatoria antes de ingresar a la vivienda. El importe de la misma no puede ser superior al de una mensualidad de renta y debe dejarse asentado también en este documento.
Distribución de gastos
En este apartado debe determinarse quién se encargará de abonar los gastos de la Comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las tasas de basura, entre otros. En caso de que no se especifique, todos estos gastos corresponderán al arrendador y el arrendatario sólo deberá ocuparse de los servicios básicos, como agua, gas y energía eléctrica.
Venta
Por último, también debe explicitarse en el contrato que, en caso de que el propietario venda el inmueble, el nuevo comprador deberá respetar los cinco años de duración del contrato que determina la ley.
¿De qué se trata el contrato de alquiler con opción a compra?
Antes de firmar un contrato de alquiler como el que describimos, es importante saber que también existe una opción muy beneficiosa para arrendador y arrendatario que debe tenerse en cuenta antes de confeccionar el documento. ¿De qué se trata?
Redactar y firmar un contrato de alquiler con opción a compra permite al inquilino habitar la vivienda bajo un régimen de arrendamiento durante determinado período de tiempo. Una vez que finaliza este lapso, la persona tiene derecho a adquirir el inmueble por un precio que haya acordado con el propietario. El beneficio radica en que a ese monto se le descuentan, parcial o totalmente, las cuotas de alquiler que el arrendatario haya abonado hasta ese momento.
Para acceder a este tipo de acuerdo será necesario, claramente, firmar un tipo de contrato bastante diferente al que describimos previamente. En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el alquiler con opción a compra y qué cláusulas se deben incluir en el documento.
¿Qué garantías tiene obligación el inquilino de presentar y qué garantías opcionales puede exigir el propietario para firmar el contrato de alquiler?
Como mencionamos previamente, la fianza es una garantía, que consta de un monto de dinero equivalente al de una mensualidad de renta que el arrendatario debe entregar de manera obligatoria al iniciar el acuerdo. Es obligación también para el arrendador depositar este importe en en la oficina pública que corresponda según cada municipio.
Sin embargo, el propietario también cuenta con el derecho de exigir otras garantías adicionales, que le permitirán cubrirse ante futuros inconvenientes. Se trata de la presentación de nóminas o declaraciones de la renta más recientes, de un seguro de impago de alquiler, de un aval bancario, de un depósito diferente al de la fianza y de un fiador solidario que sea propietario de algún bien inmueble. En este artículo te contamos en detalle de qué se trata cada una de estas garantías.
¿Qué duración puede tener un contrato de alquiler y qué prórrogas pueden aplicarse?
Anteriormente hablamos de cómo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina los plazos mínimos por los que debe prolongarse cada contrato de alquiler celebrado en España. Veamos que ocurre en los acuerdos firmados con una duración inferior a cinco años, de plazo indeterminado o con una duración superior a los cinco años.
Contratos de alquiler inferiores a cinco años
Todos los contratos de alquiler con una duración inferior a cinco años serán forzosamente prorrogados hasta cumplir ese plazo, siempre y cuando el arrendatario lo desee. De lo contrario, puede cancelar la prórroga si avisa con un mes de anticipación al arrendador.
Una vez que dicha prórroga finaliza, la ley establece que es posible volver a extender el plazo, solo que esta vez dependerá de la voluntad del arrendador y será por una duración de tres años en vez de cinco. Cabe aclarar que esta prórroga se efectuará automáticamente si el propietario no expresa al inquilino su voluntad de no renovar con cuatro meses de antelación al vencimiento del contrato.
Contratos de alquiler de duración indeterminada
Cuando un contrato de alquiler no explicite el plazo por el cual se extenderá, la ley considerará para él una duración de un año. De esta manera, se aplicará la misma regla que para el caso anterior. Si el arrendatario lo desea, puede obtener una prórroga de cinco años. Una vez cumplido este plazo y si ambas partes buscan continuar con el acuerdo, este podrá prorrogarse hasta un máximo de tres años.
Contratos de alquiler superiores a cinco años
Por último, aquellos contratos de alquiler en donde se establezca una duración superior a los cinco años determinados por la ley, los mismos deben finalizar en la fecha señalada.
¿Qué ocurre cuando se produce la finalización del contrato de alquiler?
Una vez que se cumple la fecha de extinción del contrato de alquiler y ya se han aplicado todas las prórrogas posibles, el arrendador tiene la obligación de comunicar al arrendatario la resolución del contrato. Si no lo hace en un plazo de quince días desde el momento de la finalización, se da por hecho que hay tácita reconducción.
¿De qué se trata? La tácita reconducción está regulada por el artículo 1581 del Código Civil y permite al inquilino seguir haciendo uso y disfrute de la vivienda, incluso después de superado el período del contrato, de las prórrogas correspondiente y de los quince días posteriores a la finalización del acuerdo sin un aviso del propietario.
¿Qué ocurre cuando alguna de las dos partes no cumple con el contrato?
Las malas prácticas en los acuerdos de alquiler son frecuentes, tanto por parte del propietario, como por parte del inquilino. Sin embargo, muchas de ellas no incumplen únicamente el contrato de alquiler firmado, sino que también violan el Código Civil español o la ya citada Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Entre los incumplimientos más frecuentes por parte del arrendador están:
Solicitar más de dos mensualidades como garantía.
Impedir la prórroga del contrato de alquiler hasta los cinco años de duración.
Disfrazar el alquiler residencial de alquiler turístico.
Cometer abusos en el alquiler de viviendas protegidas.
Por su parte, los incumplimientos más cometidos por el inquilino son:
No pagar la renta o los gastos correspondientes.
Ocasionar daños o no contribuir al mantenimiento de la vivienda.
Sustituir el pago del último mes de alquiler por la fianza.
Marcharse antes de que finalice el contrato.
Incluir a terceros como residentes permanentes en la vivienda.
En este artículo te contamos en profundidad cómo proceder legalmente ante cada una de estas faltas en los acuerdos de arrendamiento. A su vez, en este artículo nos ocupamos específicamente del incumplimiento más común entre inquilinos: el de no pagar la renta en tiempo y forma.
¿Qué modificaciones introdujo la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) respecto del contrato de alquiler?
Muchas de las reglamentaciones que fuimos mencionando a lo largo de este artículo fueron introducidas por el Real Decreto-Ley 7/2019, del 1 de marzo, aprobado hace ya más de dos años. Reiteramos alguna de las medidas que implica esta reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y te contamos qué otras se aplican desde ese entonces:
Plazos de prórroga
Se amplió el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años. También se amplió la prórroga tácita de uno a tres años, cuando el arrendador y el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovar el contrato.
Incrementos de renta
El incremento de la renta anual pasó a estar ligado al Índice de Precios al Consumo (IPC), no pudiendo superar los montos determinados por el mismo.
Garantías adicionales
Se limitó el monto de las garantías adicionales, no pudiendo superar el equivalente a dos mensualidades de renta, a menos que se trate de contratos de larga duración.
Extinción del contrato
Para extinguir el contrato, una vez transcurridos los cinco años de prórroga, el arrendador debe comunicar al arrendatario su voluntad de no renovarlo con al menos cuatro meses de anticipación. Si es el inquilino quien desea finalizar la relación, debe hacerlo con dos meses de antelación.
Venta
Si el propietario vende la vivienda con un contrato de alquiler vigente, el comprador debe respetar los plazos y condiciones del mismo, esté el inmueble inscrito o no en el Registro de la Propiedad.
Obras de mejora
De haber acuerdo entre propietario e inquilino, será posible realizar obras de mejora en la vivienda sin necesidad de celebrar un nuevo contrato.
Gastos
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato quedarán a cargo del arrendador, siempre que este sea una persona jurídica.
¿Estás pensando en alquilar tu propiedad? ¿Buscas una vivienda para arrendar? En Oi Real Estate, podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!
En España, la problemática vinculada a la vivienda y la necesidad de regularizar su acceso es un tema de décadas. En esta línea, el Gobierno español intenta intervenir de manera precisa a través de una nueva Ley de Okupas.
Una de las principales consecuencias a la falta de vivienda ha sido el crecimiento de okupaciones. Este tipo de acciones se han convertido en un tema central a nivel nacional por lo que cada una de las administraciones españolas han ido tomando ciertas medidas al respecto.
Una de las últimas noticias tiene que ver con la propuesta del Partido Socialista en relación a la aceleración de desahucios. Es decir, este grupo parlamentario presentó una enmienda al proyecto que prevé que la justicia pueda determinar un desalojo en menos de 48 horas.
En el siguiente artículo te detallamos los principales puntos referidos a esta nueva disposición por parte del PSOE que anucnia una nueva Ley de Okupas. Sigue leyendo.
En este artículo encontrarás:
¿De qué hablamos cunado nos referimos al término okupas?
Como hemos mencionado, la ocupación de manera ilegal de una vivienda en España es una situación que ha ido en aumento en el país. De manera generalizada, este tipo de situaciones se llevan adelante en propiedades que se encuentran vacías, cuya titularidad les corresponde a empresas. No obstante, continúan en aumento aquellas ocupaciones ilegales en viviendas de personas físicas e inmuebles pertenecientes a organismos públicos.
Para poder entender un poco acerca de este colectivo, cuando hablamos de okupas nos referimos a personas que ingresan a una vivienda de manera ilegal cuando la misma se encuentra vacía. Es decir, cuando sus propietarios dejan el inmueble de manera indeterminada.
Una tendencia es que este tipo de situaciones se den en la temporada de verano. Durante estos meses muchos ciudadanos españoles se van de vacaciones y dejan sus viviendas. Uno de los motivos que ha hecho que las okupaciones se incrementen. Además, este fenómeno fue aumentando con la llegada de la pandemia.
En el 2020, la okupación en España aumentó más de un 2,5%. Según los datos de la Secretaría de Estado de Seguridad, casi 15.000 personas han denunciado que han sufrido la ocupación ilegal de su inmueble.
Por su parte, las cifras presentadas por el Ministerio del Interior en 2021 contabilizaron unos 17.200 casos, concentrándose en Cataluña la mayor cantidad con 7300.
La Nueva ley de okupas y las novedades más recientes
De manera reciente, el Partido Socialista de España presentó un proyecto al Congreso para poder realizar desahucios en 48 horas. En este cambio de dirección, el grupo parlamentario socialista ampara una modificación en el artículo 544 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal. Con este giro, el juez tendría la facultad de dictar la figura de desahucio “express” hasta en un máximo de 48 horas en lo los casos de allanamiento de morada o usurpación de bienes inmuebles.
En definitiva:
Esta posible medida fue anunciada por Patxi López, portavoz parlamentario. En ella se determinó que los okupas se verán obligados a presentar un título de propiedad o algún comprobante de relación contractual con la vivienda. De lo contrario, se verá desalojado por un juez.
Hasta el momento, el PSOE rechazó iniciativas similares propuestas por parte PP, Vox Y Ciudadano. En este sentido, afirmó que buscan proteger y defender el derecho de las personas a tener su vivienda. Además, el portavoz del partido afirmó que detectar una okupación, denunciar y actuar es de suma importancia y una necesidad.
¿Qué sucederá en los casos de riesgo de exclusión social?
Para esta situación el PSOE explicó que se deberá llamar a una competencia social correspondiente al sector para que pueda ocuparse del caso. En este sentido, resulta primordial tener presente que allanamiento de morada resulta ser un delito. Por lo tanto, no es lo mismo que una okupación.
Por ejemplo, por un lado, puede darse la situación de salir por un momento de la vivienda y al regresar darse con que se encuentra okupada. En estos casos, la solución puede resultar algo sencilla. Llamar a las fuerzas de seguridad, quienes llevarán el proceso de desalojo.
El problema se presenta en las situaciones en las cuales el inquilino deja de pagar el arrendamiento y existe un contrato de alquiler de por medio. Ante estos casos, será necesario acudir a la justicia y esperar unos meses para recuperar la propiedad. En estos casos aplicaría la modificación del artículo correspondiente.
No obstante, la normativa aún no está aprobada, por lo tanto, se deberá esperar para saber si entra en vigor o no. Por el contrario, en algunas Comunidades Autónomas ya se han establecido algunas normativas para la regulación de las okupaciones con objetivos opuestos.
Recordemos, por otra parte, que el Gobierno ya había dictaminado, el 14 de marzo de 2020, la imposibilidad de desalojar a personas que demuestren una situación económica compleja a causa del Covid. Esta regulación, en diciembre de ese mismo año, amplio el beneficio para cada persona que pueda se considerada vulnerable, sufra de alguna minusvalía o tenga menores a cargo.
Un caso concreto es el de la comunidad catalana.
Cataluña y su propia nueva Ley de Okupas
Con el objetivo de poder afronta la situación habitacional en Cataluña, su parlamento aprobó la Ley 1/2022 el 3 de marzo. Esta normativa es mayormente conocida como Ley Antidesahucios. La misma propone una serie de cambios.
No se trata de la primera vez que la administración catalana busque establecer medidas para regularizar la okupación y las situaciones de desahucios en su territorio. En 2020 se aprobaron en la región una serie de reformas en la Ley de Vivienda. Una de ellos incluía un decreto que se vinculaba directamente con los grandes tenedores de viviendas.
Esta normativa establecía que los grandes propietarios se veían obligados a ofrecer a los okupas arrendamientos con costes más bajos que los estipulados por el mercado. La condición era que se encuentren en la vivienda por un periodo mayor de seis meses.
No obstante, desde el Tribunal Constitucional la consideraron inconstitucional y quedó sin efecto de manera inmediata. Ante dicha negativa, las autoridades catalanas redactaron una nueva ley que se aprobó en marzo de 2022. La nueva ley de okupas incluye una serie de normas que buscan reducir el número de desalojos y garantizar el derecho al acceso a una vivienda digna.
Una nueva ley de okupas: una tentativa propuesta por el Partido Popular
Otro de los sectores políticos de España propuso una nueva ley de okupa que busca lograr los desalojos en 24 horas y que penalice con prisión este tipo de actuaciones. Se trata de un proyecto de regulación en contra de la ocupación ilegal de viviendas.
Por otra parte, el Partido Popular busca con su propuesta penas de hasta tres años para los casos en los cuales se constate que se trata de un claro delito. Es decir, si se ha ingresado a la vivienda sin llaves, a los golpes. En estos casos, las autoridades correspondientes podrán realizar el desalojo de manera inmediata. Por otra parte, se busca la modificación del Código Penal.
Por último, otro de los puntos centrales de la propuesta de ley es el impedimento de inscripción e las personas okupantes en el padrón municipal. Y, al mismo tiempo, modificar la legislación tributaria. De esta manera, luego de una firme resolución, el legítimo propietario pueda recuperar el IBI abonado y el impuesto sobre patrimonio pagado durante el período de ocupación.
En conclusión, la problemática de la vivienda, de su acceso y de la ocupación ilegal de las mismas continúa siendo un tema presente y complejo dentro del gobierno español. Diversas son las miradas con respecto a como afrontar esta situación y permitir una regulación equitativa para ambas partes.
Los debates por una nueva ley de okupas continuará y con ella el debate para darle forma a una normativa que permita resolver de manera íntegra esta condición.
Si te has quedado con alguna duda respeto al tema. Si tiene nuevas propuestas o una recomendación de lectura, te invitamos nos dejes tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Un año y medio es lo que se tarda en promedio el Poder Judicial en España para definir un proceso de ocupación ilegal de vivienda. Más de 100.000 propiedades se encuentran en esta situación por la que los propietarios sólo pueden esperar a que las consecuencias económicas de la infracción los afecten lo menos posible. En esta nota te contamos los matices de un problema que afecta a todo el territorio nacional y cuáles son las medidas propuestas para solucionarlo.
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La ley te ampara, pero se toma su tiempo
El tiempo que se tarda en dictar una sentencia sobre los casos vinculados a la ocupación ilegal de viviendas es un problema que colma varios expedientes en los juzgados. El propio Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) informa que los propietarios, hasta el año pasado, debían aguardar 18,1 meses por una resolución. Esto es la suma de dos instancias: la de procedimientos verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas de los Juzgados de 1ª Instancia e Instrucción en lo civil (9,6 meses) y las apelaciones de sentencias de juicios verbales de las Audiencias Provinciales (8,5 meses). Estos tiempos son los que aguardan por ejemplo las 13.400 denuncias que informó el Ministerio del Interior entre enero y septiembre de 2021, que a su vez representaban un crecimiento interanual del 20%.
Los datros del CGPJ permiten a su vez identificar los plazos por CCAA. Así, más de la mitad de España registra unos plazos inferiores al promedio nacional, pero la situación es bastante diferente según la zona. Las comunidades donde los fallos llegan con más rapidez son Asturias y Navarra, con 9,3 y 9,7 meses, respectivamente. En el lado opuesto, los procesos más largos se dan en Murcia, donde supera los 21 meses, en Canarias con 22 meses y en Castilla y León, cuyo periodo medio se sitúa en dos años y medio (30,8 meses).
Qué se puede hacer ante la ocupación ilegal de una casa
Datos obtenidos de la Plataforma de Afectados por la Ocupación indican que ya hay en España alrededor de 100.000 inmuebles afectados por la ocupación ilegal y que cada día se producen cerca de 40 nuevas infracciones de ese tipo. Ante este panorama, los especialistas explican que los procedimientos en nuestro país se alargan porque se realizan sin antes deshabitar la vivienda. Es decir, al estar los inquilinos ilegales aún dentro de la casa, se presentan infinidad de recursos, lo que desborda a la Administración de Justicia. Por esto hay quienes exigen reformar la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Enjuiciamiento Penal, con el fin de que los procedimientos de desahucio se lleven a cabo por los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado sin esperar la autorización judicial.
Otro camino legal sugerido por los especialistas es reformar el Código Penal para que el delito de usurpación de vivienda tenga penas de prisión menor y no sólo multas económicas. Para ello, es además indispensable que la Fiscalía General del Estado unifique sus criterios e instrucciones con efectos sobre todo el territorio nacional. En particular, que aclare qué se debe entender por un delito de usurpación de vivienda flagrante y cuáles son los plazos que tienen los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad para echar a los inquilinos.
Otras propuestas partidarias
El Partido Popular ingresó este mes en el Congreso de los Diputados una ley contra la ocupación ilegal que permita el desalojo en 24 horas y recupere el delito de usurpación de inmuebles. El objetivo central es evitar que los ocupantes ilegales se empadronen y puedan optar así a los beneficios asignados por las Administraciones Públicas. En el aspecto penal, la propuesta busca además que se pueda dictar prisión contra las personas que con violencia o intimidación ocupen un inmueble. Concretamente las penas irían de uno a tres años de cárcel.
Por otra parte, es del interés de esta normativa otorgar más herramientas de protección legal a los propietarios. Los cambios sugeridos en la Ley de Enjuiciamiento Civil tienden a que los propietarios de una vivienda que sufran este delito puedan agilizar el procedimiento de reclamo. De manera similar, la modificación planteada a la Ley de Propiedad Horizontal tiene como objetivo que las comunidades de propietarios tengan las herramientas necesarias para iniciar el proceso de denuncia de la ocupación.
Existen antecedentes cercanos a estos pedidos. En julio, la Comunidad de Madrid planteó que el ocupa debía ser desahuciado de manera inmediata si no mostraba un título o documento que acreditara el permiso del propietario para residir ahí, en un plazo de 48 horas. Sin embargo, estas propuestas no tienen aún eco en todas las CCAA.
Las propuestas de otros sectores
Ante el efecto negativo que tiene este delito sobre el aspecto económico y legal, también se ha pronunciado el sector inmobiliario con algunas propuestas. Así, el Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) propone alcanzar “un pacto de Estado” entre agentes sociales, políticos y técnicos para encontrar “una solución efectiva y a largo plazo”. De lo contrario, aseguran, “se seguirá creando una confusión tanto para el consumidor como para el inversor que es muy perjudicial para nuestro mercado inmobiliario y nuestra economía y que vulnera claramente uno de los derechos que cimentan nuestro Estado de Bienestar, como es el de la propiedad privada”.
Con todo, el problema de la ocupación ilegal de viviendas es un tema que implica a varios actores y afecta muchas susceptibilidades. Por ello, es indispensable alcanzar una legislación que se encargue de abordarlo de manera global y previendo situaciones a largo plazo, en vez de estancar las denuncias en largos procesos judiciales.
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