Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre el título de propiedad de una vivienda. Continúa leyendo el artículo para saber más.
En este artículo encontrarás:
Cuando consigues tu hipoteca para comprar una vivienda y quieres asegurarte de que es tuya de verdad, el título de propiedad es la forma de conseguirlo. Una vez que obtengas el título de propiedad de la vivienda, nadie podrá decir que la casa no te pertenece.
Título de propiedad de una vivienda: ¿Qué es?
Cuando hablamos del título de propiedad de una vivienda nos referimos a un documento legal que contiene información sobre la vivienda. Dicho documento, se utiliza para acreditar quién es el dueño de un inmueble.
En el título de propiedad se resume buena parte de la información fundamental del inmueble en cuestión, del mismo modo que lo hace una nota simple registral. En este documento podrás encontrar, concretamente, datos sobre:
● El propietario del inmueble, identificado con nombre y apellidos.
● Cuál fue la fecha en que fue adquirido el inmueble.
● De qué manera se adquirió, por ejemplo, herencia, compra, donación, entre otros.
● Características de la vivienda.
● Las primeras hojas de las escrituras de la vivienda.
Todos estos datos provienen directamente de las escrituras de la vivienda, ya que se trata de la fuente de información del título de propiedad.
¿Cuál es la utilidad del título de propiedad?
La función más relevante de este documento es acreditar legalmente quién es el propietario del inmueble en cuestión, es decir, a quién pertenece la vivienda.
Esto es lo que más tarde permite actuar sobre la propiedad. Dicho de otra manera, te permitirá alquilarla e incluso venderla.
¿Cuál es la diferencia entre el título de propiedad y la escritura de la vivienda?
Es lógico que en este punto nos cuestionemos si es lo mismo el título de propiedad y la escritura. La respuesta es no, si bien se trata de documentos similares, la realidad es que son diferentes tanto en su contenido y como en sus funciones.
Escritura de la vivienda: se trata de un documento legal que sirve para registrar la compraventa de una propiedad. Es como un recibo legal de la operación que resume cada uno los datos clave como: quiénes intervienen, el precio de compra, la forma de pago, si se ha abonado a la comunidad o quién debe hacerse cargo de los gastos de compraventa, entre otros. Por otro lado, la escritura también contiene las obligaciones y derechos de cada persona que interviene sobre el inmueble en cuestión.
Título de la propiedad: se utiliza para demostrar de quién es la vivienda. Se trata de un documento útil para finalizar el proceso de escriturar una propiedad con una mayor cantidad de garantías.
¿Dónde se consigue el título de propiedad?
En caso de que hayas perdido el título de propiedad, o bien, no logres encontrarlo, será necesario solicitar una copia del mismo. El primer lugar por el que puedes comenzar es el notario con el que firmaste la compraventa. Deberás solicitarle al notario una copia de las escrituras de la vivienda, ya que es él quien las guarda.
Por otro lado, hay otra posibilidad de acceder al título de la propiedad. Se trata de dirigirte al Registro de la Propiedad, donde tendrás la posibilidad de pedir un documento que acredite que eres el dueño de la vivienda o, en su defecto, una nota simple que también brinda esa información.
¿Qué sucede si la vivienda no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad?
En este caso será necesario buscar la copia autorizada ante notario de la escritura de venta para demostrar que la propiedad te pertenece.
¿Qué ocurre si no la tienes? La solución aquí será instar un juicio declarativo. Este proceso es de utilidad para decidir si te corresponde la propiedad de la vivienda en cuestión.
Algo parecido es lo que sucede si compraste la vivienda sin inscribirla en el Registro de la Propiedad y figura a nombre del propietario anterior. Nuevamente, será necesario buscar la manera de demostrar que eres el dueño de la vivienda, inscribirla y luego, solicitar una nota simple y la copia de las escrituras de la vivienda.
Como podrás observar, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad tiene varias ventajas, si bien no se trata de un paso obligatorio para comprar una propiedad.
No obstante, si estás buscando un préstamo hipotecario para comprar tu vivienda sí que será necesario que el anterior propietario haya realizado sus deberes. Esto se debe a que, el notario debe ocuparse de comprobar la titularidad de la vivienda y el estado de cargas, algo que llevará a cabo por medio de la nota simple registral.
¿Es fundamental contar con el título de propiedad para poder alquilar una vivienda?
La respuesta es sí, sin embargo, eso no implica que únicamente el propietario de la vivienda pueda poner el inmueble en alquiler. El dueño de la propiedad tiene la capacidad de otorgar títulos a otras personas, por ejemplo, el de usufructuario, o bien, poderes que permitan gestionar el alquiler de un inmueble.
Como verás, el título de propiedad es un documento importante y necesario para poder actuar de manera libre sobre un inmueble. A título legal y en caso de disputa, este documento es la fuente última de autoridad.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el título de propiedad de una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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La compraventa de un bien inmueble implica, tanto para el vendedor como para el comprador, realizar una serie de gastos y abonar ciertos impuestos. ¿De qué se tratan? En este artículo nos centraremos específicamente en los pagos que corresponden a un propietario que vende su inmueble. ¿Cuáles son los gastos e impuestos que debe abonar el vendedor antes de la compraventa de una vivienda y al cerrarla? ¿Existe la posibilidad de ahorrar en alguno de ellos? A continuación te lo contamos.
En este sentido, conocer de antemano los gastos por la compraventa de una vivienda que corresponden al vendedor puede significar, para aquellos que estén pensando en vender un inmueble, una mejor organización de sus finanzas y una optimización de su ganancia. ¿Cuáles son estos gastos e impuestos a los que está sujeta la venta de una propiedad?
En este artículo encontrarás:
¿Qué gastos e impuestos corresponden al vendedor en la compraventa de una vivienda?
En primer lugar, es de suma importancia mencionar que los gastos que un propietario debe afrontar por vender un bien inmueble suponen entre un 10% y un 15% sobre el precio de venta. No obstante, estos porcentajes pueden llegar a variar según cada situación en particular. Esto dependerá, por ejemplo, de la Comunidad Autónoma en la cual se lleva a cabo la compraventa o de si el inmueble está sujeto a una hipoteca, etc.
A continuación, veremos cuáles son estos gastos en términos generales y de qué se trata cada uno de ellos. Más adelante, también te mostraremos cómo se puede ahorrar en algunos de ellos.
Gastos que el vendedor debe afrontar antes de la compraventa de una vivienda
Antes de iniciar el proceso de venta de un bien inmueble, es necesario para el propietario ocuparse de ciertas cuestiones. Por un lado, debe tramitar una serie de documentos que le serán solicitados más tarde. Por el otro, si su vivienda está sujeta a una hipoteca, debe cancelarla. Veamos de qué se tratan estos documentos y en qué consiste la cancelación de un crédito hipotecario:
Nota simple
Se trata de un documento sencillo, como su nombre lo expresa, donde se ven reflejados los datos más importantes de un bien inmueble. Si bien no es de carácter obligatorio, en la práctica termina siéndolo, ya que si el comprador la solicita, el vendedor debe facilitársela. Por lo tanto, su tramitación es recomendada.
¿Qué es?: un documento informativo que le permite al comprador saber si la vivienda está libre de cargas o si cuenta con algún problema de tipo registral. También le permite corroborar que quien dice ser el titular del inmueble realmente lo es.
¿Cómo obtenerla?: el Registro Público de la Propiedad es quien emite este documento y puede solicitarse en la oficina registral correspondiente, en la web del Colegio de Registradores, o bien, en la app del Registro Público de la Propiedad.
¿Cuánto cuesta?: al realizar el trámite de manera online, su costo es de apenas 9 euros.
En este artículo te contamos más acerca de la nota simple de una vivienda y cómo obtenerla.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Se trata de un documento de carácter indudablemente obligatorio, ya que así lo prevé el Real Decreto 235/2013 y por eso el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo lo exige desde el año 2013. Cabe aclarar que este certificado posee una vigencia de diez años desde el momento de su emisión. Sin embargo, puede ser renovado antes de cumplirse este plazo, más que nada, en caso de que se realicen reformas que puedan afectar la calificación obtenida.
¿Qué es?: se trata de un documento que refleja todos los aspectos energéticos de una vivienda, en especial, su consumo de energía y sus niveles de emisión de CO2. Tiene como principal objetivo lograr una mejora energética en todos los países de la Unión Europea. Su contenido se traduce en una etiqueta energética que será necesario incluir en todos los anuncios de venta.
¿Cómo obtenerlo?: al tratarse de un documento oficial, este certificado debe ser emitido por un técnico competente, que debe contar con un título habilitante para redactarlo. Puede tratarse de un ingeniero, un arquitecto o un técnico especializado. Esta persona debe medir el nivel de gasto energético del inmueble y puede sugerir mejoras para ayudar a disminuirlo. Una vez hecha la revisión, el técnico debe registrar el documento en el organismo público correspondiente.
¿Cuánto cuesta?: su precio puede rondar los 100 euros, sin incluir el IVA. A este valor es posible tener que sumar las tasas de registro. Sin embargo, el coste final varía según el certificador contratado, como también de la demanda en la zona.
En este artículo te contamos en detalle todo lo que debes saber sobre la obtención del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) para vender una vivienda.
Cédula de habitabilidad
Tramitar este documento para vender un inmueble es obligatorio únicamente en algunas Comunidades. Debido a ello, te recomendamos que puedas averiguar si es solicitada en el lugar en el que realizarás la venta.
¿Qué es?: se trata de un documento que certifica que una vivienda es apta para vivir en ella, es decir, que puede ser considerada como habitable, ya que cumple con los requisitos mínimos de salubridad, higiene y seguridad previstos por el Código Técnico de la Edificación.
¿Cómo obtenerla?: es expedido por la Oficina de la Vivienda de cada municipio. Al igual que en el caso anterior, también será necesario contratar a un técnico especializado o a un profesional para tramitarlo, como por ejemplo, un arquitecto. Este deberá analizar todas las características de la vivienda y enviar el informe correspondiente al organismo mencionado. Allí decidirán si finalmente emiten o no la cédula.
¿Cuánto cuesta?: su precio varía en función de cada inmueble, del técnico o profesional que realiza la inspección y de las tasas que aplica cada Ayuntamiento. Por ejemplo, por un piso de entre 50 y 80 m² ubicado en Barcelona, se puede llegar a pagar entre 80 y 150 euros, incluyendo las tasas del Ayuntamiento de Barcelona.
En este artículo te contamos en detalle con qué condiciones de habitabilidad debe cumplir una vivienda para obtener esta cédula y poder ser vendida.
Gastos de cancelación de la hipoteca
En caso de que el inmueble esté sujeto a una hipoteca, aún cuando esta se haya pagado, será necesario cancelarla en el Registro Público de la Propiedad ante un notario. Asimismo, si el crédito hipotecario todavía está pendiente de pago, será posible cubrirlo con el dinero de la venta.
¿Cuánto cuesta?: el precio final de este trámite dependerá de cómo y quién lo haga. Elegir realizarlo mediante la gestoría de nuestro banco o el banco del comprador es la más cara de las opciones. El coste puede ser de alrededor de 1.100 euros, ya que puede ocurrir que se solicite una provisión de fondos más elevada. Cancelar a través de una gestoría independiente puede ser más barato, ya que los costes de gestión son mucho menores. El ahorro puede ser de hasta 600 euros. Por último, existe la posibilidad de realizar el trámite por cuenta propia, que es la opción más barata. Sin embargo, esta implica invertir una gran cantidad de tiempo. El precio final puede ser de alrededor de 400 euros. Sin embargo, en todos los casos, es importante tener en cuenta que el coste final dependerá del valor que cobren el notario y el Registro.
En este artículo te contamos en detalle todo lo que debes saber para cancelar una hipoteca antes de vender un piso.
Gastos que el vendedor debe afrontar al cerrar la compraventa de una vivienda
Aparte de los gastos que implica reunir todos los documentos necesarios para iniciar el proceso de venta y cancelar la hipoteca, en caso de haber una, al momento de concretar la transacción son otros los que aparecen. Al cerrar la compraventa, el vendedor también deberá hacerse cargo de los costes que implica la firma de un contrato de arras o de reserva, los gastos notariales y los honorarios de la inmobiliaria. Ninguno de estos pasos es obligatorio, pero es recomendable recurrir a todos ellos.
Contrato de arras o reserva
La firma de este tipo de acuerdos permite al vendedor y al comprador asegurarse de que la compraventa llegará a buen puerto. ¿De qué manera? Mediante la entrega de una seña que, de alguna manera, quita la vivienda del mercado y la reserva para esa persona interesada.
¿Qué es?: se trata de un documento en donde el vendedor y el futuro comprador expresan su compromiso para concretar la operación de compraventa. Incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes al momento de la negociación y las penalizaciones que deberá asumir cada uno en caso de incumplimiento.
¿Cómo obtenerlo?: existe la posibilidad de redactarlo por cuenta propia. Sin embargo, es altamente recomendable contar con la ayuda de un abogado o una inmobiliaria para ello, a fines de evitar futuros inconvenientes.
¿Cuánto cuesta?: el precio varía según la forma de obtenerlo que se elija. En caso de hacerlo por cuenta propia, el coste será nulo, a menos que se utilice una plantilla, que algunas plataformas ofrecen por 25 euros. De realizarlo mediante una inmobiliaria, el precio vendrá incluido en su comisión. Esta oscila entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta, cuando se trata de una agencia tradicional, y entre 1.000 y 7.000 euros, cuando es una online. Por último, si el contrato lo redacta un abogado, puede cobrar por él alrededor de 100 euros.
En este artículo te contamos qué diferencias hay entre el contrato de reserva y el contrato de arras. Por otro lado, en este artículo te contamos por qué es conveniente firmar un contrato de arras.
Gastos de notaría
Firmar una escritura pública de compraventa ante un notario es altamente aconsejable al momento de cerrar la transacción de un bien inmueble. En estos casos, será necesario abonar cierto monto por dicho documento y por el servicio ofrecido por el profesional que participe de la firma.
¿Qué son?: cubren la confección de la escritura pública, los honorarios del notario y los servicios correspondientes a la fe pública extrajudicial, es decir, oficinas, sueldo de equipo profesional, seguro de responsabilidad civil, informatización, encuadernación y conservación de escrituras, etc.
¿Cuánto cuestan?: los honorarios del notario están regulados por la ley. Esto significa que hay importes establecidos que varían en función del precio del inmueble, la extensión de la escritura, el número de copias solicitadas y la existencia de extras en la vivienda, como por ejemplo, un garaje. Por ejemplo, para una vivienda con un valor de 200.000 euros, sin garaje anexo y cuya escritura tiene una extensión de diez folios, los gastos notariales serán de alrededor de 350 euros.
En este artículo te contamos en detalle todo lo que debes saber sobre los gastos notariales que implica cerrar una compraventa.
Honorarios de la inmobiliaria
Si bien existe para un propietario la posibilidad de vender su piso por cuenta propia, siempre es recomendable recurrir a una inmobiliaria para que realice las gestiones necesarias. En este casos, los servicios de dicha agencia estarán sujetos al pago de honorarios, que variarán según el tipo de agencia escogida.
Comisión de una inmobiliaria tradicional: oscila entre un 3% y un 7% sobre el precio de venta de la vivienda. No existe regulación al respecto, por lo cual cada agencia fija el importe de sus honorarios a partir de la dinámica del mercado.
Tarifa fija de una inmobiliaria online: este tipo de agencias cobran una cuota fija por toda la gestión que implica vender un inmueble. Los precios, en general, oscilan entre los 1.000 y los 7.000 euros, según el plan de servicios y la forma de pago elegidos.
Impuestos en los que el vendedor debe tributar por la compraventa de una vivienda
Vender un bien inmueble implica, sin duda, la obligación de tributar en determinados impuestos. Veamos cuáles son y cómo se calculan:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
¿De qué se trata?: grava los incrementos patrimoniales de las personas físicas dentro de un ejercicio determinado. Por lo tanto, será necesario abonarlo si la venta de la vivienda significó un aumento en el patrimonio del vendedor.
¿Cuándo se paga?: durante el año siguiente a la venta , específicamente dentro del período determinado por el Ministerio de Hacienda para presentar la declaración de la renta.
¿Cómo se calcula?: tomando como base imponible el valor del patrimonio de las personas físicas en un año determinado respecto del anterior.
En este artículo te contamos cómo calcular el IRPF al vender una vivienda.
Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
¿De qué se trata?: grava el aumento de valor que ha tenido el suelo, desde que el momento en el que el propietario adquirió la vivienda hasta el día en el que la vendió.
¿Cuándo se paga?: dentro de los treinta días posteriores a la venta.
¿Cómo se calcula?: a partir del valor real del inmueble y, por supuesto, de los años que transcurrieron entre su compra y su venta.
En este artículo te brindamos más información acerca de la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
¿De qué se trata?: a diferencia de los tributos anteriores, este grava el solo hecho de ser propietario de una vivienda.
¿Cuándo se paga?: la fecha de pago varía según cada municipio. Aunque la ley indica que debe ser abonado por la persona titular de la vivienda al primer día de enero, lo más habitual es que el vendedor sólo pague por aquellos días del año en que la vivienda estuvo en su poder. Esto siempre debe ser pactado con el comprador.
¿Cómo se calcula?: a partir del valor catastral de la vivienda.
En este artículo te ofrecemos una guía completa acerca del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
¿Cómo puede el vendedor ahorrarse gastos por la compraventa de una vivienda?
Ahora que conoces a qué gastos e impuestos está sujeta la compraventa de una vivienda, y que son responsabilidad del vendedor, es probable que te preguntes ¿es posible ahorrar en algunos de ellos? La respuesta es sí. Estas son algunas de las opciones posibles:
Cancelando la hipoteca con un gestor independiente
Como mencionamos previamente, de las opciones que existen para cancelar una hipoteca, realizarlo a través del banco propio o el del comprador es la más cara. Por esta razón, optar por cancelar la hipoteca por cuenta propia o contratando a un gestor independiente puede ser la mejor opción. En este último caso, será un experto quien se encargará de realizar todas las tareas necesarias y será posible ahorrar un promedio de 300 euros en gastos de cancelación de hipoteca.
Consultando los honorarios de una agencia online
Los honorarios de una inmobiliaria online pueden ser hasta un 80% más baratos que los de las agencias tradicionales. Sin embargo, estas exigen a los propietarios un involucramiento activo en la venta, con el cual no siempre pueden comprometerse.
Para ejemplificar esta diferencia podemos recurrir al siguiente caso: un propietario quiere vender su vivienda de 250.000 euros. Una agencia tradicional le cobrará entre 7.500 y 12.500 euros por sus servicios. Por su parte, una agencia online le cobrará entre 1.200 y 5.000 euros, dependiendo de que inmobiliaria sea y de la tarifa que la persona elija.
Negociando el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) con el comprador
Previamente mencionamos que la ley determina que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) debe ser abonado por quien es titular de la propiedad el primer día de enero. Por lo tanto, sería siempre el vendedor quien debería hacerse cargo de este pago, incluyendo aquellos días del año en que la vivienda no estuvo en su poder. Sin embargo, ante lo injusto que puede resultar esto, existe la posibilidad de negociar con el comprador para que cada uno abone la parte del tributo correspondiente al tiempo del año durante el cual cada uno fue titular del inmueble.
Vendé tu inmueble con nosotros
Nuestra agencia se especializa en cada uno de los pasos que se requieren realizar para la compraventa de un inmueble o el alquiler de un piso.
Para todo ello, cuenta con asesores especializados y con vocación en el mercado inmobiliario nacional e internacional . Por lo tanto, cuanta con la mejor de las experiencias para poder brindar la mayor seguridad y confianza al momento de elegir vender una vivienda en España.
La sede principal de la agencia se encuentra ubicada en Barcelona. Sin embargo, contamos con una red de franquiciasque se expanden por todo el territorio español.
Para garantizar un asesoramiento seguro, confidencial y exitoso los profesionales de la agencia llevan adelante una planificación exhaustiva del paso a paso de la operación de compra venta. En ella organizamos todo el procedimiento, en el cual nos ocupamos de:
Realizar un exhaustivo estudio de mercado
Comparar viviendas similares
Valorar tu inmueble
Gestionar la comunicación con el futuro comprador
Consultar cada dato en el Registro de la Propiedad
Redactar de los respectivos contratos
Hasta aquí te hemos contado todos los gastos que que corren por cuenta de vendedor en el proceso de compraventa de una vivienda. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Ademas ¿Estás pensando en vender tu propiedad? ¡En Oi Real Estate podemos ayudarte a lograrlo en menos de treinta y siete días! ¡También compramos tu piso al contado! Sólo debes seguir el siguientes enlace:
En una compraventa inmobiliaria intervienen una serie de documentos que deben ser presentados, en su mayoría, por el vendedor del inmueble. Uno de ellos es la nota simple informativa, que permite al comprador conocer los datos registrales de la vivienda. ¿De qué se trata esta información y por qué es tan importante conocerla? ¿Qué pasos se deben seguir para obtener la nota simple? En este artículo te lo contamos.
Los datos registrales de una vivienda que se encuentra en venta pueden ser de mucha utilidad para las personas que están interesadas en comprarla. A través de ellos pueden asegurarse de que no están ante una estafa o que no tendrán que afrontar futuros inconvenientes una vez que pongan su firma en la escritura pública.
A continuación veremos qué información permiten conocer estos datos y cómo obtenerlos a través de una nota simple informativa de la vivienda. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Por qué es importante acceder a los datos registrales de una vivienda?
A la hora de llevar a cabo una compraventa inmobiliaria es muy probable que el comprador desee asegurarse, antes de firmar la escritura, de que todo está en orden y no se trata de una estafa. Por un lado, querrá asegurarse de que quien dice ser el propietario del inmueble realmente lo es. Por el otro, querrá conocer cuáles son las principales características de la vivienda y saber si la misma posee cargas o deudas.
¿Cómo puede acceder a esta información? A través de una nota simple informativa del bien inmueble en el que está interesado. Si bien puede acceder a ella por su cuenta, lo ideal es que la solicite al vendedor y que este pueda facilitársela de inmediato. Es por eso que podemos afirmar que la nota simple es uno de los documentos que los propietarios deben tramitar de manera obligatoria para vender su vivienda.
No obstante, a continuación veremos en detalle qué pasos deben seguir, tanto vendedor como comprador, para acceder a estos datos registrales mediante la obtención de una nota simple.
Pasos a seguir para acceder a los datos registrales de una vivienda
Los pasos variarán en función de cuál de las dos partes realice el trámite y cuánta información tenga el comprador respecto del bien inmueble. Son los siguientes:
Conocer la localización del inmueble
En caso de que sea la parte vendedora quien quiera acceder a los datos registrales de la vivienda para ponerlos a disposición de la parte compradora, conocer la información necesaria para localizarla no representará mayores problemas.
En cambio, si es el comprador quien quiere acceder a ellos directamente, la vía más rápida para obtener datos como la dirección exacta del inmueble, es solicitarlos al vendedor. Si esto no es posible, existen diversos programas que pueden facilitar la calle y el número de un inmueble.
Acceder a la Sede Electrónica del Catastro
Una vez que se tienen los datos de localización de la vivienda hay que acceder a la Sede Electrónica del Catastro. Allí, en el buscador de inmuebles y visor cartográfico, habrá que rellenar los campos correspondientes con la información obtenida. Esto puede hacerse, específicamente, en el sector “calle/número”.
Obtener una ficha catastral
Tras haber indicado todos los datos requeridos en este apartado de la Sede Electrónica del Catastro será necesario clickear en la opción “datos”. Una vez hecho esto se podrá acceder al número de referencia catastral de la vivienda y a otra información útil sobre ella que será posible descargar en formato PDF.
En este artículo te contamos con detalle cómo realizar este paso a paso en la Sede Electrónica del Catastro.
Conseguir una nota simple de la vivienda
Una vez obtenidos estos datos, es posible solicitar una nota simple informativa de la vivienda. ¿En qué consiste? ¿Dónde y cómo conseguirla? Veámoslo:
¿Qué es la nota simple informativa?
Es un breve documento emitido por el Registro Público de la Propiedad en donde se ven reflejados los datos más importantes de un bien inmueble. Permite, por un lado, demostrar quién es su propietario y, por el otro, conocer sus principales características o saber si está sujeta a cargas o deudas.
Dónde y cómo conseguirla
Como indicamos, la nota simple es emitida por el Registro Público de la Propiedad. Por lo tanto, puede ser solicitada en cualquiera de sus oficinas, en la web del Colegio de Registradores, o bien, en la app del Registro. Allí deberá brindarse la información previamente recabada para obtener el documento. Si necesitas realizar este tramite, accede a esta nota, donde encontrarás toda la información del paso a paso para solicitar este documento
¿Qué información se puede conocer a partir de la obtención de los datos registrales de una vivienda?
Si bien los datos registrales de una vivienda tienen un valor meramente informativo y no tienen carácter de documento público, a través de la nota simple obtenida, permiten tener acceso a los siguientes datos claves:
Número de finca: es el que identifica a la finca en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde se encuentra el bien inmueble en cuestión. Lo habitual es que conste de seis cifras y no debe ser confundido con el número de referencia catastral.
Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR): este otro número identifica a la vivienda en cualquier Registro de la Propiedad en España, con independencia del lugar en donde se ubica.
Descripción de la finca: permite conocer la situación de la finca y las características de la vivienda que se encuentra en ella.
Titularidad: este es, probablemente, el dato más importante, ya que aporta la identificación de los titulares de derechos sobre la finca y el inmueble.
Autorizante: se trata de la identificación del notario que participó en la firma de la escritura por la cual el propietario se convirtió en titular de la vivienda.
Cargas: este es otro punto clave, ya que permite conocer los montos que aún pueden pesar sobre el inmueble, como un préstamo hipotecario o un embargo.
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Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
La palabra “permuta” es muy utilizada en varios sectores. Así que cuando la leas, te parecerá algo común. Pero… ¿Permuta de viviendas? ¿Lo has oído? La ecuación es simple. Sin embargo, en este artículo te contaremos con más detalle todo lo relacionado con este tema ¡A leer!
En este artículo encontrarás:
¿De qué se trata la permuta de viviendas?
La permuta inmobiliaria se trata, básicamente, de un tipo de intercambio que se formaliza a través de un contrato específico, a través del cual dos partes se transfieren inmuebles de su propiedad.
También podría definirse como un trueque. Aunque, probablemente, el valor de ambas no sea el mismo y una de las partes lo deba compensar mediante una aportación económica determinada.
El requisito fundamental para hacer una permuta de viviendas entre particulares es tener una en propiedad. Por eso no es válido para adquirir una primera casa. Por el contrario, puede ser una buena alternativa para determinadas situaciones, como por ejemplo cuando surge la necesidad de cambiar de domicilio por un traslado de ciudad. En esa situación, la permuta permite intercambiar la vivienda propia por otra en el nuevo destino, sin necesidad de asumir los gastos de compra de un nuevo inmueble.
El Código Civil hace referencia a la permuta dentro del Libro Cuarto (Título V), donde dedica cuatro artículos (1.538 a 1.541) a desarrollar este tipo de contrato. De manera concreta, se define la permuta como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
¿Cómo funciona la permuta de vivienda?
Para realizar la permuta de viviendas el primer paso es acordar el valor de las propiedades entre los propietarios. Si ambas partes aceptan este valor, hay que firmar un contrato de permuta en el que se recojan las condiciones de la operación. Posteriormente, hay que firmar una escritura de permuta ante notario con el fin de transmitir la titularidad de las viviendas. Esta escritura tiene que quedar inscrita en elRegistro de la Propiedad.
En el acto de transmisión de las propiedades, ambos propietarios deben entregar las llaves y la documentación de ambas viviendas. No obstante, antes de realizar el intercambio de las viviendas hay que comprobar quiénes son sus titulares y si tienen alguna carga.
Para ello, hay que solicitar unaNota Simple en el Registro de la Propiedad. Además, el último recibo del IBI para ver que está al corriente de pago y un certificado de la comunidad de propietarios que confirme que no existen deudas pendientes con ella.
¿Es posible realizar permuta de viviendas cuando existen cargas hipotecarias?
Es perfectamente posible permutar inmuebles que estén gravados con hipoteca. Aunque se deben tener en cuenta los siguientes puntos:
Si una de las fincas está hipotecada, el nuevo propietario se subrogará en la hipoteca. Podrá realizar una novación hipotecaria -realizar modificaciones en la hipoteca una vez que ya ha sido aprobada- o solicitar una nueva.
Si ambas fincas están hipotecadas, ambas partes se subrogan respectivamente en cada hipoteca e igualmente podrán novarlas o solicitar una nueva.
En este caso, en el que la permuta adquiere mayor complejidad, cobra más importancia. Óscar Ramos Triviño, Gerente de la Asesoría Jurídica de Transacciones y Patrimonio de Sareb afirma: “El hecho de conocer el valor exacto de los inmuebles permutados para evitar desequilibrios contractuales. Y ver si debe existir una compensación económica a favor de una de las partes”.
¿Qué gastos e impuestos se asocian a la permuta de viviendas?
Si quieres conocer cuáles son los gastos e impuestos asociados al contrato de permuta, lo primero que debes saber es si existe o no una hipoteca que grave una o las dos propiedades.
En el caso de inmuebles que no están hipotecados, los gastos e impuestos son los siguientes:
Plusvalía Municipal.
La ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. La base sobre la que se aplica este impuesto es la diferencia entre el valor de la adquisición del bien que se transmite y el valor que se toma tras la permuta.
Gastos de notaría y registro de la escritura de permuta.
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que recaerá sobre ambos inmuebles. Al tratarse de una transacción entre dos particulares, este contrato está exento de IVA.
Beneficios de realizar una permuta de viviendas
Las ventajas de realizar este tipo de contrato en lugar de una compraventa convencional tienen que ver, en gran parte, con las necesidades específicas de los que la llevan a cabo.
Como comenta Ramos Triviño, un ejemplo sería el de aquellas personas mayores que se encuentran en situación de dependencia o que viven solas. Entonces, estas personas “puedan permutar su piso por otro más pequeño, más céntrico. O, en definitiva, mejor adaptado a sus necesidades actuales, recibiendo igualmente a cambio una compensación económica que les va a aportar liquidez”.
Otro ejemplo que también puede servir en esta situación es el caso de una pareja con hijos que no tiene suficiente espacio en su vivienda actual. Por lo tanto decide permutar por una de mayores dimensiones, añadiendo el dinero equivalente a la diferencia de metros.
Otra ventaja de esta figura es la posibilidad de generar liquidez en determinadas situaciones. “Es el caso de particulares que no pueden hacer frente a la hipoteca de su piso y permutan este por otro de menor valor y, además, reciben una compensación económica a cambio”, explica el Gerente de la Asesoría Jurídica de Transacciones y Patrimonio de Sareb.
¿Cómo funcionaba la permuta hace algunos años?
Durante muchos años, la permuta solo se llevaba a cabo en un tipo de operación muy concreta: el propietario de un solar lo cedía a un constructor a cambio de viviendas tras la construcción del edificio. En este caso, “el cedente no asume ningún riesgo en el proceso constructivo y se exime de realizar inversión de ninguna clase (ya que no necesita financiación por una entidad de crédito). Y el cesionario dispone, sin necesidad de desembolsar económicamente ninguna cantidad, de un solar para levantar una nueva edificación”, explica Ramos Triviño.
En simples palabras, la ventaja principal de la permuta de viviendas es el beneficio mutuo para ambas partes.
¿Qué te ha parecido este artículo? ¿Te ha resultado útil o interesante? Si lo deseas, puedes dejar tu opinión en el apartado “Comentarios” de nuestro Blog.
Recuerda que si tienes que realizar cualquier operación inmobiliaria, el mejor lugar al que puedes acudir es Oi Real Estate. Nuestra empresa tiene a los profesionales más capacitados y 100% confiables para acompañarte en el proceso. ¡Te esperamos!
En el sector inmobiliario vender no siempre es la mejor opción a la hora de cambiar de casa. En los últimos tiempos la permuta de viviendas y sus beneficios son cada vez más frecuentes entre aquellos que necesitan un nuevo hogar que se ajuste mejor a sus necesidades o quienes necesitan obtener liquidez.
Ante la posibilidad de permutar un inmueble surgen una serie de interrogantes tales como: ¿De qué se trata y qué aspectos hay que tener en cuenta antes de llevar a cabo una operación de este tipo? ¿Qué documentos se requieren para su realización?
En este post detallamos todas las particularidades de la opción que es cada vez más elegida por personas mayores o familias con hijos que desean cambiar de vivienda. También es muy utilizada por quienes necesitan obtener dinero para cubrir alguna deuda o para darse un gusto. Sin embargo, ¿podemos afirmar que se trata de una operación ventajosa? ¿Qué beneficios implica la permuta de viviendas?
Asimismo, llevaremos adelante una comparación para conocer en qué casos es más beneficiosa una permuta antes que una compraventa convencional.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la permuta de viviendas?
La permuta inmobiliaria es un acuerdo mediante el cual dos propietarios de inmuebles intercambian los mismos. Este tipo de operaciones se encuentran reguladas los artículos 1.538, 1.539, 1.540 y 1.541 del Código Civil español.
En la normativa se define a las permuta de viviendas como un contrato por el cual una persona se obliga a dar una cosa para recibir otra, en este caso, una propiedad.
Aunque podría definirse en términos sencillos como un trueque, suele ser muy difícil que dos propiedades posean el mismo valor. Por esta razón, en la permuta de viviendas la parte cuyo inmueble es más barato tiende a compensar a la otra económicamente hasta igualar ambos montos.
Ahora bien, como cualquier tipo de operación inmobiliaria, la permuta de viviendas demanda el pago de una serie de gastos e impuestos determinados por ley. A continuación, detallamos cada uno de los tributos que forman parte de este tipo de transacciones.
¿Qué gastos e impuestos implica?
Los gastos e impuestos que deben afrontarse por realizar una permuta de viviendas son los siguientes:
Gastos de notaría. Este tipo de costes se deben abonar en razón de registrar la escritura pública de la vivienda. Como se trata de una permuta es probable que ambos contratantes lleguen a un acuerdo y paguen en conjunto estos gastos.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Hablamos de los tributos que van a recaer sobre ambos inmuebles. Al tratarse de una transacción entre dos particulares no será necesario abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento en el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Como los dos tributos anteriores, este impuesto también se aplicará a ambos inmuebles. Esto siempre y cuando su precio al momento de la transmisión sea mayor al que tenían cuando los propietarios los adquirieron.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Este tributo se aplicará a cada uno de los propietarios teniendo en cuenta también la diferencia entre el valor de compra del inmueble y el de transmisión. De esta manera deberán pagarlo en caso de que la permuta les signifique un incremento en su patrimonio.
¿Cuáles son los gastos que se suman si se permuta una vivienda hipotecada?
Los gastos e impuestos mencionados anteriormente son los que implican una permuta de viviendas libres de cargas. Cuando se trata del intercambio con una vivienda que se encuentra sujeta a una hipoteca se le deberán sumar gastos extras. Nos referimos a los que están vinculados a la renovación, cancelación o renovación del crédito hipotecario.
Además, existen diversas maneras de resolver los casos en los cuales, ante intercambio de dos inmuebles, una de ellas se encuentre hipotecada. Las posibles resoluciones para obtener más beneficios en la permuta de viviendas pueden ser:
La primera opción y la más sencilla es la cancelación del crédito hipotecario antes de realizar el proceso de intercambio.
En segundo lugar, y considerando que la primera opción es algo difícil de concretar, es que la parte que se quede con la vivienda hipotecada haga una subrogación del préstamo. Para estos casos, es necesario contar con la aprobación de la entidad bancaria. Por lo tanto, se recomienda que el acuerdo se determine y confirme antes de realizar la transacción. Al realizar este tipo de estrategia, la asunción de la carga crediticia puede dar como resultado un reajuste en el coste de las valoraciones de propiedades permutadas.
La parte que se quede con la vivienda con hipoteca, puede optar por solicitar un nuevo crédito que pueda cancelar la anterior.
¿Cuáles son los beneficios de la permuta de viviendas?
Las ventajas de realizar una permuta de viviendas, en lugar de una compraventa convencional, dependen de las necesidades específicas de cada persona. En general, será una opción elegida por aquellos propietarios que necesitan encontrar rápidamente una nueva vivienda o por aquellas que necesiten obtener dinero de manera inmediata.
Por ejemplo, puede ser una elección muy beneficiosa para algunas personas mayores que se encuentren en situación de dependencia o que vivan solas. En este caso tienen la oportunidad de permutar su piso por otro más pequeño, que se encuentre en una zona mejor ubicada o que se adapte mejor a sus necesidades actuales. De esta manera, también cuentan con la ventaja de poder recibir a cambio una compensación económica que les aportará liquidez.
Otro caso en el cual recurrir a la permuta puede ser muy beneficioso es cuando una pareja con hijos no cuenta con suficiente espacio en su vivienda actual y decide intercambiarla por una más grande. De esta forma, sólo deberán agregar la cantidad de dinero que corresponda para compensar al otro propietario.
También se trata de una buena opción para todas aquellas personas que necesiten generar liquidez. Por ejemplo, en el caso de particulares que no pueden hacer frente a un crédito hipotecario y permutan su vivienda por otra de menor valor. De esta manera, pueden recibir una compensación económica a cambio que les ayudará a afrontar sus deudas.
En definitivas, los beneficios de la permuta de viviendas pueden resumirse e los siguientes puntos:
Permite el cambio de la vivienda sin tener que llevar adelante el proceso de compraventa.
Facilita el realizar la transferencia de propietario sin tener que esperar que la vivienda sea vendida en los tiempos del modo habitual.
·Es posible el ahorro de trámites y gastos.
Cualquier tipo de inmueble puede ser permutado. Aún si se encuentra hipotecado.
¿Por qué puede resultar beneficiosa la permuta de un solar por viviendas?
Existe un tipo de permuta inmobiliaria que fue popular durante muchos años y que también puede resultar en una elección muy beneficiosa. Se trata de que el propietario de un solar lo ceda a un constructor a cambio de que, una vez concretada la construcción del edificio, le entregue viviendas terminadas.
En este caso, el cedente no asume ningún tipo de riesgo durante el proceso constructivo y también queda exento de realizar algún tipo de inversión, ya que no se requiere de financiación por parte de una entidad crediticia. De esta manera, el cesionario dispone, sin necesidad de entregar ninguna suma de dinero a cambio, de un solar para construir una nueva edificación. Es decir, que ambos resultan altamente beneficiados.
Hasta aquí te hemos presentado toda la información sobre los beneficios de realizar una permuta de viviendas. Esperemos que sea una base informativa que pueda aclarar la mayor cantidad de dudas vinculadas a la temática.
Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.
Vende y compra tu inmueble con nosotros
Nuestra agencia se especializa en cada uno de los pasos que se deben realizar para la compraventa de un inmueble o el alquiler de un piso. Entre ellos, tasaciones inmediatas y la gestión de propiedades, como ser: vender, comprar y alquilar. Asimismo, brinda el servicio para tramitar lo que se denomina en España la Golden Visa, una manera de residir en el país mediante inversiones.
Para todo ello, contamos con asesores especializados y con vocación en el mercado nacional e internacional. Por lo que pueden brindarte la mayor seguridad y confianza al momento de elegir vender una vivienda en España.
Nuestra sede principal se encuentra ubicada en Barcelona. Sin embargo, contamos con una red de franquiciasque se expanden por todo el territorio español.
Para garantizar un asesoramiento seguro, confidencial y exitoso los profesionales de la agencia llevan adelante una planificación exhaustiva del paso a paso de la operación de compra y venta. En ella organizamos todo el procedimiento, en el cual nos ocupamos de:
Realizar un exhaustivo estudio de mercado
Comparar viviendas similares
Valorar tu inmueble
Gestionar la comunicación con el futuro comprador
Consultar cada dato en el Registro de la Propiedad
Si estás pensando en la opción de vender tu vivienda al banco, para luego poder adquirir otra, queremos contarte si es beneficioso. Sabemos que realizar este tipo de transacciones llevan tiempo y dinero, por ello queremos que conozcas ventajas y desventajas de obrar de esta manera. Además te traemos otras opciones que pueden ser mucho más provechosas.
En este artículo encontrarás:
Si bien, esta opción parece muy simple, en la realidad es bastante complicada. En teoría, el banco podría realizar la compra de mi vivienda anterior, la hipoteca se cancelaría y con el dinero que sobra podría pagar el adelanto por la nueva casa. De esta forma, el banco obtendría un bien que puede vender a otro propietario y puedo obtener una hipoteca con nuevas condiciones dentro de mis posibilidades.
El problema es que esto no funciona de esta forma. La mayoría de las propiedades que tiene el banco, son de pisos embargados o pertenecientes a promociones que no han podido construir. Debido a ello, su prioridad es la de lograr liberarse de esas propiedades y no de adquirir nuevas.
Vender una propiedad lleva tiempo, esfuerzo y paciencia. Son muchos los motivos que pueden llevarnos a tomar esta decisión. La necesidad de cambiar de ciudad debido a una oferta laboral, la ampliación de la familia, entre otras. Pero es importante que podamos tomarnos un tiempo para analizar cuáles son las opciones disponibles a la hora de vender, para poder obtener el mejor trato.
Pero si además de vender la propiedad, necesitamos comprar otra, el trabajo será doble. Lo común, es esperar a vender una propiedad para poder comprar otra, pero no siempre es lo más efectivo. Esto puede pasar, si es que no logramos encontrar un interesado que presente una oferta que nos resulte conveniente.
Por ello, te contaremos cuáles son los pasos a seguir en caso de que debas vender tu propiedad al banco si tu vivienda se encuentra hipotecada, para luego poder adquirir otra.
¿Puedo vender mi piso al banco para comprar otra?
Lo primero que tienes que saber sobre esta posibilidad, es que no es la más habitual, además de no ser la más conveniente. Como dijimos anteriormente, los bancos no suelen realizar la compra de viviendas, sino más bien, prestar el dinero para que otros las adquieran. Debido a esto, podría decirse que son operaciones excepcionales y en caso de que sean muy beneficiosas para ellos.
En la última crisis económica, se han hecho de un importante número de propiedades, en su mayoría de personas que no han podido afrontar las hipotecas convenidas, embargos u obras que quedan a medio realizar.
Por todo lo antes mencionado, las entidades bancarias, compran propiedades únicamente a personas que han firmado con ellos una hipoteca o en casos extraordinarios.
¿Es una buena opción vender al banco?
Es importante que puedas tener presente primero que nada dos puntos importantes antes de tomar esta decisión:
Los bancos no se interesan en viviendas, por lo que no compran, habitualmente residencias con hipotecas pendientes. Por ello, lo normal es que si decides realizar esta transacción, para comprar otra, generalmente el banco propone otras alternativas o facilidades, como las de modificar la hipoteca o ampliarla.
El otro punto importante, es que al vender tu vivienda a estas entidades, la compraventa no se realizará como con un particular. Esto quiere decir que en realidad se pone en una subasta pública. El inconveniente más importante con ello, es que en este momento la oferta es elevada y los precios por el contrario se encuentran a la baja. Debido a ello, si al vender tu propiedad el banco obtiene menos de lo que se adeuda de hipoteca, deberás continuar pagando para lograr liquidar la totalidad de la misma.
Hipoteca inversa para vender tu vivienda al banco
Este tipo de hipotecas está destinada para aquellas personas que cuentan con más de 65 años y que al ya estar jubiladas necesitan obtener ingresos extra. Consiste en que el banco le da al propietario mensualmente una suma de dinero por su casa, como una especie de cuota hipotecaria.
Con esta opción, el propietario podrá continuar viviendo en la propiedad y cuando fallezca, dependiendo del contrato generado con el banco, sus herederos podrán optar entre devolver el dinero a la entidad y recuperar la propiedad o continuar cobrando lo que quede de ese préstamo, si hubiere algo, y que el banco se quede con la vivienda.
Debemos aclarar también, que deben cumplirse con los requisitos para esta posibilidad. No todas las propiedades pueden ingresar a este tipo de hipotecas y el banco priorizará las propiedades de más valor y que no tengan cargas, con el fin de lograr obtener el mayor beneficio.
Que opciones existen para vender una propiedad con hipoteca
Liquidar la hipoteca al vender la vivienda
Para esta opción, será necesario que encuentres un comprador que ofrezca pagar un valor mayor al que resta pagar de la hipoteca. Sería mucho mejor recuperar lo invertido y quizás hasta conseguir algún beneficio, pero dependerá de cómo se encuentre el mercado inmobiliario, ya que es variable.
Subrogar la hipoteca y vender a un valor más asequible
Con esta posibilidad, el comprador asumirá los pagos pendientes de la hipoteca y pagara un valor más bajo por la propiedad.
Solicitar una hipoteca puente
Esta puede ser una buena alternativa si planeas vender tu casa para luego comprar una de valor inferior. De esta forma, si el banco acepta la propuesta, será posible adquirir una nueva casa pese a no haber vendido la anterior.
Consiste principalmente en unificar ambas hipotecas en un solo préstamo, por lo que deberás abonar un valor más alto por cuota. Luego de vender la vivienda anterior, podrás cancelar la primera hipoteca y así reducir nuevamente el valor que pagaras mes a mes.
Cuál es la mejor opción para vender rápido
Si ninguna de las opciones que pudimos acercarte ha logrado llenar tus expectativas, te presentamos la mejor opción. Somos Oi Real Estate, una inmobiliaria de lujo que comprará tu piso de forma rápida y con los mejores profesionales a tu servicio para que puedas llevar a cabo la transacción sin ningún contratiempo.
Compramos todo tipo de propiedades, en cualquier lugar del país en el que te encuentres. Además realizaremos la tasación de tu propiedad en 48 horas.
Por ello, si necesitas vender tu piso de forma rápida, no dudes en contactarte con nosotros. Un grupo de profesionales se encargaran de todo lo necesario para que logres tu objetivo de la manera más conveniente.
Nuestra experiencia en el mercado inmobiliario español y la sólida cartera de inversores nos permite gestionar la compra con seguridad, garantías y pago al contado.
Esperamos que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.
En esta nota, desde Oi Real Estate te contamos todo lo que necesitas saber sobre las escrituras de una propiedad.
En este artículo encontrarás:
¿Qué son las escrituras de una propiedad?
Las escrituras de una vivienda son documentos elementales en el proceso de comprar o vender una propiedad. La escritura pública, realizada ante un notario es la manera de dar cierre y formalizar la operación de compraventa.
Solo cuando el notario da fe del acuerdo en la compraventa, el documento puede presentarse en el Registro de la Propiedad correspondiente para que quede reflejada la operación y la voluntad de las dos partes. Luego, una vez constatado que todo esté adecuadamente estipulado en la escritura presentada en el Registro, se procederá a inscribir la compraventa y el nuevo titular del inmueble.
¿Qué se detalla en las escrituras?
Voluntad de partes, costes y formas de pago
Además de la voluntad de las dos partes en realizar la operación, quedaran establecidas en la escritura, los detalles sobre las condiciones en las que se hará el documento. Aquí entra en juego el aspecto económico, ya que debe plasmarse quién se hará cargo de los gastos de la operación. Esto incluye todos los costes implicados en la transacción, como ser impuestos que le corresponde a uno y a otro y los gastos de notaría.
Por otro lado, la escritura detalla el monto y la forma en que se pagará la propiedad, los datos bancarios si es que se realizará una transferencia (cuentas de emisión y de ingreso), si el pago es en efectivo y las fechas de los pagos si es que no se abona la totalidad de la operación durante este proceso.
Taambién, debe incluir las cargas que pesan sobre la vivienda, los justificantes de pago de las últimas cuotas de la comunidad de vecinos y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Finalmente, es recomendable que antes de cerrar la compra de una casa y escriturarla solicites una nota simple en el Registro de la Propiedad para confirmar que la vivienda está libre de cargas y quién es el dueño.
¿Cuánto cuesta escriturar una vivienda?
Los gastos de notaría relativos a escriturar una casa suelen rondar los 500-1.000 euros. Una vez realizada la escritura pública de compra, como hemos mencionado, el inmueble debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El monto de este trámite depende del valor del inmueble y de si incluye o no la nota simple. El coste de los gastos de registro no puede superar el 1% del precio del inmueble. Este coste se sitúa aproximadante en 500 euros.
Las escrituras y el título de la propiedad no son el mismo documento
Muchas veces suele confundirse las escrituras con el título de la propiedad. La realidad es que son dos documentos muy importantes pero muy distintos.
La escritura es aquel papel que, luego de ser firmado ante un notario, confirma la compraventa legal del inmueble, con todas las obligaciones y derechosde la persona que compra y de la persona que vende el inmueble en cuestión.
Por otro lado, el título de la propiedad es un documentoque indica de quién es la propiedad que se está vendiendo. Para pasar el inmueble a otro futuro dueño y firmar las escrituras, se necesita ese documento como requisito indispensable.
Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad es importante
Es importante recalcar que no inscribir la vivienda en el Registro es peligroso. Evitar este trámite puede implicar que otra persona figure como propietaria de tu vivienda, persona que puede vender tu vivienda o que sus acreedores puedan embargarla.
Registrar tu inmueblees muy necesario por las siguientes razones:
Permite acceder a una hipoteca para pagar ese inmueble.
Garantiza que el vendedor tiene capacidadlegal para venderla.
Establece que el comprador es el nuevo propietario y que ha adquirido los derechos sobre ella.
Garantiza la propiedad ante reclamaciones de terceros.
¿Y luego de escriturar?
Cuando ambas partes estén de acuerdo en todo lo que contiene la escritura, el notario procederá a pagar los impuestos a las autoridades correspondientes con el dinero recibido de ambas partes. Luego preparará la documentación y redacción de las escrituras.
Al acabar el proceso de escrituración, se tramitará la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y se emitirá una copia que certificará la escritura. Luego se realizará el certificado de transmisión que constate la nueva titularidad al comprador. Se otorgan las llaves de la casa y la licencia necesaria de primera ocupación de la propiedad.
Recalcamos la importancia de realizar esta operación de una manera cuidadosa, respetando los pasos necesarios para que el documento esté 100% en acuerdo con la ley. Cuanto más informados estemos sobre este complejo proceso, tendremos más seguridad a la hora de afrontarlo y evitaremos posibles inconvenientes al comprar o vender una propiedad.
Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés
El mundo inmobiliario español está integrado por diversos factores y aspectos que deben considerarse al momento de realizar cualquier tipo de operación. En este contexto, resulta de gran importancia conocer de manera detallada la información que contiene un contrato de arras para vender una vivienda.
Asimismo, responder algunos interrogantes que puedan surgir al momento de concretar la compraventa de un inmueble. Nos referimos a cuáles son los tipos de contratos de esta índole; cuál es su vencimiento y que sucede si el documento vence.
En este artículo queremos brindarte todo lo vinculado a este tipo de acuerdos. Sigue leyendo.
En este artículo encontrarás:
Contrato de arras para vender una vivienda: ¿Qué es?
Hablamos de uno de los pasos que conlleva la compraventa de inmuebles. En concreto, el contrato de arras para vender una vivienda es un documento que debe firmarse previo al contrato final y al traspaso de la titularidad.
La función que cumple es garantizar el manifiesto de voluntad de ambas partes para la finalización de la operación en un tiempo determinado. Por su lado, la parte vendedora con la firma del contrato de arras establece exclusividad con la parte compradora. Esta última, a modo de garantía realiza una entrega de dinero para la reserva de la vivienda.
Si vamos a un ejemplo práctico, es tan simple como pensar en la firma del compromiso de ambas partes de concretar la venta de un inmueble en un plazo de 90 días. Ante dicho acuerdo, el comprador entrega un 10% del valor de la vivienda. Es un recurso muy utilizado cuando se requiere por parte del futuro titular de la propiedad solicitar una financiación hipotecaria.
En el caso de que existan tributos a pagar entre ambas partes, el modo en que se va a liquidar el impuesto deberá estar detallado en el contrato de arras.
Existen dos diferencias importantes entre ambos: en primer lugar, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el contrato de reserva no, lo cual implica más seguridad jurídica para el primero. En segundo lugar, centrándonos en el tema principal de este artículo, el contrato de arras admite la posibilidad de ser rescindido en algunos casos, mientras que del contrato de reserva sólo se puede desistir si fue especificado en alguna de sus cláusulas. En este artículo te contamos con mayor profundidad estas diferencias para que puedas decidir qué tipo de acuerdo previo se ajusta más a tus necesidades.
A continuación veremos qué ocurre cuando vendedor y futuro comprador celebran un contrato de arras y, por la razón que fuere, desisten de él antes de firmar la escritura pública de compraventa.
Es un tipo de documento, regulado por los artículos 1154 y 1454 del Código Civil, en donde el vendedor y el futuro comprador de una vivienda expresan su compromiso para concretar la operación de compraventa. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble en los términos pactados y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador se compromete a adquirir la vivienda según lo acordado.
El contrato de arras incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes en el momento de la negociación y las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con él. Por otro lado, también implica que el comprador entregue al vendedor un monto de dinero en forma de señal. El pago de esta suma tiene como objetivo reservar la vivienda y que la misma salga del mercado.
¿Qué tipo de contrato de arras existen?
En España existen tres tipologías de contrato de arras para vender una vivienda. Estos tipos de acuerdo se diferencian, principalmente, por el modo en que se debe proceder en el caso de algunas de las partes no cumpla con lo acordado. A modo general, el tipo más utilizado por compradores y vendedores dentro del sector inmobiliario es el denominado “contrato de arras penitenciales”
A continuación, de manera de detallada el alcance de cada uno, lo que implica y cuáles son las consecuencias ante su incumplimiento.
Contrato de arras penitenciales
Se trata de un contrato de arras para la venta de viviendas en los cuales la entrada de dinero entregado como reserva de la propiedad funcionará como indemnización en caso de que el acuerdo se rompa.
Ante el incumplimiento de lo pactado en el documento dependerá de la parte que lo haga. Si se trata de incumplir por parte del comprador el actual propietario de la vivienda tiene derecho a retener la seña. Si fuese al revés, la parte vendedora debe devolver lo entregado por duplicado.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando no hay plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de gastos.
Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.
Contrato de arras confirmatorias
Para este tipo de acuerdos el monto de dinero entregado no siempre funciona como indemnización en caso de incumplimiento.
Al no establecer de manera clara el tipo de penalización, la parte afectada podrá decidir y exigir la venta de la vivienda o una indemnización legal por daños y prejuicios. Ante esta posibilidad, se deberá proceder a la realización de una demanda legal y un juez decidirá como será penalizada la parte que no cumple lo acordado.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de gastos.
Una cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Contrato de arras penal
En este último caso, la entrega del monto en dinero funcionará como indemnización en caso de ruptura del contrato.
En este tipo de acuerdo se definen las penalizaciones y además se puede exigir la venta. Es decir, se puede solicitar el dinero e incluso por duplicado. Como así también, se puede optar por demandar que el contrato se corte.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de los gastos.
Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
¿Cómo redactar este tipo de contratos?
A continuación, detallamos los principales pasos y factores que intervienen a la hora de redactar un contrato de arras para la venta de viviendas.
Por un lado, puede ser redactado por la inmobiliaria con la cual se lleve delante la operación en caso de que exista tal intermediario. En estas situaciones, será a agencia de llevar adelante esta etapa, y su pago estará incluido en la comisión que la misma reciba por la compraventa.
Para tales casos, en los contratos que se firman de intermediación con la agencia suelen incluir una cláusula específica. En ella se especifica, mediante una firma, la autorización de cobrar el dinero de la arras en nombre de quien contrata.
Otra de las posibilidades de redacción es la contratación de un profesional en la materia para que la realice. Según fuentes especialistas, este servicio puede rondar entre los 95 y 600 euros. Todo dependerá de la localidad en la que se ubique el inmueble y el tipo de profesional que se contrate.
Por último, existe la posibilidad de redactar el contrato de arras por la parte vendedora para los casos en los cuales se decida vender de manera particular. Para ello, la web ofrece diferentes modelos de guía para poder llevarlo adelante.
En estos casos, se debe ser sumamente cuidadoso ya que sera utilizado por el notario para luego poder redactar la respectiva escritura de compraventa.
¿Cuál es la información que debe contener el documento?
Sea cual sea el agente, personal o persona que lleve adelante la redacción del contrato de arras para la venta de viviendas, existen puntos básicos que debe incluir. A partir de los puntos calves, se podrá incluir cualquier tipo de dato o información que se considere importante para lograr un buen acuerdo.
Debe contener la información personal y de identidad de ambas partes. Es decir, nombre completo, número de identificación. Para los casos en los que exista copropiedad, se deben incluir todos los titulares de la vivienda.
Se deben anunciar de manera detallada los domicilios a los cuales llegarán las notificaciones vinculadas al proceso. Si durante la operación existe algún tipo de cambio en este sentido, se deberá notificar a la otra parte del mismo.
Todos los datos referidos a la ubicación en la cual se encuentra la vivienda. Es decir, ciudad, localidad, dirección, referencia de catastro. Así como toda información que permita determinar y localizar la propiedad a la venta.
Se debe especificar de qué tipo de contrato de arras se trata. O, en todo caso, mencionar el artículo 1.454 del Código Civil español. Es decir, que se trata de un contrato de arras penitenciales. Si dicho dato no se especifica, puede quedar a la interpretación de que se trata uno de tipo confirmatorio. Y, por supuesto, con las consecuencias que su incumplimiento acarrea.
El precio de la compraventa, tanto en letras como en números.
El monto que se determina como seña. Por lo tanto, en el contrato debe estar indicado la cantidad entregada, así como el restante a saldar con la firma del contrato de compraventa.
Determinar el plazo máximo que podrá durar el proceso de compraventa. Es decir, el tiempo que pueda durar el acuerdo hasta llegar a la firma de la escritura ante un notario. De esta manera, se debe especificar el día en el cual ser hará el traspaso y entrega de llaves.
Cada una de las consecuencias ante el incumplimiento del acuerdo por algunas de las partes.
Todas las cargas que la propiedad tiene. Es decir, cuáles son las condiciones jurídicas en las cuales se basará la entrega de la vivienda. Como ser: libre de cargar e hipotecas, pago de impuestos, si la vivienda tiene inquilinos, etc. Para que se concrete la operación se deben cumplir cada una de estas condiciones.
Como se repartirán los gastos de la operación para evitar cualquier tipo de problema o evasión.
Como último dato de real importancia, debe contener la fecha y las firmas de las partes implicadas.
¿Cuánto es el monto de dinero a entregar como señal y cuál el tiempo para firmar la escritura?
En la gran mayoría de los casos de firma de contrato de arras para la venta de vivienda, el monto para la seña es de un 10% del valor de la vivienda. No obstante, al tratarse de un documento de carácter privado puede ser una decisión que se adapte a las necesidades de las partes.
Sea cual sea el acuerdo en términos monetarios para entregar la señal, este debe estar especificado y que será tomado como parte del coste total de la propiedad. Llegado el día de la firma de la escritura, la parte compradora entregará el valor de a vivienda menos lo entregado como seña.
Por su parte, el plazo para concretar la operación la firma de la escritura es de 90 días. Este periodo comienza a contarse desde el momento en que se concreta el contrato de arras. Un punto, al igual que el anterior, que puede estar pactado de otra manera según los intereses de las partes.
Cómo proceder para rescindir un contrato de arras
Para hablar de cómo proceder para rescindir un contrato de arras debemos suponer que el tipo de acuerdo firmado fue de arras penitenciales. En estos casos, el factor más importante es el tiempo. ¿Por qué? Una vez firmada y otorgada la escritura pública, entregadas las llaves de la vivienda y realizada la totalidad del pago por ella, la facultad de desistimiento del contrato de arras desaparece. Mientras eso no ocurra, será posible desistir de él. Sin embargo, será necesario cumplir con los tiempos especificados en el documento, de lo contrario, la otra parte puede reclamar por el incumplimiento.
Como mencionamos previamente, en caso de ocurrir esto, la rescisión consistirá en la pérdida de la señal, cuando el arrepentido sea el comprador o la devolución del doble de la señal, cuando quien desiste es el vendedor.
En caso de haber firmado un contrato de arras confirmatorias o penales, sólo queda afrontar las consecuencias legales correspondientes si el arrepentimiento es realmente definitivo.
Por último, en caso de que no se pueda concretar la escrituración en dicho plazo, es posible la solicitud de una prórroga. Un aspecto que no adquiere obligatoriedad y que dependerá, nuevamente, de la voluntad de los intervinientes.
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Realizar un exhaustivo estudio de mercado
Comparar viviendas similares
Valorar tu inmueble
Gestionar la comunicación con el futuro comprador
Consultar cada dato en el Registro de la Propiedad
Hasta aquí te hemos contado las principales cuestiones a considerar para realizar la firma digital del contrato de arras. Es decir, a a distancia. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.
Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad. Dejamos otro post que puede ser interesante para ti.
Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible comprar una vivienda con una hipoteca pendiente. La realidad es que esto no tiene por qué ser un impedimento, es posible subrogar el deudor, hacer una novación o adquirir una nueva hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Si has encontrado la vivienda perfecta para ti. Las habitaciones, los ambientes, la ventilación, las vistas que tiene desde sus ventanales. Ya puedes verte viviendo en ella y disfrutando de cada espacio con amigos o en familia. No obstante, cuando preguntamos las condiciones para comprarla, el agente inmobiliario nos advierte que es un inmueble con una hipoteca pendiente. ¿Qué hacer ante esta situación?
Es lógico que aparezcan preguntas, por ejemplo si puede tratarse de un obstáculo para la compra, si habrá que abonar más para adquirirla, cuáles son los trámites para gestionar el cambio de titular, entre otras.
En el siguiente artículo te contaremos todo lo que debes hacer si buscas adquirir una vivienda con una hipoteca pendiente.
Encontrarnos ante la situación de que el piso que nos interesa comprar aún tiene una hipoteca vigente es muy común. La realidad es que no tiene por qué tratarse de un impedimento a la hora de comprar, ya que contamos con varias opciones para poder hacerlo.
¿Es posible comprar una vivienda con hipoteca pendiente?
Como mencionamos más arriba, la respuesta es sí. Es posible comprar un piso aunque tenga una hipoteca vigente, existen tres opciones para comprar una vivienda con hipoteca pendiente sin inconvenientes:
Subrogación del préstamo hipotecario.
Cancelación de hipoteca.
Novación de hipoteca.
Aquí te explicaremos cómo funcionaria con cada uno de estos casos.
Subrogación hipotecaria
Cuando hablamos de subrogación nos referimos a cambiar la hipoteca de banco. Esto te permitirá mejorar las condiciones. En este caso, se utilizaría para cambiar el titular del préstamo y moverlo a su entidad bancaria.
Novación hipotecaria
Se trata de cambiar las condiciones manteniendo el préstamo en el mismo banco. En este caso, se puede cambiar el titular del préstamo hipotecario por el comprador y se mantendría en el mismo banco.
Cancelación
Lo más común es optar por la cancelación, ya que es más sencillo para el comprador obtener mejores condiciones. En ciertos casos, la entidad bancaria tiene que aceptar los trámites. Al cambiar las condiciones, no solo pueden cambiar el titular, también el préstamo y otras cláusulas, ya que difícilmente el perfil del comprador y vendedor tengan el mismo perfil.
¿Es legal comprar una vivienda con una hipoteca pendiente?
La respuesta a esta pregunta es si, es legal comprar una vivienda sobre la cual pese un préstamo hipotecario. Que tenga una hipoteca pendiente quiere decir que el actual propietario cuenta con un compromiso con la entidad bancaria que le prestó el dinero para abonar el inmueble y aún no llegó a devolver todo ese dinero.
Este tipo de operatorias es más común de lo que creemos en el mercado inmobiliario, ya que los propietarios pueden tener diferentes motivos para querer vender las viviendas. Puede ser que necesite más espacio, porque la compró como inversión o por las motivos que sean, una persona puede necesitar vender su casa a pesar de que cuente con un préstamo hipotecario aún no cancelado.
¿Es posible comprar la vivienda al contado?
En ciertos casos los compradores tienen ahorrado todo el dinero como para pagar la vivienda que desean adquirir. Si se da esta situación, el comprador debería hacer dos cheques frente al Notario. Por un lado, una parte del pago tendrá que ir destinada a cancelar la deuda con el banco, por otra parte se deberá cubrir el pago para el actual propietario de la vivienda.
Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor, si la vivienda en venta cuesta 150 000 euros y tiene una hipoteca de 100 000, será necesario pagar 100 000 al banco y 50 000 al comprador.
Cómo subrogar la hipoteca para cambiar el titular paso a paso
Cuando hablamos de subrogar una hipoteca se puede hablar de dos casos:
Subrogar el acreedor: esta situación se da cuando el préstamo hipotecario se muda de banco, es decir, el mismo titular continuará pagando la deuda pero en otra entidad bancaria.
Subrogar el deudor: cuando queremos cambiar el titular del préstamo pero seguir en el mismo banco y con las mismas condiciones recurriremos a una subrogación de deudor.
En este caso, el nuevo comprador deberá sustituir al vendedor y pasar a ser el titular de la hipoteca haciendo una subrogación de deudor. Sin embargo, antes de tomar esta decisión tendremos que saber con exactitud cuáles son las condiciones que firmó el anterior hipotecado. De esta forma, sabremos si nos resulta conveniente o no hacer llevar a cabo esta operación, ya que se trata de un compromiso que tomaremos por un largo plazo con una entidad bancaria.
Del mismo modo, el banco que dio origen a la hipoteca tendrá que aceptarnos como nuevos deudores. Para hacerlo, se tomará un tiempo para realizar el estudio de riesgo que hace con todos sus nuevos clientes.
En caso de que la entidad bancaria avale nuestro ingreso como titulares de la hipoteca, contamos con dos opciones:
Aceptar el contrato como estaba estipulado y subrogar la hipoteca. De este modo tenemos la ventaja de ahorrar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que puede ser del 1,5% del total del préstamo hipotecario y también algunos gastos de notaría y registro.
No acatar las condiciones que nos ofrece la entidad bancaria y pedir una novación. En este caso deberemos hacer dos operaciones, subrogación y luego novación. No es lo más aconsejable ya que es un trámite extra que se hace ante notario e implica costes adicionales. Estos gastos pueden incluir la Comisión bancaria por novación (entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca), Gastos de notaría, Costes del Registro de la propiedad, Gastos de gestoría, Gastos de Tasación y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), esto último si solicitamos ampliación del capital.
Constituir una nueva hipoteca
Puede ocurrir que al momento de comprar una vivienda con hipoteca pendiente no estemos interesados ni en las condiciones ni en la entidad bancaria que las ofrece. En este caso, el actual propietario de la vivienda tendrá que cancelar la hipoteca y nosotros debemos encargarnos de constituir una nueva hipoteca. Para esto tendremos que averiguar las condiciones en diferentes bancos y elegir la propuesta que más nos convenga. El banco puede exigir ciertas condiciones tales como:
Un buen perfil crediticio
nómina con ingresos altos
no tener impagos en otros préstamos bancarios
un trabajo estable
avales
Comprar una vivienda con la hipoteca pendiente no es algo imposible. Solo debemos tener en cuenta las diferentes opciones con las que contamos y evaluar cuál nos resulta más conveniente. Siempre hay que considerar que un asesor inmobiliario podría sernos de gran ayuda en estos casos ya que si no pertenecemos al mundo inmobiliario podría dificultarse saber cuál es la mejor elección.
¿Qué tener en cuenta a la hora de comprar una casa con hipoteca pendiente?
Aquí van algunos consejos a tener en cuenta al momento de comprar una casa con hipoteca pendiente:
Obtener todos los datos del inmueble en venta
Se trata de un paso fundamental. Antes de optar por comprar una vivienda con hipoteca, es necesario pedirle al vendedor una copia de la escritura. De este modo, nos aseguraremos de que, efectivamente, el propietario de la vivienda es quien dice serlo.
Luego debemos solicitar al Registro de la Propiedad una nota simple, que verifique que la propiedad se encuentra a nombre del vendedor. Es buena idea aprovechar esta petición para solicitar también información vinculada con posibles embargos existentes en la vivienda, por ejemplo deudas de las que se podría no tener constancia u otro tipo de cargas.
Conocer los gastos que debes afrontar
Otro paso importante es dar inicio a los trámites para comprarlo. Es fundamental tener en cuenta que los gastos derivados de la gestión de compraventa corren a cargo del comprador, excepto del impuesto de plusvalía, que es responsabilidad del vendedor.
Una vez que se adquiere un inmueble hipotecado, siempre se tiene que abonar un impuesto que tiene lugar cuando se trata de viviendas de segunda mano. Nos referimos al ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El importe del tributo se encuentra, aproximadamente, entre el 6% y el 7% del precio total, dependiendo de la comunidad autónoma, así como otros aspectos vinculados con la situación del comprador, por ejemplo, la edad, los ingresos, entre otros.
Dirigirse al notario para firmar la compraventa
Ahora debes dirigirte al notario con la escritura de la vivienda para que las dos partes se encuentren y cierren los acuerdos vinculados con la operación.
El notario establecerá una fecha para la firma de las dos partes y cuando se realice, se habrá cambiado la propiedad del inmueble, también los pagos de la vivienda que hayan sido acordados, en este caso probablemente se trate de la hipoteca.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre comprar una vivienda con hipoteca pendiente. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Cuando llega el momento de vender un inmueble son muchos los documentos, trámites y pagos que se deben llevar a cabo. A su vez, pueden ser diversas las vías por las cuales una persona llega a ser propietaria. En este sentido, si bien no es obligatoria la inscripción de la titularidad de un inmueble en el Registro, es lo más recomendable. En reiteradas ocasiones sucede que este paso no se realiza y surge un interrogante ¿Es posible vender una vivienda sin registrar?
Tranquilo, este tipo de situaciones son más habituales de lo que se piensa y en la actualidad no existe ningún impedimento legal que impida vender una propiedad que no se encuentra inscripta en el Registro. No obstante, si vas a vender un inmueble es de gran valor inscribirla antes de comenzar todo el proceso. Sin dudas, es una manera de evitar futuros problemas.
En este post te contamos acerca de la importancia de registrar tu inmueble antes de realizar la venta del mismo, los paso a seguir y los beneficios que conlleva. ¡Sigue Leyendo!
En este artículo encontrarás:
Principales puntos a conocer sobre el Registro de la Propiedad en España
Según su sitio web oficial, el Registro de la Propiedad“es una institución del Estado, un servicio público dependiente del Ministerio de Justicia que da respuesta a la necesidad de seguridad en el ámbito del mercado inmobiliario.”
La función primera de este ente regulador es la de llevar adelante la inscripción de los bienes inmuebles que se ubican dentro de cada uno de los distritos en los que opera. El trámite de registro de la vivienda, local, garaje o finca incluye la titularidad de inmueble, su completa descripción, las cargas, etc. En este sentido, ante la venta de una propiedad el futuro comprador podrá consultar y verificar los diferentes datos sobre la misma. Es decir, le otorga seguridad legal al proceso.
Asimismo, al inscribir un inmueble en el Registro no solo se conoce el titular de la misma y su descripción. Además, se incluyen en los derechos que pueden llegar a recaer sobre él. En esta línea, cuando hablamos de “derechos” nos referimos al dominio, la hipoteca, el usufructo, las servidumbres, la habitación, los censos y el derecho a retracto.
Registrar una propiedad en España, como te adelantamos, no es obligatorio. En consecuencia, son muchas las viviendas que aún no se encuentran inscriptas. Por tal motivo, son reiteradas las ocasiones que, llegado el momento de vender el inmueble, el propietario debe enfrentarse a una serie de riesgos.
No obstante, es posible vender una vivienda sin registrar. Para que el proceso de compraventa no demande futuros problemas, a continuación, te detallamos los posibles riesgos de esta situación y los modos posibles para resolverlos.
¿Cuáles son los riesgos de vender una vivienda sin registrar?
Como te adelantamos, si bien inscribir una propiedad en el Registro no es obligatorio, es de gran importancia. En este sentido, una de las principales y mayores dificultades al momento de vender una vivienda sin registrar es conseguir un comprador. Y, en el caso que pueda dar con uno, es muy seguro que debas realizar un ajuste bastante importante en el precio de venta. Esto se debe a los riesgos que deberá asumir el futuro comprador por adquirir una vivienda en dichas condiciones. El más extremo es la pérdida de la misma.
Según los expertos, los riesgos más eventuales a los que puede enfrentarse un comprador al adquirir una vivienda sin registrar son:
No será posible solicitar una hipoteca si la vivienda no está inscripta. Esto se debe a que el registro de la propiedad es uno de los principales requisitos de las entidades bancarias para otorgar créditos hipotecarios.
Será imposible confirmar la titularidad legítima de la vivienda. En este sentido, podría llegar a aparecer un tercero que reclame la vivienda como suya y, en consecuencia, solicitar el desalojo de la misma.
No se podrá verificar si la propiedad reúne las condiciones de habitabilidad previstas por el ayuntamiento. En los casos en los cuales la propiedad no reúna las normativas legales, el nuevo propietario podría enfrentarse a grandes reformas. De esta manera, se incrementaría la inversión, con gastos que no tenía previstos.
Será imposible corroborar que la vivienda se encuentre libre de cargas o si tiene pedido de embargo.
En el caso de una doble venta, por ley se entregará la vivienda a quien la haya inscripto. Esto podría ser un motivo más para perder la vivienda.
No obstante, para el vendedor existen algunas contrariedades al vender una vivienda sin registrar. El titular del inmueble, una vez que la vende, continuará respondiendo por posible daños y prejuicios en el caso de que surjan alguno de los riesgos anteriormente mencionados.
¿Podría frustrarse una venta por no encontrarse registrada?
Como dijimos anteriormente, no es un trámite obligatorio ni un impedimento para la adquisición, herencia o constitución de propiedades o terrenos. Lo que debes saber es que, si será necesario, a la hora de solicitar una hipoteca o cuando decidas vender tú casa, ya que allí se demostrará la titularidad del inmueble frente a terceros.
Aunque es posible realizar la venta de ella sin haber sido registrada, pueden haber complicaciones en el proceso y hasta existe la posibilidad de que termine frustrándose por ejemplo por desconfianza de los compradores debido al motivo por el cual no fue escriturado.
Muchas veces, no se realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad por ser una edificación irregular, o por problemas relacionados al titular de la vivienda o terreno en el que se ha construido. Otro posible motivo es que se haya ejecutado sin las licencias que corresponden o por las cargas fiscales que existen sobre la propiedad.
Por qué puede no haber sido registrada
Si bien casi todas las viviendas se encuentran inscriptas, existen algunas que no cuentan con esta documentación. Un detalle importante que puede ser muy útil es el de tratar de averiguar la razón por la que no dispone de escrituras y no se ha realizado el registro. A continuación detallamos algunos de los motivos posibles para que esto ocurra:
Dan por hecho que basta con realizar la inscripción en el catastro municipal, y con ello ya pueden demostrar la titularidad. Esta situación es falsa, lo que demuestra este hecho, es justamente el Registro de la Propiedad.
Puede haber sido ejecutado de manera ilegal. Esto quiere decir que no se pidieron los permisos necesarios para la construcción correspondiente al tipo de terreno. Cuando esto sucede, generalmente, se dispone de la escritura de la parcela y pueden realizar la venta, aunque no se encuentre la constatación de la edificación en ella.
Por desconocimiento
Olvido
Para poder ahorrar los gastos de registro y de notarios.
Debes saber que si bien las viviendas que no se encuentran registradas suelen tener un valor por debajo de la media de propiedades similares en el mismo barrio, no implica que no sea una inversión rentable. Se estima que para la venta de este tipo de inmuebles, se reduce un 20 por ciento promedio.
Por otro lado, la mayor desventaja de realizar la compra de una vivienda que no ha sido registrada, es que no contará con cobertura jurídica. Es posible que se encuentre gravado por una hipoteca, un embargo de un organismo público, por lo que el comprador debe asumir una deuda que no le corresponde, y si no posee el dinero para hacer frente a ello, deberá renunciar a la propiedad.
Vender una vivienda sin registrar: como inscribirla para evitar riesgos
Para evitar cada uno de los riesgos que mencionamos en el punto anterior, si dispones de una vivienda que deseas venderla y aun no la registraste, es el momento de hacerlo. Es decir, antes de comenzar todo el proceso de compraventa te recomendamos inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Diferentes pueden ser los casos de como resolver la venta de una casa que no se encuentre inscripta. Por eso, de manera orientativa, te presentamos los más comunes para que puedas ver cuál es el que mejor se adapta a tu situación. Recuerda que es a modo de ejemplificación para que puedas conocer las diferentes situaciones posibles que se presentan cuando se quiere vender una vivienda sin registrar. Por lo tanto, recomendamos que consultes al Registro de la Propiedad de tu localidad para obtener información precisa y detallada.
Inscribir una vivienda antigua por primera vez
Este proceso es reconocido como “inmatriculación”. Para poder llevar adelante este procedimiento es necesario presentar dos escrituras. Una de ellas debe certificar la adquisición de la propiedad por parte del anterior titular. Y otra, que acredite la transmisión del inmueble a nombre del nuevo propietario.
Para llevar adelante la inscripción debe existir un plazo de un año como mínimo entre ambas documentaciones. A su vez, ambos documentos deben incluir la descripción de la propiedad de manera idéntica a los datos que figuran en el Catastro.
Registrar una vivienda heredada a nombre propio
En estas situaciones deberás presentarte ante el Registro con una serie de documentos. Los mismos son los siguientes:
Certificado de defunción
Copia de DNI de la persona fallecido
Certificado de últimas voluntades
Escritura de aceptación de la herencia
Acta de declaración de herederos, para los casos en los cuales existe testamento (solo si no hay testamento)
Comprobante de pago
Solicitud de aplazamiento del impuesto de sucesiones y donaciones y plusvalía municipal.
Luego de la presentación de la documentación necesaria, el Registro dispondrá de un lapso de 15 días como máximo para inscribir el inmueble heredado. En el caso de encontrar algún tipo de anomalía deberá notificar al futuro titular la existencia de la misma.
El monto que deberás abonar para escriturar una vivienda heredada varía entre los 200 y los 500. No obstante, este coste varía según la cantidad de bienes a inscribir, su valor y la cantidad de herederos, entre otros factores.
Si lo llevamos a un ejemplo, si se desea inscribir una propiedad de tres herederos que se ha valorado para cada una de las partes 200.000 euros, el precio aproximado para registrar el inmueble de rondará los 400 euros.
Para vender una vivienda que está a nombre del propietario anterior en el Registro
Para estos casos, en el Registro de la Propiedad es necesario presentar la escritura de compraventa u otro documento que certifique la transferencia del inmueble. Si esta certificación no existe, las partes deberán acudir a un notario para que formalice la transmisión de la propiedad. Una vez realizado este paso, solo queda presentar en documento en el Registro.
Si el propietario anterior no se encuentre con vida, deberán intervenir el o los herederos del inmueble.
Vender una vivienda sin registro de la construcción, pero si del terreno
Otro de los casos posibles que pueden presentarse al momento de vender una vivienda sin registrar es que solo se encuentre inscripto el terreno y no la construcción. En este tipo de casos, lo que deberás realizar es presentarte ante un notario para llevar adelante la escritura de declaración de obra. La misma deberá ser presentada en el Registro en donde realizarán la verificación de la construcción y que la misma cumple con todos los requisitos. En el caso de que así sea, se procederá a la inscripción de la obra.
Aunque vender una vivienda sin que se encuentre registrada la construcción en el Registro sea legal no es lo que se recomienda realizar. Recuerda que no solo será complicado conseguir un comprador por lo prejuicios que se podrían considerar, sino que deberás vender la vivienda a un valor muchísimo menos que al precio de mercado.
La superficie declarada no coincide con el tamaño real de la vivienda a vender
Que las declaraciones entre los que se inscribe en el Registro y la superficie real del inmueble sean diferentes es muy habitual. Ante estos casos, será necesario realizar una rectificación. Para poder llevar adelante este trámite deberás seguir los siguientes pasos:
Cuando la diferencia es mayor al 5%. En estos casos se informa al Registro de la situación sin la necesidad de realizar un trámite adicional para corregir los valores.
Si la diferencia de superficie es entre el 5% y el 10%. Ante esta situación solo será suficiente solicitar al Catastro la certificación literal y gráfica del inmueble. No obstante, esto podrá llevarse a cabo solo si existe coincidencia total entre la vivienda y la certificación catastral.
Cuando la diferencia excede el 10%. Por último, en estos casos será necesario acudir a un notario para realizar algunos procedimientos que determinen que no existen terceros que puedan influir o perjudicarse de la corrección.
Asimismo, deberás notificar el cambio solicitado a los propietarios de las viviendas colindantes. Luego, el notario deberá presentar una representación gráfica alternativa georreferenciada y otros trámites.
Al ser un proceso no del todo sencillo, siempre es recomendable que acudas al Registro de la Propiedad de tu localidad para obtener una orientación específica.
¿Es posible que el comprador realice la inscripción luego de concretada la venta?
La respuesta a este interrogante es afirmativa. En la práctica es totalmente viable vender una vivienda sin registrar y que luego el comprador lleve adelante el proceso de inscripción. Sin embargo, la dificultad será previa. Es decir, la de encontrar el comprador que se vea dispuesto a asumir los riesgos que la operación demanda.
Desde Oi Real Estate te invitamos a que te pongas en contacto con nosotros, si es que estás buscando vender tu propiedad. Somos una inmobiliaria de lujo que cuenta con más de diez años de experiencia en el sector. Además contamos con profesionales que podrán ayudarte a lograr tu objetivo.
Esperamos que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.
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