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En Hipotecas

Contrato de reserva de vivienda: ¿De qué se trata?

14 septiembre, 2023 No hay comentarios

Es muy habitual que la gente confunda el contrato de reserva de vivienda o las arras, por eso hemos decidido contarte de qué se trata. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Contrato de reserva de vivienda
Puntos a tener en cuenta del contrato de reserva de vivienda
Los beneficios del contrato de reserva de vivienda
Tipos de contratos de reserva de vivienda de nueva obra
Contrato de reserva y de arras

Contrato de reserva de vivienda

El contrato de reserva de vivienda es uno de los diferentes acuerdos preliminares muy importantes al momento de llevar a cabo una compraventa, sirven para establecer los términos y condiciones más importantes antes de llevar a cabo el contrato de compraventa definitivo.

Puntualmente, cuando hablamos del contrato de reserva de vivienda nos referimos a un acuerdo legalmente vinculante entre un potencial comprador y un vendedor de propiedad inmobiliaria. Este contrato se lleva a cabo en las primeras etapas de una transacción de compraventa, su principal objetivo es garantizar la voluntad de las dos partes de realizar la operación.

Por medio de este instrumento, el comprador expresa que está interesado en comprar la vivienda en cuestión. Por su parte, el vendedor debe comprometerse a mantener la propiedad a disposición del comprador hasta la formalización del contrato de compraventa definitivo.

Puntos a tener en cuenta del contrato de reserva de vivienda

Aquí van los puntos más importantes de un contrato de reserva:

Descripción de la vivienda: deben figurar detalles precisos y completos que identifiquen la vivienda. Algunos de ellos son: ubicación, dimensiones, características y todo aspecto de importancia.

Valor de la propiedad: debe estipularse el precio acordado por la vivienda.

Condiciones de pago: se establecen las modalidades de pago y plazos de devolución, así como arras o depósitos iniciales de haberlos.

Plazo de vigencia: en este contrato se debe definir el período de tiempo durante el cual la propiedad se reserva para el comprador.

Condiciones suspensivas: se trata de cláusulas que, en caso de no ser cumplidas, permiten la rescisión del contrato sin ningún tipo de penalización.

Arras o depósito: en ocasiones, el contrato de reserva también incluye el compromiso del comprador de llevar a cabo un depósito económico. Se trata de una garantía de intención de comprar, de acuerdo a las condiciones que fueron acordadas.

Consecuencias por incumplimiento: se describen cuáles son las acciones legales que tendrán lugar si una de las partes no cumple el contrato.

Los beneficios del contrato de reserva de vivienda

Sin lugar a dudas, cuando tiene lugar una transacción que implica la compra y venta de una vivienda, todo documento que respalde a las dos partes tiene un valor extra. Además, llegar a un acuerdo de reserva implica ciertos beneficios. Te contamos cuáles son:

La principal ventaja, como lo indica su nombre, es la seguridad que brinda a ambas partes en términos de la operación en sí.

Por otro lado, con respecto a las modalidades de pago establecidas, este documento brinda un periodo de protección que le permite al comprador recaudar los fondos que requiere para completar la compra.

Además, el vendedor sabrá que al cumplir con los plazos de entrega, recibirá la cantidad de dinero acordada en los términos plasmados en el documento.

Tipos de contratos de reserva de vivienda de nueva obra

Debemos dejar en claro que cada contrato de reserva de vivienda debe contar con información personal del comprador y el vendedor, una descripción exhaustiva de la vivienda en cuestión, la suma de dinero de la señal para la reserva, el método de pago y, si bien no es muy común, una cláusula de rescisión.

Además de los contratos de reserva y los contratos de arras, se identifican otras dos variantes de contratos de reserva:

En etapa de pre-comercialización: se trata de un tipo de contrato de reserva de vivienda específico para aquellas promociones que son anunciadas antes de obtener la licencia de obra y la póliza de avales. En este caso, la suma entregada por el comprador como señal no incluirá IVA. Además, se establece un plazo límite de validez. Es importante destacar que esta reserva no posee carácter vinculante. En otras palabras, el comprador puede retractarse y recuperar lo que ha abonado si decide no continuar con la compra.

En etapa de comercialización: si la vivienda se encuentra en la fase de comercialización, tenemos otro tipo de contrato de reserva de vivienda. En este caso, la señal sí incluirá el IVA y el periodo máximo de reserva será de diez días. Además, este documento debe ser firmado junto con los detalles de pago y el plano de ubicación. Aquí, el contrato sí tiene carácter vinculante.

Contrato de reserva y de arras

Es muy común que resulte difícil diferenciar entre el contrato de reserva y el de arras. El motivo es sencillo, puedan parecer muy similares, sin embargo, se refieren a conceptos diferentes. Si bien el contrato de arras implica un acuerdo entre las dos partes involucradas, el contrato de reserva se relaciona con la suma de dinero que se entrega para formalizar dicho acuerdo, por lo general, en el contexto de la reserva de viviendas de obra nueva.

Este tipo de contrato incluye diferentes aspectos más detallados, por ejemplo, el plazo para la firma de escrituras, la cantidad del depósito o la modalidad de pago y deben ser cumplidos.

Por otro lado, la solidez jurídica del contrato de arras si lo comparamos con el de reserva es menos firme. Este último, está regulado por el Código Civil, mientras que, el contrato de reserva sigue las pautas de la Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles 28/1998, reflejada en el BOE 14/07/1998.

Es necesario destacar que, en caso de optar por anular un contrato de arras, la posibilidad se mantiene siempre que se asuma la compensación adecuada según el tipo de contrato de arras suscrito. No obstante, la anulación de un contrato de reserva de vivienda podría ser viable solo si en el contrato se incluye una cláusula que la permita.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el contrato de reserva de vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Los diferentes tipos de arras

En Alquilar

¿Qué hacer ante un incumplimiento del contrato de alquiler?

13 septiembre, 2023 No hay comentarios

La mayoría de los incumplimientos en los acuerdos de arrendamiento, tanto por parte de los propietarios como de los inquilinos, suelen ocurrir en los momentos de más incertidumbre y crisis económica. No obstante, cometer cierto tipo de faltas puede traer serias consecuencias, ya que la otra parte tiene derecho a iniciar acciones legales. ¿Qué tipos de incumplimiento en el contrato de alquiler son más frecuentes entre los arrendadores? ¿Cuáles son más comunes por parte de los arrendatarios? En este artículo te lo contamos y te indicamos cómo proceder legalmente en ambos casos.

En este artículo encontrarás:
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Tipos de incumplimiento del contrato de alquiler más frecuentes por parte del propietario
Solicitar más de dos mensualidades como garantía
Impedir la prórroga del contrato de alquiler hasta los cinco años de duración
Disfrazar el alquiler residencial de alquiler turístico
Cometer abusos en el alquiler de viviendas protegidas
Tipos de incumplimiento del contrato de alquiler más frecuentes por parte del inquilino
No pagar la renta o los gastos correspondientes
Ocasionar daños o no contribuir al mantenimiento de la vivienda
Sustituir el pago del último mes de alquiler por la fianza
Marcharse antes de que finalice el contrato
Incluir a terceros como residentes permanentes en la vivienda
¿Cómo proceder legalmente ante un incumplimiento del contrato de alquiler?

Existen ciertas malas prácticas, tanto por parte del propietario como por parte del inquilino, en los acuerdos de arriendo. Sin embargo, faltar al Código Civil, a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o al mismo contrato de alquiler significa una falta grave. Cuando esto ocurre, ambas partes implicadas tienen derecho a reclamar por un incumplimiento ante la justicia.

A continuación te contamos cuáles son las faltas que más suelen cometer los arrendadores y cuáles son más comunes entre los arrendatarios. También, cómo proceder legalmente en ambos casos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

Tipos de incumplimiento del contrato de alquiler más frecuentes por parte del propietario

Solicitar más de dos mensualidades como garantía

Una de las malas prácticas que es muy común entre los propietarios es la de exigir a los inquilinos más de dos meses de garantías adicionales. Esto se debe al miedo generalizado que existe entre los arrendadores a tener que afrontar pérdidas por rentas y gastos impagos. Por eso, recurren a este mecanismo con el fin de cubrirse lo más que puedan ante un futuro incumplimiento de los pagos correspondientes.

Esta práctica viola la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ya que, en su última reforma, expresada en el Real Decreto 7/2019, del 1 de marzo, se limitó las garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades. De todas formas, existe para los arrendadores la posibilidad de exigir más de dos meses de renta en concepto de garantías adicionales. Esto sólo si se trata de un alquiler de larga duración, o sea, de más de 5 años. En este artículo te contamos todo acerca de estas garantías opcionales que los propietarios tienen derecho a exigir a sus futuros inquilinos.

Impedir la prórroga del contrato de alquiler hasta los cinco años de duración

Si bien todos los inquilinos cuentan con el derecho a permanecer en la vivienda que arrendaron por un período de hasta cinco años, muchas veces algunos propietarios lo impiden. ¿Cómo? Argumentando que deben disponer del inmueble con urgencia, alegando una necesidad personal o de algún familiar cercano. Casi siempre un pedido de este tipo deja al arrendatario sin más opción que abandonar la vivienda. Sin embargo, según la última reforma de la LAU que mencionamos, también se trata de una práctica no permitida.

Disfrazar el alquiler residencial de alquiler turístico

Muchos propietarios de viviendas destinadas a alquiler de temporada realizan contratos de arrendamiento con una duración inferior a un año. ¿Por qué? Para recuperar el inmueble una vez cumplido este plazo y privar al inquilino de su derecho de prórroga de cinco años.

Cuando esto ocurre los inquilinos pueden acreditar que su intención era alquilar una vivienda para residir de manera habitual y permanente. A partir de ese momento, el arrendamiento pasa automáticamente a ser regulado por la LAU como un acuerdo de alquiler de vivienda y no como uno de alquiler turístico.

Cometer abusos en el alquiler de viviendas protegidas

Los incumplimientos por parte de los propietarios también se observan mucho en el alquiler de viviendas protegidas, como las pertenecientes al programa de Vivienda de Protección Oficial. En este sentido, la ley indica que los anexos, como puede ser un trastero, son inseparables del inmueble y deben cederse obligatoriamente a los inquilinos. Es decir, que los propietarios no pueden hacer uso personal de ellos.

Tipos de incumplimiento del contrato de alquiler más frecuentes por parte del inquilino

No pagar la renta o los gastos correspondientes

La morosidad es el tipo de incumplimiento más frecuente por parte de los inquilinos. Además de las mensualidades correspondientes a la renta de la vivienda también puede ocurrir que dejen de pagar otros gastos que les correspondía afrontar según lo acordado, como las cuotas de la comunidad de vecinos o los servicios. En este artículo te contamos en detalle cómo proceder legalmente cuando un inquilino no paga.

Ocasionar daños o no contribuir al mantenimiento de la vivienda

Otro de los incumplimientos más comunes entre los arrendatarios es el de ocasionar daños y destrozos en la vivienda, o bien, no contribuir al mantenimiento de la misma. En este caso, cuando el propietario recibe la vivienda en peor estado que cuando la alquiló, también tiene la posibilidad de reclamar.

Sustituir el pago del último mes de alquiler por la fianza

Mucho inquilinos, ante el temor a que el propietario no les devuelva la fianza una vez finalizado el contrato, sustituyen el pago de la última renta por el importe de esta garantía.

Sin embargo, respecto a este tema, la Ley de Arrendamientos Urbanos afirma en su artículo 36.4 que la fianza será restituida al finalizar el arriendo, pero en ningún momento autoriza al inquilino a sustituirla por una mensualidad de alquiler.

Marcharse antes de que finalice el contrato

Otra de las faltas que los arrendatarios cometen frecuentemente es la de abandonar la vivienda cuando lo desean, esperando no quedar sujetos a ninguna consecuencia. Sin embargo, si en el contrato de arrendamiento figura de forma explícita la penalización económica que debe afrontar por desistir anticipadamente del acuerdo, tendrá que cumplir con ella. Cabe aclarar que el monto a pagar será mayor si no comunica con treinta días de anticipación su partida.

Incluir a terceros como residentes permanentes en la vivienda

Por último, existe otra mala práctica muy extendida entre los inquilinos. Se trata de incluir a terceros como residentes habituales de la vivienda sin comunicarlo previamente al propietario. Esto puede ocasionar varios problemas al arrendador, ya que los nuevos habitantes no figuran en el contrato de alquiler y, por lo tanto, están exentos de todas las obligaciones que figuran allí, como el pago de la renta, la duración del arriendo, las reparaciones, etc.

¿Cómo proceder legalmente ante un incumplimiento del contrato de alquiler?

https://youtube.com/shorts/oEueX_PMY9A?feature=share

Todas las prácticas que mencionamos en este artículo son denunciables por el hecho de que violan el Código Civil, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o el mismo contrato de alquiler. Por esta razón, tanto el propietario como el inquilino pueden acudir a la justicia si la otra parte cometió alguna de estas faltas. El procedimiento será el mismo para ambos.

La reclamación por incumplimiento de un contrato de alquiler es necesaria, precisamente, para conseguir que la parte que está en falta cumpla con su obligación. También lo es para solicitar la finalización del contrato que se firmó. Para iniciar acciones legales debe acudirse al juzgado de lo civil correspondiente al lugar donde está situado el inmueble en cuestión.

La reclamación requiere que se incluyan los datos identificativos, tanto del arrendador como del arrendatario, el motivo de la denuncia, la descripción de la obligación incumplida y qué se solicita al juez. Es decir, la resolución del contrato o el cumplimiento de la falta. Además, debe adjuntarse a esta reclamación el contrato de arrendamiento firmado por ambas partes y la escritura de la vivienda. Una vez presentada, sólo quedará esperar la resolución del juez.

¿Estás pensando en alquilar tu propiedad? ¿Buscas una vivienda para arrendar? En Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas.

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Los diferentes tipos de arras

9 septiembre, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son los diferentes tipos de arras que existen. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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Contrato de arras: ¿De qué se trata?
Arras penitenciales
Arras confirmatorias
Arras penales

Sin lugar a dudas, el contrato de arras es fundamental antes de comprar una vivienda. Se trata de la mejor manera de confirmar la compra de la vivienda y de concretar los términos en los que se llevará a cabo el contrato hipotecario.

Sin embargo, la realidad es que existen varios tipos de arras y no todos funcionan de la misma manera. Saber cuáles son las diferencias será de gran ayuda al momento de seleccionar el que mejor se adapte a ti.

Contrato de arras: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de un contrato de arras nos referimos a un documento legal que confirma el compromiso de comprar o vender una propiedad. Las arras son el dinero que se debe entregar al momento de la firma del contrato como garantía de ese compromiso.

Es muy común que las personas confundan las arras con el contrato de reserva, sin embargo, la realidad es que son diferentes. El contrato de reserva se realiza antes que el de arras y, de hecho, su nombre lo indica, se utiliza para que el comprador pueda guardar la vivienda.

Por su parte, el contrato de arras es un poco más complejo. Entre sus cláusulas podrás encontrar tanto el precio como la forma de pago y el plazo para cerrar la operación. En otras palabras, se trata de un esquema de lo que más tarde será el contrato de compraventa.

Estas arras además, nos muestran las penalizaciones si una de las partes no cumple con lo pactado. En este punto es donde entran en juego los distintos tipos de arras:

Arras penitenciales

Las arras penitenciales o de desistimiento, le brindan la posibilidad al comprador y al vendedor de echarse atrás, sin embargo, esto tiene un coste. Dicho de otra forma, el comprador tendrá la posibilidad de comprar otra vivienda, o el vendedor, de vender la vivienda pero a cambio deberá pagar una suma que se acuerda previamente. Ese coste que implican las arras penitenciales es la “penitencia” que tendrá pagar cada una de las partes si desiste de la compra.

El artículo 1454 del Código Civil establece la indemnización a pagar. De este modo, el comprador perderá la señal que entregó, que por lo general, es un 10% del precio de la vivienda.

Por otro lado, en caso de que sea el vendedor quien da marcha atrás, deberá abonar el doble de la cantidad que adelantó el comprador.

De esta manera, se compensa tanto al comprador como al vendedor, se trata de incentivos para que ambas partes cumplan el acuerdo de compraventa.

Este es el tipo de arras más común. Al comprador, le dará la posibilidad de no comprar la vivienda si, por ejemplo, tienes problemas para acceder a un préstamo hipotecario que se ajuste a su perfil.

Arras confirmatorias

Este tipo de arras no son tan comunes, a pesar de que son las que se aplican por defecto si en el contrato de arras no se especifica el uso de otras diferentes.

Como el nombre nos deja ver, las arras confirmatorias confirman el compromiso de comprar o vender la propiedad. Para ello, se debe entregar una suma de dinero como anticipo del precio final de la vivienda. En otras palabras, ese dinero se restará del precio de la vivienda, ya que se trataría de un primer pago por la propiedad.

Las arras confirmatorias no establecen de forma clara cuál es la indemnización en caso de que una de las partes decida echarse atrás. Si esto ocurre, es posible aplicar el artículo 1124 del Código Civil, según el cual la parte perjudicada tendrá la posibilidad de elegir entre el cumplimiento del contrato o bien, una indemnización por daños y perjuicios.

Dicho de otra forma, es posible exigir a la otra parte que compre o venda la vivienda, aunque no quiera o, en su defecto, una indemnización. Eso sí, como en el contrato no se estipula la indemnización, es muy común que sea necesario poner una demanda para establecerla.

Arras penales

En último lugar tenemos las arras penales, este tipo de arras no implican un anticipo del precio de compra de la vivienda. En este caso se trata de un dinero que se entrega como garantía de la compraventa y será la indemnización en caso de que no se cumpla con el contrato.

Este tipo de arras se equipara a las obligaciones con cláusula penal reguladas en el artículo 1152 del Código Civil, de allí viene su nombre.

Con este tipo de arras, el comprador perderá la cantidad que entrega en la firma del contrato, por otro lado, el vendedor debe devolverla y sumar, por lo general, una cantidad extra.

Por otro lado, cabe destacar que las arras penales no prevén desistir del contrato, por ende, ambas partes tienen la posibilidad de exigir su cumplimiento. Para comprenderlo mejor, si por cualquier motivo cambias de idea y no quieres comprar la vivienda, perderás sí o sí el dinero que hayas entregado y el comprador, además, puede solicitar igualmente que compres la vivienda por vía judicial.

Debemos tener en claro que, el contrato de arras es una garantía, es por esto que resulta fundamental seleccionar con cuidado el tipo de arras que mejor se ajuste a tu situación personal. Con respecto a esto, las arras penitenciales son las más comunes, esto se debe a que son las más claras en cuanto a la indemnización y las más sencillas de resolver.

Al comprador, las arras penitenciales le dan la posibilidad de no cerrar la adquisición de la vivienda si, por ejemplo, no encuentras un préstamo hipotecario adecuado o si encuentras una vivienda más adecuada o a un precio más conveniente. Sin embargo, perderá el dinero que adelantó como señal.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los diferentes tipos de arras que puedes encontrar. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Qué documentos son necesarios al finalizar el alquiler de una vivienda?

4 agosto, 2023 No hay comentarios

El contrato de alquiler es el documento más importante a la hora de arrendar un bien inmueble. En él se explicitan todas las condiciones del acuerdo propietario-inquilino. Sin embargo, una vez que el tiempo del contrato se termina, es posible que haya que recurrir a otro tipo de recursos. Estos documentos son los que permitirán finalizar el alquiler de la vivienda de manera formal y sin malentendidos. ¿Cuáles son? ¿Para qué sirven y en qué casos se los requiere? ¿Cuáles apuntan a propietarios y cuáles a inquilinos? En este artículo te lo contamos.

En este artículo encontrarás:
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¿Por qué razones puede finalizar el alquiler de una vivienda?
Documentos que el propietario puede necesitar al finalizar el alquiler de una vivienda
Comunicación al arrendatario de su voluntad de finalizar el contrato de alquiler de vivienda
Documento de finalización del contrato de alquiler de vivienda por mutuo acuerdo y entrega de llaves
Documentos que el inquilino puede necesitar al finalizar el alquiler de una vivienda
Comunicación al propietario de su voluntad de finalizar el contrato de alquiler de vivienda
Solicitud de devolución de la fianza
¿Qué es la fianza?
¿Qué ocurre con ella al finalizar el contrato de alquiler de una vivienda?
El contrato de alquiler: el documento más importante

Al finalizar el plazo estipulado en el contrato de alquiler de una vivienda, con sus correspondientes prórrogas, no siempre todo se da de manera ordenada y desprovista de conflictos. Muchas veces, tanto el propietario como el inquilino necesitarán acudir a instrumentos accesorios para resguardarse y hacer valer los derechos de los que gozan. Existe una serie de documentos especialmente pensados para dejar asentados ciertos pedidos, avisos y acciones que, de no ser demostradas de manera fehaciente, pueden traer inconvenientes y conflictos.

A continuación, te contamos de qué se tratan los escritos que pueden llegar a ser requeridos por los propietarios, como la comunicación de voluntad de no prorrogar el contrato o la finalización del mismo por mutuo acuerdo y posterior entrega de llaves. Luego hablaremos de los documentos que pueden necesitar los inquilinos, como su propia comunicación de voluntad de finalizar el contrato o la solicitud de devolución de la fianza. ¡Sigue leyendo!

¿Por qué razones puede finalizar el alquiler de una vivienda?

Antes de enumerar y hablar de los documentos que tanto propietario como inquilino pueden necesitar al momento de finalizar el alquiler de una vivienda, veamos por qué puede ocurrir esto. Las razones por las cuales un contrato de arrendamiento puede llegar a su fin son:

Se cumplieron los cinco años de prórroga obligatoria que establece la ley y el arrendador o el arrendatario no desean extender este plazo por tres años más.

Se firmó un contrato de alquiler por un período inferior a cinco años. Si bien, ante la ley, este acuerdo debe prorrogarse automáticamente hasta cumplirse los cinco años, el arrendatario no desea continuar con él.

Hubo un incumplimiento del contrato de alquiler o de la propia normativa que rige a este tipo de acuerdos (Código Civil y Ley de Arrendamientos Urbanos) por alguna de las dos partes implicadas.

En el presente artículo nos ocuparemos específicamente de las dos primeras situaciones, que son aquellas que contemplan la finalización del alquiler de una vivienda en circunstancias normales. De producirse una falta grave a la ley o un incumplimiento serio hacia el contrato firmado, lo mejor será acudir a la justicia.

En este artículo te contamos en detalle cuáles son los tipos de incumplimiento más comunes en un alquiler y cómo proceder cuando ocurre uno de ellos.

Documentos que el propietario puede necesitar al finalizar el alquiler de una vivienda

Al vencerse el contrato de alquiler y su prórroga obligatoria de cinco años, los propietarios necesitan, muchas veces, acudir a documentos accesorios para resguardarse. Por un lado, debe poder dejar constancia de que avisó con tiempo suficiente al inquilino acerca de su voluntad de no prorrogar el acuerdo por tres años más. Por el otro, debe asegurarse de que quede expresa por escrito la entrega de la vivienda en determinadas condiciones para evitar futuros inconvenientes. Veamos de qué documentos pueden servirse para ello.

Comunicación al arrendatario de su voluntad de finalizar el contrato de alquiler de vivienda

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es aquella que regula los alquileres de vivienda en España, establece un período de prórroga obligatoria de cinco años para todos los contratos. De esta manera, el inquilino siempre puede exigir permanecer en el inmueble por este plazo, aunque el contrato firmado refleje una duración inferior.

Sin embargo, una vez que dicha prórroga finaliza, la ley otorga la posibilidad de volver a extender el plazo, solo que esta vez dependerá de la voluntad del arrendador y será por una duración de tres años en vez de cinco. Cabe aclarar que esta prórroga se efectuará automáticamente si el propietario no expresa al inquilino su voluntad de no renovar con cuatro meses de antelación al vencimiento del contrato.

Por esta razón, cuando el deseo del propietario es no continuar con el acuerdo, necesitará enviar a su inquilino con cuatro meses de anticipación un documento en donde le comunique que no prorrogará el contrato de alquiler.

Documento de finalización del contrato de alquiler de vivienda por mutuo acuerdo y entrega de llaves

Una vez que la vigencia del contrato finaliza, como también sus correspondientes prórrogas, lo ideal es que el propietario y el inquilino firmen un documento de finalización del alquiler. En él deben dejar asentado:

Que el arrendatario devuelve las llaves al arrendador y este último las acepta.

Si el arrendatario tiene algún tipo de duda o no con el arrendador.

Si el arrendador ha observado daños y desperfectos en la vivienda que puedan atribuirse a la acción o inacción del inquilino.

Teniendo en cuenta los dos puntos anteriores, si el arrendador devuelve la fianza al arrendatario o no.

¿Cuál es el fin de este documento? A través de su firma el propietario asegura la recepción de las llaves y la recuperación de su vivienda de manera fehaciente. Dicho procedimiento también le permitirá reclamar de manera legítima si observó daños en la vivienda o si es acreedor de alguna deuda. Por su parte, al inquilino le permitirá cerciorarse de que su salida fue registrada en la fecha correspondiente. Esto debido a que dejar el piso antes podría significar una penalización económica.

Documentos que el inquilino puede necesitar al finalizar el alquiler de una vivienda

Los inquilinos también pueden requerir ciertos documentos accesorios al contrato de alquiler cuando el tiempo estipulado por este llega a su fin, también con el fin de resguardarse. Por un lado, debe poder comunicar su voluntad de finalizar el acuerdo, si no quiere acceder o no desea continuar con una prórroga en curso. Por el otro, debe tener la posibilidad de hacer valer su derecho de recuperar la fianza que entregó al inicio del alquiler. Veamos de qué documentos puede servirse para ello.

Comunicación al propietario de su voluntad de finalizar el contrato de alquiler de vivienda

Como mencionamos anteriormente, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un período de prórroga obligatoria de cinco años para todos los contratos de alquiler. Esto significa que todos aquellos acuerdos que se hayan firmado por una duración inferior a cinco años serán forzosamente prorrogados hasta cumplir ese plazo.

Ahora bien, ¿será así en todos los casos? No, el contrato sólo se prorrogará hasta un plazo de cinco años cuando el arrendatario lo desee. De lo contrario, puede comunicar su decisión de extinguir el acuerdo al arrendador, si lo hace con un mes de anticipación. Para ello debe enviar una comunicación en donde exprese su voluntad de finalizar el contrato de alquiler.

Solicitud de devolución de la fianza

Para conocer de qué se trata este documento primero es necesario explicar de qué se trata la fianza y cómo funciona.

¿Qué es la fianza?

El depósito de una fianza es otro de los aspectos de los alquileres que se encuentran contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En su artículo 36, la misma establece que para celebrar un contrato de alquiler de una vivienda es obligatorio para el inquilino abonar al propietario una suma de dinero inicial llamada fianza. Esta puede ser equivalente a una mensualidad de renta, pero nunca puede tratarse de un monto superior.

Se trata, esencialmente de una garantía que busca asegurar el cumplimiento de ciertas obligaciones del arrendatario dentro del período de duración del acuerdo de arrendamiento. Puede cubrir posibles incumplimientos como impagos de la renta, deterioros o daños que se produzcan en el piso, entre otros.

En este artículo te contamos con mayor profundidad de qué se trata el depósito de la fianza y cómo funciona.

¿Qué ocurre con ella al finalizar el contrato de alquiler de una vivienda?

Una vez que finaliza el contrato de alquiler y en caso de que el arrendatario haya cumplido en tiempo y forma con las mensualidades, no haya ocasionado daños a la propiedad y haya devuelto las llaves dentro del plazo correspondiente, el arrendador está obligado a devolverle la totalidad de la fianza.

De lo contrario, si el inquilino incurrió en alguna de estas responsabilidades, las mismas deberán ser cubiertas a partir de la misma. Por consiguiente, el propietario solamente deberá restituirle la diferencia entre el monto entregado y el valor que deba utilizarse para cubrir el incumplimiento. También puede ocurrir que no reste nada del depósito luego de cubrir estos gastos, en ese caso, el inquilino perderá la totalidad de la fianza.

No obstante, cuando el arrendatario no cometió ningún incumplimiento o si las faltas pudieron ser cubiertas con una parte del dinero de la fianza, tiene derecho a recuperar su totalidad o parte de ella. En ese caso, lo más recomendable será que envíe al propietario una solicitud de devolución de la fianza. El arrendador contará con un plazo de un mes desde el día de la entrega de llaves para realizar la restitución.

El contrato de alquiler: el documento más importante

Hemos mencionado al contrato de alquiler desde el principio de este artículo. También hemos dejado en claro que se trata del documento más importante en un arrendamiento. Si bien es recomendable servirse de los documentos accesorios que describimos a lo largo de esta nota para evitar malentendidos y conflictos, será importante, antes que nada, prestar mucha atención al contrato. En este artículo te ofrecemos una guía completa acerca del contrato de alquiler, para que no pierdas de vista ningún detalle antes de firmar uno.

Siempre es aconsejable contar con el asesoramiento y la presencia de un profesional, como un abogado, para que redacte y supervise la firma del contrato de alquiler. En sus cláusulas deben preverse absolutamente todas las condiciones que regirán el acuerdo arrendador-arrendatario durante toda su vigencia.

Sin embargo, la realidad es que no siempre es posible contratar a un especialista en la materia a la hora de llevar a cabo un acuerdo de arrendamiento.

Luego de leer este artículo, sobre qué documentos se necesitan para finalizar el alquiler de una vivienda, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

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Derechos y obligaciones del propietario y el inquilino: ¿cuáles son?

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¿Cómo recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación?

24 julio, 2023 No hay comentarios

Si bien a la hora de alquilar un inmueble se debe prestar suma atención a las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento, también existen algunas situaciones que son difíciles de prever y de imaginarse que puedan llegar a suceder. Uno de estos casos es la de la ocupación ilegal de una vivienda. Es un tema que suele generar inseguridad y miedo en los propietarios, quienes buscan evitar que esto suceda o llegado el caso, tener las herramientas necesarias para actuar rápidamente. En ese sentido, en el siguiente post, te contamos todo lo que debes conocer acerca de recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación..

En este artículo encontrarás:
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Recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación, ¿vía penal o vía civil?
Vía penal
Vía civil
Ley de Enjuiciamiento Civil sobre recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación
Duración del proceso para desalojar a un okupa
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Recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación, ¿vía penal o vía civil?

Para poder recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación, desde el punto de vista jurídico del propietario, la primera cuestión a observar debe ser el cauce jurídico preciso para conseguir la desocupación. Frente a esa disyuntiva, la normativa procesal actual ofrece básicamente dos alternativas: Acudir a la vía penal o acudir a la vía civil.

Vía penal

Se puede acudir a la vía penal por la posible comisión de un delito del artículo 245.2 del Código Penal. El Delito de Usurpación de bien Inmueble en su modalidad no violenta. Esto siempre y cuando se de una serie de requisitos en la ocupación, ya que en atención al principio de intervención mínima y al carácter fragmentario del derecho penal no todas las ocupaciones de inmuebles dan lugar al delito mencionado. La jurisprudencia entiende que solo son punibles las ocupaciones en las que concurre una intención evidente de ejercer los derechos posesorios sobre el inmueble. Con cierta vocación de permanencia en la vivienda ocupada y privación total del ejercicio de los derechos por su titular.

A su vez, uno de los problemas que pueden llegar a surgir en el procedimiento penal es que una vez conseguida se dicte Sentencia condenatoria contra el ocupante de la vivienda y de repente, figure que el ocupante ilegal ha cambiado. Que ya no es la misma persona sino que hay, por ejemplo, cuatro personas distintas instaladas en el inmueble contra las que no hay ninguna orden legal que permita su desalojo. En definitiva, para acudir a la vía penal tienen que darse una serie de requisitos y es recomendable tener muy claro que será de aplicación la medida Cautelar referenciada ut supra.

Vía civil

Con relación a la vía civil, se considera que en la mayoría de los casos es el cauce procedimental adecuado. Siendo lo recomendable interponer una demanda de Juicio Verbal ejercitando una acción contra los ignorados ocupantes del inmueble al amparo del artículo 41 de la Ley Hipotecaria y del artículo 250.1.7 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ya que este procedimiento no exige identificar a los ocupantes con nombres y apellidos. Aunque sí que debe intentarse su identificación durante el proceso para que puedan comparecer en el mismo.

En caso de negarse a recibir la notificación, ésta se realizará mediante edictos posibilitando así la comparecencia de los sujetos que se identifiquen y quieran ser parte en el proceso. Pero en todo caso, la demanda se dirigirá contra los “ignorados ocupantes”. De esa forma se evitará que la entrada de otras personas en el inmueble obligue a un nuevo emplazamiento.

La especial particularidad de la acción civil de recuperación de la posesión por titular del inmueble radica en la naturaleza especial y sumaria del procedimiento, en el que las causas de oposición están tasadas y limitadas. Además, para que el ocupante ilegítimo del inmueble pueda oponerse a la demanda deberá prestar caución. Esto quiere decir que tendrá que consignar la cantidad fijada por el Juez, para responder en su caso de los daños y perjuicios que pudiera sufrir el propietario del inmueble como consecuencia de la ocupación. Este último es un requisito del procedimiento indispensable e ineludible al amparo del artículo 440.2 de la LEC.

Ley de Enjuiciamiento Civil sobre recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación

Al mismo tiempo, la LEC contempla tres acciones de protección posesoria para poder recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación. El ejercicio de cualquiera de estas acciones tiene como elemento común que debe ser instada por el legítimo titular de la vivienda. O bien, por aquella persona que ostente algún derecho para poder reclamar la posesión perturbada.

Estas tres acciones se articulan a través del procedimiento verbal, independientemente de la cuantía. Esto quiere decir que cualquiera de las acciones que se vayan a utilizar para recuperar la posesión, se siguen los trámites del Juicio Verbal. Las acciones a la que hacemos referencia son las siguientes.

Desahucio por precario. En el artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se establece. “Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca”.

Tutela sumaria de la posesión. Esta acción es la que, con la anterior nomenclatura, se denominaba interdicto de recuperar la posesión. Se Establece en el artículo 250.1.4 de la LEC. “Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute”.

Protección de los derechos reales inscritos. “Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos. O perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación”. Así se dispone en el artículo 250.1.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Duración del proceso para desalojar a un okupa

El proceso para desalojar a un okupa variará en función de la localidad y del volumen de asuntos del Juzgado en cuestión. A modo estimativo, puede durar entre unos 3 y 6 meses aproximadamente. De ahí que es importante indicar que cuanto antes se inicie, más rápido podrá practicarse.

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El contrato de alquiler: todo lo que debes saber

En Alquilar

¿Cómo alquilar las habitaciones de tu casa?

10 julio, 2023 No hay comentarios

Si has comprado o alquilado un piso muy grande y tienes espacio de sobra, una buena idea para pagar tu hipoteca o renta es cobrando por las habitaciones sobrantes. De eso se trata este post, si tienes ganas de implementar esta idea deberás saber cómo alquilar las habitaciones de tu casa.

En este artículo encontrarás:
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¿Cómo alquilar las habitaciones de tu casa?
Alquiler como propietario o inquilino
Formular contrato de arrendamiento
Cambios de inquilinos
¿Cómo se gestionan las responsabilidades?
¿Cuáles son las comunidades más caras para alquilar habitaciones?
¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Cada vez es más habitual, la idea de vivir en una habitación de alquiler o de pagarte la renta o hipoteca subalquilando o alquilando las habitaciones libres. Es que la demanda es tan grande por diversos motivos y llegar a un acuerdo con un huésped es fácil.

Ya sea porque es muy difícil para la media de las personas jóvenes pagar un alquiler en su totalidad, así como algunos desean sentirse acompañados por seguridad o por sociabilidad. También hay que decir que estos alquileres suelen durar poco y cambiar de huéspedes a menudo, ya que a muchos de estos jóvenes les cuesta encontrar el lugar y compañía justa para asentarse.

¿Cómo alquilar las habitaciones de tu casa?

Los métodos de alquiler de habitaciones se dividen en dos, dependerá de si es el propietario quien se encarga de alquilarlas o si es un inquilino que las subalquila. Esto tiene que ver con aquellos que buscan amortiguar los gastos de la renta o los que quieren sacar beneficio de su propia casa.

Hay que decir también que, para alquilar con razón turística, deberás pedir la licencia en el Ayuntamiento correspondiente a la vivienda, siempre y cuando se pueda aprobar.

Alquiler como propietario o inquilino

Un alquiler de habitación también se rige bajo un contrato para darle legalidad al vínculo. Se deberán pagar los impuestos y mantener el orden bajo el piso, ya que vivir con un desconocido no deja de ser un riesgo, pero, si armamos un buen contrato nos protegerá de ciertas incidencias legales. Este documento deberá establecer de una forma clara y legible las responsabilidades, derechos y ocupaciones de cada huésped. Estos se regirán y formalizarán:

Si el propietario se encarga de gestionar el alquiler de las habitaciones, los contratos se regularán mediante el Código Civil.

En cambio, si es el inquilino quien subalquila las habitaciones, deberá estar asentado por el propietario de la vivienda. Con el visto bueno y el acuerdo del arrendatario, se regulará el subcontrato por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Formular contrato de arrendamiento

Crear un contrato de arrendamiento para cada uno de los cuartos que tendremos en alquiler, será la mejor manera de regular la entrada y salida de huéspedes. En el mismo deberemos especificar:

El precio mensual de la renta de la habitación y cómo será la forma de pago.

Garantías o fianzas para asegurar que esta persona no se irá de un día para el otro, no generará destrozos y pagará correctamente la mensualidad. La fianza puede ser de una mensualidad o contar con un tercero como aval.

Habitación en la que residirá el inquilino y un inventario de muebles y objetos que se encuentran en ella.

Duración del contrato.

Servicios incluidos en el pago de la renta, así como los espacios de uso común y sus derechos. Además, se deberá especificar si los gastos de suministros estarán pagos dentro de la tarifa y, si no es así, cómo y cuándo los pagan.

Cláusula de recisión del contrato y en qué condiciones se pactan. Es importante especificar a partir de qué fecha se podrá dar de baja el alquiler y con cuánta anterioridad se debe notificar. Así como las penalidades que tendrán ambas partes por desistir de este contrato antes de tiempo.

Cambios de inquilinos

Ya lo hemos mencionado antes y, es una realidad que los contratos de alquiler de habitación no suelen durar mucho. Las cláusulas de recisión no son tan estrictas ni demandantes como las de un contrato normal, lo que le da volatilidad al huésped. Por eso, el encargado de gestionar el piso deberá llevar un riguroso control de quienes llegan y quienes se van del piso. Es importante que cuando el inquilino deja la vivienda firme el documento de la baja o recisión, así como el propietario.

Si el piso está gestionado por el inquilino, quien ya debería tener el permiso legal del propietario a subarrendar habitaciones, todas las altas y bajas funcionan como anexos al contrato principal.

Por su parte, si es el propietario quien lleva el control del alquiler de los cuartos, será también quién lleve las riendas sobre los contratos individuales que se hacen a cada persona.

¿Cómo se gestionan las responsabilidades?

Las responsabilidades, en caso de que el piso esté gestionado por un inquilino con derecho a subarrendamiento, decaerán en él. Todo lo que suceda en la vivienda será su responsabilidad ya que fue él quien firmó el contrato con el propietario y depositó el aval, fianza o cualquier tipo de garantía. Por esto, será mejor que cuando firmes el contrato de subalquiler exijas a cada uno de los subinquilinos una fianza.

Por el contrario, si es el dueño de la vivienda quien gestiona todo, el inquilino de habitación que cause el daño será el responsable. Sin embargo, quien dará la cara frente a la comunidad, será el mismo propietario.

¿Cuáles son las comunidades más caras para alquilar habitaciones?

El alquiler de habitaciones se ha hecho más fuerte en comunidades con mucha demanda, como lo son Madrid (21%), Andalucía (20%) y Catalunya (15%). Luego, las siguen en menor medida la Comunidad Valenciana (9%) y el País Vasco (3%).

Siempre es el centro de las grandes ciudades donde se concentra el mayor caudal de estos porcentajes. Asimismo, las ciudades más caras para conseguir un piso son Barcelona, Madrid y Palma de Mallorca. Las ciudades más baratas para conseguir habitación son Cáceres y Jaén.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

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Ahora que ya lo sabes todo sobre cómo alquilar las habitaciones de tu casa, déjanos tu comentario acerca de tu propia experiencia. No olvides pasarte por el siguiente post:

Riesgos de alquilar sin contrato de alquiler

En Comprar

¿Qué hacer cuando se vence el contrato de arras?

17 junio, 2023 No hay comentarios

El contrato de arras es un documento que se firma durante las operaciones inmobiliarias cuando se tiene por objetivo reservar el inmueble que se quiere alquilar o comprar. De esta manera, se habilita a hacer pagos parciales en tiempos pautados, estableciendo unas condiciones económicas y penales para su obligado cumplimiento. En la nota de hoy te contamos qué ocurre y cuáles son los pasos a seguir cuando se vence este contrato.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es conveniente hacer cuándo se produce el vencimiento del contrato de arras?
¿Puedo reclamar el incumplimiento de contrato de arras?
Los diferentes tipos de cláusulas penales en el contrato de arras
Arras Confirmatorias
Arras Penales
Arras Penitenciales
¿Qué pasa si el vendedor desiste de la operación?
Si el comprador se echa atrás, ¿qué sucede?
Consecuencias de anular por incumplimiento el contrato de arras

¿Qué es conveniente hacer cuándo se produce el vencimiento del contrato de arras?

Cuando se quiere reservar el inmueble elegido para alquilar o comprar, el cliente tiene la posibilidad de firmar lo que se conoce como “contrato de arras”, que permite pautar pagos previos parciales del mismo. Dicho esto, puede ocurrir que las partes firmantes deban actuar frente al vencimiento de este documento, así como puede haber retrasos en el pago o, directamente, presentarse la imposibilidad de ser ejecutado.

Si por algún motivo el contrato de arras se vence, pero ambas partes tienen la voluntad de continuar con la operación, podemos realizar una prórroga del documento. No es obligatorio, pero es lo más recomendable. Para ello, sólo basta firmar un anexo de ampliación al contrato ya existente. No es necesario hacer un documento nuevo, pero este debe estar firmado por ambas partes e incluir una nueva fecha de vencimiento. Y, además, es aconsejable que indique cuál ha sido el motivo de la extensión.

Otra recomendación es que al confeccionar este anexo de ampliación al contrato se establezcan las consecuencias negativas ante un posible nuevo incumplimiento. De la misma manera, se sugiere documentar todas las actuaciones que evidencien la animosidad positiva del acuerdo.

¿Puedo reclamar el incumplimiento de contrato de arras?

La respuesta es sí. Esta acción se puede realizar a través de dos tipos de acciones judiciales:

Demanda por reclamación de cantidad;

Resolución de contrato por incumplimiento de contrato de arras y conjuntamente la indemnización de daños y perjuicios ocasionadas.

Es necesario aclarar que cualquier reclamo judicial que supere 2.000 euros requerirá de forma obligatoria la contratación de abogado y procurador. De hecho, aunque no sea así, es muy recomendable. Ya que la interpretación de las arras penitenciales es muy discutida en los tribunales.

Los diferentes tipos de cláusulas penales en el contrato de arras

En la redacción de los términos del contrato de arras suelen aparecer determinadas cláusulas que penalizan los supuestos de incumplimiento de las partes. Estas cláusulas son las siguientes:

Arras Confirmatorias

Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. En general, todas las arras son confirmatorias.

Arras Penales

Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, por ser liquidadora de daños en caso de incumplimiento.

Arras Penitenciales

Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil.

Se exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad sin ningún género de duda entre las partes en aquel sentido. Debiendo entenderse en caso contrario, que se trate de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

¿Qué pasa si el vendedor desiste de la operación?

El Código Civil establece que “el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de contrato”.

El caso más frecuente al que nos encontramos es cuando el comprador encuentra una mejor oferta. Y, por ende, proceda a resolver la operación. En ese caso, hay que ver cómo actúa el vendedor. Pero el artículo 1454 del Código Civil establece que estará obligado a pagar el doble de la señal aportada en el contrato.

Si el comprador se echa atrás, ¿qué sucede?

Esto puede ocurrir cuando, por ejemplo, no se aprueba la hipoteca con la tasación realizada. Otra causa posible -que se presentó con cierta frecuencia durante la pandemia-, es que cambie la situación económica del comprador debido a un contexto general de incertidumbre económica.

En cualquier caso, lo que indica el mismo artículo citado anteriormente, es que en esta situación se perdería la señal aportada.

Consecuencias de anular por incumplimiento el contrato de arras

El Código Civil establece una serie de penalizaciones que se deben tener en cuenta tanto por el comprador como por el vendedor.

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato en donde el comprador se resigna a perder dicha señal o el vendedor, a devolverlas duplicadas.

El incumplimiento del vendedor puede quedar expuesto cuando no ponga a disposición del comprador, en el tiempo estipulado, el bien objeto de contrato.

Finalmente, el incumplimiento del comprador quedará en evidencia cuando no realice la entrega del precio de la compraventa o alquiler en el plazo o prórroga determinados.

Esperamos que este artículo te haya resultado de utilidad. Si lo deseas, puedes dejar tu opinión en el apartado “Comentarios” de esta nota. Recuerda que si tienes que realizar cualquier operación inmobiliaria, Oi Real Estate es el mejor lugar al que puedes acudir. Nuestra empresa tiene a los profesionales más capacitados y 100% confiables para acompañarte en el proceso. ¡Te esperamos!

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En Alquilar

Delito de daños en una vivienda de alquiler

19 mayo, 2023 No hay comentarios

¿Se le puede imputar a un inquilino el delito penal de daños en la vivienda arrendada? ¿Cuál es la diferencia entre la comisión de un delito penal y la de un daño que genere consecuencias de tipo civil? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:
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Daños que no son delito
Garantías civiles contra los daños en la vivienda
Fianza
Garantías adicionales
Depósito en garantía
Fiador solidario o garante
Aval bancario
Seguro de impago de alquiler
Delito de daños en el alquiler
Daño doloso
Pena por causar daños a la vivienda
Recomendaciones para evitar el conflicto
Examinar previamente la vivienda
Toma fotos y vídeos
Detalla todo por escrito en el inventario
Deja constancia de los desperfectos
Delito de daños en una vivienda de alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

A veces al terminar un contrato de alquiler sucede que en la vivienda quedan daños ocasionados por el inquilino. Estos daños pueden ser en el mobiliario, si la vivienda se alquila amueblada, o en elementos constructivos o instalaciones.

En algunos casos opera una sanción civil, de tipo monetaria, o se compensa con el dinero de la fianza. Pero en otros casos puede corresponder al delito penal de daños. A continuación te explicaremos la diferencia.

Daños que no son delito

Lo normal es que en la vivienda en alquiler se produzcan daños que no constituyen delito. Ya sea por el uso de las cosas o por negligencia del inquilino, sucede que con el tiempo algunos muebles o instalaciones se rompen o desgastan, En estos casos naturales no opera la sanción penal por el delito de daños.

Garantías civiles contra los daños en la vivienda

Para salvaguardar los costes que puedan generar los daños ocasionados a la vivienda, el arrendador puede recurrir a diferentes mecanismos. Algunos de ellos son obligatorios y otros son de libre disposición entre las partes contratantes. Estas garantías están determinadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Aquí te resumimos las garantías más comunes.

Fianza

La fianza es de pago obligatorio por parte del inquilino. La LAU determina el monto de fianza en el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Si quieres saber todo lo referido a la fianza y cómo recuperarla, lee este post.

Garantías adicionales

La misma Ley de Arrendamientos Urbanos establece que por acuerdo de arrendador y arrendatario, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el propietario como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler. El mismo artículo de la ley indica que el valor de las garantías adicionales no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Depósito en garantía

A diferencia de la fianza obligatoria, este depósito se entrega al propietario, quien deberá guardarlo en custodia para reintegrarlo una vez que finalice el contrato. En caso de haber roturas, desperfectos o deudas en la vivienda, el propietario lo usará, junto con la fianza, para saldar esos costes.

Fiador solidario o garante

El fiador solidario es un tercero ajeno al contrato de alquiler que se obliga como responsable solidario a saldar cualquier deuda que pueda generar el inquilino. El fiador solidario, también llamado garante, debe firmar también el contrato de arrendamiento.

Aval bancario

Se trata del aval que otorga un banco. Preferentemente este aval se contrata con condición de acción a primer requerimiento y sin beneficio de excusión.

Seguro de impago de alquiler

El seguro de impago de alquiler es una herramienta que dejará tranquilo al propietario ante los impagos por parte del inquilino así como por posibles destrozos que puedan causarse en la vivienda.

Delito de daños en el alquiler

Como sabes, los delitos se señalan en el Código Penal. Es el cuerpo jurídico que determina las penas para aquellas conductas en las que el sujeto ocasiona daños a propiedad ajena. El capítulo IX (artículos 263 y concordantes) es el que establece todo lo referido al delito de daños.

Daño doloso

Como es de suponer no todos los daños a la vivienda serán considerados delito. Como vimos precedentemente, hay diferentes y efectivos mecanismos civiles para salvaguardar el valor del patrimonio del arrendatario. La condición sine qua non para que el daño a la vivienda sea considerado delito, es que el inquilino haya cometido ese daño con dolo, es decir que el daño debe haberse causado con intención de dañar. No son casos que se suelan dar comúnmente.

Pena por causar daños a la vivienda

El artículo 263 del Código Penal establece la pena en estos casos. Allí se determina que “el que causare daños en propiedad ajena no comprendidos en otros títulos de este Código, será castigado con multa de seis a veinticuatro meses, atendidas la condición económica de la víctima y la cuantía del daño”.

Cuando el costo de los daños es bajo, la pena se reduce. Por ello se establece que “si la cuantía del daño causado no excediere de 400 euros, se impondrá una pena de multa de uno a tres meses”.

Recomendaciones para evitar el conflicto

Detallamos algunas recomendaciones que aplican tanto al inquilino como al propietario para evitar caer en conflictos.

Examinar previamente la vivienda

Antes de firmar el contrato de alquiler es muy importante que se examine detalladamente la vivienda y el mobiliario. Así podrás detectar todo tipo de daño preexistente y ponerlo de manifiesto en el contrato o en un anexo..

Toma fotos y vídeos

Cuando pasa el tiempo a todos nos cuesta recordar con pelos y señales en qué condiciones exactas estaban tanto el piso como el mobiliario. Por eso te recomendamos que realices un archivo fotográfico o de vídeo del estado de la vivienda y del mobiliario al momento de firmar el contrato de alquiler..

Detalla todo por escrito en el inventario

Si el piso se alquila amueblado, las partes deben confeccionar un inventario lo más exhaustivo y preciso que se pueda.

Deja constancia de los desperfectos

Deben poner de manifiesto y por escrito los desperfectos que vayan apareciendo, tanto en la vivienda como en el mobiliario.

Delito de daños en una vivienda de alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas asesoramiento relacionado con daños en un piso de alquiler o con tu contrato de alquiler, en Oi Real Estate, te ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

Si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

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En Invertir

¿Cómo invertir en España desde EEUU?

15 mayo, 2023 No hay comentarios

Si estás pensando en invertir en inmuebles de España y vives en EEUU este post es para ti. Aquí te informaremos sobre cuáles son los requisitos necesarios para poder realizar la compra de propiedades desde tu país de origen, los pasos para hacerlo y cómo hacer para solicitar la residencia a través de la Golden Visa. ¡Te invitamos a seguir leyendo para poder acceder a toda la información!

Invertir en bienes raíces siempre ha sido una decisión inteligente. En el contexto actual, las barreras parecen haberse diluido y cada vez más inversores piensan en comprar propiedades en otros países con el fin de aumentar la rentabilidad y asentarse en nuevos mercados.

España es un país que históricamente ha ofrecido oportunidades de inversión de gran atractivo para los extranjeros. Y recordemos que EEUU es el inversor más importante en nuestro país ya que invierte 87.642 millones de euros (16,3% del total) en términos de stock. Participan aquí más de 2.000 compañías y se generan gracias a ello alrededor de 200.000 empleos.

Primer paso para invertir en España desde EEUU: Conseguir el Número de Identidad Extranjero

Cualquier persona que quiera iniciar el proceso de inversión en España, deberá contar con un número de identidad que en España se denomina NIE (Número de Identidad de Extranjero). Este documento sirve para que cualquier ciudadano extranjero pueda contar con identidad fiscal para realizar trámites ante la Agencia Tributaria española, como por ejemplo firmar contratos o abrir cuentas bancarias. Cuenta con las siguientes características:

Es personal

Único y exclusivo

Tiene carácter secuencial

Es de carácter temporal

Lista

El NIE no es un permiso de residencia. Es importante aclarar que el NIE sólo permite la residencia de una persona en forma temporal. Su duración será de 3 meses a partir de su entrada en vigencia. En caso de que se necesite un permiso mayor se necesitará gestionar la Tarjeta de Identificación para Extranjero (TIE).

¿Dónde se puede gestionar el NIE?

Desde el país de origen (EEUU): Si la persona interesada se encuentra en Estados Unidos puede gestionar el NIE en las Oficinas Consulares españolas en su país de origen.

Lista de Consulados Españoles en Estados Unidos

Desde España: Si se encuentra en territorio español, podrá acercarse directamente a la Dirección General de la Policía más cercana. Este trámite puede ser personal o realizado a través de un representante acreditado.

¿Cuáles son los documentos que se deben presentar para obtener el NIE?

Para solicitar el NIE, se requiere la presentación de:

Documento de Identidad: Se requiere la copia de la página biográfica de Pasaporte actualizado y del DNI

Documento que acredite los intereses económicos, profesionales o sociales que justifican la petición: Aquí lo que se necesita para el caso del inversor es una copia del contrato de arras (para firmar el mismo sólo se requiere el pasaporte), o cualquier documentación que indique la reserva del inmueble.

Completar el Formulario oficial de Solicitud de NIE ex-15

En este formulario se detallan los datos personales y se informa la vía a través de la cual se recibirán las notificaciones.

Completar el Impreso de la Tasa modelo 790 Código 012

Es requisito completar y abonar la correspondiente tasa del modelo 790. No es un monto significativo y en la actualidad es de 15,75 euros, pero su coste varía periódicamente.

Si se planea realizar este trámite a través de un representante, se deberán incluir a la lista de documentos mencionados anteriormente, una copia del DNI del gestor más un escrito de autorización firmado por el interesado.

¿En cuánto tiempo se obtiene el NIE?

La gestión del trámite del NIE tarda como mínimo 10 días, desde que se recibe la solicitud en el Consultado hasta que efectivamente se recibe el número. El solicitante podrá obtener su número de identidad en el correo electrónico que dejó asentado en el formulario.

¿Cuál es el siguiente paso luego de obtener el NIE?

Luego de recibir el NIE y firmar la compraventa, el inversor deberá pagar los impuestos que se pagan por la adquisición de una propiedad en suelo español.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Este es un gravamen que se debe abonar si se ha comprado una vivienda de segunda mano. El importe a pagar estará determinado por la Comunidad Autónoma donde se compre la propiedad.

IVA (Impuesto al Valor Agregado): Cuando se compra un piso nuevo, es el IVA el impuesto que reemplaza al ITP. El importe a pagar es el 10% del precio de compraventa. Sin embargo, si la propiedad se encuentra en Canarias, el tributo a pagar será el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), al cual corresponde el 7% del valor de compraventa.

IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Su valor dependerá de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble. Este tributo consta de una cuota fija y otra variable.

¿Qué pasos seguir si el inversor quiere arrendar el piso?

Si luego de la compra del piso la decisión es alquilar el piso para obtener una renta mensual, el propietario deberá designar a un representante fiscal. Este representante tendrá que contar con permiso de residencia en España, y será el encargado de las gestiones administrativas del inmueble. Además de los impuestos anteriormente mencionados, se deberá abonar otro tributo. Se trata del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, el cual es un equivalente el IRPF (Impuesto a la Renta de las Personas Físicas).

¿Cuál es la legislación que regula el ingreso de inversores a España?

La Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización (BOE Núm. 233, sábado 28 de septiembre de 2013) es la que se encarga de regular autorizaciones de residencia para inversores extranjeros.

Específicamente es el artículo 76 el que legisla sobre la tramitación de las autorizaciones de residencia. Allí se indica que este trámite lo efectuará la Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos y que podrá realizarse a través de medios telemáticos (conexiones online, formularios, correo electrónico). La formalización del documento corresponde a la Dirección General de Migraciones.

A través de este procedimiento online se puede iniciar la solicitud de autorización inicial, así como también adjuntar documentaciones, consultar estado del expediente y recibir notificaciones. El procedimiento se inicia siempre mediante la presentación de una solicitud por el interesado, que será el titular de la autorización.

¿Qué permiso de residencia se otorga al invertir en España?

Si se realiza una inversión de más de 544.000 dólares el inversor podrá acceder al régimen de residencias para inversores, comúnmente llamadas Golden Visa.

Invertir en España desde EEUU: ¿Qué documentos se deben presentar para obtener la Golden Visa?

Pasaporte.

Seguro médico público o privado con entidad que opere en España.

Certificado de antecedentes penales.

Acreditación de medios económicos.

Acreditación de la realización de la inversión.

¿Cómo se realiza el informe de acreditación de inversión?

En el caso que la inversión sea en bienes inmuebles se deberá presentar el certificado del Registro de la Propiedad y la escritura de la compra. Si la adquisición aún no ha sido formalizada, será requerimiento presentar un contrato de arras que esté formalizado en Escritura Pública.

En los casos en los que el inversor sea una persona jurídica, el socio mayoritario puede solicitar el visado o autorización contando con una acreditación de la DGCOMINVER en el que se informe que la sociedad no está domiciliada en un país considerado paraíso fiscal.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho saber si este artículo te ha sido útil para conocer cómo invertir en España desde EEUU. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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El BCE anuncia una nueva subida de tipos

En Alquilar

Daños en la casa alquilada: lo que debes saber

22 marzo, 2023 No hay comentarios

En este post, queremos contarte qué elementos se necesitan para encontrarse frente un delito de daños en la casa alquilada o en el mobiliario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Delito de daño en la casa alquilada
¿Todos los daños en la casa o el mobiliario son tomados como delito?
¿Cómo se acreditan los daños en la casa alquilada?
Consejos para el propietario y el inquilino
Algunos ejemplos de daños en la casa alquilada
Condena por delito de daños
Absolución del delito de daños

En el siguiente artículo deseamos dejar en claro algunas cuestiones de gran importancia sobre el delito de daños en la casa alquilada. También, puede tratarse de daños en el mobiliario en caso que el alquiler se haya efectuado con muebles y enseres incluidos.

Delito de daño en la casa alquilada

El Código Penal se ocupa de penar las conductas en las que el inquilino genera daños en la propiedad ajena. El artículo 263 aclara que en estos casos el inquilino deberá pagar una multa de 6 a 24 meses. Esto en caso de que la valoración de los daños sea superior a los 400 euros.

Por otro lado, en caso de que los daños realizados no lleguen a superar los 400 euros, el inquilino será condenado por un delito leve de daños. Se trata de una pena de multa de 1 a 3 meses.

¿Todos los daños en la casa o el mobiliario son tomados como delito?

Por supuesto que no. Por el simple hecho de que al terminar el alquiler aparezcan daños en la casa o el mobiliario, no. Ya que esto no quiere decir que esta conducta sea tomada como delito.

Para que estos daños sean considerados como un delito de daños en la casa alquilada, es necesario que éstos hayan sido realizados de manera intencionada o dolosa.

Por otro lado, también existe la posibilidad de ser castigados en vía penal los daños por imprudencia grave. Esto siempre que su valor sea mayor a los 80 000 euros. Se trata de algo muy poco probable en estos casos.

Esto significa que, si los daños han sido generados a causa del desgaste usual de las cosas. O bien, por simple imprudencia. En ambos casos, no se trataría de un delito. Se trataría más bien de una cuestión civil que podrá resolverse en los juzgados civiles pero no en los juzgados penales.

¿Cómo se acreditan los daños en la casa alquilada?

Estos daños deben ser acreditados por el propietario del inmueble. Por este motivo resulta importante que al finalizar el contrato de arrendamiento o bien, se tome posesión de la finca por el Juzgado en caso de haber mediado un procedimiento de desahucio, el estado de la casa sea examinado por un perito. En ese momento se valorarán los daños, por medio de reportaje fotográfico, testigos, entre otros.

Consejos para el propietario y el inquilino

Un examen minucioso

Es necesario que antes de cerrar el contrato de alquiler, la vivienda y el mobiliario sea examinado adecuadamente. De este modo, al detectar cualquier irregularidad se podrá ponerla de manifiesto en el contrato o bien, en un anexo al mismo.

Tomar fotografías

Otro punto de gran importancia es realizar un reportaje fotográfico o de vídeo del estado en el que se encuentra la casa y el mobiliario al momento de celebrar el contrato de alquiler.

Realizar un inventario

En caso de que la casa alquilada cuente con mobiliario es importante realizar un inventario. Ten en cuenta que mientras más detallado, mejor.

Desperfectos

Resulta necesario poner de manifiesto cada uno de los desperfectos que vayan presentándose en la casa alquilada o bien, en el mobiliario.

Algunos ejemplos de daños en la casa alquilada

Condena por delito de daños

En caso de que el perito informe su visita al inmueble, presentando ésta un muy mal estado, completamente incompatible con el uso normal de la misma. Por ejemplo si presenta roturas en cajones de persianas, mobiliario, aparatos sanitarios, muebles de cocina, pavimentos, puertas, mecanismos eléctricos, entre otros. O bien, si observa la sustracción de mecanismos de cierre de las puertas o suciedad general que afecta a todo el inmueble.

El perito debe añadir a su informe varias fotografías en las que logren verse dichos desperfectos. Quedará claro que los desperfectos superan a los que podrían deberse a un uso normal de la casa, y que no han podido ser realizados sin intención.

No se encuentra ningún dato que permita apreciar que el delito haya sido cometido por un tercero en el poco tiempo transcurrido desde la entrega de llaves hasta la inspección de la casa por el perito.

Todo esto da como resultado que los daños, intencionales, como se puede observar en las fotografías y en el informe del perito, fueron causados por los acusados. Ya que ellos eran quienes ocupaban la casa, sin que hayan brindado una explicación lógica acerca de tales daños y suciedad en la vivienda, que conforme al contrato de alquiler se encontraba en estado de servir al fin para el que se alquiló. Ya que debe constar en el contrato que la vivienda ha sido inspeccionada previo a ser ocupada.

Absolución del delito de daños

En caso de que los daños observados no llegan a objetivar una intención de dañar, sino simplemente son indicativos de que el acusado no realizó un uso adecuado de la casa. Se trata de daños que reflejan un uso descuidado, prácticamente negligente. Sin embargo, no evidencian que hayan sido realizados con la intención de perjudicar al propietario, ni uniéndole el hecho de que el propietario debió interponer un procedimiento de desahucio. Esto se debe a que de tal hecho no cabe presumir en el presente supuesto el móvil o sentimiento de venganza que fortalecen la intención de perjudicar a otro.

No resulta extraño que las alfombras se arruinen si son dejadas en el balcón por no querer hacer uso de las mismas. Tampoco es imposible que se rompa una persiana o el cristal de una mesa de manera accidental si no se tiene mucho cuidado en el trato de los elementos. Por otro lado, las pintadas con rotulador que pueden aparecer en paredes se parecen a las que realizaría un niño.

El perito solo describe los daños a efectos de su valoración, sin que en su informe se excluya que tales daños se deben a un uso descuidado de la casa.

Hay un generalizado consenso doctrinal en la conveniencia de disminuir al mínimo la persecución penal de conductas que, como la de daños, ya cuentan con respuesta civil indemnizatoria o restauradora.

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