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Además de la repartición de bienes, de la declaración de herederos de una herencia, el proceso implica una serie de trámites y de tributos a realizar. Por un lado, y el más importante, el pago del Impuesto de Sucesiones. Por el otro, en caso de la existencia de una cuenta bancaria con titularidad del fallecido, el paso es saber cuáles son las personas que pueden acceder a ese dinero y ahorro en el reparto de la herencia.

La tramitación de los fondos en una cuenta bancaria perteneciente a una persona ya fallecida depende de varios factos. En el siguiente artículo te contamos todo acerca de cómo es la gestión de estos fondos.

En el reparto de la herencia ¿a quién pertenecen los fondos de una cuenta bancaria?

Al momento del fallecimiento de una persona, los herraderos voluntarios y lo herederos forzosos son quienes deberían tener el derecho al acceso a los fondos de la cuenta bancaria del causante. Para poder llevar adelante el reparte del dinero es necesario tener en cuenta, de existir, el testamento y la titularidad de la cuenta.

Si el causante dejó un testamento, el dinero de la cuenta su cuenta bancaria pasará a ser de los herederos voluntarios y legalmente reconocidos. Por el contrario, ante la ausencia de un testamento, son los descendientes de primer rango los autorizados a la realización de movimientos de la cuenta, incluso para retirar el dinero.

Sin embargo, las cosas pueden modificarse en el caso de que la cuenta cuente con un cotitular. En estos casos, la tramitación del reparto de la herencia será diferente.

¿Qué derechos tiene el cotitular de la cuenta bancaria de un fallecido?

Ante la existencia de un cotitular, este tendrá el derecho al acceso del 50% de los fondos depositados en la misma. Además, no deberá tributar el ISyD. El otro 50 % restante será repartido según lo dispuesto en el testamento o los herederos reconocidos legalmente en la declaración de herederos.

Es muy importante distinguir al cotitular de la cuenta de la persona autorizada en la misma. La diferencia entre ambas recae en los derechos que cada persona adquiere. En el caso de la persona autorizada, al momento del fallecimiento del titular de la cuenta, dejarán de regir las autorizaciones correspondientes para gestionar la misma, perdiendo su condición de autorizada.

Ambas personas pueden retirar dinero de la cuenta previo al fallecimiento oficial, sin embargo, luego podrán ser denunciados por el resto de los herederos.

¿De qué manera reclamar al banco el dinero de la cuenta para el reparto de la herencia?

El primer paso para realizar trámites en la cuenta bancaria de una persona fallecida, los herederos deberán presentar la justificación del deceso. Para tal fin, necesitan presentar una serie de documentos que acrediten y certifiquen el derecho a gestionar los fondos de la cuenta.

La documentación necesaria a presentar variará según la existencia o no de un testamento.

Con testamento

a) Certificado de defunción.

b) Certificado del Registro de Últimas Voluntades.

C) Copia del último testamento.

D) Escritura de adjudicación de herencia, es decir, de patrimonio a suceder formalizado mediante documento notarial.

Te recomendamos leer: Tramitar una herencia con testamento

Sin testamento:

a) Certificado de defunción.

b) Certificado del Registro de Últimas Voluntades.

C) Declaración de herederos, es decir, acta notarial.

D) Escritura de adjudicación de herencia, es decir, de todo los bienes y derechos del causante.

Te recomendamos leer: Tramitar un herencia sin testamento

En ambos casos y, por último, las personas incluidas en el reparto de la herencia deben justificar el pago del impuesto por sucesiones.

¿Cuánto puede tardar la gestión bancaria de los fondos?

Ante la presentación de la documentación solicitada por la entidad bancaria, la misma deberá informar a los herederos el contenido de la cuenta bancaria y los movimientos realizados en ella. Como por ejemplo, seguro de vida, depósitos, etc.

En este momento, los herederos pueden retirar los fondos o realizar las transacciones que crean pertinentes. Además, pueden dar de baja la cuenta del fallecido para evitar gastos y comisiones por mantenimiento.

Respecto a los plazos de gestión, la entidad bancaria no dispone de un tiempo fijado y determinado para llevar adelante la tramitación testamentaria del reparto de la herencia, en términos bancarios. Sin embargo, deberían no incurrir en retrasos injustificados.

En algunos casos, ante la existencia de conflictos entre los herederos, el banco procede al bloqueo de la cuenta hasta que se establezca la resolución del reparto. En estas situaciones, la financiera debe informar del bloqueo a las personas interesadas.

¿Cómo saber las cuentas bancarias que tenía una persona antes de fallecer para el reparto de una herencia?

En muchas situaciones, los herederos no conocen todas cuentas del fallecido con determinadas entidades financieras. De todas formas, es una gestión muy sencilla de lograr resolver.

Para llevar adelante el trámite, los herederos deben presentarse en Hacienda para solicitar toda la información fiscal de la persona fallecida. En este documento figurarán las diversas entidades en la que En ella podremos encontrar toda la información de las distintas entidades en las que constan posiciones en actividad.

Con la información fiscal en manos, los herederos podrán solicitar toda la información sobre las cuentas bancarias de la persona fallecida y sus movimientos. Con el acceso a todos estos datos, podrán llevar adelanto el reparto de la herencia correspondiente.

Si nadie reclama los fondos de la cuenta bancaria ¿Qué sucede con el dinero?

Otra de las circunstancias que pueden ocurrir, es que ninguna persona se presenta a recamar los fondos ingresados en la cuenta de una persona fallecida.

En estos casos, la entidad financiera, luego de un tiempo determinado, podrá declarar la cuenta como abandonada por un plazo de 20 años. Una vez trascurrido ese tiempo, si la cuenta y sus fondos siguen sin ser reclamados, los fondos pasarán a ser parte de Tesoro Público.

Hasta aquí toda la información necesaria acerca del reparto de una herencia ante la existencia de una cuenta bancaria perteneciente al fallecido. Esperamos te haya sido de gran ayuda Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentario debajo del artículo, desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te ha gustado la nota, te recomendamos leer los modos de llevar adelante una declaración de herederos.

https://www.oirealestate.net/noticias-inmobiliarias/declaracion-herederos-herencia-espana-2021/
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Cuando una persona fallece existen dos formas mediante las cuales se van a heredar sus bienes, derechos y obligaciones, dependiendo de la existencia o no de un testamento. En el segundo caso, deberá realizarse una declaración de herederos abintestato para establecer quienes son las personas con derecho la sucesión. En la siguiente nota te contamos cómo tramitar una herencia sin testamento.

Se conoce por herencia a la acción jurídica a través de la cual, ante el fallecimiento de una persona, se transmite los bienes, derechos y obligaciones de la misma a otra u otras personas. Quienes reciben dichas sucesiones son denominados herederos; personas físicas o jurídicas con el derecho a una parte del patrimonio de una herencia.

El régimen jurídico que regula las herencias es el derecho de sucesiones y se tributan a través del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

En caso de que no exista testamento deberá levarse a cabo una declaración de herederos abintestato.

¿De qué se trata una declaración de herederos abintestato?

En el caso del fallecimiento de una persona que no haya dejado testamento, para proceder a la tramitación de la herencia es necesario llevar adelante una declaración de herederos abintestato.

Por lo tanto, es entendida como el procedimiento a través del cual se establecen quienes son los herederos de los bienes del causante. Lo que resulta importante considerar en este tipo de casos, es que la declaración de esta índole no considera el modo en que serán repartidos los bienes. Solo establece quienes serán sus herederos.

A partir de la sanción de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria es posible llevar adelante el proceso de declaración de herederos mediante notario. De esta manera es posible simplificar el trámite.

Si el causante contase con descendientes, ascendentes o cónyuge directamente será posible realizar el trámite de una herencia sin testamento mediante notario. De lo contrario, el procedimiento se tornará más complejo y será necesario acudir a la vía judicial.

La declaración de herederos abintestato también es empleada para otros casos:

1) Testamento nulo.
2) Ante la muerte de uno de los herederos antes que el causante. Se realiza el trámite para la sustitución del mismo.
3) Existencia de testamento válido mediante el cual se hayan nombrado legatarios, pero no haya sido nombrado heredero.

¿Qué personas pueden solicitar el Acta de Declaración de Herederos?

El acta de la declaración podrá ser requerida por cualquier persona que considere forma parte y tiene derecho a la sucesión.

Según el grado de parentesco, este es el orden de herederos:
1- Hijos y descendientes.
2- Los ascendientes.
3- Si no existiesen hijos, descendientes ni ascendientes quien hereda es el cónyuge viudo. Por lo general, las parejas de hecho no tienen derecho a la sucesión. Sin embargo, en algunas Comunidades Autónomas sí.
4- Los hermanos y parientes recibirán la herencia en partes iguales en caso de no existir ninguna de las personas físicas mencionadas en los tres puntos anteriores. En el caso del fallecimiento de alguno de ellos previo al proceso de herencia, quien recibirá la sucesión será el sobrino.
5-Los parientes colaterales hasta el cuarto grado, es decir, tíos o primos del fallecido.
6- En ultima instancia, sino no existen herederos físicos, será el Estado quien recibirá los bienes hereditarios.

¿Cómo tramitar una herencia sin testamento?

Los pasos a seguir, son variados y muchas veces no resulta ser un proceso sencillo. A continuación, te contamos uno por uno y los certificados necesarios correspondientes a cada uno.

1) Certificado de fallecimiento:

Este certificado puede ser tramitado de manera presencial en registro civil de la localidad donde residía el fallecido. Además, puede solicitarse de manera online en la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia.

Debe solicitarse luego de las 24 hs del hecho de fallecimiento y su tramitación es gratuita. Los documentos necesarios para obtenerlo son el DNI de quien lo solicita y los datos del difunto (en ellos se incluyen fecha y lugar de nacimiento).

La demora del trámite es de aproximadamente tres días hábiles. Y puede ser solicitado por cualquier persona a menos que excepciones legalmente previstas.

2) Certificado de Actos de Última Voluntad:

Este certificado se realiza una vez pasado los quince días del día siguiente al fallecimiento del causante. El mismo deber ser solicitado en el Ministerio de Justicia de manera presencial o por correo postal. Además, existe la opción de solicitarlo vía online en el sitio web del Ministerio de justicia.

Para poder solicitarlo deberás disponer del certificado de defunción detallado anteriormente y el formulario modelo 790. La importancia de este documento radica en que permite confirmar la existencia o no de un testamento.

3) Acudir a la Notaría competente

Una vez obtenidos los certificados anteriores, el paso siguiente es acudir a una notaría para requerir al notario que comience a tramitar Acta de Notoriedad.

No es necesario que acudan a este paso todos los herederos. Con que uno de ellos se presente con toda la documentación necesaria es suficiente.

¿Dónde realizar este paso?

Para llevar adelante el Acta de Notoriedad deberás dirigirte a Oficinas de Notarios que se encuentren ubicadas en:

  • Cercanías al último domicilio o residencia del fallecido.
  • Localidad donde estuviere la mayor parte del patrimonio del causante.
  • Cuidad de España en la que hubiera fallecido.
  • Algún distrito colindante a los anteriores.
  • De no lograr realizarlo en los lugares anteriores, el Notario del lugar del domicilio del solicitante.

4) Mediación de dos testigos

Para llevar adelante la declaración es requisito fundamental la intervención de dos testigos que conozcan personalmente al fallecido y su situación.

Cualquier persona, o familiar, puede ser testigo del procedimiento. La única condición es que no sea beneficiario de la herencia.

5) Acta de Declaración de Herederos Abintestato

Pasado los 20 días hábiles del primer requerimiento del acta, el notario la terminará y procederá a realizar el protocolo correspondiente.

Como hemos mencionado, es importante saber que la declaración no establece el modo en que va a ser repartida la herencia. Solo establece los herederos y los porcentajes que cada uno hereda.

6) Trámites de Aceptación y adjudicación de la herencia.

Una vez obtenida el Acta de Declaración de Herederos, el paso siguiente y final es aceptarla y repartir la herencia. La misma se realiza ante notario mediante escritura pública.

¿Qué sucede si se desconoce el domicilio de algunos de los herederos al tramitar una herencia sin testamento?

La aceptación por parte de los herederos es una declaración individual, parte del proceso de tramitar una herencia sin testamento. Sin embargo, al momento de llevar adelante la adjudicación de la sucesión debe existir el consentimiento de cada uno de los herederos. Así lo establece el Código Civil español.

Por lo tanto, la falta de consentimiento de uno de las partes impide llevar adelante las actuaciones mencionadas con anterioridad. Uno de los motivos por los cuales puede darse esta situación es por el desconocimiento de la identidad o paradero de uno de los herederos.

En el artículo 183, el Código Civil denomina a esta circunstancia como “ausencia legal”. Para solicitar la declaración de la misma se deben cumplir los siguientes requisitos, según lo establece en el artículo 181:

1) Desaparición de la persona de su domicilio o residencia habitual (si noticia alguna), sin que haya más noticias de ella
2) El desaparecido no dispone de representación legal
3) La existencia de negocios que no admitan demora sin perjuicio grave

Plazos de la demora

Según el artículo 183 el plazo sin apoderado está fijado en un año. En el caso de la existencia de una persona responsable de la administración de los bienes, el plazo se extiende a tres años. Esto puede ser impedimento que el resto de las partes pueda llevar adelante la partición de la herencia.

Esta situación podría suponerles algún tipo de prejuicio si necesitan hacer uso de sus vienen a modo de subsistencia. lo que podría suponerles un perjuicio si necesitan esa partición para su subsistencia.

¿Quiénes pueden promover la ausencia legal?

El cónyuge, los parientes consanguíneos hasta cuarto grado son personas que pueden promover la ausencia legal. Además, puede ser promovida por el Ministerio Fiscal de oficio o a instancia de parte.

Por su parte, el resto de los herederos están en condición de promover también la ausencia legal denunciando la desaparición del heredero ante el Ministerio Fiscal.

El objetivo principal de esta acción es lograr la designación de un representante de la persona desaparecida. Y, en consecuencia, pueda procederse a la aceptación de la herencia y a la partición de los bienes.

Pueden ser representantes según el Código Civil (en orden):

1) Cónyuge (siempre y cuando no se encuentren separados)
2) Hijo mayor de edad.
3) Ascendiente más próximo.
4) Hermanos mayores de edad, con predilección del mayor sobre el menor. Siempre y cuando haya convivido con la persona ausentada.
5) De no dar con ninguna de ellas será designada representante “la persona solvente de buenos antecedentes que el Juez, o el Ministerio Fiscal, designe a su prudente arbitrio”.

Hasta acá todo lo referido a cómo tramitar una herencia sin testamento mediante la declaración de herederos abintestato. Te recomendamos leas todo lo referido como tramitar una herencia en caso de existir testamento.

https://www.oirealestate.net/noticias-inmobiliarias/tramitar-herencia-testamento-espana-junio-2021/

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Cuando una persona fallece, sus hijos son los primeros en adquirir el derecho sobre sus bienes inmuebles. También, otros allegados, en caso de que haya testamento. Sin embargo, no todos los herederos pueden permitirse el mantenimiento del legado. Es por esta razón que suelen decidir vender la vivienda que pertenecía a su familiar, ya sea para obtener liquidez o por una verdadera imposibilidad de administrar el inmueble. Lo que muchos se preguntan es lo siguiente: ¿es posible vender esta vivienda heredada sin aceptar la herencia? En este artículo te lo contamos.

La pandemia de COVID-19 viene cobrándose miles de vidas en España desde comienzos del 2020. Al día de hoy, la cifra de defunciones por el nuevo coronavirus asciende a 80.000 en todo el país. Uno de los efectos colaterales que la coyuntura ha generado es un aumento en el número de herencias de viviendas dentro del territorio. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), sólo en el mes de noviembre el aumento de propiedades heredadas llegó a ser de un 20%. Se trata de la cifra más alta registrada hasta el momento. 

Ante esta situación, no todos los herederos tienen la posibilidad de administrar la vivienda que obtuvieron por parte de la persona allegada que haya fallecido. Muchas veces eligen, o bien, se ven obligados a vender el inmueble heredado. Esto, ya sea para obtener liquidez o porque les resulta imposible afrontar los gastos de mantenimiento del mismo. Una duda muy frecuente suele surgir entre quienes se encuentran en esta situación: ¿es posible vender la vivienda heredada sin aceptar la herencia? 

Vender una vivienda heredada sin aceptar la herencia, ¿se puede?

En primer lugar, es necesario aclarar que hay dos procesos que intervienen cuando se produce el fallecimiento de una persona y se adjudican sus bienes a sus herederos. Por un lado, la aceptación de herencia, que es el acto libre y voluntario a través del cual la persona manifiesta su voluntad de aceptar estos bienes. Por el otro, la partición de herencia, que es el acto por el cual los herederos, si es que hay más de uno, proceden a repartirse los bienes del caudal hereditario luego de realizar la aceptación de los mismos.

Es decir que, en caso de que un heredero decida vender una propiedad heredada antes de realizar la aceptación de herencia, se encontrará con que el titular continúa siendo su familiar fallecido. ¿Es posible entonces vender esta vivienda sin aceptar la herencia? La respuesta es no. La titularidad del bien inmueble seguirá correspondiendo a la persona fallecida hasta que se realice la aceptación, y consecuentemente, el traspaso de la titularidad al heredero.

Esta manera de proceder es así cuando hay herederos directos del fallecido y cuando los herederos están expresados, en cambio, en un testamento. Pero ¿qué pasos es necesario seguir? En primer lugar, se deben obtener y presentar algunos documentos como el certificado de defunción y el de últimas voluntades. Es este último el que indica si el fallecido ha redactado un testamento y, en tal caso, a través de qué notario lo ha hecho.

¿Qué ocurre cuando el fallecido ha dejado un testamento?

En caso de que el fallecido sí haya redactado un testamento, el primer paso es solicitar en la notaría correspondiente una copia de aquel documento. Luego, una vez obtenido el mismo, será necesario acudir a un notario para poder realizar la escritura de dicha herencia.

¿Qué ocurre cuando no hay testamento? 

Por el contrario, si la persona en cuestión no ha decidido dejar su voluntad por escrito, los pasos a seguir son otros. Se deberá acudir a la notaría para realizar, además de la escritura de partición, la llamada acta de declaración de herederos. En ella el notario dejará asentado quiénes son los herederos y en qué proporciones, según lo determinado por la ley.

Ahora que sé que es necesario aceptar la herencia para vender la vivienda, ¿cuáles son los documentos que necesito para la venta?

En caso de querer vender la propiedad heredada, la documentación a presentar difiere en cada caso de los que mencionamos. A continuación te contamos cómo proceder, tanto cuando hay testamento, como cuando no:

Documentación a presentar cuando hay testamento

Si la persona fallecida ha expresado su voluntad por escrito a través de un testamento, el primer paso es darle estatus público a la escritura de partición de herencia. Esta nueva versión puede ser redactada por un abogado o por los mismos particulares, en caso de que posean los conocimientos legales correspondientes.

Es importante que en esta escritura pública figuren todos los datos del fallecido y de los herederos, el inventario de bienes y cómo se reparten los mismos, tal como figura en el testamento. Cabe aclarar que acudir a una notaría para obtener este documento no es obligatorio en todos los casos. Lo es cuando existe la intención de vender la propiedad, ya que es un paso fundamental para dejar asentada la nueva titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Documentación a presentar en caso de que no haya testamento

Ahora bien, si el fallecido no ha redactado un testamento y existe más de un heredero directo, será necesario demostrar el parentesco correspondiente ante el notario. Para ello, algunos de los documentos que pueden acreditarse son los libros de familia o los certificados de nacimiento, entre otros.

Para seguir avanzando, el notario deberá revisar toda la documentación presentada. Luego, en un lapso de 20 días hábiles aproximadamente, determinará quiénes son los herederos de la persona fallecida y elaborará el acta que respalda esta afirmación. Es importante tener en cuenta que en este caso también los herederos deberán darle estatus público a la escritura de partición cuando se haya elaborado, según lo determinado por el notario.

Una vez realizado este trámite, los herederos habrán logrado obtener la escritura en la cual se les adjudica de manera legal la vivienda. El paso siguiente será abonar o aplazar los impuestos obligatorios que intervienen en estas situaciones. Estos son el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto de Plusvalía Municipal. Finalmente, podrán inscribir la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad. A partir de ese momento, recién, podrán iniciar la venta del inmueble en caso de que lo deseen.

¿Ya tomaste la decisión y buscas vender tu propiedad? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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La herencia de un inmueble al momento de heredar una vivienda, es muy habitual que surjan problemas entre los involucrados, porque es un bien indivisible, y para poder venderlo, todos tienen que estar de acuerdo. En esta nota, te contaremos cuáles son los problemas más comunes y cómo sobrellevarlos.

Pero, ¿qué es una herencia? Es “un acto jurídico con el que una persona transfiere todos sus bienes, derechos y obligaciones (patrimonio) a otras personas en el momento de su fallecimiento”.

Por esto, decimos que la herencia es el reflejo de las voluntades de una persona con sus bienes.

Es habitual recibir la herencia de una propiedad, porque en España la mayoría de los ciudadanos son propietarios, es decir un 83% de los españoles es dueño de su propia vivienda o más de una.

Pero debemos tener en cuenta que una propiedad es un bien indivisible, y no es como el dinero que se puede dividir entre los herederos. La vivienda que heredan varias personas pasa a una situación llamada proindiviso o copropiedad, en la que cada heredero tiene una parte de ella como suya.

La herencia de un inmueble ¿Qué sucede cuando un propietario quiere vender la vivienda?

Una situación muy común en la herencia de un inmueble es que uno de los herederos la quiere vender, y es uno de los problemas principales que otro de los herederos de un mismo bien se oponga a su venta.

Para poder vender un inmueble en la que hay varios herederos, lo que se debe hacer es tener el consentimiento de todos, ya que no es válido con la mayoría, porque no se puede obligar a alguien a vender, pero tampoco se lo puede obligar a quedarse como copropietario.

Hay dos situaciones a la hora de la herencia de un inmueble y su venta a tener en cuenta, una es la aceptación de la herencia y la otra es la partición hereditaria, pero son dos actos diferentes.

Cuando se trata de la aceptación de la herencia, los herederos deben mostrar libremente su voluntad de aceptar la herencia que les corresponda, en cambio, en la partición hereditaria, los herederos que han aceptado, se reparten el caudal hereditario.

En el momento del reparto, es posible realizar algunas modificaciones para evitar futuros problemas. Por ejemplo, si además de inmuebles, hay dinero en efectivo, se puede llegar aa un acuerdo y entregar la propiedad del inmueble al heredero que quiere la vivienda, pero dejando de recibir el dinero en efectivo por el valor de la parte de la vivienda que le correspondía. Esto logra que la propiedad completa del bien quede a nombre de un solo heredero, evitando el condominio.

Cuando un heredero quiere vender la propiedad y otro no

Si el condominio no se puede evitar, y uno de los herederos quiere vender el inmueble, se puede hacer lo siguiente:

  • Vender su parte de la propiedad a los otros herederos o a un tercero,
  • Ponerse de acuerdo con todos los herederos.
  • Si no logran un acuerdo, ir por vía judicial. En este caso, uno de los herederos, el que quiera vender, puede solicitar una partición judicial de la herencia, y la subasta pública del inmueble.

Para que la propiedad pase por la subasta pública, se debe solicitar la extinción de la relación de copropiedad.

Subasta pública de un inmueble heredado

Lo primero que se debe hacer en estos casos es solicitar la tasación del inmueble, puede ser con un tasador privado o con un perito tasador designado por el juez de la causa.

Si los herederos no están de acuerdo con el valor de la tasación de un inmueble, se puede impugnar para una nueva revisación y después se subastará el inmueble.

Pueden asistir a la subasta el resto de los copropietarios para pelear por ella, sin necesidad de un depósito de dinero previo. Los que se resistían a vender no podrán estar presentes.

Y si por ejemplo, existe un interesado ajeno a los herederos, deberá dejar un depósito del 30% del valor de tasación, para poder pujar por la vivienda.

Conceptos básicos que se deben conocer cuando se hereda un inmueble

  • La base imponible
  • Impuesto de sucesiones y donaciones
  • IRPF-Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
  • Plusvalía Municipal
  • Herederos legales
  • Deducciones según la edad de los herederos

Ten en cuenta que a la hora de la herencia de un inmueble, lo mejor es llegar a un acuerdo entre todos los herederos, y así evitar el desgaste, malos tratos, gastos judiciales como tasación, abogado y procurador. También, al ser vendido el inmueble por subasta pública, suele ser por un precio inferior al que se vendería en el mercado.

Una opción muy valiosa a la hora de heredar un bien, con por ejemplo, tus hermanos o familiares, es vender la propiedad, ponerla a la venta en el mercado inmobiliario, y luego de esa venta repartir el total del dinero en partes iguales entre todos los beneficiarios. Así nos evitamos todo lo que dijimos anteriormente, y por sobre todas las cosas, la vía judicial que es la más lenta y complicada por todos los pasos previos que hay que realizar antes de la subasta pública.

Si recibiste una herencia con tus hermanos, y están todos de acuerdo con vender la propiedad, o en tal caso, ponerla en alquiler y percibir una renta, no dudes en contactarte con Oi Real Estate, una de las mejores inmobiliarias de España.

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Heredar un piso es algo fenomenal. Pero, muchas veces, comienzan a surgir disputas entre los afortunados que heredaron. Y comienzan los problemas… Hoy vamos a contarte qué cuestione pueden aparecer si has recibido una herencia.

Herencia: Comienzo

Los problemas internos comienzan a surgir cuando se ha formalizado la sucesión y esta corresponde a más de una persona. “La situación más común es que hereden varios hermanos y unos quieran conservar el piso y otros venderlo“, afirma Jorge Capell, abogado de Cuatrecasas experto en sucesiones. Capell aconseja “intentar ponerse de acuerdo y evitar procedimientos judiciales, que lo único que hacen es deteriorar el valor del bien”. En caso de que tan solo una de las partes opte por vender la casa, su valor podría acabar diluyéndose en una subasta judicial a un coste muy bajo. Este proceso, además, puede demorarse años, con los gastos que ello conlleva.

Si los herederos son varios, ellos decidirán sobre los asuntos relativos a la gestión del inmueble proindiviso por mayoría, de igual modo que si fueran accionistas de una sociedad. Si no existe unanimidad y se producen las desavenencias, hay algunas cosas que deberemos tener en cuenta.

¿Qué debe hacerse si no hay unanimidad con respecto a la herencia?

En primer lugar, resulta fundamental conocer los trámites que hay que abordar a la hora de formalizar la situación.

Por lo que “lo primero es averiguar si la persona fallecida dejó testamento“, explica Capell. Para ello, los familiares deben acudir al registro y solicitar el certificado de últimas voluntades. También es conveniente pedir también una Nota Simple de la propiedad y confirmar si está libre de cargas. Este trámite también puede hacerse de forma on line.

Si hay un testamento, habrá que dirigirse al notario donde se inscribiera el mismo, solicitar una copia y descubrir quiénes son los herederos del inmueble. Una vez se confirme esto, se debe hacer una escritura notarial para relacionar los bienes y asignar a los que serán los próximos titulares. Este texto debe formalizarse en el Registro de la Propiedad para que quede inscrita la titularidad en favor de los nuevos propietarios.

Herencia con hipoteca

Ahora bien. En el caso de que el inmueble tenga una hipoteca, los nuevos titulares quedarán subrogados en la deuda que estaba pendiente de pago en el momento del fallecimiento. “Si hubiera embargos anotados, es posible que esté en marcha un proceso de subasta por el que los nuevos herederos podrían perder la propiedad”, avisa Capell. Quien recuerda que “existe la posibilidad de que las deudas superen el valor de la casa y al legatario le interese renunciar a la herencia o recibirla a beneficio de inventario”.

Una vez aceptada la herencia, hay que tener en cuenta la tributación. Los gravámenes de estas transacciones son dos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, en el caso de Madrid, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). Para pagarlos existe un plazo ordinario de seis meses y el heredero puede pedir aplazamientos (lo que implica pagar intereses). “En este tiempo”, recomienda Capell, “el beneficiario debe analizar la situación y decidir si le interesa más vender el piso o buscar financiación para poder pagar”.

De todas maneras, hay que tener en cuenta que es un impuesto variable según las comunidades autónomas.

Cazadores de proindivisos                   

Con frecuencia, las herencias dan lugar a situaciones de copropiedad y surgen discrepancias entre los herederos de un inmueble indivisible. Este foco de problemas pone en alerta a los profesionales que tratan de aprovecharse de la situación y adquirir la vivienda a precios muy rebajados. Estos ‘cazadores’ de proindivisos pueden llegar a hacerse con una de las partes de la casa y forzar su subasta para adquirirla entera a un precio minúsculo.

División de la herencia

Es importante tener en cuenta que la partición de la herencia (el reparto de los bienes hereditarios), es un acto completamente distinto a la aceptación.

La aceptación de herencia es el acto voluntario y libre por el cual una persona llamada a una herencia manifiesta su voluntad de aceptarla.

Por otro lado, la partición de herencia es el acto por el que los herederos que han aceptado la herencia se reparten los bienes del caudal hereditario, adquiriendo su propiedad.

¿Cuándo surgen los mayores conflictos entre los herederos?

Los mayores problemas surgen cuando los herederos aceptan la herencia, pero no realizan la partición o adjudicación de bienes y titularidades.

En estos casos, tanto si hay varios bienes hereditarios (viviendas, solares, tierras de labor, etc.) como en el caso de haber uno solo, los herederos son dueños del todo por participaciones indivisas. Es decir, todos son dueños de todo.

Esta situación suele crear conflictos entre los herederos cuando alguno se niega a pagar los gastos de mantenimiento, no quiere mantener el proindiviso de los bienes o, por el contrario, se niega a vender su participación.

Fernando Castellanos, fundador de Castellanos y Asociados y abogado especialista en herencias, explica: “En principio, la adjudicación en proindiviso de los bienes de una herencia (sobretodo inmuebles) puede parecer una situación menos complicada, Pero, posteriormente, puede generar numerosos problemas en cuanto a pago de gastos fijos de dichos bienes. Como pueden ser cuotas de comunidades de propietarios, reparaciones necesarias para la conservación del inmueble, etc.

La adjudicación en proindiviso puede ser una buena solución si lo que se pretende es la venta inmediata del bien heredado, pues supondrá la transformación en metálico y un fácil reparto de este. Pero si se trata de conservar el inmueble es preferible la adjudicación individual de los bienes.

Acudir a un profesional, tanto para la realización de todas las cuestiones relativas al trámite sucesorio como para la venta de los bienes es la mejor opción para evitar problemas futuros.

¿Qué sucede si el único bien de la herencia es una sola vivienda?

En este caso, si hay, por ejemplo, cuatro hermanos heredando una única vivienda, cada hermano tiene una cuarta parte de la vivienda. Lo que se conoce como proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes.

Cada hermano tendría una cuota abstracta, es decir un porcentaje de la vivienda sin que pueda concretarse en una parte exacta de la misma.

¿Puede solo uno de los hermanos vender la totalidad de la vivienda?

No. Necesita contar con el consentimiento de todos para que la venta sea válida.

¿Uno de los hermanos puede vender su participación indivisa en la vivienda?

Aquí la respuesta es afirmativa. Cualquiera de ellos puede vender su parte de la vivienda.

Ahora bien, los otros hermanos tendrán derecho preferente para adquirir esta participación indivisa abonando el precio de venta.

¿Qué pasa si un hermano se niega a vender su parte en la vivienda?

Hay que tener en cuenta que ningún propietario puede ser obligado a vender. Pero tampoco el resto de copropietarios están obligados a permanecer en comunidad y cualquiera de ellos puede pedir en cualquier momento que se divida.

¿Hay solución para este conflicto de intereses respecto a la herencia?

Las soluciones más razonables, menos conflictivas y menos costosas serían:

  • Que el hermano que quiere conservar la vivienda compre a los otros su participación en la misma.
  • Si no dispone de capital o simplemente no quiere comprar la parte de los otros hermanos, que la vivienda se venda y repartan el dinero.
  • Como última instancia, antes de la vía judicial, acudir a un mediador para tratar de buscar una solución adecuada para los intereses de todos.

Si uno de los hermanos se niega a vender y no llega a un acuerdo con los otros hermanos, la solución al problema sería la división judicial de la cosa común o extinción de condominio.

Herencia y subasta para el bien en cuestión

La Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria introduce como novedad las subastas voluntarias para la división de la cosa común.

Pero en la subasta voluntaria, no existen posiciones opuestas entre los interesados para sacar a subasta la vivienda. Por lo que debe existir, en principio, una voluntad común de subasta, pues en caso contrario dejaría de ser voluntaria.

En definitiva, habría que entablar el procedimiento judicial correspondiente. Pero debes tener en cuenta que este procedimiento puede acarrear inconvenientes, dado que termina con la subasta de la vivienda en común y el precio de adjudicación suele ser inferior al precio de mercado.

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Recibir una herencia suelen ser agobiante y un poco cansador. Pero no te preocupes porque, si dispones de la información necesaria, los procedimientos se volverán mucho más sencillos. En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

Una herencia es el acto jurídico mediante el cual una persona que fallece transmite sus bienes, derechos y obligaciones a los herederos. Aunque, en primera instancia, la definición parece sencilla, todo el procedimiento derivado de las herencias es un tanto complejo y engorroso. Por eso, será mejor conocer los aspectos esenciales que rigen a esta operación, dado que, llegado el momento, hará que los trámites sean más sencillos.

A grandes rasgos, existen dos tipos de herencias: con y sin testamento.

Herencia sin testamento

Cuando no existe un testamento que defina cómo habrán de repartirse los bienes, derechos y obligaciones, los interesados deberán realizar una declaración de herederos. Este procedimiento está estipulado en el código civil y consiste en informar quiénes son los herederos legales. Para lograrlo, los interesados deberán mostrar los grados de parentesco con el fallecido.

Quiénes son los herederos legales

En el caso de que no existiera un testamento, la ley establece que los bienes se repartirán entre los familiares directos o indirectos, dependiendo de las circunstancias.

En primera instancia, serán los hijos quienes se repartirán la herencia en partes iguales. Si alguno de ellos hubiera fallecido, serían los nietos los receptores de esa parte de la herencia.

En el supuesto caso de que la persona fallecida no tuviera hijos, entonces serían sus padres los herederos según el código civil. Y si los padres hubieran fallecido, serían sus abuelos.

El cónyuge, por su parte, también heredará los bienes, derechos y obligaciones de la persona fallecida.

En último lugar, cuando fuera imposible heredarles los bienes a todas las personas mencionadas anteriormente, serán los herederos colaterales quienes los reciban. Estos son: hermanos y sobrinos.

Herencia con testamento

Redactar un testamento es siempre una buena opción porque permite repartir los bienes de la herencia a criterio del titular, aunque existen ciertos límites legales.

El Código Civil establece que la herencia se debe dividir en tres partes: el tercio de legítima, el tercio de mejora y el tercio de libre disposición. Veamos en qué consiste cada una de ellas.

¿Qué es la legítima de una herencia?

El Código Civil, en su artículo 806, lo define de la siguiente manera: “Legítima es la porción de bienes de que el testador no puede disponer por haberla reservado la ley a determinados herederos, llamados por esto herederos forzosos”.

En otras palabras, la persona que decide redactar su testamento no podrá elegir libremente sobre la herencia de un tercio de sus bienes, ya que estos están destinados a los herederos forzosos. Pero ¿quiénes son los herederos forzosos? Los mismos que mencionábamos anteriormente, es decir:

  • Los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes.
  • A falta de los anteriores, los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes.
  • En último lugar, el heredero forzoso sería el cónyuge.

Cabe destacar que el tercio correspondiente a la legítima de una herencia habrá de repartirse en partes iguales entre todos los herederos.

¿Qué es el tercio de mejora de una herencia?

El tercio de mejora es una porción que solo puede heredarse a los hijos y descendientes. Nunca podrá destinarse a terceros que estén fuera del vínculo familiar. Pero, a diferencia del tercio de legítima, el testador puede elegir si incluirá en este apartado a todos los herederos o solo a algunos, y podrá decidir libremente qué porcentaje de este tercio de la herencia le dejará a cada descendiente.

Recordemos que, en la legítima el tercio se divide en partes iguales entre los herederos forzosos. Pero, en el tercio de mejora, se puede distribuir en cualquier proporción entre los herederos legítimos.

¿Qué es el tercio de libre disposición de una herencia?

Como su nombre lo indica, se trata del tercio del que el testador puede disponer libremente. Es decir, puede dejárselo a cualquier persona, independientemente de que esta sea o no heredera legítima. Pero, además, el testador podrá entregársela a uno o a varios herederos o instituciones y en los porcentajes que considere pertinente.

En ocasiones, las personas dejan una parte de su herencia a instituciones sociales o a ONG. Esto proviene, entonces, del tercio de libre disposición, ya que los dos tercios restantes deben destinarse sí o sí a los herederos legítimos.

repartición de herencia

Renunciar a una herencia o aceptarla

Aunque siempre asociamos las herencias con un incremento de los bienes personales, en ocasiones se heredan más deudas que beneficios. Es por ello que existe la posibilidad de renunciar, pero también puede ser aceptada parcialmente.

Cuando una persona fallece, sus herederos deben decidir si aceptan la herencia o la rechazan (a este último término suelen referirse como la repudiación).

En lo que respecta a la aceptación, esta podrá ser expresa o tácita. La primera es la más habitual y consiste en aceptarla frente a un notario. La segunda se refiere a aquellos casos en donde el heredero realiza actos que no podría realizar en el caso de no haber aceptado la herencia.

La renuncia, por su parte, nunca podrá ser tácita. Siempre tendrá que expresarse la voluntad del heredero de rechazarla, a través de un documento público firmado frente a un notario.

¿Se pueden aceptar los bienes y rechazar las deudas?

No se pueden aceptar los bienes y rechazar las deudas, pero sí que se podrá aceptar la herencia de dos maneras distintas: pura y simplemente, o a beneficio de inventario.

Cuando se acepta una herencia pura y simplemente, el heredero se compromete a pagar todas las deudas de la persona fallecida, respondiendo tanto con los bienes heredados como con los propios.

En cambio, cuando se acepta a beneficio del inventario el heredero se compromete a pagar las deudas únicamente con los bienes heredados, sin comprometer su propio patrimonio.

Es importante destacar que tanto la aceptación como el rechazo de la herencia son irrevocables. Es decir que una vez que el heredero toma una decisión al respecto, ya no podrá cambiar de opinión.

¿Puede una persona recibir una herencia sin tener constancia de ello?

Tal y como te decíamos antes, el heredero debe aceptar la herencia tácita o expresamente. Para ello, deberá demostrar su grado de parentesco con la persona fallecida y certificar que no haya otros familiares más cercanos a quienes les corresponda recibir esta herencia. Esto será así siempre y cuando no exista un testamento. Pero la obligación de aceptar la herencia exige que el heredero tenga conocimiento de su existencia.

Otros aspectos importantes sobre las herencias

Reparto de bienes gananciales frente a la muerte de uno de los cónyuges

Si los cónyuges no estuvieran casados en régimen económico de separación de bienes, todo lo que se hubiera comprado durante el matrimonio es propiedad de los dos. Entonces, al fallecer uno de ellos, se determinará qué parte es propiedad del cónyuge y cuál se repartirá como herencia.

La colación: qué pasa cuando un padre donó bienes a sus hijos en vida

En el caso de que los padres hayan hecho donaciones a sus hijos en vida, la ley entiende que han sido una especie de anticipo de la herencia. Por lo tanto, aquellos bienes que se le hubieran donado a uno de los hijos en vida, se descontarán del porcentaje que le corresponde de la herencia.

No obstante, la colación no se produce si el padre o la madre han dispuesto lo contrario en el momento en que se realizó la donación.

La desheredación

La desheredación consiste en privar del tercio de legítima a un heredero forzoso. Esto podrá hacerse a través del testamento únicamente cuando existiera una causa legal que lo justifique.

Las causas generales que justifican la desheredación son las siguientes:

  • Los padres no pueden heredar a sus hijos si estos últimos los han abandonado o corrompido.
  • Si alguno de los herederos (sea cónyuge, ascendiente o descendiente) ha sido condenado en juicio por atentar contra la vida del tentador, también podrá justificarse la desheredación.
  • Si el heredero mayor de edad sabe que el testador ha muerto de forma violenta y no lo informa a la justicia, quedará desheredado. Con la salvedad de que las fuerzas policiales ya estuvieran investigando el caso.
  • Quedará también desheredado el que con amenaza, fraude o violencia obligue o impida al testador redactar libremente el testamento.

Desde Oi Realtor sabemos que las herencias suelen ser complejas y llevan mucho tiempo. Pero tener información al respecto siempre ayuda a que los trámites sean más sencillos. Si tienes más dudas, puedes contactarnos.

Y recuera que somos una inmobiliaria de lujo con más de diez años de experiencia en el mercado español. Si quieres vender o alquiler tu piso heredado, contáctanos.

CONTACTO OI REALTOR

Es posible que un heredero realice la venta, sobre el derecho como heredero. Esto significa que lo que realiza es la venta de los bienes que integran su derecho a herencia. No es una venta a la tercera persona como heredero, sino que se estaría realizando la venta de sus derechos hereditarios en esa herencia.En OI REAL ESTATE te contamos todo acerca de este tema, como se procede y como se regulan este tipo de ventas.

El hecho de vender los derechos hereditarios implica que se está poniendo un precio a los bienes que componen su derecho en la herencia. Esta transacción, que se realiza antes de haberse accedido a la herencia, se considera como una transmisión, de parte de un heredero a otra persona los bienes que conforman su participación en la herencia. No se realiza una venta a esta tercera persona como heredero, sino que lo que se traspasa es el derecho a heredar.

El heredero puede contar con la herencia como una universalidad. Esto quiere decir que puede vender sus derechos, un porcentaje en la herencia, la venta de la totalidad o de algunos de los bienes que lo componen.

Qué es la venta de derechos hereditarios

El traspaso de bienes hereditarios que específicamente forman parte de una herencia y se venden como un bien determinado que solo podrá realizarse cuando la herencia se haya dividido y se haya podido realizar la adjudicación de la propiedad o por lo menos una cuota del bien al heredero que quiere o necesita realizar la venta.

La venta de los derechos hereditarios presume la transferencia de todos los inmuebles que forman parte de la porción que al coheredero le corresponda de la herencia del enajenante. Esto será posible de efectuarse antes de la partición y adjudicación de la herencia.

En este último caso, para que el procedimiento pueda realizarse, el heredero debe aceptar la herencia y antes de realizar la división de la misma o la adjudicación de los inmuebles, vende el caudal relicto como una totalidad. Allí se englobarán todos los bienes, ya sea que estén o no determinados o que tengan relación con la transacción. Esto se debe a que quedan transmitidos todos los participantes del derecho del heredero, sin ser necesario que se conozcan o enumeren quienes son.

Regulación de la venta de derechos hereditarios.

Este tipo de transacciones, aparecen en el Código Civil. Ellas se encuentran mencionadas en varios artículos:

  • En el Artículo 1531 del Código Civil, se aclara que quien venda una herencia, sin enumerar las cosas de las que está compuesta, estará obligado, únicamente a responder de su cualidad de heredero.
  • Por otra parte, en el artículo 1067 del Código Civil, se explica que si alguno de los herederos, decidiera vender a una persona su derecho hereditario, antes de realizar la división, podrán algunos o todos los coherederos subrogarse en lugar del comprador. En este caso, deberían reembolsarle el precio de la compra, con tal que pueda ser verificado en el término de un mes, desde que esta situación o transacción se les haga saber.

El artículo 1.067 del Código Civil, por otra parte, establece que el derecho hereditario, se refiere a todos los bienes que integran la división en la herencia. Esto tiene que ver con el derecho del heredero antes de la partición.

El Tribunal Subremo, en una sentencia realizada el 5 de octubre del año 1963, se refirió al artículo 1.067 en el que se explica que lo que puede ser enajenado antes de la partición de una herencia es únicamente el derecho hereditario. Esto quiere decir que no pueden cederse el derecho sobre las cosas concretas y determinadas en la herencia.

Retracto de coherederos

En el artículo 1067 ya antes mencionado, se establece que para el caso de que un heredero, proceda a la realización de la venta de sus derechos o acciones gerenciales (esto es antes de realizar la división de la herencia), que cualquiera de los coherederos puede ejercer la acción de retracto de coherederos. A través de este procedimiento, cualquier otro de los herederos tendrá la preferencia para quedarse con la cuota de la herencia vendida a esa tercera persona externa a la herencia.

Un ejemplo claro

El heredero, antes de que se lleve a cabo la partición, podrá realizar la venta de sus derechos hereditarios o el coeficiente de participación que posea en la herencia. Pero no será posible vender si hay más herederos de una propiedad o finca concreta. Esto se debe a que al no haberse realizado la división y adjudicación del bien, lo que estaría haciendo, seria vender algo que no le pertenece, lo que provocaría la anulación del proceso.

La venta de estos derechos y acciones gerenciales, al tratarse de una universalidad de bienes comprenderá a quienes se conozcan en ese momento y a otros que puedan aparecer con posterioridad.

Audiencia Provincial de Tarragona

La Audiencia Provincial de Tarragona, Sección Primera, el 28 de abril del año 2011, se expresó al respecto diciendo que el relacionar los bienes tiene por objetivo llegar a conocer y determinar el contenido de la herencia para su valoración. La herencia, será integrada tanto por quienes fueron designados, y además quienes pueden aparecer nuevos bienes con posterioridad y ellos serán una adición a la herencia ya vendida.

Debido a todo esto, se entiende que los familiares no han realizado solo la venta de los bienes que aparecen en la escritura, sino sus derechos hereditarios. Al realizar la entrega de la Escritura, no venden únicamente los bienes declarados en ella. Los derechos en la herencia, por lo que si luego nuevos bienes surgen de esa herencia, también habrán sido vendidos. Si la intención fuera ceder algunas de las propiedades, por ejemplo, deberían ser especificados en la escritura y no la venta de su derecho hereditario.

Esperamos en OI REAL ESTATE que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.

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Muchas personas, al recibir un bien inmueble en herencia, optan por venderlo. Para ello es necesario conocer todos los trámites y procedimientos que deben realizarse previamente. Por otra parte, se deben tener en cuenta todos los inconvenientes que pueden surgir, que pueden acrecentarse cuando hay más de un heredero en escena. En este artículo te contamos el paso a paso vender una vivienda heredada y cada uno de los factores que se deben tener en cuenta para tomar la decisión correcta.

¡Sigue leyendo para enterarte todo lo que necesitas saber antes de vender un piso heredado!

¿Cómo está regulada la venta de derechos hereditarios?

Para vender un piso obtenido por herencia es necesario tener en cuenta una serie de factores que intervendrán antes y durante el proceso de venta.

La venta de derechos hereditarios, como puede ser la de un bien inmueble obtenido por una herencia, está regulada por el Código Civil español. Este la define como “la venta de los bienes integrantes de la herencia.” Es decir, que estos sujetos pueden disponer de la herencia como una universalidad o pueden optar por vender todos o algunos de los bienes que la componen.

De esta manera, los pasos previos a vender un bien inmueble heredado son la aceptación y luego, la partición de herencia. 

¿Quiénes tienen derecho a vender una vivienda heredada?

Quienes tienen derecho a vender un piso obtenido por herencia son, en principio, los familiares más cercanos de la persona fallecida. En caso de que no los haya, hay otras alternativas. Veamos de qué se tratan:

Herederos forzosos o legítimos

Son los primeros en la línea sucesoria al momento de adjudicar una herencia, es decir, los primeros en tener derecho a heredar. El artículo 807 del Código Civil considera herederos forzosos o legítimos a:

  • Los hijos y descendientes del fallecido: es indistinto si nacieron dentro de un matrimonio o si son extramatrimoniales, también si son adoptivos. En el caso de que los hijos hayan fallecido, los nietos o los bisnietos tendrán derecho a heredar.
  • Los padres y ascendientes del fallecido: cuando la persona no tuvo hijos, los siguientes con derecho a heredar son estos familiares. En el caso de que hayan fallecido, los abuelos o bisabuelos tendrán derecho a hacerlo.
  • El cónyuge del fallecido: la normativa prevé que la pareja formal de la persona también herede, tuviera esta o no descendientes o ascendientes.

Bajo ninguna circunstancia los herederos forzosos o legítimos pueden ser excluidos en el reparto, aún así el difunto haya confeccionado un testamento. La única manera de que uno de ellos no quede incluido es que haya sido desheredado por la persona.

¿Qué ocurre cuando no hay herederos forzosos?

Cuando no existen herederos forzosos, es posible que la persona haya redactado un testamento en donde explicite a quién le corresponden sus bienes. Pero ¿qué ocurre cuando un fallecido no dejó su voluntad por escrito?

En este caso, son los herederos colaterales quienes tienen derecho a heredar. Se trata de los otros parientes del fallecido hasta el cuarto grado de consanguinidad. El orden sucesorio es el siguiente:

  • Hermanos.
  • Sobrinos.
  • Tíos.
  • Primos u otros parientes que no superen el cuarto grado de consanguinidad.

Es importante aclarar que en estas situaciones, cuando no hay testamento, es necesario demostrar el parentesco ante las autoridades. Será un notario quien se encargue de determinar, de acuerdo a la ley, a quién se le debe adjudicar la herencia y en qué proporción. Luego, será necesario realizar un acta de declaración de herederos y una escritura de la herencia o cuaderno particional.

¿Es posible vender una vivienda heredada sin aceptar la herencia?

Como mencionamos anteriormente, hay dos procesos que intervienen cuando se produce una herencia. Por un lado, la aceptación de herencia, que es el acto libre y voluntario a través del cual una persona manifiesta su voluntad de aceptar los bienes que se le adjudicaron. Por el otro, la partición de herencia, que es el acto por el cual los herederos, en caso de que hubiera más de uno, se reparten entre sí estos bienes luego de realizar la aceptación de los mismos.

Por o tanto, no es es posible vender un piso obtenido por herencia antes de realizar la aceptación de la misma. Esto se debe a que sin este paso previo, el titular del mismo continuará siendo el difunto. Será necesario entonces, una vez aceptada la herencia, realizar el traspaso de la titularidad.

¿Cuánto tiempo es necesario esperar para vender una vivienda heredada?

Una vez realizada la aceptación de herencia y su consecuente partición, en caso de que hubiera más de un heredero, los pasos para vender una vivienda heredada son varios.

Cuando los herederos son forzosos o legítimos, es decir, hijos, padres, u otro tipo de descendientes y ascendientes, no es necesario esperar para vender el inmueble heredado. o mismo sucede con los heredederos colaterales luego de la eliminación del árticulo 28 de la ley hipotecaria. Por lo tanto, ya no existran límites para vender una vivienda heredada.

¿Qué ocurre cuando uno de los herederos no quiere vender el piso heredado?

Cuando hay varios herederos que realizan la aceptación de herencia pero no la partición o adjudicación de bienes y titularidades, suelen aparecer los conflictos. En estos casos, no importa si la herencia consta de un bien o de varios, los herederos serán dueños del todo y en partes indivisas.

Por lo tanto, si uno de los herederos se niega a afrontar los gastos de mantenimiento de un bien, si no quiere mantener esta condición de proindiviso, o bien, si se niega a vender su parte de la titularidad, aparecerán los problemas.

Sin dudas, lo mejor en esta situación sería adjudicar a cada uno de los herederos la propiedad de bienes en concreto y no la participación sobre todos ellos. Sin embargo, no siempre es posible realizar este tipo de partición, ya que hay ocasiones en las cuales la herencia consta de una única vivienda y los herederos son varios.

¿Cómo proceder en estos casos para vender una vivienda heredada?

Como no es posible vender la totalidad de un piso obtenido por herencia cuando uno de los herederos está en desacuerdo, ya que debe haber pleno consentimiento de todos ellos para hacerlo, será necesario recurrir a otras vías. Son tres las que, de alguna manera, obligan a las partes a vender a pesar de la negativa de uno de los herederos:

  • El heredero que no desea vender la vivienda puede comprar las partes que le corresponden a cada uno de los copropietarios, entregándoles a cambio una compensación económica. A esto se le llama extinción de condominio. 
  • De no ser posible la extinción de condominio, aquellos herederos que estén dispuestos a vender su parte de la vivienda pueden hacerlo a una empresa que compre proindivisos. Estas compañías se dedican exclusivamente a esto y el procedimiento es totalmente legal, ya que está amparado por el Código Civil. No obstante, implica vender muy por debajo del valor de mercado que poseen los bienes inmuebles.
  • También es posible iniciar acciones legales para que un juez resuelva la división de la cosa común y la venta se produzca en una subasta pública. Sin embargo, se trata de una opción bastante costosa que también puede implicar que la vivienda se venda a un precio que esté muy por debajo del de mercado.

¿Qué ocurre cuando el piso heredado está sujeto a una hipoteca?

Otro de los obstáculos que pueden presentarse al querer vender un piso obtenido por herencia es que el mismo esté sujeto a una hipoteca. En estos casos, existen tres posibilidades:

  • Hacerse cargo de la hipoteca para quedarse con la vivienda: los herederos pueden pagar la totalidad del crédito y cancelarlo o asumir la titularidad del mismo y hacerse cargo de las cuotas. A este mecanismo se lo conoce como subrogación hipotecaria y siempre está sujeto a la aprobación del banco.
  • Aceptar la herencia a beneficio de inventario: los herederos también tienen la posibilidad de separar su patrimonio del que heredaron. Es decir, pueden aceptar la herencia sin responder a las deudas del difunto con su patrimonio, sino que estas deberán cancelarse a partir de lo heredado. Para acceder a este mecanismo será necesario comunicarlo al notario al inicio del proceso.
  • Verificar si hay un seguro de vida vinculado a la hipoteca: muchas hipotecas están sujetas a un seguro de vida que cubre la deuda en caso de que el titular fallezca. De esta manera, si el causante de la herencia había contratado uno, será la aseguradora quien se encargue de cancelar la deuda. Los herederos, por su parte, obtendrán la vivienda libre de cargas.

Paso a paso para vender una vivienda heredada

Ahora que enumeramos y explicamos cómo solucionar todos los inconvenientes que pueden surgir al momento de recibir un bien inmueble en herencia y querer venderlo, veamos qué pasos deben seguirse para efectuar la transacción: 

Tramitar y reunir los documentos necesarios para la aceptación de herencia

Como ya mencionamos, el primer paso es aceptar formalmente la herencia. Para ello, será necesario contar con los siguientes documentos: 

  • Certificado de defunción del causante de la herencia.
  • Certificado de últimas voluntades del fallecido.
  • Copia autorizada del testamento, en caso de que haya uno.

Aceptar formalmente la herencia

Una vez reunidos los documentos correspondiente, se puede proceder a aceptar la herencia ante un notario. El proceso variará dependiendo de si hay testamento o no. Veamos cómo:

Si existe testamento

En este caso será necesario:

  • Inventariar los bienes y deudas del fallecido.
  • Firmar una escritura de partición o cuaderno particional, en caso de que haya más de un heredero. De lo contrario, este paso no será necesario.

Si no existe testamento

En estas ocasiones, el notario debe determinar quiénes son los herederos según el orden en la línea sucesoria que determina la ley. Para ello, será necesario: 

  • Demostrar el parentesco con el difunto presentando documentos que lo acrediten, como el libro de familia, los certificados de nacimiento y el certificado de matrimonio.
  • Firmar en notaría el acta de declaración de herederos y la escritura de partición de la herencia o cuaderno particional, en caso de que haya más de un heredero.

Tributar en los impuestos correspondientes a la recepción de una herencia

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD)

  • ¿De qué se trata?: Grava la transmisión de bienes o derechos a título gratuito, ya sea por una sucesión derivada del fallecimiento de una persona o una donación en vida.
  • ¿Dónde se paga?: En la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde el causante poseía su residencia habitual.
  • ¿Cuándo se paga?: Dentro de los seis meses posteriores al fallecimiento, aunque es posible solicitar una prórroga de seis meses más.
  • ¿Cuánto se paga?: El monto a pagar dependerá del valor del patrimonio heredado, el grado de parentesco entre el fallecido y sus herederos, el coeficiente multiplicador y las determinaciones de cada Comunidad. La mayoría de ellas aplican importantes bonificaciones a los herederos de primer y segundo grado.

Inscribir el piso en el Registro Público de la Propiedad

No se trata de un paso obligatorio, pero sí es recomendable cuando existe el deseo de vender la vivienda heredada. Para ello, será necesario presentar los siguientes documentos:

  • El certificado de defunción del causante y una copia de su DNI.
  • El certificado de últimas voluntades del fallecido.
  • La escritura de aceptación de herencia y el acta de declaración de herederos ab intestato, en caso de que no haya testamento.
  • El recibo de pago correspondiente al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Iniciar el proceso de venta de una vivienda heredada

Una vez que la vivienda quedó inscrita en el Registro de la Propiedad, es posible venderla como en cualquier otra circunstancia. Los pasos a seguir para vender un piso obtenido por herencia pueden variar según las preferencias de cada vendedor pero, en general, serán los siguientes:

  • Tasar la vivienda a precio de venta.
  • Tramitar los documentos necesarios para la venta.
  • Promocionar la vivienda a través de una inmobiliaria o de manera particular.
  • Programar y recibir visitas.
  • Negociar las condiciones de la venta una vez que aparezca un interesado.
  • Celebrar un contrato de arras o de reserva.
  • Firmar la escritura pública de compraventa ante un notario.

Tributar en los impuestos correspondientes a la venta de un piso

Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

  • ¿De qué se trata?: Grava el aumento de valor que una vivienda experimentó entre el momento de su adquisición y el momento de su transmisión.
  • ¿Dónde se paga?: En el ayuntamiento correspondiente al municipio en donde se encuentra el piso heredado.
  • ¿Cuándo se paga?: Dentro de los seis meses posteriores a la venta.
  • ¿Cuánto se paga?: El monto a pagar dependerá del valor real de la vivienda.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

  • ¿De qué se trata?: Grava el incremento que el patrimonio de una persona física experimentó en el lapso de un año.
  • ¿Dónde se paga?: En las oficinas del Ministerio de Hacienda correspondientes al domicilio del contribuyente, a través de la web del organismo o de manera telefónica.
  • ¿Cuándo se paga?: En el período determinado por Hacienda para presentar la declaración de la renta.
  • ¿Cuánto se paga?: El monto a pagar dependerá de si la venta del piso heredado significó un incremento patrimonial para los herederos. En este artículo te mostramos cómo calcular el IRPF por la venta de un inmueble.

Hasta aquí te hemos contado el paso a paso para vender una vivienda heredada y cuáles son los factores que ontervienen. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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Si te preguntas cuál es el coste de cambiar de titular en una hipoteca y en qué situaciones puede ser posible optar por este proceso, este artículo es para ti.

Cambiar de titular en una hipoteca implica que otra persona se haga cargo de la posición de deudor hipotecario. De este modo, el titular anterior quedará liberado de sus obligaciones. ¿Los bancos permiten que otra persona se haga responsable del pago del préstamo hipotecario? La realidad es que esto dependerá de cuál sea la razón por que se quiera realizar este hecho y otras situaciones que te contaremos a continuación.

Cambiar de titular en una hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

Cambiar de titular en una hipoteca es posible. Esto implica una modificación del contrato, particularmente, el cambio de un elemento personal. En términos jurídicos, lleva el nombre de “subrogación hipotecaria” y en este caso puntual se trata de una subrogación del deudor hipotecario.

Una vez aclarado esto, para que la subrogación del deudor pueda tener lugar, será necesario contar con el consentimiento del acreedor. Dicho de otra forma, tendrás la posibilidad de cambiar el titular de un préstamo hipotecario siempre que el banco prestamista lo permita.

Para determinarlo, lo primero que realizará el banco será un estudio de la solvencia del nuevo deudor. La entidad bancaria tiene la posibilidad de rechazar el cambio de titularidad del préstamo hipotecario en caso de que no lo considere viable por motivos de riesgo.

¿En qué situaciones se puede llevar a cabo una subrogación del deudor hipotecario?

Hay diferentes situaciones en las que será necesario realizar el cambio de titular de una hipoteca, los que tienen lugar con mayor frecuencia son los siguientes:

La venta de la propiedad

Entre las situaciones más habituales se encuentra la venta del inmueble sobre el cual pesa una carga hipotecaria. El vendedor deberá descontar del precio lo que le resta por abonar del préstamo hipotecario. Por su parte, el comprador se debe subrogar a la misma, produciéndose un cambio de titular en el préstamo hipotecario. Se trata de una operación muy común cuando se compra una vivienda de obra nueva a un promotor inmobiliario.

No obstante, para que el vendedor de la vivienda quede completamente desligado de la hipoteca, será necesario que haya un pacto en escritura pública y el acreedor preste su consentimiento (expreso o tácito), como lo indica el artículo 118 de la Ley Hipotecaria. De lo contrario, la responsabilidad personal del deudor original no será transmitida, a pesar de que el bien vendido continúe afectado al préstamo hipotecario.

Extinción de condominio

Otra situación en la que es posible el cambio de titular de un préstamo hipotecario es en la extinción de un condominio, con la titularidad de la hipoteca compartida entre los propietarios. Esta opción tiene lugar en casos de separación o divorcio. Se da si uno de los miembros de la pareja se queda con la vivienda. Deberá abonar la parte correspondiente a la otra persona, o bien, por medio de cualquier otro acuerdo. En este caso, el miembro que adquiere los derechos de propiedad también deberá asumir la carga hipotecaria y pasará a ser el único titular de la hipoteca existente.

Para que el otro cónyuge quede desligado se deberá negociar con la entidad prestamista. Ya que deberá analizar si el titular único cuenta con la capacidad necesaria para asumir la carga en solitario. Lo más probable es que el banco solicite un aval y el interés aplicado aumente. El motivo es que el riesgo asumido por el banco aumenta.

El titular fallece

Otro de los casos en los que, por lo general, se lleva a cabo el cambio de titular en una hipoteca es cuando tiene lugar el fallecimiento del deudor. Claramente, sus herederos se quedarán con la propiedad, sin embargo, también con las cargas financieras, siempre y cuando acepten la herencia.

El artículo 661 del Código Civil indica que, los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones. En otras palabras, quedan subrogados de manera automática a todas las deudas.

En este caso, la hipoteca pasa a ser parte de la masa hereditaria. Una vez que sea aceptada, se crea una comunidad de bienes hasta que se lleve a cabo la partición definitiva. Luego, tendrá lugar la subrogación a la hipoteca. Generalmente, las condiciones del préstamo hipotecario permanecen inalterables: plazo, intereses, cuotas, gastos, entre otros. La realidad es que, la entidad bancaria no debe exigir garantías extras ni la contratación de productos vinculados si todos los herederos se hacen cargo de la deuda en conjunto. Sin embargo, si se pretende que solo uno o algunos herederos sean los que asuman la titularidad del préstamo, será necesario negociar con la entidad bancaria.

¿Los costes de cambiar de titular en una hipoteca?

El coste más importante por cambiar la titularidad de una hipoteca es la comisión de subrogación de posiciones deudoras, impuesta por el banco. No obstante, se trata de un coste limitado según la normativa en materia hipotecaria.

Dependiendo del tipo de hipoteca contratada (a interés fijo o variable) y el momento en el que se realizó la firma, pueden rondar entre el 0,25% y el 2% del importe que resta amortizar.

Si quieres tener una idea más precisa sobre cuánto dinero cuesta cambiar de titular una hipoteca, será necesario tener en cuenta otros costes que varían según cada supuesto concreto.

¿Cuáles son los otros costes?

  • Extinción de condominio: si el banco impone una modificación de las condiciones del contrato para poner la hipoteca a nombre de un titular, será necesario llevar a cabo una novación del préstamo y se deberán asumir las comisiones que correspondan. De hecho, es posible que el banco solicite una tasación de la vivienda.

  • Venta de la vivienda: puede pactarse entre el comprador y vendedor quién se hará cargo de los gastos. Lo más común es que sea el comprador quien se haga cargo de la tasación y el vendedor de la comisión por subrogación de posiciones deudoras.

  • Cancelación de la hipoteca: otra manera de cambiar el titular en caso de una compraventa es cancelarla y constituir otra a nombre del nuevo deudor. Sin embargo, a pesar de que también se trata de un cambio de titularidad, esta operación no es una subrogación. Cancelar una hipoteca también implica una comisión por amortización anticipada y los gastos de escrituración del nuevo préstamo hipotecario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la opción de cambiar de titular en una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Cuando un bien posee una pluralidad de titulares, debe armarse una entidad jurídica que contará con ciertas particularidades. Esto provocará que cada uno de los integrantes de ella sea tenido en cuenta a la hora de realizar modificaciones sobre dicha propiedad. De esta manera, todos integrarán una especie de unidad, que deberá mantener, disfrutar y cuidar del bien en cuestión. Ellos tendrán obligaciones y derechos específicos que detallaremos en el transcurso de este post. A continuación te brindaremos la información acerca de este interesante tema. Trataremos de aclarar cualquier duda que puedas tener con respecto a la copropiedad. Esperamos que sea de tu interés.

A que se denomina Copropiedad

Este término hace referencia a un bien inmueble que posee varios propietarios. Este tipo de entidades se encuentran reguladas por el Código Civil, bajo el nombre de condominio. En su artículo 392 expresa que se considera una comunidad, cuando una  propiedad pertenece pro indiviso a varias personas. Cada uno de los propietarios, contará con un porcentaje del objeto en cuestión que le dará la posibilidad de actuar de manera libre sobre ella.

La copropiedad debe contar con ciertas características:

Por un lado la titularidad del bien debe ser de más de una persona, aunque pueden ser jurídicas o físicas. Otro punto importante es que no se ha establecido una cantidad máxima de personas que pueden ser parte de ella. También debes saber que este inmueble, no podrá ser dividido en partes, por lo que se considerará una unidad. Por último, cada uno de los propietarios dispone de un porcentaje del objeto del que podrá hacer uso libremente.

En qué casos puede establecerse

Uno de los casos más comunes para el establecimiento de una copropiedad es una herencia. Cuando fallece un familiar, el testamento puede establecer que los nuevos propietarios de un bien sean varios integrantes de la familia.

Esta situación provocará que la vivienda cuente con una pluralidad de los nuevos dueños, por ejemplo al haber varios hermanos. Ellos dispondrán de un porcentaje específico del objeto.

Cómo se establecen los porcentajes de participación

La repartición puede realizarla cualquiera de los copropietarios o incluso por terceras personas que hayan sido nombrados por los titulares. Para realizar esta acción, será necesario que haya un acuerdo entre las personas que forman parte de él. Un punto importante a tener en cuenta, tiene que ver con que será necesario que se corresponda la división con la proporción de participación con la que cuenta cada integrante.

También debes saber que cuando la propiedad no sea factible de división, será posible que se entregue la totalidad del bien a un solo propietario, quien deberá indemnizar a los otros titulares. Otra opción podría ser la venta a un tercero, con lo que se repartirá lo adquirido por la venta entre los integrantes de la copropiedad respetando los porcentajes de participación correspondientes.

Derechos y obligaciones

  • Decisiones unánimes o colegiadas: las decisiones en cuanto a las modificaciones del objeto deben ser aceptadas por los propietarios según el porcentaje de participación con la que cuenta cada uno o ser colegiada.

  • Solidaridad: Es obligación de los propietarios que administren, mantengan y disfruten de la propiedad de forma solidaria, ya que es una propiedad que cuenta con varios titulares.

  • Como utilizar elementos comunes: cada uno de los propietarios podrá disfrutar de las cosas de uso común teniendo en cuenta el porcentaje de titularidad del que disponga. Para ello será necesario que no perjudique los intereses de los demás copropietarios ni que impida la utilización de los demás.

  • Hipotecar: debes saber que cualquier propietario de la copropiedad puede hipotecar  su porción del inmueble. También se podrá ceder la misma o incluso sustituir su titularidad.

Un detalle importante a recalcar, es que en la mayoría de los casos, las participaciones suelen ser en iguales porcentajes de todos los titulares, a menos que se establezcan particiones especiales.

Como es posible extinguirlo

Sera posible realizar esta acción cuando alguno de los copropietarios soliciten que se lleve a cabo. A partir de este pedido, se evaluará que esto no provoque una disminución en el valor del inmueble para el resto de los propietarios.

Si bien es posible que la disolución se realice luego de un acuerdo, no siempre sucede de esta forma.  Muchas veces ocurre que los integrantes de la copropiedad no estén de acuerdo en extinguir el condominio. En estos casos debes saber que será necesario realizar procedimientos legales. A través de ello será posible o la venta a un tercero de la porción o para dividirla.

Este procedimiento se encuentra regulado en el Código Civil. Allí se establece que no será posible exigir a un copropietario el permanecer en esa comunidad. Esto significa que puede, en caso de requerirlo retirar su porcentaje. También se agrega que no podrá realizarse si es que perjudica de alguna forma, o inutiliza el bien en cuestión.

Algunos de los motivos que pueden provocar la disolución de la copropiedad pueden ser. Si el bien en cuestión ha desaparecido o se ha extinto. Por decisión y aceptación de los titulares, por haber perdido el derecho, o se ha vencido el plazo que le correspondía sobre el objeto.

La copropiedad empresarial

Puede suceder que una empresa decida sumarse a la bolsa de valores. Allí podrá un inversor decidir comprar cierta cantidad de acciones. De esta forma, serán parte de la empresa, pasando a ser una copropiedad. Es importante entender que ahora la empresa no podrá ser dividida, ya que todos los integrantes contarán con un porcentaje de ella.

Debido a esto, en caso de que alguno de los accionistas quisiera o necesitara desprenderse de su porcentaje de la empresa podría ofrecer sus acciones en el mercado y generar la transacción.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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