Desde Oi Real Estate queremos contarte si debes firmar primero el contrato de arras o lo que corresponde es concretar el préstamo hipotecario previamente. ¡Continúa leyendo el artículo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
Firmar el contrato de arras debe ser el paso previo a pedir la hipoteca. Es por este motivo que, será necesario leer con detenimiento cada una de las cláusulas de este contrato.
Si ya has visitado la vivienda y, al entrar, has decidido que se trata de la casa ideal para ti porque es exactamente lo que buscas para tu hogar, amplitud, buen ingreso de luz natural, el valor es razonable y el barrio te agrada, es momento de pensar en el contrato de arras. La realidad es que, cuando se trata de una muy buena opción, habrá también otros compradores con el foco puesto en la vivienda. Es por eso que, pagar una seña para asegurar que la vivienda será nuestra es una buena idea.
Ahora, la duda es cuando no estamos muy seguros de qué paso debemos dar primero en una compraventa. Se trata de pedir una hipoteca o firmar el contrato de arras, aquí aclararemos todas tus preguntas sobre el contrato de arras. Además te contaremos qué sucedería en caso de que la entidad bancaria no te concediera el préstamo hipotecario.
La firma del contrato de arras
Sin lugar a dudas, si deseas que nadie se te adelante, será necesario firmar el contrato de arras previo a solicitar la hipoteca. Se trata de una seña, en otras palabras, una cantidad de dinero que tendrás que entregar para asegurar el cumplimiento del contrato. Por lo general, antes de firmar la compraventa, tanto el vendedor como el comprador firman un contrato previo para comprometerse de manera recíproca. En él se fijará el valor y las condiciones del contrato de la venta de la vivienda.
Eso sí, lo más aconsejable es que, previo a la firma del contrato de arras, el interesado investigue en varias entidades bancarias la concesión del préstamo para estar seguro si sería posible que nos lleguen a conceder la hipoteca. Además, deberá averiguar cuál es la cantidad de dinero máxima que podría prestarnos el banco. Por lo general, las entidades bancarias suelen financiar aproximadamente el 80% del valor de la vivienda. No obstante, resulta interesarte conocer esta información antes para obtener datos más exactos y personalizados.
Tipos de contrato de arras
Debes tener en cuenta que hay tres tipos de contrato de arras diferentes:
Las arras penitenciales
Se trata de las más habituales, recogidas en el Código Civil.
Las arras penales
El principal objetivo es el de garantizar la compraventa, es por esto que, si no se cumple el contrato, la parte perjudicada puede exigir una indemnización adicional a las arras.
Las arras confirmatorias
Aquí, si hay un incumplimiento de contrato, un juez sería el encargado de determinar cuáles serán las consecuencias para esta parte.
En todo caso, para firmar un contrato de arras, tendrás que brindar varios datos que servirán para validar la operación. Aquí te explicaremos qué es lo que debe figurar en un contrato de arras:
Datos personales, tanto del comprador como del vendedor
Una descripción del inmueble
El valor que debe pagarse en concepto de arras
El precio final de la casa
El tiempo con el que se contará para concretar la venta ante un notario
Las cargas de la vivienda
Cómo será el reparto de los gastos de la operación de compraventa
En este acuerdo entre dos particulares, el vendedor debe comprometerse a realizar la entrega de la vivienda en la fecha pactada. Por su parte, el comprador debe pagar un importe como seña, que se descontará del precio final de la casa.
¿Cuánto cuesta firmar un contrato de arras?
Consiste en una cantidad equivalente al 10% del precio total del inmueble. Debe entregarse para reservar el derecho a compra. No obstante, no hay una cantidad estipulada por ley. El vendedor del inmueble puede pedir la cantidad que crea oportuna sin inconvenientes, siempre y cuando, ambas partes estén de acuerdo.
¿Qué sucede si el banco no me concede el préstamo hipotecario?
Como mencionamos más arriba, la firma del contrato de arras debe realizarse antes de la solicitud del préstamo hipotecario. La cuestión es qué ocurre si el banco no me concede la hipoteca. La realidad es que, previo a la firma del contrato de arras, es muy recomendable que leas con mucha atención lo que vas a firmar. De este modo, será posible recuperar las arras que entregaste. Pon atención a que figure una cláusula en el contrato que lo exprese de manera explícita.
Por otro lado, si no entendieras del todo bien lo que está redactado en el contrato de arras o no encuentras la cláusula, es posible preguntar directamente al notario o a un experto antes de firmar. Ten en cuenta que, es fundamental que el contrato contenga una cláusula que aclare que la devolución de la seña en caso de que no sea concedida la hipoteca. De lo contrario, perderías las arras.
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y un contrato de reserva?
Ambos contratos tiene un objetivo bastante similar, se trata de garantizar el derecho de compra. No obstante, hay una diferencia fundamental, el contrato de arras está definido por la jurisprudencia. Esto significa que, las penalizaciones que se deben afrontar si se incumple se encuentran definidas por ley. Por su parte, el contrato de reservano se encuentra regulado por ninguna ley y tampoco está definido por la jurisprudencia.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los contratos de arras. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
El nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia el 1° de enero de 2022. Desde ese entonces, es la base imponible de tributos que entran en juego, por ejemplo, en operaciones de compra de vivienda. ¿De qué se trata? ¿Cuáles son los impuestos que afecta? ¿Por qué este nuevo valor de referencia está haciendo que muchos compradores se arrepientan luego de firmar un contrato de arras? ¿Qué consecuencias puede traer esto? En este artículo te lo contamos.
El Ministerio de Hacienda presentó a fines del 2020 un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El principal objetivo de esta iniciativa era disminuir la elusión fiscal a través de la modificación de determinadas normas tributarias. La propuesta fue debatida y aprobada en la Cámara de Diputados y en el Senado, en donde consiguió su aprobación final. Finalmente, la ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 11 de julio, momento desde el cual se encuentra vigente. Sin embargo, el nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia recién el 1° de enero de 2022.
¿Qué precauciones se deben tomar con respecto a este valor de referencia antes de firmar un contrato de arras por la compra de una vivienda? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿En qué consiste el nuevo valor referencia inmobiliario del Catastro?
La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, aprobada en julio del año pasado, introdujo modificaciones en el cálculo de la base imponible de algunos tributos. Si bien la normativa fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) seis meses antes, dichos cambios entraron en vigencia recién el 1° de enero de 2022. ¿En qué consisten las nuevas disposiciones?
En el caso del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), ya no es el valor real de un inmueble el que determina sus bases imponibles, sino su valor de mercado. Y ¿cómo se determina este valor de mercado? A partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro, que se encuentra publicado aquí. De esta manera, cada año que transcurra el organismo fijará un nuevo valor de forma simultánea para todos los municipios.
¿Cómo afecta a la compra de vivienda de segunda mano?
Como mencionamos, uno de los tributos afectados por las nuevas disposiciones de la Ley de Fraude Fiscal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este gravamen debe abonarse luego de comprar una vivienda usada. Desde el 1° de enero de este año, entonces, su base imponible ya no es el precio pagado por cada contribuyente, sino el valor de referencia fijado por el Catastro.
En caso de que el comprador escriture la operación ante un notario por un valor inferior al de referencia, la Hacienda autonómica lo obligará a tributar por el valor fijado por el Catastro. Para ello podrá notificarle la liquidación correspondiente sin necesidad de iniciar una comprobación de valores.
También existe la posibilidad de que aquellos contribuyentes que declaren de acuerdo al valor escriturado, es decir, por debajo del valor de referencia del Catastro, sean sancionados por no respetar las nuevas disposiciones de la Ley de Fraude Fiscal.
¿Por qué el nuevo valor de referencia está haciendo que muchos compradores se arrepientan después de firmar un contrato de arras?
El contrato de arras es un documento que, mediante su firma y la entrega de una señal, permite “reservar” una vivienda en la que haya interés de adquirir. Luego de la entrada en vigencia de las modificaciones descritas, se volvieron comunes los casos de potenciales compradores que, tras firmar un contrato de arras, han decidido no seguir adelante con el proceso porque descubrieron que debían pagar más por el ITP de lo que esperaban.
¿Qué consecuencias implica arrepentirse luego de la firma de un contrato de arras?
Existen tres tipos de contrato de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. El de arras penitenciales admite la posibilidad de arrepentirse utilizando la señal de reserva como indemnización. De esta manera, si el comprador desiste, este monto es retenido por vendedor. En cambio, el de arras confirmatorias y el de arras penales no admiten explícitamente la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica. Por eso, si el comprador se arrepiente, el vendedor puede exigirle la concreción de la compraventa o iniciar acciones legales.
Teniendo en cuenta esto, en todos los casos es recomendable firmar un contrato de arras cuando exista plena seguridad de querer concretar la compra. Sin embargo, en muchos casos, la firma se lleva a cabo precipitadamente y sin revisar con anticipación el valor de referencia que el Catastro fijó para ese inmueble.
¿Por qué es importante revisar el valor de referencia de un inmueble antes de firmar un contrato de arras?
Si el valor de referencia de la vivienda en la que hay interés de comprar es superior al precio que se deberá pagar por ella, el comprador deberá pagar más de lo que tenía previsto por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Por esta razón, si el interesado no tiene capacidad de asumir el sobrecoste, que en algunos casos puede suponer varias decenas de miles de euros extra, la operación puede fracasar. Esto, como dejamos en claro anteriormente, significa la pérdida de la vivienda pero también del dinero que se entregó como señal al firmar el contrato de arras.
La otra alternativa para el comprador es hacer frente al incremento, siempre y cuando pueda permitírselo financieramente. En ese caso, tendrá la posibilidad de impugnar a posteriori el valor de referencia que se le haya computado en su autoliquidación del ITP. De esta manera podrá procurar que Hacienda devuelva el incremento que tuvo obligación de ingresar.
Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Si debes firmar un contrato de arras en Madrid para comprar una casa, en este artículo de Oi Real Estate te contamos todo lo que debes saber acerca de este acuerdo previo a la firma del contrato de compraventa.
En este artículo encontrarás:
¿Por qué puede requerirse un contrato de arras en Madrid para comprar una casa?
Madrid es una ciudad cosmopolita, la capital de España y su ciudad más grande y más poblada. Cuenta con una variada oferta en materia educativa, cultural, gastronómica, recreativa y laboral. Además, se encuentra entre las ciudades españolas con mayor turismo interno y externo. Por esto, adquirir una propiedad en Madrid puede ser una gran decisión en términos de inversión inmobiliaria.
Si estás pensando en comprar una casa en Madrid o estás a punto de formalizar la compra de la misma, contar con información relativa al proceso de compraventa de un inmueble siempre es de gran ayuda. Por diversos motivos puede ocurrir que la firma del contrato de compraventa se demore o que, por alguna razón, optes por retrasar su firma. A su vez, puede suceder que hayas encontrado la casa ideal y quieras asegurarte de que será tuya. En este caso, el contrato de arras puede ser la mejor opción dado que se trata de uno de los acuerdos previos a la firma del contrato de compraventa. Si tú o el vendedor deciden recurrir a él, es importante que conozcas cómo debe estar conformado y las condiciones a que está sujeto ya que su incumplimiento puede acarrear penalizaciones. En este sentido, contar con información acerca de este contrato te permitirá tomar los recaudos necesarios antes de la redacción y firma del mismo.
Información esencial para realizar una operación de compraventa utilizando el contrato de arras en Madrid
¿Qué es un contrato de arras?
Se trata de un documento, más específicamente, un contrato privado, previo y opcionalque se celebra entre el vendedor de un inmueble y su potencial comprador. Mediante el mismo, ambas partes se comprometen a concretar la compraventa. Una vez firmado por las partes interesadas, el propietario está en obligación de entregar la vivienda al comprador. Además no podrá continuar exhibiendo el inmueble a otros interesados. El comprador, por su parte, se compromete en su intención de adquirir el inmueble, reservando el derecho sobre la compra a cambio de un monto de dinero como señal. Todo esto debe realizarse según las condiciones acordadas en la redacción del contrato.
Las características más importantes de este contrato son:
Es opcional. Una compraventa inmobiliaria puede realizarse sin la firma de este contrato. En este sentido, es un acuerdo opcional no obligatorio. Sin embargo, recurrir a él puede ser de gran utilidad. Al incluir los términos pactados para efectuar la transacción es utilizado, en general, por el notario para confeccionar la escritura de compraventa. Además, otorga a ambas parte seguridad jurídica. Al vendedor le aporta la seguridad de que la venta se llevará a cabo mediante el pago de la señal. Al comprador, por su lado, le permite asegurarse de que el inmueble será suyo.
Es privado. Se trata de un acuerdo de libre pacto y de libre redacción. Esto implica que no requiere para su confección de la presencia de un profesional.
Es previo. Se trata de un acuerdo previo a la firma del contrato de compraventa. Este se firma en una instancia más avanzada del proceso y permite cerrar la transacción, efectivizando la compraventa inmobiliaria.
Diferencias con el contrato de reserva
Se trata, en ambos casos, de acuerdos previos a la concreción de una compraventa. También cumplen la misma función de reservar y retirar del mercado una vivienda a través del pago de una señal.
Sin embargo, también se diferencian. En este sentido, el contrato de reserva no se halla regulado por el Código Civil como lo está el contrato de arras. Debido a esto el contrato de reserva reviste menor seguridad jurídica. Por otra parte, no puede rescindirse únicamente con el pago de una indemnización, como sucede con algunos tipos de contratos de arras. Sólo es admisible desistir de él si esto fue especificado en alguna de sus cláusulas. En caso contrario deberá intervenir la justicia.
¿Cuál es el contenido de un contrato de arras?
Debe incluir todas las condiciones pactadas por ambas partes en el momento de la negociación. Además, contiene las penalizaciones que deberán asumir cada uno de no cumplir con lo pactado y la especificación del monto de dinero que el comprador entregará al vendedor en concepto de señal.
Por otra parte, al plasmar las condiciones de la futura transferencia, recoge información que posteriormente figurará en el contrato de compraventa.
Las cláusulas que debe incluir todo contrato de arras en Madrid
A la información relativa a obligaciones y derechos que figura en un contrato en términos de condiciones y disposiciones legales se la conoce como cláusula. Si bien existen cláusulas específicas para los distintos contratos de arras hay algunas comunes a todos ellos. Las cláusulas que debe incluir todo contrato de arras son:
Los datos personales de ambas partes.
Los datos del inmueble.
El precio final de compraventa.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
La distribución de gastos.
La cláusula de penalización: cambia según se trate de un contrato de arras penitenciales, confirmatorias o penales.
Aspectos legales a tener en cuenta al optar por un contrato de arras
Tipos de contrato de arras que pueden firmarse para comprar una casa
Existen tres tipos de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. A continuación describimos en qué consisten cada uno.
El contrato de arras se haya regulado por el Código Civil español, correspondiéndole a cada tipo de arras diferentes artículos. Estos especifican las diferentes penalizaciones a las que deberán someterse las partes de no cumplir lo pactado.
El hecho de que se trate de un contrato contemplado en la ley implica seguridad jurídica para los vendedores y compradores de bienes inmuebles que decidan firmar uno.
Arras penitenciales
En este tipo las penalizaciones en caso de arrepentimiento deben estar explicitadas. El monto que el comprador paga como señal funciona como indemnización. Si el vendedor desiste del compromiso asumido deberá devolver a la otra parte la suma, entregada como señal, por duplicado. Si el arrepentido es el comprador, el monto que abonó será retenido por la otra parte. Lo que se debe destacar es que se admite la posibilidad de arrepentimiento, aunque sujeta a la penalización correspondiente.
Arras confirmatorias
A diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica. Esto se debe a que las penalizaciones no son establecidas con claridad. En el caso que se produzca un incumplimiento, la parte afectada puede reclamar la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. Lo importante en este caso es que la parte perjudicada deberá, siempre, recurrir a la justicia.
Arras penales
En este caso si bien no se explicita la posibilidad de desistir del contrato, la señal de reserva sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento. Sin embargo, las penalizaciones que establece no se refieren únicamente a la señal. Debido a esto, además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse también la concreción de la compraventa.
Consejos relativos a la elección del tipo de contrato de arras para la compra de una casa
Lo recomendable en cuanto a la elección del tipo de arras a la hora de comprar una casa es tener en cuenta la seguridad en relación a la concreción de la compraventa. En este sentido, lo aconsejable es recurrir a las arras penitenciales cuando no exista seguridad plena respecto a la compra. Esto se debe a que, en caso de arrepentimiento, las arras confirmatorias puede acarrear consecuencias legales. Las penales, por su parte, también pueden implicar penalizaciones más allá de la retención del monto señal.
¿Tiene un costo para el comprador firmar un contrato de arras en Madrid?
El único coste que el contrato de arras tiene para el comprador es el pago de la señal. Aunque este monto podría pensarse como un adelanto dado que el mismo se descuenta del valor total del inmueble.
En el caso de que se opte por contratar a un profesional para redactarlo o una agencia inmobiliaria se ocupe de ello, el gasto correrá por cuenta del vendedor.
¿Cuál es el monto que debe entregar el comprador como señal si se firma un contrato de arras?
Debido a que se trata de un contrato privado, la ley no fija el monto que el comprador debe entregar para reservar la casa. Sin embargo, en este tipo de acuerdos la señal suele ser siempre de un 10% sobre el valor de venta del inmueble, aunque puede variar según lo que se pacte en cada caso particular. Como dijimos anteriormente, en general, al concretar la transacción esta suma de dinero se descuenta del valor total de la propiedad.
La importancia de que un profesional redacte el contrato de arras
Si bien el contrato de arras, al ser un acuerdo de libre pacto y libre redacción, no requiere de un profesional para ser confeccionado, lo recomendable es contar con la ayuda de uno. De lo contrario será imprescindible prestar mucha atención a la hora de formularlo. Esto se debe a que se precisa conocer a fondo cada tipo de contrato, las cláusulas que deben contener, etc. Contar con un profesional experimentado que se ocupe de la redacción del contrato puede significar un ahorro de tiempo y otorgar la seguridad de que no habrá errores u omisiones que puedan generar inconvenientes futuros.
Si te ha interesado el tema y quieres conocer más te recomendamos leer el siguiente artículo:
Cuando un propietario anuncia la venta su vivienda y aparece un interesado en comprarla, es probable que ambos deseen formalizar su compromiso de concretar la compraventa. Con este objetivo es que suelen celebrarse acuerdos previos antes de poner la firma final en una escritura pública. El contrato de arras es uno de ellos y, aunque es elegido por muchos, varios vendedores y compradores presentan dudas con respecto a él y a otros acuerdos que se le asemejan. ¿De qué se trata el contrato de arras? ¿Cuándo conviene firmar uno? En este artículo te ofrecemos una guía completa sobre este documento.
El contrato de arras puede ser la mejor opción cuando el vendedor y el potencial comprador de una vivienda quieren asegurarse de que la compraventa se hará efectiva. Sin embargo, antes de redactar y firmar uno, es muy importante conocer qué posibilidades hay y cuáles son sus condiciones.
A continuación te contamos de qué se trata el contrato de arras, cómo está regulado por la ley, qué tipos existen y en qué se diferencia con otros acuerdos. También, qué ocurre cuando se produce un arrepentimiento, un incumplimiento o un vencimiento y cuándo es más beneficioso firmar uno. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un documento a través del cual un vendedor y un potencial comprador de un bien inmueble se comprometen a concretar la compraventa. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble dentro de las condiciones pactadas y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador afirma su intención de adquirir la vivienda según los términos acordados, reservando la vivienda mediante el pago de una señal.
En cuanto a su contenido, el contrato de arras incluye todas las condiciones que ambas partes pactan en el momento de la negociación, también las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con él. Por otro lado, también se especifica el monto de dinero que el comprador entrega al vendedor en concepto de señal. Más adelante veremos en detalle qué cláusulas se deben incluir según cada tipo de contrato de arras.
Cabe aclarar que no es obligatorio celebrar este tipo de acuerdo antes de concretar una compraventa. Sin embargo, puede resultar útil ya que, al incluir todos los términos acordados por el vendedor y el comprador para llevar a cabo la transacción, es posible que luego sea utilizado por el notario para elaborar la escritura pública de compraventa. En pocas palabras, si se firma un contrato de arras, la escritura será una transcripción fiel de él.
También es importante mencionar que, si bien se trata de un acuerdo de libre pacto y de libre redacción, es decir, que no requiere de la presencia de un profesional para ser redactado, es recomendable contar con la ayuda de uno. De lo contrario, será indispensable prestar mucha atención a la hora de formularlo, ya que un error u omisión puede ocasionar futuros inconvenientes.
¿Cómo está regulado por la ley?
El contrato de arras está regulado por el Código Civil español. En él cada tipo de arras está regulado por diferentes artículos, que hacen referencia, específicamente, a las penalizaciones que deberán asumirse por no cumplir con el pacto:
El hecho de que la ley contemple la celebración de contratos de arras implica, en primer lugar, seguridad jurídica para los vendedores y compradores de bienes inmuebles que decidan firmar uno. Por otro lado, supone una facilidad para rescindir este tipo de acuerdos, siempre y cuando se afronte la penalización correspondiente.
Diferencias entre el contrato de arras y otros contratos
Muchas de las dudas que surgen sobre el contrato de arras tienen que ver con confusiones que surgen respecto a otros tipos de acuerdos. Por un lado, está el contrato de reserva, que también es un acuerdo previo a la concreción de la compraventa. Por el otro, está el contrato de compraventa, que puede significar el cierre de la transacción pero también es un contrato de tipo privado. Veamos qué diferencias guardan entre sí:
Contrato de reserva
Este tipo de acuerdo previo cumple exactamente la misma función que el contrato de arras, que es la de reservar y quitar del mercado una vivienda mediante el pago de una señal. Sin embargo, la diferencia es que:
No está regulado por el Código Civil. Por lo tanto, ofrece menor seguridad jurídica que el contrato de arras.
No puede rescindirse con el pago de una indemnización, como sí ocurre con algunos contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si fue especificado en alguna de sus cláusulas, de lo contrario, deberá intervenir un juez.
Contrato de compraventa
Esta clase de pacto tiene una función diferente a la del contrato de arras, ya que se firma en una instancia más avanzada del proceso de compraventa. Sin embargo, también está regulado por el Código Civil, específicamente en su artículo 1445. Su diferencia con el de arras es que:
Sirve para cerrar la transacción, aunque siempre es recomendable firmar también una escritura pública de compraventa ante un notario.
Veamos qué tipos de contratos de arras existen, en qué se diferencian, qué cláusulas deben incluir y cuándo es recomendable celebrar cada uno de ellos.
Arras penitenciales
¿De qué se trata?
Este tipo de contrato de arras admite la posibilidad de desistir de él, ya que establece penalizaciones en caso de que se produzca el arrepentimiento de alguna de las partes. Será la señal de reserva entregada por parte del comprador la que funcionará como indemnización, de manera que, no será devuelta al comprador, o bien, el vendedor deberá devolvérsela por duplicado, dependiendo de quién incumpla el trato.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando no hay plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.
Arras confirmatorias
¿De qué se trata?
Este tipo de contrato de arras, a diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él mediante una carga económica, ya que no establece de forma clara las penalizaciones. De esta manera, la señal entregada por el comprador no funcionará como indemnización si alguna de las partes incumple el pacto.
En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. Es decir que siempre será necesario acudir a la presentación de una demanda y esperar a que un juez decida cuál debe ser la penalización.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Arras penales
¿Qué implica?
Las condiciones de este tipo de contrato de arras se encuentran a medio camino entre las del arras confirmatorias y las del arras penitenciales. Si bien no determina de manera explícita la posibilidad de desistir de él, la entrega de la señal de reserva sí funcionará como indemnización en caso de arrepentimiento.
Sin embargo, las penalizaciones que establece no hacen referencia únicamente a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse también la concreción de la compraventa.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de los gastos.
La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado y la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
¿Qué monto de dinero se entrega como señal al firmar un contrato de arras?
Debido a que el contrato de arras es un documento de tipo privado, no existe una cantidad fijada por ley que un comprador deba entregar a un vendedor para reservar una vivienda. No obstante, la realidad es que este monto suele ser de un 10% sobre el precio de venta del inmueble, pero siempre puede variar según lo que se acuerde en cada caso.
Como mencionamos previamente, la cantidad abonada debe quedar reflejada en una de las cláusulas del contrato. Por lo general, una vez cerrada la transacción, se descuenta del precio total de la propiedad.
¿Qué costo tiene firmar un contrato de arras?
El contrato de arras puede tener un coste como también puede llegar a ser gratuito, dependiendo de cómo el propietario esté llevando adelante la venta del inmueble:
Al vender a través de una inmobiliaria
Cuando la venta es gestionada por una inmobiliaria, será esta la encargada de redactar el contrato de arras. Por lo tanto, el coste del mismo quedará incluido en la comisión que la agencia cobre al vendedor.
Al vender por cuenta propia
Cuando la venta es llevada adelante por el mismo propietario, puede encargarse de redactar el contrato de arras por su cuenta. Existen muchos modelos gratuitos en internet que pueden ser tomados como base y también algunas plantillas que pueden descargarse por alrededor de veinticinco euros.
Como señalamos anteriormente, en estos casos lo mejor es acudir a un abogado o a otro profesional con conocimientos para que redacte el contrato de arras.
¿Qué hacer cuando se produce un incumplimiento o arrepentimiento del contrato de arras?
En caso de producirse un incumplimiento o arrepentimiento por cualquiera de las dos partes, existen dos maneras de reclamar: por vía extrajudicial y por vía judicial. Para saber a cuál acudir se deben tener en cuenta las características de cada tipo de contrato de arras que describimos previamente. El procedimiento cambiará dependiendo de si el documento refleja o no la penalización a asumir. También será determinante que la otra parte acepte o se niegue a cumplir con las consecuencias.
Es posible reclamar por vía extrajudicial:
Acudiendo a la inmobiliaria, en caso de que se haya contratado una, para exigir la concreción de la compraventa.
Enviando un burofax a la otra parte para solicitar el cumplimiento de la penalización. Este escrito servirá como prueba en caso de que se llegue a un juicio.
Interponiendo un “acto de conciliación” en la justicia. Se trata de un recurso que permite exigir el cumplimiento del contrato y también puede servir como prueba en un juicio.
Se puede reclamar por vía judicial:
Presentando una demanda en el juzgado correspondiente a la ubicación del inmueble y esperando la resolución del juez.
Cómo demostrar que la otra parte no cumplió con el acuerdo
En caso de tener que acudir a la vía judicial o extrajudicial para reclamar por el incumplimiento del contrato de arras, existen varias maneras de demostrar la falta de la otra parte. En primer lugar, la prueba más irrefutable de todas es que la compraventa no se ha llevado a cabo.
Sin embargo, los pasos a seguir variarán según el tipo de contrato de arras que se ha firmado:
Penitenciales: como este documento estipula de forma clara cuáles son las penalizaciones a asumir, no es necesario demostrar nada.
Confirmatorias y penales: como estos dos tipos de arras no dejan en claro cómo deben asumirse las penalizaciones, la otra parte tiene la posibilidad de acudir a la vía judicial. Si esto sucede, sí será necesario demostrar que el vendedor o el comprador ha incumplido el trato.
¿De qué manera puede probarse? Aportando elementos como mensajes, emails o notificaciones de burofax que se hayan enviado a la otra parte. Cabe aclarar, igualmente, que será el juez quien tenga la última palabra al respecto. Dependiendo del tipo de contrato de arras firmado y las circunstancias del caso, este determinará cómo se llevará a cabo la penalización y si el sentenciado está obligado a cumplirla o no.
¿Qué ocurre cuando el contrato de arras vence?
Además de un arrepentimiento o un incumplimiento, puede ocurrir que la fecha estipulada en el contrato de arras pase sin que se haya firmado el contrato de compraventa o la escritura pública. En estos casos, puede ocurrir que:
Ambas partes sigan queriendo concretar la compraventa: en este caso, es posible prorrogar el contrato de arras. No será necesario redactar un documento nuevo, sino que bastará con añadir un anexo de ampliación e indicar una nueva fecha para la celebración de la escritura. Es aconsejable incluir los motivos por los cuales no se produjo la firma en la fecha estipulada.
El comprador se arrepienta: cuando esto ocurre, el vendedor tendrá derecho a no devolverle la señal, siempre y cuando se trate de un contrato de arras penitenciales.
El vendedor se arrepienta: cuando esto ocurre, debe devolver al comprador la señal por duplicado, siempre y cuando se trate de un contrato de arras penitenciales.
¿Es conveniente firmar un contrato de arras?
En conclusión, la firma de un contrato de arras puede ser muy beneficiosa, tanto para vendedor y comprador, antes de cerrar la compraventa de un inmueble. Sin embargo, lo más recomendable es realizarlo únicamente cuando ambas partes estén seguras de querer llevar adelante la firma de la escritura pública de compraventa, y así, concretar la transacción. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, un incumplimiento o un vencimiento, como vimos, deben afrontarse penalizaciones, o en el peor de los casos, consecuencias legales.
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Durante los pasos previos a la concreción de una compraventa inmobiliaria es probable que, tanto el vendedor como el futuro comprador, busquen tener la certeza de que la operación será exitosa. Por esta razón, muchas veces ambas partes firman acuerdos previos que les brindarán mayor seguridad y les garantizarán que la firma de la escritura ya es un hecho. ¿Qué ocurre con el contrato de arras cuando se busca vender una propiedad? ¿Conviene firmar uno? En este artículo te lo contamos.
El contrato de arras es uno de los acuerdos que vendedor y comprador pueden querer firmar antes de llegar a la instancia de firma de la escritura pública de compraventa. El objetivo es el de asegurarse que la operación de compraventa llegue a buen puerto. Sin embargo, son muchas las preguntas que surgen al respecto: ¿De qué se trata el contrato de arras? ¿Qué tipos existen? ¿Conviene formular y firmar uno al momento de vender una propiedad? A continuación las respondemos.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de arras y por qué es importante tenerlo en cuenta al vender una propiedad?
Un contrato de arras es un documento en el cual el vendedor y el futuro comprador de una vivienda establecen su compromiso de concretar la operación de compraventa en cuestión. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble en los términos pactados y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador se compromete a adquirir la vivienda, según los términos acordados.
En términos generales, este contrato incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes en el momento de la negociación y las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con el compromiso. Por otro lado, también implica que el comprador entregue al vendedor un monto de dinero en forma de señal. El pago de esta suma tiene como objetivo reservar la vivienda y que la misma salga del mercado.
La importancia del contrato de arras radica en que, al incluir todas las condiciones pactadas por vendedor y comprador durante la negociación, será el documento utilizado luego por el notario para elaborar la escritura pública de compraventa. Es decir, en pocas palabras, que la escritura será una transcripción fiel a este documento. En este sentido, cabe aclarar que el contrato de arras es de libre pacto y de libre redacción, o sea, que no se requiere de la presencia de un profesional para ser redactado. Por lo tanto, conviene prestar mucha atención a la hora de formularlo, ya que un error u omisión puede convertirse en un problema.
Marco regulatorio
Es importante mencionar que el contrato de arras está regulado por el Código Civil, específicamente, por los artículos 1154 y 1454. ¿Qué implica esto? El hecho de que la ley contemple la formulación de este tipo de documento significa, en primer lugar, seguridad jurídica para vendedor y comprador, y por el otro, facilidad para rescindir el contrato, pagando la penalización correspondiente, en caso de arrepentimiento de algunas de las dos partes.
Tipos de contratos de arras que pueden firmarse al vender una propiedad
Existen tres tipos de contratos de arras. Mientras que el contrato de arras penitenciales suele ser el más habitual, el de arras confirmatorias y el de arras penales no tanto. Esto se debe a que, en general, no permiten a vendedor y comprador desistir de lo acordado. A continuación te contamos en detalle de qué se trata cada uno y cuál es más conveniente firmar según cada situación en particular:
Arras penitenciales
¿Qué implica?
En primer lugar, lo más importante a mencionar sobre este tipo de contrato de arras es que existe la posibilidad de desistir de él. En este caso, la señal de reserva entregada por parte del comprador funcionará como indemnización en caso de arrepentimiento.
Este tipo de arras establece penalizaciones para aquellos casos en los que alguna parte desea rescindir el acuerdo. Es decir que, en caso de incumplimiento, la señal no será devuelta al comprador, o bien, el vendedor deberá devolverla por duplicado, dependiendo de quién sea la parte incumplidora.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando no se está seguro de querer concretar la operación de compraventa.
¿Qué información debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.
Arras confirmatorias
¿Qué implica?
En este caso, no existe posibilidad de desistir del contrato mediante una penalización económica. Es decir que, si bien este tipo de arras también prevé la entrega de una señal, esa suma no funcionará como indemnización si se incumple el pacto. Esto se debe a que este tipo de contrato no establece de forma clara las penalizaciones.
En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. De todas formas, será necesario acudir a la vía legal, es decir, presentar una demanda y esperar a que un juez decida cuál debe ser la penalización.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí se está seguro de querer concretar la operación de compraventa.
¿Qué información debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Arras penales
¿Qué implica?
Las condiciones del contrato de arras penales se encuentran a medio camino entre las del de arras confirmatorias y las del de arras penitenciales. Si bien no implica que se pueda desistir de él, la entrega de la señal de reserva sí funcionará como indemnización en caso de que se produzca un arrepentimiento.
Este contrato establece penalizaciones, pero no solo en cuanto a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse que la compraventa se concrete.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí se está seguro de querer concretar la operación de compraventa.
¿Qué información debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de los gastos.
La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
Diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva al vender una propiedad
A la hora de buscar asegurarse que una compraventa inmobiliaria llegue a buen puerto, no es el contrato de arras el único que suele firmarse entre vendedor y futuro comprador. También suele recurrirse a la firma de un contrato privado de reserva. ¿De qué se trata este documento y qué diferencias tiene con el de arras?
En principio, a diferencia del de arras, el contrato de reserva no está regulado por el Código Civil ni tampoco se encuentra definido por la jurisprudencia. Tampoco contempla la posibilidad de ser rescindido, a menos que esto se especifique en una cláusula, ni existen precisiones legales acerca de cómo proceder en caso de su incumplimiento.
En pocas palabras, el contrato privado de reserva puede implicar menor seguridad jurídica y mayores dificultades de rescisión que el de arras. Sin embargo, puede ser el tipo de pacto indicado para algunos casos. En este artículo te contamos con mayor detalle cuáles son las diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva. También, en qué ocasiones conviene más recurrir a cada uno de ellos.
¿Cuánto dinero debe entregar el comprador al firmarlo?
No existe un monto de dinero fijado por la ley que indique cuánto debe entregar el comprador para “reservar” la vivienda. Sin embargo, esta suma suele ser, generalmente, de un 10% sobre el precio de venta del inmueble. De todas formas, es un aspecto que puede variar según el pacto que realicen vendedor y comprador. Como mencionamos anteriormente, este monto debe verse reflejado en uno de los campos del contrato.
Cabe aclarar que esta suma se descontará más tarde del precio total de la casa, específicamente, al momento de la firma de la escritura pública de compraventa en la notaría.
¿Conviene entonces firmar un contrato de arras al vender una propiedad?
La firma de un contrato de arras al vender es conveniente cuando la intención es asegurarse de que una compraventa inmobiliaria sea concretada. Pero sólo debería realizarse cuando ambas partes estén seguras de querer llevar adelante la firma de la escritura pública de compraventa, y así, concretar la operación. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, como vimos, deben afrontarse penalizaciones, o en el peor de los casos, consecuencias legales.
¿Estás pensando en vender tu propiedad? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!
Imagina que actualmente estás buscando una vivienda para comprar, y das con la tecla con una que te gustó muchísimo. En ese momento en el que dijiste “quiero éste piso” es cundo deberías correr a la inmobiliaria y firmar un contrato de arras, para no dejarla disponible a otra persona y así ultimar detalles.
En este artículo encontrarás:
¿Qué significa?
Este tipo de contrato es un documento firmado por el vendedor y el comprador del inmueble a modo de reserva. Y su función es similar a la clásica seña en dinero, con el valor añadido de que es un pacto por escrito. Es un documento muy habitual también en los alquileres.
Es un preacuerdo que se percibe como una garantía para asegurar la firma del contrato de compraventa o alquiler, que parece una muy buena opción cuando quieres la casa, pero aún te falta completar los trámites de por ejemplo venta de tu vivienda, solicitud de hipoteca, etc.
Hace mucho tiempo que este documento es muy habitual, sobre todo en el arrendamiento de locales comerciales, y cada vez más en las negociaciones de compraventa de viviendas.
Habitualmente, el modelo de contrato de arras de venta de pisos debe tener los datos que reflejen el acuerdo pactado con la reserva del inmueble: precio, vigencia, datos personales de ambas partes, condiciones, etc.
Modelo de contrato de arras de venta de pisos
Este tipo de contrato es un documento privado amparado por el artículo 1454 del Código Civil de España. Y aunque puede variar, las cláusulas son las siguientes: datos claros del comprador como del vendedor. Detalles del inmueble, precio y formas de cobro. Cantidad de señal que conformará el pago total. Arras penitenciales. Plazos de entrega del inmueble mediante documento público. Y cuál de las dos partes se hará cargo de los gastos relacionados con la compraventa: registro, tasación, notaría, etc.
A través de las arras penitenciales, el comprador se compromete a adquirir la vivienda cumpliendo con las condiciones pactadas en el contrato. En el caso que el comprador desista de la compra, pierde la cantidad entregada como señal. Pero si es el vendedor el que desiste de la venta, debe devolverle al comprador el doble de la señal entregada por el comprador a modo de penalización.
Tipos y ejemplos de arras
Una cláusula de capital importancia es regular el tratamiento legal de las cantidades a cuenta, esto determinará si se tratará de arras penitenciales (que se devuelven por duplicado si el vendedor cancela el contrato, o las pierde el comprador en caso de que este lo cancele), o arras confirmatorias, que confirman el contrato, y de esta manera las partes pueden obligarse recíprocamente al cumplimiento del mismo.
También están las arras penales que determinan otra regulación de las mismas partes contratantes.
El Tribunal Supremo admite 3 tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo.
• Arras confirmatorias: tiene como objetivo confirmar el compromiso de las partes con la compraventa. Suponen un anticipo del precio total, lo que significa que la primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben seguir los demás. En caso de incumplimiento, las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación de las reglas generales de incumplimiento de obligaciones. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible. (Artículo 1.124 del Código Civil).
• Arras penales: Se establecen como garantía del cumplimiento del contrato. El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo esto sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales.
• Arras penitenciales o de desistimiento: Este tipo de arras permite que las partes puedan resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.
Pago aplazado del precio contra Arras o señal
Arras es también conocido como señal, pero es habitual confundir arras con el “pago aplazado del precio”. Las arras o señal son un concepto distinto al de simple anticipo. Cuando se habla de un pago por parte del precio de la compra, se trata de un contrato de compraventa con precio aplazado, en el que no podrán rescindir el contrato ni el vendedor ni el comprador. En cambio, el contrato de arras necesita que se deje constancia de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace en concepto de arras, a modo de garantía para ambas partes. El contrato de arras puede ser rescindido unilateralmente por las partes, siempre bajo las condiciones o penalización.
¿Y si las partes cancelan el contrato de arras?
Este tipo de contratos lo permite, pueden rescindir el acuerdo unilateralmente, pero el incumplimiento de alguna de las partes conlleva una penalización para la parte incumplidora. Cuando el comprador incumple el compromiso de adquirir el bien, pierde la señal o arras aportada. Cuando el vendedor es el que incumple, debe devolver la señal o arras por duplicado. Siempre que el objetivo del pacto de arras sea que tenga carácter penal o penitencial, hay que hacerlo constar, porque de lo contrario la cantidad entregada como señal o aras se considerará un anticipo del precio (arras confirmatorias), no estando las partes facultadas para resolver directamente la obligación contraída. Por último, es importante destacar que el Código Civil excluye la posibilidad de reclamar penalizaciones pactadas en los supuestos considerados “caso fortuito” o “fuerza mayor”, por ejemplo, a causa del fallecimiento de uno de los firmantes. Si te gustó esta nota compártela, y no dejes de leer el siguiente artículo que te recomendamos sobre las preguntas frecuentes en inversión inmobiliaria.
Deseas vender tu casa, pero no conoces todos los pasos que tienes que dar. En OI REAL ESTATE, te mostramos el Contrato de arras, uno de los trámites más importantes a la hora de efectuar la venta de tu casa.
En este artículo encontrarás:
Concretar la venta de tu casa, puede ser un verdadero dolor de cabeza. Conseguir un comprador interesado, cumplir con todos los trámites necesarios para que la venta pueda ser realizada, adquirir otro inmueble para vivir; puede ser realmente agotador.
Sin embargo, dar ese gran paso de vender, es un desafío que a la larga te generará grandes ganancias; ya sea que quieras vivir en un espacio más amplio, comprar alguna cosa que quieras adquirir, viajar por algún lugar en especial.
Desde Oi Real Estate te traemos una de las informaciones más importantes para la venta de tu casa. Hablamos del contrato de arras, quédate leyendo y te enterarás de todo lo que necesitas saber, para que la venta de tu vivienda sea un éxito.
¿Qué es el contrato de arras?
Uno de los trámites más importantes para la venta de tu casa, es sin lugar a dudas el contrato de arras. Este, es un documento que debe ser firmado por las dos partes involucradas en la compraventa de un hogar, en este caso hablamos del vendedor y comprador.
El contrato de arras tiene como objetivo pactar la venta de la propiedad en cuestión. Llevar adelante este trámite es uno de los pasos centrales para la venta de un inmueble, porque en él figuran todos los requerimientos que se acuerdan en la negociación.
Si se piensa en uno de los puntos que tiene a favor este contrato es que sirve de garantía para el vendedor, así como también para el comprador. Saber que cuentas con una garantía, es uno de los ejes centrales de cualquier negociación, además de que se incluyen aquí el precio de venta o las penas por incumplir el contrato.
¿Dónde puede adquirirse el contrato de arras para la venta de tu casa?
Aunque el contrato de arras no sea obligatorio, es muy necesario. Saber con certeza cuáles son las cláusulas necesarias para la venta de tu casa, en donde se indica que puedes o no hacer, es invaluable.
Este contrato, puede adquirirse de forma muy sencilla, a través de internet. Es decir, estamos hablando de un trámite que puede realizarse de manera online. Para que todo se desarrolle de una sencilla manera se debe hacer por medio de una inmobiliaria y un abogado.
Uno de los beneficios que tiene es que su costo es gratuito porque es un servicio que ofrecen las agencias inmobiliarias, que tiene un plazo de 1 a 7 días y solo sería necesario pagar el servicio de un abogado que ronda entre los 50 y 100 euros. Este se entrega cuando la negociación ha sido un éxito y la compraventa es una realidad.
¿Qué información debe contener un contrato de arras?
La información que debe contener dependerá del tipo de contrato que se esté llevando adelante. Entre sus principales características se destacan:
Identidad de las partes: Aquí debe figurar el nombre completo del vendedor y también del comprador. En el caso que la vivienda en cuestión se encuentre a nombre de varias personas, deben incluirse los datos de todos.
Ubicación del piso: Debe mencionarse la ciudad, localidad, dirección y todos los datos que permitan identificar plenamente la localización de la casa.
Descripción del piso: Deberán indicarse el número de habitaciones, baños, cocina, salón y si tiene terraza, garaje, trastero o algún elemento adicional.
Precio de la compraventa: La forma de pago debe figurar de manera clara en el contrato, se aconseja escribir los montos en letras y números.
Plazo máximo para concretar la venta: Debe dejarse constancia del plazo máximo para firmar la escritura de compraventa ante notario.
Tipo de contrato: Si firmamos unas arras debemos indicar qué tipo es. Si esto no se realiza, se puede entender que por defecto se trata de unas arras confirmatorias, con las consecuencias que conlleva.
Fecha y firmas: En el contrato debe incluirse la fecha en la que se firma el documento y debe ser firmado por todas las partes que participan en esta operación, por así decirlo, compradores y vendedores.
¿Qué penalizaciones existen por incumplir el contrato?
La penalización más importante radica en no devolver el dinero de señal, si el posible comprador decide no adquirir la vivienda; es muy común que esto ocurra y es una cláusula que se advierte con detenimiento en el contrato.
En el caso que sea el vendedor quién incumple alguna norma, se deberá devolver el dinero de la señal al interesado en comprar la casa. En este caso, se le devolvería el monto en duplicado.
Una de las penalizaciones más severas en el contrato de arras penales, es cuando el comprador incumple con lo pactado. En este caso, el vendedor puede quedarse con el dinero obtenido por la señal y también puede exigirse la venta, por vía judicial, pero en esta demanda será el juez el que decidida la aplicación o no de la penalización.
¿Cómo se reclama el incumplimiento por contrato de arras?
Si alguna de las dos partes se encuentra frente a un incumplimiento de contrato. Esto puede ocurrir cuando no se ha detallado la penalización que debe cumplirse o porque alguno se niega a asumir la penalización. Se puede acudir a dos instancias.
En primer lugar, se puede hacer uso de la vía extrajudicial. En este caso, se podrá pedir ayuda a la agencia inmobiliaria con la que se está trabajando, enviando un burofax para pedir el cumplimiento (esto servirá de prueba ante un posible juicio), o interponiendo el acto de conciliación en que se exige cumplir con el contrato.
La otra alternativa se realiza por vía judicial. Aquí, se pondrá una demanda en el juzgado que corresponda; puede tomar mucho tiempo en resolverse, pero es necesario ante un incumplimiento de contrato.
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El contrato de arras suele generar inquietudes en todos los compradores y vendedores de vivienda. Una de las más habituales es si es necesario firmarlo frente a un notario. Por eso, desde OI REAL ESTATE hemos redactado este artículo donde respondemos a todas tus dudas acerca del tema. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Lo que se conoce como contrato de arras es un contrato preparatorio donde se incluyen las arras como pacto accesorio. En otras palabras, se trata de un documento privado que se firma entre las partes para pactar la reserva de la compraventa de una propiedad. Al hacerlo, el comprador entrega una determinada cuantía de dinero en concepto de señal y ambas partes se comprometen a finalizar la operación en un plazo determinado.
Comúnmente, este documento se firma en la agencia inmobiliaria que gestiona la operación o bien se puede descargar un modelo desde la web para aquellos casos en que la compraventa se realiza entre particulares. Pero ¿es necesaria su firma ante un notario? Para responder a esta pregunta, primero hemos de comprender los derechos y obligaciones a los que nos enfrentamos al firmar un contrato de arras. Por eso, creemos importante que conozcas los diferentes tipos que existen.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de contratos de arras y, a grandes rasgos, se diferencian por las penalizaciones que se establecen en caso de que no se efectúe la compraventa en el plazo pactado.
Arras penitenciales: en este tipo de contrato, el comprador entrega una señal en concepto de reserva. Esta funcionará como indemnización en el caso de que se venzan o incumplan las arras. Además, el contrato podrá desistirse.
Arras confirmatorias: en este caso también se entrega una señal, pero no funciona como indemnización si se incumplen las arras. No se establecen de forma clara las penalizaciones, por lo que, en caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la compraventa o solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
Arras penales: es una suerte de combinación entre los dos anteriores. También se realiza la entrega de una señal en concepto de reserva y esta funciona como indemnización si se incumple el contrato. Pero, además, en caso de incumplimiento, se puede exigir la compraventa.
¿Por qué se firma el contrato de arras y no la compraventa?
Creemos importante hacer hincapié en este punto para concluir si es o no necesario firmar las arras frente a un notario. El contrato de arras no es un documento obligatorio. Podría firmarse directamente el contrato de compraventa, aunque habitualmente existen motivos para aplazar la operación. Nos referimos, por ejemplo, a la cancelación de cargas previas, las verificaciones de la titularidad del inmueble, los gravámenes, las autorizaciones, las restricciones por el coronavirus y, la más habitual, la solicitud de la hipoteca. En efecto, si no nos concedieran la hipoteca tras haber firmado las arras, perderíamos la señal, salvo que hubiéramos firmado lo contrario.
Todo esto, entonces, nos puede dar una idea de cuán importante es el contrato de arras y de las obligaciones, riesgos y beneficios que asumimos al firmarlo. Otra información relevante es que la señal deberá ser declarada en el Ministerio de Hacienda al momento de pagar el IRPF. Si como vendedor has recibido cierta cantidad de dinero, deberás declarar el ingreso. Si, en cambio, has entregado una señal para adquirir una casa, esta tributará como pérdida para el IRPF. Ahora que hemos comprendido las implicancias de firmar las arras, es momento de responder a la pregunta inicial.
¿Es necesario firmar las arras frente a un notario?
El contrato de arras no suele recibir la importancia que tiene y que te hemos demostrado al analizar sus implicancias. En general, suele firmarse en la misma inmobiliaria que gestiona la operación y este procedimiento es correcto. Pero siempre hemos de procurar leerlo hasta el final para comprender las consecuencias de su incumplimiento y las obligaciones a las que nos sometemos.
Ahora bien, aunque no es lo habitual, la firma de las arras frente a un notario puede resultar ventajosa. El rol del profesional en este caso consistirá en informar detalladamente las cláusulas del contrato a las partes implicadas para que pueden comprender sus obligaciones. Además, informará los plazos que se requieren para tener lista la documentación necesaria para la compraventa. Tal y como sucede con el contrato hipotecario, la figura del notario proporcionará una garantía adicional a las arras, o lo que es lo mismo, le otorgará seguridad jurídica. En consecuencia, contaremos con una vía más ágil de reclamación en caso de incumplimiento.
Por último, el notario podrá facilitarnos toda la información pertinente para la redacción del contrato de arras y corroborará su veracidad.
Información que debe incluirse en el contrato de arras
Datos personales: el notario se asegurará de que las partes tengan la documentación necesaria, tanto en el ámbito de la representación personas como fiscal y de blanqueo de capital, entre otras cosas.
Identificación del bien inmueble: habrá de identificarse con su referencia catastral y, en este sentido, firmar las arras frente a un notario puede ser beneficioso si hubiera discrepancia con el Registro.
Cargas y limitaciones de la propiedad.
Precio de venta y la cantidad que se entrega en concepto de señal.
Plazos hasta la firma de la escritura de compraventa.
Reparto de los gastos.
El notario se asegurará de que ambas partes sean conscientes de lo que firman en las arras y de que no se podrá modificar a posteriori, a menos que se realice un nuevo pacto entre las partes.
En definitiva, la firma de las arras frente a un notario no es obligatoria. Puede resultar ventajosa para aportarle seguridad jurídica a la operación y para asegurarnos de que ambas partes comprendamos cada cláusula que firmamos en el contrato.
No obstante, la práctica habitual suele ser la firma en la misma agencia inmobiliaria donde se realiza la operación. Como siempre, es potestad de nosotros elegir de qué manera nos sentimos más seguros para realizar las operaciones inmobiliarias.
¿Tienes más inquietudes? ¿Quieres vender tu piso? ¡Contáctanos! En OI REAL ESTATE estaremos encantados de ayudarte.
El contrato de arras es un acuerdo por el cual dos partes pactan un derecho de reserva para la compraventa de bienes muebles o inmuebles. Es decir, es un acuerdo previo al contrato. A cambio de la reserva en la compraventa, se entregará una cantidad de dinero como seña. También se conoce simplemente como arras.
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¿Qué es exactamente el contrato de arras?
Las arras se enmarcan dentro de los precontratos, pues se está asumiendo la obligación de firmar un contrato de compraventa en el futuro. Los contratos de arras son ampliamente utilizados en la compraventa de viviendas. Suponen un acuerdo que se pactará cuando se firme el contrato.
Por ejemplo, en la compraventa de una vivienda se puede hacer un contrato de arras antes de firmar el traspaso. Esto es para que el vendedor deje de enseñar la vivienda a otros interesados. Se suele entregar una cantidad de dinero en forma de seña. En esas arras se puede incluir cualquier detalle como, por ejemplo, que la vivienda esté disponible antes de una fecha concreta.
Contenido del contrato de arras
A continuación, se muestran los términos que suelen incluirse en los contratos de arras:
Identificación del bien o inmueble.
Precio y forma de pago.
Plazo para el otorgamiento de la escritura.
Distribución de los gastos de compraventa.
¿Qué implica firmar este contrato?
Las arras más habituales son las penitenciales. Esto implica que el comprador se comprometerá a adquirir el bien o inmueble en el plazo y las condiciones pactadas en el contrato. No obstante, el comprador tiene el derecho a desistir lícitamente de la compraventa, lo que le ocasionará la pérdida de la suma de dinero adelantada.
Para que el comprador pueda desistir de la compraventa será imprescindible que se especifique que las arras son penitenciales. Para ello, será necesario que el documento refleje dos aspectos: el primero, que se detalle la cantidad a entregar como anticipo en concepto de arras. El segundo, que el contrato establezca la posibilidad de desistir de la compraventa para ambas partes.
Tipos
A continuación, se muestran los principales tipos:
Confirmatorias: Se paga parte del precio total. Si una de las partes no cumple con sus obligaciones, la otra puede exigirle el cumplimento del contrato, la resolución y una indemnización por daños y perjuicios.
Penitenciales: El comprador perderá la cantidad adelantada si no realiza la compraventa.
Penales: El comprador perderá el dinero adelantado. Por otra parte, si es el vendedor quien incumple sus obligaciones, deberá devolver el doble de la suma de dinero adelantada.
¿Tienes dudas o quieres saber más sobre este tema? En OI REAL ESTATEestamos para asesorarte. ¡No dudes en contactarnos!
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Para recuperar el arrasen caso de no obtener la financiación, deberás aclararlo en el contrato. Aquí te contaremos cómo hacerlo.
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El contrato de arras es una herramienta de gran utilidad en el proceso de compra de una vivienda. Sin embargo, una duda que aparece con frecuencia es si es posible recuperar el arras cuando el banco decide no conceder la hipoteca. En este artículo te contaremos cómo recuperar tu dinero.
¿Qué es el contrato de arras?
Las arras es el dinero que se entrega al vendedor cuando se terminan las negociaciones y se llega a un acuerdo. Esa cuantía económica se da en concepto de señal con el fin de garantizar que, una vez realizadas las negociaciones previas, se va a realizar la compraventa.
Por otro lado, el contrato de arras es un documento que conlleva el pago adelantado de una cantidad de dinero por parte del comprador a modo de señal. Este contrato tiene validez legal y ambas partes deben cumplirlo al pie de la letra, por lo que es recomendado estudiar bien el contenido antes de firmarlo.
En este contrato se especifica tanto la entrega del dinero, como el hecho de que el comprador y vendedor han llegado a un acuerdo y, por ende, han terminado la fase de negociaciones.
Esto quiere decir que el comprador deberá adquirir la propiedad en los términos estipulados en el contrato de arras, de la misma manera, el vendedor se compromete a no vender la propiedad a otro posible comprador, así este ofrezca más dinero.
Este documento es un contrato previo al contrato de compraventa. El contrato de arras se puede realizar ante un notario o a través de una inmobiliaria, sin embargo, en cualquiera de los dos casos, el documento tendrá plena validez legal, y por ello obliga a las partes firmantes a su cumplimiento.
Contenido del contrato de arras
El contenido de este documento puede variar dependiendo de las negociaciones entre ambas partes, sin embargo, la información general que no puede faltar en cualquier contrato de arras es la siguiente:
Datos personales de ambas partes.
Descripción e información importante del inmueble.
Precio final de venta y forma de pago.
Cantidad de arras entregadas, que después se descontarán del precio final y las condiciones en las que se ejecuta la entrega de este dinero.
Compromiso de realizar la firma del contrato de compraventa mediante escritura pública.
Distribución de gastos en caso de haberlos.
Firma de ambas partes.
¿A qué compromete el contrato de arras?
En resumen, el contrato de arras compromete al vendedor a reservar el derecho de compra de la vivienda a la parte compradora firmante. El vendedor también se compromete a entregar la vivienda al comprador en las condiciones que fueron estipuladas en el contrato.
Por otro lado, el comprador se compromete a entregar la cantidad del dinero acordada a cambio de la vivienda.
¿Cómo se realiza el pago de un contrato de arras?
En la mayoría de los casos, los pagos en el contrato de arras se efectúan en dos etapas:
Primer pago: al momento de la firma el contrato de arras.
Segundo pago: al momento de la firma ante notario. Por lo general, se realiza en un plazo de dos meses, ya que es el tiempo que se estima que se necesita para solicitar y formalizar un préstamo hipotecario, y los gastos asociados.
La ley no establece una cantidad mínima o máxima para cada pago, las partes deben acordar el importe. También, el comprador y el vendedor deberán acordar una penalización, si alguno de ellos no cumple con el contrato.
La cantidad abonada en el primer pago será descontada del precio final del contrato de compraventa.
¿Puedo recuperar el arras si el banco no autoriza la hipoteca?
La concesión del préstamo hipotecario es un trámite que se desarrolla independiente al contrato de arras. Por este motivo, debemos ocuparnos decomparar hipotecas y cumplir con todos los requisitos necesarios. De este modo, el banco nos concederá el financiamiento para la compra de la vivienda.
Sin embargo, es posible que firmemos un contrato de arras y no nos conceden la hipoteca. En este caso, puedes perder el dinero del primer pago que se efectúa en el momento en el que se firma el contrato de arras.
Esto se debe a que estarás incumpliendo dicho contrato y, por ende, el vendedor se quedará con el dinero. Se trata de una situación complicada. Sin embargo, si tenemos en cuenta que las arras se entregan para garantizar el cumplimiento de un contrato, suena lógico que se pierda el dinero si este no se cumple, por el motivo que sea.
No obstante, si nos anticipamos y leemos con atención el contrato de arras podemos recuperar el dinero.
Recuperar el arras
La clave está en adelantarse. Para asegurarte de que el vendedor esté en la obligación de devolverte el dinero si no se lleva a cabo la compra deberás estipularlo en el contrato de arras.
Si en el contrato de arras no se especifica nada al respecto y no se completa la compraventa, el vendedor tiene derecho a quedarse con las arras. No obstante, si en el contrato de arras se especifica que, en caso de que el banco no conceda la hipoteca, las arras deben ser devueltas, el vendedor tiene la obligación de devolver el dinero adelantado.
Es por esto que antes de firmar, es fundamental tomarte el tiempo de leer con atención el contrato y asegurarte que las condiciones sean favorables para las dos partes. Recuerda que ese documento será el único medio que podrás usar para recuperar tus arras.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre si es posible recuperar el arras si el banco no concede la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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