La paga de la plusvalía municipal, es un impuesto que se debe efectuar cuando se realiza la transferencia de una vivienda, ya sea por compra-venta, donación o herencia.
En este artículo te explicaremos todo lo relacionado con este impuesto, cómo calcularlo y cuando se debe pagar.
En este artículo encontrarás:
¿Cómo funciona la plusvalía en Madrid?
La plusvalía es un impuesto municipal, que normalmente funciona de forma ascendente. Te explicamos mejor, el suelo urbano de cualquier ciudad, tiene un costo determinado, también llamado, valor catastral del suelo.
Este valor, no es estático, sino que se hace una revisión cada cierto tiempo y suele aumentar su valor, sin embargo, hay algunas excepciones, como, por ejemplo, en el 2017, se observó una baja del costo de los suelos en algunos barrios de Villaverde, Carabanchel, Usera, Villa de Vallecas y Puente de Vallecas.
Hasta ahora este impuesto se calculaba de la siguiente manera, al momento de vender, donar o heredar una propiedad se debía pagar el incremento del valor catastral del suelo, desde que el propietario adquirió la vivienda hasta la fecha de transmisión.
En este caso, se pagaba el incremento del valor catastral, multiplicado por los años que tuvo en posesión la propiedad.
Esto quiere decir, que mientras más años de posesión, mayor es el costo de plusvalía que se debe pagar. Siendo 20 años el periodo máximo, que se corresponde con el tipo impositivo más alto.
¿Quién debe pagar la plusvalía?
Normalmente, en una compraventa, la plusvalía municipal la debe pagar el vendedor. Sin embargo, en determinadas circunstancias, el comprador puede ser quien se haga cargo de este pago.
No obstante, desde el 9 de noviembre de 2021, se aprobó una nueva ley al respecto. Una modificación propiciada por la última sentencia del Tribunal Constitucional, que determinaba lo siguiente en materia de plusvalía:
“Que el mantenimiento del actual sistema objetivo y obligatorio de determinación de la base imponible, por ser ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y de la crisis económica, y, por tanto, al margen de la capacidad económica gravada por el impuesto y demostrada por el contribuyente, vulnera el principio de capacidad económica como criterio de imposición”.
Este nuevo Decreto Ley, convierte el sistema objetivo en un sistema optativo. En el cual el interesado, además de tramitar el tipo impositivo por la fórmula de coeficientes del Ayuntamiento. El contribuyente podrá escoger el tipo imponible que resulte de la diferencia entre el valor de adquisición y el posterior valor de transmisión. Siempre que este fuera menor que el determinado por la forma tradicional.
¿Cómo hacer este nuevo calculo para la paga de la plusvalía municipal?
En noviembre de 2021 el Gobierno aprobó una nueva manera de calcular la plusvalía. En esta nueva manera, se les da a los ciudadanos la opción de escoger entre dos métodos para calcular el tributo.
Estos dos métodos son: el cálculo de la base imponible de la plusvalía real o el cálculo del incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno.
Cálculo de la base imponible de la plusvalía real
En caso de que el contribuyente desee calcular mediante el método de la base imponible, se debe hacer a través de la siguiente forma:
Valor de transmisión – Valor de adquisición X Porcentaje del Valor Catastral del terreno.
- El valor de transmisión de la vivienda es el precio de venta de la propiedad.
- El valor de adquisición de la vivienda es el precio que se pagó cuando se adquirió el inmueble.
- El porcentaje del valor catastral del terreno puede encontrarse en el último recibo del IBI o en la sede online del Catastro.
Cálculo del incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno
En caso de que el contribuyente decida escoger el segundo método, se debe realizar la operación de la siguiente manera:
Valor catastral del terreno X Coeficiente que determine cada Ayuntamiento
El coeficiente que establecerá cada Ayuntamiento va a depender del tiempo que el antiguo dueño haya poseído la vivienda.
Desde el Ministerio de Hacienda se establecen los siguientes coeficientes:
- Menos de un año = 0,14
- 1 año = 0,13
- 2 años = 0,15
- 3 años = 0,16
- 4 años = 0,17
- 5 años = 0,17
- 6 años = 0,16
- 7 años = 0,12
- 8 años = 0,10
- 9 años = 0,09
- 10 años = 0,08
- 11 años = 0,08
- 12 años = 0,08
- 13 años = 0,08
- 14 años = 0,10
- 15 años = 0,12
- 16 años = 0,16
- 17 años = 0,20
- 18 años = 0,26
- 19 años = 0,36
- 20 años = 0,45
¿Qué ocurre cuando se hereda una vivienda por mortis causa?
En caso de haber una herencia, tras un fallecimiento, la plusvalía tiene diferentes bonificaciones que debemos conocer. No son bonificaciones para todos, sino que se debe cumplir una serie de requisitos.
- Con un Valor Catastral del Suelo (VCS) igual o inferior a 60.000€: 95% del total.
- Cuando el VCS es superior a 60.000€ e igual o inferior a 100.000€: 75% del total.
- Si el VCS superior a 100.000€ e igual o inferior a 138.000€: 50% del total.
- Para un VCS superior a 138.000€: 15% del total.
Estas bonificaciones por mortis causa son válidas para fallecimientos que se hayan producido después del 1 de julio de 2014 y que se trate de la vivienda habitual.
Exenciones de pago
Hay una serie de instituciones y organizaciones que están exentas del pago de la plusvalía municipal. El Estado Español, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos no deben pagar este impuesto.
Así como tampoco la Cruz Roja, las instituciones sin fines lucrativos, las calificadas de benéficas, las gestoras de la Seguridad Social y Mutualidades de Previsión social o las personas o entidades con exención reconocida por Tratados o Convenios Internacionales.
En caso de la transmisión de bienes que se encuentren ubicados en conjuntos histórico-artístico o declarados individualmente de interés cultural que estén incluidos en el Catálogo General de Edificios Protegidos y que reúnan determinados requisitos, tampoco se paga este tributo.
De igual manera, cuando se vende la propiedad a un precio menor al que la compramos, el contribuyente queda exento de este pago, esto se debe a que el vendedor no obtuvo un beneficio de la venta y, por lo tanto, no tiene para cubrir el impuesto de plusvalía. En este caso, se debe de comunicar de manera adecuada al Ayuntamiento
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