Aquí te daremos algunos consejos para que logres acceder a las mejores condiciones para tu hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Sin lugar a dudas, las hipotecas son una de las mejores opciones para aquellos que buscan comprar su primera vivienda. Uno de los puntos más importantes a la hora de contratar un préstamo hipotecario es acceder a las mejores condiciones para tu hipoteca.
Hipoteca: ¿De qué se trata?
En primer lugar debemos dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de una hipoteca. Se trata de un producto financiero proporcionado por un banco para que el cliente compre una vivienda, las condiciones y compromisos del mismo son registrados en el contrato. Tanto el préstamo como los intereses generados se deberán devolver al banco, y los pagos se llevan a cabo por medio de cuotas periódicas.
Una hipoteca implica un compromiso a largo plazo
El objetivo de una hipoteca es permitirte comprar una vivienda con un préstamo que deberás ir devolviendo en cuotas durante varios años. Al tratarse de sumas importantes de dinero, así como de un compromiso de devolución de largo plazo, es necesario que selecciones cuidadosamente tanto el banco como la hipoteca. Es importante poner atención en los detalles de las ofertas para acceder a la hipoteca que mejor logre adaptarse a tus necesidades y posibilidades.
Las condiciones de las hipotecas
Cuando hablamos de las condiciones de una hipoteca nos referimos a las cláusulas y requisitos establecidos por el banco para este producto. Puede tratarse de planes de hipotecas predeterminados, sin embargo, en algunos casos es posible negociar las condiciones finales con acuerdos entre las dos partes. Las condiciones variarán según el banco, no obstante, generalmente son similares en un momento histórico determinado del mercado.
Si se dan circunstancias económicas externas que ocasionen cambios en las políticas, impactarán de manera similar en las diferentes empresas. No obstante, la realidad es que hay contrastes que es necesario tener en cuenta, ya que pueden implicar una diferencia significativa para tu economía.
Las cláusulas y condiciones más importantes:
Porcentaje de financiación
Se trata de qué porcentaje del precio de la vivienda va a cubrir el préstamo hipotecario. Lo más habitual es que se ofrezca entre el 70 y el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Es posible encontrar ofertas con coberturas de financiación mayores, sin embargo, son poco comunes. Lo más común es una financiación máxima del 80% para la primera vivienda y 70% para la segunda.
Plazo de amortización
En este caso, nos referimos al plazo en el que tendrás que abonar el préstamo hipotecario, generalmente, dividido en cuotas mensuales. Mientras mayor sea el plazo de devolución, más bajo será el monto de cada cuota. Por lo general, el plazo máximo no suele superar los 30 años.
Los intereses
Los intereses son el porcentaje de dinero que te cobrará el banco sobre el préstamo por haber prestado el capital. Según la hipoteca que elijas, los intereses pueden ser fijos, variables o mixtos. Sin lugar a dudas, mientras más bajo, menos se acumula el monto total a devolver, no obstante, debes analizar tanto el TIN como el TAE y los gastos adicionales.
Las comisiones
Entre las comisiones más importante tenemos las de apertura, subrogación, novación y amortización anticipada. Algunas hipotecas tienen comisiones más bajas, de hecho, las hay libres de la comisión de apertura.
Gastos extra
Se trata de los gastos asociados a los trámites que debes cubrir. No tienen relación con las condiciones que la entidad bancaria establezca, son independientes.
Los más habituales son los gastos de tasación para calcular el valor de la vivienda, los de notaría por la firma del contrato, de registro de la escritura y los de gestoría e impuestos de compra.
TIN y TAE
Al momento de analizar las condiciones de una hipoteca, el punto más importante es el del interés. Con respecto a esto, es necesario tener en claro dos conceptos: el TIN (Tipo de Interés Nominal) y la TAE (Tasa Anual Equivalente).
Cuando hablamos del TIN, nos referimos al porcentaje que la entidad bancaria impone sobre el monto prestado. Por otro lado, la TAE incluye otras variables, gastos y comisiones vinculadas a la adquisición de la hipoteca.
Sin lugar a dudas, la TAE es más adecuada para llevar a cabo comparaciones entre distintas opciones y elegir las que mejores condiciones para tu hipoteca ofrezca. Esto se debe a que, nos muestra también los gastos adicionales vinculados, lo que la hace más precisa a la hora de establecer la conveniencia real del préstamo.
¿Se pueden cambiar las condiciones de una hipoteca?
La respuesta es sí, sin embargo, existen algunos límites. Hay dos tipos de cambios que pueden suceder: la novación y la subrogación. Cuando tiene lugar una novación, se realizan cambios en las cláusulas del contrato hipotecario. Sin embargo, debes tener en cuenta que el banco debe estar de acuerdo. Por otro lado, la subrogación permite cambiar de banco o de titular. Si te interesa tener esta posibilidad tendrás que revisar bien las condiciones de subrogación establecidas en tu contrato hipotecario.
Diferentes tipos de hipotecas
Según el tipo de interés, las hipotecas pueden ser fijas, variables o mixtas. Es importante tener en claro en qué consiste cada una:
- Hipoteca fija: en este caso, los intereses son siempre fijos. En otras palabras, las cuotas serán siempre iguales, no variarán con el tiempo. Desde el comienzo hasta el final del plazo deberás abonar lo mismo.
- Hipoteca variable: aquí, el interés está compuesto por una parte fija, más un índice de referencia que varía con el tiempo. En este caso, las cuotas variarán dependiendo de este índice de referencia, el más utilizado en el país es el Euríbor. Ten en cuenta que, mientras más pequeño el índice, menor será la variabilidad respecto a hipotecas con índices altos.
- Hipoteca mixta: esta opción combina los dos tipos anteriores. Por lo general, mantiene un interés fijo en los primeros años, y luego, pasa a variable.
Las hipotecas fijas son una gran opción para aquellos que no quieren arriesgarse y les interesa saber previamente las cuotas que deberán abonar. Sin embargo, en algunos escenarios económicos este no es el producto favorito de los bancos, por lo que van a ofrecer mejores condiciones para las hipotecas variables. De hecho, en algunos casos pueden quitar la hipoteca fija de sus ofertas. Ten en cuenta a los tres tipos antes de tomar una decisión, ya que las opciones fijas no son la mejor opción en todos los casos.
¿Cómo obtener las mejores condiciones para la hipoteca?
Cuando ya hayas analizado las condiciones que rigen una hipoteca y luego de comparar entre diferentes opciones, es más sencillo diferenciar las buenas ofertas de las que no son tan interesantes.
No obstante, para acceder a las mejores condiciones de hipoteca debes cumplir y demostrar algunos aspectos ante la entidad bancaria. Por otro lado, si te interesa negociar las condiciones con el banco directamente, puedes acceder a tratos todavía más favorables si cuentas con un buen perfil. Son muchos los bancos que están dispuestos a la negociación. Aquí van los principales puntos que se tienen en cuenta:
La situación económica
La solvencia financiera es un punto fundamental para el banco. El motivo es simple, con una hipoteca adquieres un compromiso financiero a largo plazo. Será necesario que te prepares económicamente, tanto para que la entidad bancaria te acepte como para que puedas asumir las cuotas hipotecarias y los gastos adicionales sin inconvenientes.
Por otro lado, debes contar con ahorros para hacer frente al gasto de entrada. Recuerda que las hipotecas que cubren una mayor parte de la tasación de la vivienda suelen tener mayores intereses también, lo que implica unas cuotas más altas.
Situación laboral
Otro punto importante que analiza el banco es la antigüedad laboral, un contrato indefinido y trabajar jornadas completas. La realidad es que los contratos temporales y los trabajos de media jornada no son apreciados por los bancos al analizar las solicitudes de préstamos.
Sin dudas, el salario ganado también es importante. De hecho, hay casos en los que exigen ingresos mínimos como requisito.
Historial de crédito solvente
Será mucho mejor si no tienes deudas o préstamos pendientes de pago a la hora de solicitar la hipoteca. Tener un historial de crédito solvente, sin haber figurado en listas de mora, es otro factor valorado por el banco, ya que la ausencia de morosidad es un indicador de fiabilidad. Aquellos que han estado en estas listas no tendrán tantas posibilidades de acceder a una hipoteca o, al menos, de obtener buenas condiciones.
Productos vinculados con el banco
Es muy habitual que los bancos ofrezcan intereses más bajos si el cliente obtiene otros productos. En la legislación actual no está permitido que sean parte de los requisitos obligatorios, exceptuando el seguro de daños. Sin embargo, se permite que te ofrezcan un mejor trato si aceptas tener algunos de estos productos.
Entre los productos más comunes que se ofrecen como vinculados o bonificados se encuentran la domiciliación de la nómina, planes de pensiones, seguros, entre otros.
Las hipotecas sin vinculación existen, no obstante, lo cierto es que sus intereses son más altos que los de las hipotecas que sí vinculan otros productos financieros.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre obtener mejores condiciones para tu hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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