El sector inmobiliario deja atrás la recuperación para consolidarse con un nuevo formato de vivienda. Propiedades de obra nueva, con menor tamaño y mejores calidades.
“España ha pasado de ser el mercado con mayor incertidumbre al más estable“, dijo Humphrey White, director general de Knight Frank España.
El último informe de Knight Frank sobre ‘Tendencias del Mercado Inmobiliario Residencial en España’ analiza los factores económicos e inmobiliarios que influyen en el mercado residencial. Un estudio en el que no faltan estimaciones sobre la evolución inmobiliaria y sus posibilidades para el inversor.
A nivel general, el mercado residencial tocó suelo en 2013 para recuperarse entre 2014 y 2015. Un repunte que en 2016 se consolidará tanto en oferta y demanda inmobiliaria, como en construcción e inversión.
Todo ello a las puertas de una positiva etapa para el mercado residencial en la que se demandarán cerca de 150.000 nuevas viviendas al año.
Vivienda nueva y usada
La construcción de viviendas ha mantenido el buen nivel durante todo el año, con un 7% más de licencias de obra nueva en nuestro país. Un ritmo que puede verse lastrado en regiones como Baleares, Madrid o País Vasco. Lugares donde los permisos concedidos en 2016 han caído del 20% al 35%.
Un caso paradigmático es el de Madrid, donde los visados previos a la licencia se han duplicado mientras que el número de licencias ha descendido. Quedando incompleto el proceso de edificación residencial.
En lo relativo a las compraventas, el número de operaciones no dejan de crecer en los últimos cuatro años. En 2016 el incremento ha sido del 28%.
Una cifra que recibe el impulso mayoritario de la vivienda usada. Un tipo de inmueble que representa nueve de cada diez transmisiones.
Esta proporción variará en los próximos años. Fundamentalmente por la incorporación de 150.000 nuevas viviendas anuales debido al aumento de la demanda. Aunque en algunas comunidades el residencial de obra nueva crece ya a buen ritmo. Es el caso de Madrid (+40%), País vasco (+20%) e islas Baleares (+18%).
Impacto de la obra nueva
La previsión de Knight Frank es que en un máximo de tres años, la vivienda a estrenar represente el 30% de las compraventas quedando el 70% para las casas usadas.
La edificación de obra nueva estará fundamentalmente ubicada en la zona de Barcelona, Madrid, Baleares, Málaga, País Vasco y Navarra. Regiones que, en suelo urbano, protagonizan el mayor volumen de operaciones y los mayores precios.
De hecho, la vivienda nueva se vende a un precio medio de 1.750€/m2 frente a la vivienda de segunda mano con 1.500€/m2.
Por su escasez y su máxima rentabilidad, el residencial de obra nueva genera tal expectativa que tan pronto como sale a la venta se absorbe por completo. Basta con pensar que para una población de 1.000 habitantes únicamente se dispone de 11 propiedades de obra nueva.
Perfil del futuro comprador
Si el tipo de vivienda a la venta ha de evolucionar, lo que no ha cambiado es la importante presencia de compradores foráneos.
Los inversores extranjeros protagonizaron un 23% de las operaciones de 2016, con ciudadanos europeos como los más destacados (64%) y británicos como líderes absolutos (20%).
Más de una cuarta parte de las propiedades son adquiridas por compradores extranjeros en Canarias (41%), en Baleares (38%), en la C. Valenciana (35%) y en Murcia (26%).
Otro aspecto destacable, es la evolución en el tipo medio de vivienda. La propiedad con tres o más habitaciones cede protagonismo a la vivienda con dos o un dormitorio.
Ante un menor número de habitantes y mayor proporción de hogares, la oferta del mercado debe reinventarse totalmente.
