El Tribunal Constitucional decretó el pasado jueves 10 de marzo una sentencia en la que declara nulos e inconstitucionales varios artículos de la Ley 11/2020. Este interfiere en la contención de rentas en Cataluña, entre ellos, el límite al precio del alquiler. Es por ello que hoy con Oi Real Estate te mostramos cual es la nulidad del tope de alquiler junto con lo que dice el despacho de abogados Ashurst. Ellos resumen las claves para entender los efectos en la práctica de esta sentencia.
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En este artículo encontrarás:
¿Qué era lo que establecía la Ley 11/2020 que ahora se anula por el Tribunal Constitucional?
La Ley 11/2020 entró en vigencia el 22 de septiembre de 2020 y establecía la posibilidad de declarar determinados municipios o partes de un municipio como áreas con mercado de vivienda tenso.
Sin embargo, el Consejo de Garantías Estatutarias consideró que su contenido excede de las competencias del Parlamento de Cataluña. Conformando lo que decía la Constitución y el Estatuto de Autonomía Catalán.
A partir de esa declaración, los contratos de alquiler de vivienda que se firmaban en esas áreas, con algunas excepciones, debían someterse a un régimen específico de protección a los arrendatarios. Este régimen incluía los tope de alquiler, pero también, algunas medidas adicionales. Como lo son la información sobre los precios de referencia, especialidades procesales o limitaciones a la posibilidad de repercusión de gastos. Finalmente la Ley 11/2020 establecía, el derecho de los arrendatarios a que se les restituya lo pagado en exceso y un régimen sancionador.
Si bien desde el principio la norma fue muy criticada, tuvo un mínimo éxito entre los ayuntamientos catalanes. En la actualidad, la página de la Agencia de Vivienda de la Generalidad presenta un listado de más de 60 municipios declarados como zonas tensionadas. Dentro de ellos se incluyen varios municipios del Área Metropolitana de Barcelona, así como también Sabadell, Girona, Tarragona o Lleida.
¿El Tribunal Constitucional anuló toda la ley 11/2020?
La respuesta es no. Algunos de los artículos se mantienen, pero su relevancia es menor, tal y como señalan desde Ashurst.
El Tribunal Constitucional declaró nulo el artículo 6. En él se establecía el sistema de tope en el precio de alquiler y su justificación competencial, la disposición final tercera. Sin embargo, también extendió la declaración de inconstitucionalidad, dentro del resto de los artículos de la Ley 11/2020 que se referían de alguna manera al tope del alquiler.
Además del artículo 6 y la disposición final tercera, se declaran nulas las siguientes disposiciones:
- Las que fijaban el ámbito de aplicación del sistema de topes a la renta (artículos 1, 10 y disposición final cuarta letra b).
- La que puntualiza el precio de referencia de alquiler a partir del cual se establece el tope (artículo 7).
- Aquella disposición que establecía la imposibilidad de actualizaciones adicionales de la renta y el régimen excepcional en caso de mejoras (artículos 8 y 11).
- La que aplicaba un sistema de asunción de gastos generales y servicios (artículo 9).
- La que daba el derecho a los inquilinos de la restitución de cantidades abonadas en exceso (artículo 12).
- Aquella que exigía a los propietarios a aportar información para calcular el precio de referencia aplicable en cada caso (artículo 13).
- Las que definían sanciones y se radicaban las consecuencias de su incumplimiento (artículos 15 y 16.2).
- La que habilitaba en determinados casos para aplicar porcentajes correctores (disposición adicional primera).
- Las que constituyen especialidades procesales para los conflictos entre propietarios e inquilinos en relación con los topes de rentas (disposiciones adicionales tercera y cuarta).
¿Qué se mantiene en vigencia de la Ley 11/2020?
Lo único que se mantiene en vigor después de la sentencia es:
Artículo 3 y 4
- El procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso.
El Tribunal Constitucional justifica esta decisión diciendo que los efectos de la declaración no se agotan en la aplicación del tope de alquiler. En definitiva, implican la necesidad por parte de las administraciones de llevar a cabo medidas para atenuar o revertir la situación. Por tanto, tiene sentido mantenerla en vigencia.
Asimismo, la declaración como “área con mercado de vivienda tenso” seguirá suponiendo un procedimiento dirigido por el departamento de vivienda de la Generalidad. En Barcelona, además de la Generalidad, tiene el poder de seguir dirigiendo el procedimiento el Ayuntamiento y el Consejo Metropolitano. Incluso, para el Tribunal Constitucional, esa atribución competencial no vulnera el artículo 25 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local.
Artículos 2 y 5
- La definición de lo que se consideran áreas con mercado de vivienda tenso.
Aquí todavía podrán aspirar a la declaración. Como en aquellas áreas que presentan un mercado de vivienda tenso en Cataluña. Las que estén especialmente en riesgo de no disponer del suficiente equipo de viviendas de alquiler a un precio asequible. Además que permita acceder a las mismas a toda la población, situación que puede venir precisada por el cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones:
- Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en el área un crecimiento sostenido, superior al de la media del territorio de Cataluña.
- Cuando la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto familiar o personal supere la media en dicha área. Que no supere el 30% de los ingresos habituales de los hogares. O que la media del precio de los alquileres supere el 30% de la renta media de las personas menores de 35 años.
- Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, dentro de los últimos cinco años, un crecimiento interanual acumulado. Y que este sea de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.
Además la declaración solo puede recaer en municipios o parte de municipios a los que deriven de aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas determinado. Y que esto se realice por el departamento de la Generalidad encargado de la materia de vivienda.
¿Sigue habiendo zonas tensionadas en Cataluña?
La respuesta es sí. Aquellos municipios, o parte de ellos, que actualmente tenían esa consideración, todavía la conservan tras la sentencia. Aún así, a partir de que se publique ya no será necesario que los contratos de alquiler que se firmen en esas áreas queden sujetos al tope de renta
De todas formas, esa declaración sólo tendrá el efecto de vincular a las administraciones implicadas. Esto significa que son aquellas que deben cumplir con el listado de actuaciones enfocadas en atenuar o revertir la situación de mercado tenso. La que se aprobó junto con la declaración de zona tensionada.
En cualquier caso, esos municipios pueden solicitar que la declaración de zona tensionada se deje sin efecto por haber cambiado las circunstancias que la causaron. Siempre que esté de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 11/2020 que se mantiene en vigencia. Estas solicitudes serán analizadas por el departamento de la Generalidad apta en materia de vivienda. En principio, esta sentencia tendrá efectos generales en el momento en que se publique en el BOE, dentro del artículo 38 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional. Lo más seguro es que veremos esta publicación en los próximos días.
Sin embargo, estos efectos plantea las siguientes cuestiones:
¿Qué pasa con los contratos ya firmados? ¿Se anula el tope de alquiler?
La propia sentencia dice que: los contratos ya firmados se mantienen en sus términos.
Por tanto, los contratos firmados entre el 22 de septiembre de 2020 y la fecha de publicación de la sentencia en el BOE, que estuvieran dentro el dominio de aplicación del sistema de tope de alquiler de la Ley 11/2020, deben mantener las limitaciones de renta hasta su finalización. Siempre conformando la normativa general de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Y si el contrato firmado establecía la cláusula Berlín, el precio subiría?
La respuesta a esta pregunta es muy cuestionable. Incluso, se publicaron opiniones que sostienen que este tipo de cláusulas son nulas de pleno derecho.
Sin embargo, creemos que siempre que la cláusula esté bien redactada y se incluyese de común acuerdo, permitiría elevar la renta. Aunque el contrato se haya firmado antes de la publicación de la sentencia en el BOE. La sentencia indica que tiene efectos “pro futuro, manteniéndose en sus propios términos los contratos firmados con anterioridad“. Además, en los contratos que incluían la cláusula Berlín ya preveían la elevación de la renta si la Ley 11/2020 se llegaba a anular.
El argumento que presenta la seguridad jurídica es la necesidad de procurar la estabilidad de las relaciones comerciales. Lamentablemente, en estos casos es más débil ya que las partes claramente conocían el riesgo de inconstitucionalidad de la norma y lograron acordar entre ellos qué efectos tendría una eventual anulación.
¿Qué ocurre con los contratos que se firmen entre la fecha de la sentencia y la de su publicación en el BOE?
En principio, tendrían que someterse al límite de rentas de la Ley 11/2020. Y además, hasta su publicación en el BOE, no se considera anulado con efectos generales.
De todas formas, creemos que es posible pactar que la limitación de la renta se aplique sólo hasta la publicación en BOE de la sentencia. La cual, como ya mencionamos, posiblemente sea en unos pocos días.
Otra alternativa para los propietarios es retrasar la firma del contrato de alquiler hasta que sea el día de la publicación de la sentencia en el BOE. En este último caso no hay duda de que el contrato se puede firmar sin tomar en consideración la Ley 11/2020. Además, siguiendo los términos que estuvimos mencionando en la nota, ya se considerará efectivamente anulada.
¿Este fallo puede afectar a la tramitación del proyecto de ley estatal por el Derecho a la Vivienda?
Según Ashurst esta pregunta es destacable porque el borrador del Proyecto de Ley, actualmente en tramitación, prevé la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sobre todo para establecer un tope máximo del precio de la renta a los contratos de alquiler que se firmen en áreas tensionadas.
En un principio la sentencia del Tribunal Constitucional no debería afectar a la tramitación de la norma estatal.
Asimismo, el Tribunal Constitucional anula parte de la Ley 11/2020 porque considera que invade competencias estatales. Por lo cual no analiza otros argumentos que podrían asignarse a cualquier sistema oficial que impusiese tope en las rentas de contratos de alquiler. Un ejemplo de ello es que pueden ser contrarios a la libre autonomía de la voluntad o al derecho a la propiedad privada. Este último está consagrado en el artículo 33 de la Constitución.
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