El nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia el 1° de enero de 2022. Desde ese entonces, es la base imponible de tributos que entran en juego, por ejemplo, en operaciones de compra de vivienda. ¿De qué se trata? ¿Cuáles son los impuestos que afecta? ¿Por qué este nuevo valor de referencia está haciendo que muchos compradores se arrepientan luego de firmar un contrato de arras? ¿Qué consecuencias puede traer esto? En este artículo te lo contamos.
El Ministerio de Hacienda presentó a fines del 2020 un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El principal objetivo de esta iniciativa era disminuir la elusión fiscal a través de la modificación de determinadas normas tributarias. La propuesta fue debatida y aprobada en la Cámara de Diputados y en el Senado, en donde consiguió su aprobación final. Finalmente, la ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 11 de julio, momento desde el cual se encuentra vigente. Sin embargo, el nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia recién el 1° de enero de 2022.
¿Qué precauciones se deben tomar con respecto a este valor de referencia antes de firmar un contrato de arras por la compra de una vivienda? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿En qué consiste el nuevo valor referencia inmobiliario del Catastro?
La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, aprobada en julio del año pasado, introdujo modificaciones en el cálculo de la base imponible de algunos tributos. Si bien la normativa fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) seis meses antes, dichos cambios entraron en vigencia recién el 1° de enero de 2022. ¿En qué consisten las nuevas disposiciones?
En el caso del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), ya no es el valor real de un inmueble el que determina sus bases imponibles, sino su valor de mercado. Y ¿cómo se determina este valor de mercado? A partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro, que se encuentra publicado aquí. De esta manera, cada año que transcurra el organismo fijará un nuevo valor de forma simultánea para todos los municipios.
¿Cómo afecta a la compra de vivienda de segunda mano?
Como mencionamos, uno de los tributos afectados por las nuevas disposiciones de la Ley de Fraude Fiscal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este gravamen debe abonarse luego de comprar una vivienda usada. Desde el 1° de enero de este año, entonces, su base imponible ya no es el precio pagado por cada contribuyente, sino el valor de referencia fijado por el Catastro.
En caso de que el comprador escriture la operación ante un notario por un valor inferior al de referencia, la Hacienda autonómica lo obligará a tributar por el valor fijado por el Catastro. Para ello podrá notificarle la liquidación correspondiente sin necesidad de iniciar una comprobación de valores.
También existe la posibilidad de que aquellos contribuyentes que declaren de acuerdo al valor escriturado, es decir, por debajo del valor de referencia del Catastro, sean sancionados por no respetar las nuevas disposiciones de la Ley de Fraude Fiscal.
¿Por qué el nuevo valor de referencia está haciendo que muchos compradores se arrepientan después de firmar un contrato de arras?
El contrato de arras es un documento que, mediante su firma y la entrega de una señal, permite “reservar” una vivienda en la que haya interés de adquirir. Luego de la entrada en vigencia de las modificaciones descritas, se volvieron comunes los casos de potenciales compradores que, tras firmar un contrato de arras, han decidido no seguir adelante con el proceso porque descubrieron que debían pagar más por el ITP de lo que esperaban.
¿Qué consecuencias implica arrepentirse luego de la firma de un contrato de arras?
Existen tres tipos de contrato de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. El de arras penitenciales admite la posibilidad de arrepentirse utilizando la señal de reserva como indemnización. De esta manera, si el comprador desiste, este monto es retenido por vendedor. En cambio, el de arras confirmatorias y el de arras penales no admiten explícitamente la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica. Por eso, si el comprador se arrepiente, el vendedor puede exigirle la concreción de la compraventa o iniciar acciones legales.
Teniendo en cuenta esto, en todos los casos es recomendable firmar un contrato de arras cuando exista plena seguridad de querer concretar la compra. Sin embargo, en muchos casos, la firma se lleva a cabo precipitadamente y sin revisar con anticipación el valor de referencia que el Catastro fijó para ese inmueble.
¿Por qué es importante revisar el valor de referencia de un inmueble antes de firmar un contrato de arras?
Si el valor de referencia de la vivienda en la que hay interés de comprar es superior al precio que se deberá pagar por ella, el comprador deberá pagar más de lo que tenía previsto por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Por esta razón, si el interesado no tiene capacidad de asumir el sobrecoste, que en algunos casos puede suponer varias decenas de miles de euros extra, la operación puede fracasar. Esto, como dejamos en claro anteriormente, significa la pérdida de la vivienda pero también del dinero que se entregó como señal al firmar el contrato de arras.
La otra alternativa para el comprador es hacer frente al incremento, siempre y cuando pueda permitírselo financieramente. En ese caso, tendrá la posibilidad de impugnar a posteriori el valor de referencia que se le haya computado en su autoliquidación del ITP. De esta manera podrá procurar que Hacienda devuelva el incremento que tuvo obligación de ingresar.
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