Vender la nuda propiedad es una práctica cada vez más habitual. Es que por medio de ella es posible transferir tu vivienda pero seguir viviendo en ella.
En este post te contaremos todo lo que necesitas saber de esta práctica y cómo puedes sacarle el mejor rédito. ¿Nos acompañas?
En este artículo encontrarás:
La nuda propiedad
Se trata del derecho de una persona sobre una cosa de la que es propietario, sin embargo, no puede usarla porque ese derecho se encuentra reservado a un tercero, que posee su usufructo.
Al adquirir una vivienda, un coche o cualquier otra cosa, lo más habitual es adquirir lo que se conoce como la plena propiedad o pleno dominio. Esto quiere decir que, el bien es nuestro y podamos hacer uso de él cuando lo deseemos. No obstante, estos dos derechos pueden ser divididos entre la nuda propiedad y el usufructo.
Hace referencia a la propiedad de la vivienda, en otras palabras, a quien es el dueño del bien. Mientras que, el usufructo se refiere al derecho a utilizar la casa en toda su extensión.
¿Qué es el usufructo?
Según el artículo 467 del Código Civil, el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos. El titular del usufructo, al que se llama usufructuario, tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de la cosa (artículo 471).
Puede aparecer el usufructo por diversos motivos:
1. Por herencia: un testador deja la propiedad a una persona y el usufructo a otra o, la ley da la legítima al cónyuge sobre el usufructo de bienes en el caso de la sucesión no testamentaria.
2. Por compraventa: el propietario u otra persona que tenga ya el usufructo puede venderlo. Es decir, que el dueño podrá vender el usufructo y reservarse la propiedad. También, puede suceder al revés. Es decir, que una persona que es propietaria de un bien venda la propiedad, pero se reserve el usufructo.
Según cómo y por qué ha aparecido, el usufructo tiene una duración determinada. Dependerá entonces de su título inicial. Puede ser por un período determinado o condicionada a que suceda algún evento del que no se conoce el momento.
Es posible también que sea vitalicio. Así, el usufructo continuará mientras viva una o varias personas. Este es el caso más frecuente, porque no suelen darse usufructos de duración determinada.
La nuda propiedad y el usufructo: ¿qué diferencias tienen?
La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos. Te enumeraremos algunas de sus diferencias para que todo quede más claro.
- El nudo propietario es el propietario pero no tiene el uso y disfrute.
- El usufructuario tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.
- El nudo propietario solo podrá disfrutar de la vivienda cuando termine el usufructo.
- El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.
- El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta. También puede vender el usufructo a un tercero.
- El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.
Podemos resumir hasta aquí, que aunque el nudo propietario es el dueño de la vivienda, prácticamente no tiene nada. Es por eso que se dice que la nuda propiedad es la “propiedad desnuda”.
¿Es posible comprar solo la nuda propiedad de una vivienda?
La respuesta a esta pregunta es si, se puede comprar la nuda propiedad de una vivienda. Se trata de una opción que por lo general no se tiene en cuenta hasta que te la encuentras al momento de buscar vivienda.
Ventajas de estas transacciones
Comprar la nuda propiedad de la vivienda tiene sus ventajas a comparación del pleno dominio. El principal punto a favor se encuentra en el valor. Es posible obtener grandes rebajas sobre el coste de mercado de la vivienda si únicamente adquieres la nuda propiedad. Para ser precisos, podrás comprar entre un 30% y un 50% más barato. El descuento puede variar dependiendo de las condiciones del usufructo o bien, si se pacta o no un alquiler. A cambio, será necesario esperar para poder utilizar la vivienda.
Esta puede tratarse de una buena opción para comprar una vivienda de segunda mano si dispones de tiempo, no te molesta esperar y lo que más te interesa es el valor. Ten en cuenta que, es fundamental dejar todo bien aclarado en el contrato de compraventa.
Solicitar una hipoteca por la nuda propiedad
Una de las preguntas más frecuentes a la hora de comprar la nuda propiedad de una vivienda es qué sucede con la financiación. Las entidades bancarias conceden hipotecas para comprar la nuda propiedad de la vivienda. Es posible hipotecar la nuda propiedad, sin embargo, no el usufructo. Ten en cuenta que el usufructuario no es el dueño de la vivienda.
Podemos encontrar préstamos hipotecarios para la compra parcial de la vivienda. La diferencia con una hipoteca al uso es que el préstamo solo afecta a la nuda propiedad y eso puede verse reflejado en el coste de tasación de la vivienda en la hipoteca.
En todo caso, los préstamos hipotecarios sobre la nuda propiedad no representan una operación excepcional. Este tipo de compraventa crece a pasos agigantados, a un ritmo del 52% durante los últimos años. Es por esto que las entidades se han habituado a cubrir este tipo de situaciones.
Derechos del nudo propietario
- Derecho de propiedad: el nudo propietario conserva la propiedad del bien aunque no tenga derecho a su uso y disfrute.
- Derecho a que se le restituya el uso y disfrute: el nudo propietario recuperará el uso y disfrute del bien una vez se extinga el usufructo, consolidando en su persona el pleno dominio.
- Derecho de hipotecar la nuda propiedad: el nudo propietario podrá solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de un bien inmueble, aunque no disponga de su usufructo.
- Derecho a realizar obras y mejoras: el nudo propietario puede realizar obras y mejoras en el inmueble usufructuado, siempre y cuando no perjudique con ellas al usufructuario.
- Derecho a vender la nuda propiedad: el nudo propietario podrá vender la nuda propiedad a un tercero siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. Aunque cambie el nudo propietario, el usufructuario seguirá disponiendo del uso y disfrute del bien.
Obligaciones del nudo propietario
- Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias: el nudo propietario debe hacerse cargo del pago de las reparaciones extraordinarias del bien.
- Hacerse cargo del pago de impuestos y tributos: el nudo propietario es el encargado del pago de todos los impuestos sobre el bien usufructuado, con la única excepción del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Respetar el derecho del usufructuario: el nudo propietario no podrá, en ningún caso, realizar alteraciones en el bien que perjudiquen al usufructuario.
- Hacerse cargo de los gastos de comunidad: según ha confirmado el Tribunal Supremo, es el nudo propietario el responsable de abonar los gastos de comunidad, y no la persona que disponga del usufructo.
- Hacerse cargo de la hipoteca: en caso de que al constituirse el usufructo del bien este se encuentra hipotecado, será obligación del nudo propietario afrontar el pago de las cuotas correspondientes.
Nuda Propiedad: La mejor opción para vender si eres jubilado
Te sientes agotado, muy cansado, pero con ganas de experimentar nuevas aventuras. El esfuerzo de años de trabajo ha provocado que tengas una vejez en tu casa, para disfrutar del descanso, de las visitas familiares, un lugar en el que puedas disfrutar de lo que te resta de vida; que puede ser muchísima si se la sabe aprovechar.
No obstante, es común que el dinero que recibas de tu jubilación no sea suficiente para salir a buscar nuevos desafíos y surja el planteamiento de estrategias para obtener dinero. Con él, puedes viajar a dónde quieras, comprarte algo que deseas hace mucho tiempo o solamente darte la posibilidad de tener una mejor calidad de vida.
Si ya pensaste en todas las alternativas que se te vienen a la cabeza y ninguna te propone disfrutar y al mismo tiempo generar ingresos, la nuda propiedad es tu trampolín hacia la victoria.
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
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