La evolución del mercado inmobiliario depende de muchos hechos colaterales. Tanto desde la administración, por la parálisis constructora y la incertidumbre política, como desde la actitud de algunos propietarios. Siendo la vivienda en Barcelona el ejemplo más paradigmático. A pesar de ello, muchas operaciones se frustran por un excesivo inflamiento de precios.
El sector inmobiliario de Cataluña prevé un buen comportamiento del mercado residencial para 2018, tanto en la obra nueva como en segunda mano.
Una tendencia que vendrá acompañada de un incremento medio de los precios del 5%, por la falta de suficiente actividad en la construcción.
Sin embargo, este panorama positivo no debería hacernos perder de vista el seguimiento de la actualidad nacional. Tanto por las dudas de algunos inversores como por la sobrevaloración de un gran número de propiedades. Especialmente en la ciudad de Barcelona.
De todo ello deben tomar buena nota los vendedores, porque si algo hacen los nuevos compradores es estar bien informados.
Buenas perspectivas del inmobiliario catalán
El pasado mes de febrero, con motivo de la segunda edición del Tribuna Sant Cugat Empresarial, se organizó la jornada ‘Perspectivas 2018 en el sector inmobiliario de Cataluña‘. Un evento en el que participaron representantes de consultoras, como Cushman & Wakefield, Solvia o Vertix.
Los expertos no dudaron en apuntar que la tendencia alza del mercado se debe a la escasa oferta de vivienda nueva. Debido a que, desde el inicio de la crisis, se ha edificado muy poco.
Este factor se traducirá en un incremento general de precios a lo largo de 2018. Con subidas cercanas al 5%, gracias a la elevada demanda existente.
De seguir todo igual, los valores se estabilizarán en los próximos dos años. De hecho, “no pueden crecer mucho más los precios, porqué sin correlación con los sueldos se acabarían expulsando al comprador potencial“, apuntó E. Massot (Vertix).
Sobre el peligro de una nueva burbuja, todos los responsables coinciden en descartar esa posibilidad. “Los requisitos que se imponen a la banca para conceder hipotecas son mucho más estrictos que hace una década. A falta de que se apruebe la reforma hipotecaria, el sistema intenta corregir errores pasados aportando más garantías al cliente y demandando más transparencia a las entidades“, recalcó Luis Gualtieri (Oi Realtor).
Además de la presencia de inversores, los expertos notan un incremento de compradores de vivienda de reposición. “El perfil de este tipo de residente, en el 80% de los casos, es el de alguien que ya tiene una primera vivienda que quiere vender“, remarcó F. Pérez (Solvia).
Situación de la vivienda en Barcelona
En relación a los diversos tipos de propiedades, es interesante analizar el mercado de la vivienda en Barcelona. Especialmente por la actual situación política.
Mientras la reposición y el acceso a la primera vivienda no parecen perder confianza inmobiliaria, la incertidumbre siembra dudas en el segmento premium.
“Existe un doble fenómeno en la ciudad condal“, remarcó Luis Gualtieri (Oi Realtor). “Por un lado, la vivienda en Barcelona está cada vez más cerca de las capitales más caras de Europa. Con precios que hacen dudar de la rentabilidad por invertir en ciertas propiedades. Algo que no sucede en Madrid, por ejemplo“.
“Además, hay que tener en cuenta que muchos de los compradores de viviendas de lujo son clientes extranjeros. Se trata de inversores que ante la duda, no tiene prisa y prefieren esperar antes de tomar una decisión“, puntualizó Gualtieri.
“Si a la sobrevaloración de la vivienda le sumamos una sensación de nerviosismo, resulta complicado negociar con un cliente que no tiene prisa por gastarse uno o dos millones de euros“.
A vueltas con la sobrevaloración de los pisos
Diez años después del estallido de la burbuja, ciertas prácticas que parecían desterradas vuelven a salpicar al sector inmobiliario. Estamos compensando, como no, en precios fuera de la lógica del mercado.
“Igual que un gran número de promotoras incorpora al coste del suelo las futuras subidas en el precio de la vivienda, algunos particulares deciden poner a la venta su casa pensando en lo que podría llegar a costar en unos años”, siguió apuntando Luis Gualtieri.
Los últimos datos de la UPF y Tecnocasa, muestran que un propietario medio sobrevalora su vivienda un 20% por encima del precio de mercado.
Esta situación no solo afecta a grandes capitales. Sino también a municipios de su área metropolitana. Es el caso de la vivienda en Barcelona, sobrevalorada en un 19%, frente a Cornellà de Llobregat (+20%), Badalona (+18%) o Mataró (+18%).
La inevitable ‘rebaja’ por sobrevalorar una vivienda
Echar la vista atrás hasta 2007 hace que muchos propietarios asuman la expectativa de revalorizar su inmueble en un 20%. Y eso no puede suceder de un día para otro.
Entre el año 2009 y el 2014, muchos propietarios se vieron obligados a rebajar considerablemente para poder vender. Algo permite apreciar el análisis histórico de las rebajas en los precios de venta.
De hecho, entre 2011 y 2013, el descuento medio estuvo entre un 12,3% y un 14,2% del precio de salida. Mientras que en 2014, inicio de la recuperación, hizo caer las rebajas por debajo del 10%.
Y entre 2015 y 2017, los descuentos no han hecho más que caer. Debido al aumento de la demanda y a la escasez de la oferta.
Algo que anima a muchos propietarios a ‘reinflar’ el precio de salida para su vivienda. Sin tener en cuenta los efectos nocivos de este tipo de prácticas.
“Poner a la venta una propiedad sin ajustarla al valor de mercado es una pérdida de tiempo. Porque genera rechazo por parte del comprador potencial, perdiendo el atractivo añadido de esos primeros días como propiedad destacada“, recuerda Luis Gualtieri.
¿Y cuál acaba siendo la solución? Rebajar su precio por encima de lo esperado. Porque si no destaca como novedad, deberá destacar como oportunidad.
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