Las grandes ciudades ejercen un efecto perverso en las estadísticas inmobiliarias. Aunque el precio de la vivienda sigue creciendo en la mayoría del país, capitales de provincia como Barcelona, Madrid y Palma tienen una influencia desmesurada en la media nacional.
Los datos semestrales de la vivienda nueva y usada dejan un importante incremento en el precio de la vivienda.
Según ST Sociedad de Tasación, la obra nueva residencial se ha revalorizado un 5,9% interanual en la primera mitad de 2018.
Mientras que portales como Pisos.com o Idealista reflejan subidas del 4,49% y 7%, respectivamente, en la vivienda usada.
¿Qué tipo de mercados pueden coexistir en un país con estos porcentajes medios? Según Sociedad de Tasación, se trata de un escenario indudablemente influenciado por las grandes capitales. De hecho, las cifras de la tasadora indican que el incremento medio se reduciría en un 2,8% si dejásemos fuera de la estadística a Madrid y Barcelona.
Esta es la clave para estudiar el mercado inmobiliario. analizar mercado a mercado, e incluso a ciudad a ciudad. En un país que tiene más que una doble velocidad inmobiliaria.
El precio de la vivienda nueva sube cerca del 6%
Según ST Sociedad de Tasación, la vivienda nueva se ha encarecido un 5,9% durante los seis primeros meses del año hasta situarse en 2.284 euros por metro cuadrado.
El informe de la tasadora, realizado a partir de 400 municipios españoles, defiende un encarecimiento generalizado en todo el territorio. Aunque son las capitales de provincia las que más suben de precio.
En ese sentido, Barcelona (4.015 €/m2), San Sebastián (3.464 €/m2) y Madrid (3.293 €/m2) son las tres ciudades más caras. Mientras que Cáceres (1.141 €/m2), Badajoz (1.169 €/m2) y Ciudad Real (1.173 €/m2) figuran como las más económicas.
En los repuntes locales, la ciudad condal y la capital española destacan por encima del resto. Barcelona se encarece un 10,6% interanual. Mientras que Madrid sube un 8,5% y Palma de Mallorca un 5,3%.
Algo que acaba contagiando al precio de la vivienda en las respectivas comunidades autónomas. Un ranking que encabeza Cataluña (3.579 €/m2), Comunidad de Madrid (2.393 €/m2) y País Vasco (2.621 €/m2).
Madrid ejerce de motor de la vivienda usada
Algo parecido a la obra nueva sucede con la vivienda de segunda mano.
Según el ‘Índice de precios‘ de Idealista, el precio de la vivienda usada ha subido un 7% interanual. Esta estadística, que recoge la evolución durante la primera mitad del año, eleva hasta los 1.664 €/m2 el precio medio.
‘El nuevo ciclo económico y la recuperación del empleo ejercen de motores del mercado de la vivienda‘, recuerda Fernando Encinar. ‘Casi todo el país sube de precio, pero es inevitable la existencia de un doble mercado‘.
En ese sentido, Encinar destaca el buen momento del sector en Madrid. ‘Los precios de la capital han subido más de un 20% desde el año pasado. Consecuencia, no solo de una mayor demanda sino también de una caída del stock disponible de más del 50% en los últimos cuatro años‘.
Esto provoca que la Comunidad de Madrid sea la que más sube de precio (+7,3% interanual). Por delante de Canarias (+5,3%) y Cataluña (+4,2%). Tendencia que se mantiene a nivel de provincias: Madrid (+7,3%), Las Palmas (+6,4%) y Barcelona (+5,3%). E incluso entre las capitales: Las Palmas Gran Canaria (+7,2%), Madrid ciudad (+6,2%) y Sta Cruz Tenerife (+6,1%).
Economía y empleo dinamizan los grandes mercados
Entre enero y junio de 2018, el precio de la vivienda media se ha elevado especialmente dentro de las grandes ciudades. Según Sociedad de Tasación, una vivienda de 90 m2 en una capital de provincia ronda los 205.600 €/m2. Mientras que en el resto de localidades se sitúa en torno a los 1.605 €/m2.
Por ello que la tasadora pone de manifiesto que los mercados más dinámicos son precisamente aquellos más influenciados por los valores macroeconómicos. Es decir, ciudades con mucha actividad empresarial, gran impacto turístico y elevada generación de empleo. Como las ciudades de Madrid, Barcelona, Palma, Zaragoza, Málaga, Bilbao o Sevilla.
Impacto que recoge el ‘Informe semestral de precios‘ de Pisos.com. Con Barcelona (4.150 €/m2) como la ciuda más cara.
Seguida de San Sebastián (3.856 €/m2), Madrid (3.302 €/m2), Bilbao (3.122 €/m2) y Palma (2.525 €/m2).
Este efecto endiablado en el precio de la vivienda se contagia a los principales distritos de las grandes ciudades. Algunos de ellos ya cotizan por encima de los 5.000 euros el metro cuadrado. Como Salamanca (5.345 €/m2) en Madrid o Sarrià-Sant Gervasi (5.308 €/m2) en Barcelona.
Obligando a que el comprador haga números e incremente la cantidad destinada a la operación. ¿Cuánto? Exactamente tres décimas más que hace un año. Elevando el llamado esfuerzo inmobiliario a 7,6 años de salario íntegro. ¡Y puede que ésta no sea la última vez!
