El Banco de España propuso crear un índice de precios para los inmuebles ante la falta de datos oficiales
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Durante la pandemia el precio de los locales comerciales se hundió en casi un 7% entre lo que va de 2019 hasta casi finales de 2021. Esta fue la información fue brindada por el Banco de España ante la ausencia estadísticas oficiales para su medición. Indicaron que es importante realizar un índice de precio real del sector inmobiliario para poder evaluar correctamente la situación.
El índice estimado por el ente bancario se apoya en una metodología de cálculo creada por el instituto nacional de estadística. Aunque también mezcla algunos elementos del sector inmobiliario comercial y las bases de datos del colegio de registradores. Con él se generará los índices de precio del mercado los cuales contienen información sobre las compra-ventas registradas de inmuebles.
¿Bajo qué premisa estableció este índice comercial del Banco de España?
Para el Banco de España el sector inmobiliario comercial equivale a aquellos lugares en donde se desarrolla algún tipo de actividad de carácter económico. En este sentido se entiende a lugares como tiendas o restaurantes, aunque también puede incluir lugares de trabajo como oficinas y establecimientos industriales.
Esto significa que puede abarcar casi cualquier edificio en los que se manufacturen productos o se realicen actividades logísticas. No considera a los inmuebles en construcción como parte de este mercado y a los que son alquileres no profesionales.
Con este índice planteado por el banco se busca calcular de manera aproximada los precios de este segmento económico, que abarque las fechas entre el primer trimestre del 2014 hasta el segundo trimestre del 2021.
Casi todo local comercial se vio impactado por la pandemia
Uno de los resultados a los cuales llegó el Banco de España es que los precios en establecimientos comerciales cayeron de manera estable. Al menos así ha sido entre el segundo trimestre de 2015 y el último trimestre de 2016. En el inicio de la pandemia en el primer trimestre del 2020 se produjo un ajuste adicional en los precios. Gracias a este ajuste los precios se lograron estabilizar después de ella en el segundo trimestre del 2021.
Por este tipo de datos se considera que los precios de estos locales han sido muy similares al índice general. Debido a que este segmento agrupa el grueso de las transacciones de locales comerciales, algo que supone más o menos el 75% del índice general. Aunque, antes de la llegada de la pandemia, ya se hallaban algo depreciadas.
El Banco de España prevé una corrección significativa de los precios de hasta 7.2% en los locales comerciales durante la pandemia. Esta responderá, sobre todo, a la evolución que ha tenido el mercado con el progreso del comercio en línea. También hay que tomar en cuenta que las medidas de contención social, y restricciones en general, pueden haber desempeñado un papel en esa caída de los precios, tal como señaló en su momento el Fondo Monetario Internacional.
El punto de no retorno para los locales comerciales es después de la pandemia
La pandemia ha supuesto un punto de inflexión para todos los locales ubicados en el segmento premium de acuerdo al Banco de España. Pese a todo, estos establecimientos se valorizaron de una manera muy positiva en las crisis con un aumento del 5.1% de su precio. Por su parte, al inicio de la pandemia tuvo otro aumento que se dio de manera significativa, un 7.3% de acuerdo a las estimaciones.
En cambio, los locales administrativos de oficina se muestran desiguales en ambos periodos. Mientras que antes de la crisis elevaban su precio en un 3.9%, en el período antes del Covid-19 sus precios bajaron un 3.5%. En el período durante la pandemia, a su vez, disminuyó, nuevamente, un 2.4%.
Es por esto que el Banco de España señaló que durante la crisis se observa un mayor ajuste en los precios de locales comerciales. Sobre todo, en los establecimientos premium antes que en otro tipo de inmuebles. Gracias a estos datos, la Banca concluye que no es seguro si este resultado se debe una cierta reestructuración de la demanda y la oferta en el mercado, ya que no tiene certeza alguna de si se trata de un ajuste más permanente.
La Banca Española afirma que es necesario crear un índice para el valor comercial de los locales
El Banco de España indicó que deben precisarse más estos datos porque los índices que ellos tienen son meramente descriptivos, por lo que no permiten interpretar hasta qué punto estos inmuebles comerciales encuentran en un alto o bajo precio en relación con el precio de equilibrio.
En el futuro su desarrollo puede ser útil para implementar de manera más completa este tipo de trabajos de análisis sobre el valor de equilibrio, aprovechando las metodologías que se han desarrollado para evaluar el grado de sobre o infra valorado del mercado de la vivienda.
La evolución del mercado de inmuebles puede tener fuertes implicaciones para la estabilidad financiera ya que las tasas de impago para las hipotecas respaldadas por inmuebles comerciales son más elevadas que en el caso de las operaciones sobre vivienda.
Antes de la pandemia ya se había alertado de los crecientes riesgos para la estabilidad financiera derivadas de la situación en el sector inmobiliario comercial. Aunque lamentablemente parece haberse materializado aún más durante la crisis.
La JERS (Junta Europea De Riesgo Sistémico), que tiene como objetivo la vigilancia de los riesgos en el sistema financiero recomendó mejorar la disponibilidad de los datos. Además cuenta con las herramientas para el análisis de riesgos en el mercado cuyo interés se ha intensificado durante la pandemia.
En España el mercado inmobiliario cuenta con un tamaño relativamente pequeño. Según datos de algunos registradores, entre 2014 y 2019, las transacciones que se relacionan con este tipo de establecimientos representan alrededor del 14% del total del mercado. Este número descendió a 12% en 2020 por el impacto de la pandemia en este segmento del mercado inmobiliario.
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