El 2020 dejó, entre otros legados, la prioridad para miles de barceloneses de contar con un hogar con terraza, jardín, balcón o al menos buenas vistas. Pero la realidad inmobiliaria de la ciudad, con la vivienda por las nubes, hace que el precio sea el principal condicionante de muchas personas a la hora de comprar o alquilar un espacio para vivir, por lo que los locales de planta baja con posibilidad legal (o no) de reconvertirse en vivienda siguen al alza.
Aunque el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 Constitución Española), en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad.
Por eso en Oi Real Estate, te vamos a decir como se da este cambio y porqué, además de los beneficios y contra que tienen.
En este artículo encontrarás:
Transformar un local en vivienda
Un local comercial no es legalmente una vivienda si no se tramitan las oportunas licencias de cambio de uso.
Un local utilizado como vivienda podría contar con ciertos inconvenientes:
- No se puede empadronar en esa dirección.
- La tasación de un local es más baja que la de una vivienda y menos dinero podría prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.
- Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que al tratarse de un local le pedirán la licencia de actividad.
- No se puede pedir una cédula de habitabilidad. Esto supone que, en comunidades autónomas como Cataluña, no se puede alquilar ese espacio como vivienda.
Pero lo que se puede hacer para utilizarlo legalmente es solicitar un cambio de uso de local a vivienda. Se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto.
Factores que imposibilitan el cambio del local
Al tratarse de una “obra nueva”, la nueva vivienda debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación y la normativa urbanística del propio ayuntamiento.
No todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas, ya sea por falta de iluminación, por sus dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias. Así que si esta en sus planes adquirir uno para convertirlo posteriormente en vivienda, asegúrese de que el proyecto es viable contratando a un arquitecto para que realice el estudio de viabilidad.
Incrementa el valor y la rentabilidad
Convertir un local en vivienda es una excelente estrategia para incrementar el valor y la rentabilidad de tu inmueble.
Como te fui explicamos más arriba, no es un proceso sencillo, ni mucho menos rápido, pero si es muy factible, más si no dispones de mucho capital para un piso nuevo.
En ciertas ciudades españolas, como sería el caso de Madrid, la dificultad de acceso a las viviendas ha desatado un fenómeno bastante interesante en los últimos años. Comprar un local comercial en Madrid es menos costosa que una casa o piso nuevo.
Esto justificaría de alguna manera el hecho de que el Ayuntamiento de Madrid ha legalizado el cambio de uso en 805 casos en los últimos años. Y aún son muchos más los que se utilizan como domicilio sin cédula de habitabilidad ni posibilidad de regularización.
Requisitos imprescindibles para cambiar un local
Legalmente, una vivienda mínima tiene que contar con una superficie útil de al menos 38m2, por lo que todo espacio inferior a esas medidas no puede habitarse para crear una vivienda. Además, es imprescindible que el inmueble este construido sobre suelo urbano.
El resto de los requisitos varían dependiendo la comunidad autónoma y el municipio, aunque la mayoría coinciden en:
- No se puede construir espacios habitables por debajo del nivel de la acera.
- Necesitan que todas las habitaciones estén bien iluminadas durante el día, excepto pasillos, baños y el recibidor.
- Fontanería, desagües, telecomunicaciones y electricidad
Por último, es necesario que los estatus de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no super el número de viviendas por hectárea.
Realizar el proyecto de cambio de cambio de uso
El cambio de uso tiene un enfoque netamente arquitectónico y debería ser redactado por un técnico con experiencia; este se asegurará de respetar todas las normativas vigentes.
Hay que destacar que este proyecto técnico se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación que se remonta a 1999.
Sirve para comprobar que el cambio de uso esté permitido por la normativa urbanística que rige la zona en dónde está el inmueble.
La realización de un cambio de uso consiste en agregarle un techo residencial a una parcela. Por ejemplo, en Barcelona la norma exige la división del total de la superficie construida de una parcela entre 80.
En consecuencia, el resultado definirá el número máximo de viviendas que pudiese haber en dicha parcela.
Una vez que el proyecto esté listo debe ser firmado por un técnico. Y posteriormente se debe presentar en el ayuntamiento para recibir su respectiva licencia.
Hacer el registro de la nueva vivienda
Realizar el registro de la nueva vivienda mediante un notario es uno de los pasos más importantes del proceso.
El notario es el encargado de formalizar el cambio de uso. Por último, se le entrega el documento al registro de la propiedad en aras de formalizar el cambio.
¿Cuánto cuesta realizar toda esta operación?
Antes de resolver esta pregunta, hay que tener en cuenta que, aunque el coste para un cambio de uso de este estilo variará en función de las especificaciones de cada inmueble, no se trata de una inversión barata.
Solo entre el proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, el coste puede ascender a los 3.000 EUR, y eso sin contar con los gastos de la licencia de obras y las reformas propiamente dichas.
Aprovecha el espacio del local de la mejor forma
Si cumple las indicaciones mínimas, un local comercial que se vaya a transformar en un hogar debe tener el espacio mínimo para construir un salón, cocina, un baño y un aseo.
Por supuesto, si el local es mucho más grande del mínimo establecido, siempre se puede aprovechar para construir más habitaciones, baños o cambiar totalmente la disposición del inmueble.
Si se trata de un espacio comercial amplio, se puede reacondicionar para convertirlo en varias viviendas de tamaño medio o unas pocas de mayor tamaño.
Para no incurrir en ningún error durante el proceso, lo mejor es consultar con un experto inmobiliario que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para realizar el cambio de uso con éxito.
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