El Banco de España está decidido a evitar los pecados que llevaron a la burbuja con una nueva norma contable. ¿Cómo? Marcando nuevas garantías hipotecarias a particulares y elevando las exigencias a la banca. Hace cinco años, la banca abogaba por ‘construir más casas y dar más crédito para facilitar el acceso a la vivienda‘.
Frente a este propósito, la reforma de la Ley Hipotecaria supone una primera medida para evitar la vuelta a las viejas prácticas. Aunque no será la única.
El Banco de España quiere evita la caída en una nueva burbuja inmobiliaria. y para ello va a poner coto a la financiación masiva del ladrillo.
La circular contable IFRS 9, que entrará en vigor el 1 de enero, adaptará la normativa crediticia al marco internacional. Obligando a afrontar mayores provisiones en el sector.
Entre las nuevas exigencias, llama la atención la prohibición de financiar más de la mitad del valor de tasación del suelo. Así como la obligación de presentar avales adicionales al solicitar una hipoteca que exceda el 80% de la tasación.
Sin olvidar la imposición de provisionar el 60% de la cantidad prestada cuando se produzca un impago. Unas medidas que pueden tener un impacto económico cercano a los 4.000 millones de euros.
Límites a la financiación del suelo
La nueva circular, que adapta la normativa nacional al marco internacional, pone coto a la compra de suelo.
Concretamente, manifiesta que no debe prestarse más del 50% del valor de tasación en terrenos. Exigiendo además unos criterios especiales para el acceso a este tipo de operaciones.
Los nuevos límites para financiar suelo obligarán a tomar el 50% del más bajo entre dos valores: una tasación independiente o el coste real de la operación.
Exigencia de garantías hipotecarias
En lo relativo al crédito minorista, el cambio más importante afecta a la cantidad prestada. Desapareciendo los límites e incrementándose las exigencias en préstamos de alto riesgo.
Con la nueva norma, el cliente que solicite una hipoteca por encima del 80% del valor de tasación deberá aportar garantías hipotecarias adicionales.
Mientras que la entidad bancaria deberá prestar un porcentaje máximo en función de los ingresos del hipotecado. Una cantidad límite a partir de la cual no se podrá conceder una hipoteca. Aunque dicho máximo se establecerá según el criterio de cada banco.
Nuevas provisiones ante el impago
Las nuevas medidas alcanzan también a las provisiones para créditos en mora. Estableciéndose una dotación mínima a partir del primer impago.
La circular especifica que debe provisionarse el 60% de la cantidad en impagos superiores a tres meses. Un porcentaje que se aplicará a la parte que no cubre la garantía del crédito.
Una medida que llega en un momento en que la banca se vuelca masivamente con el crédito al consumo, por la baja rentabilidad de los créditos hipotecarios.
Menos valor en garantías inmobiliarias
Un último punto a tener en cuenta es la rebaja en el valor de las garantías. Dejando de ser registrado en el momento de concederse el préstamo.
La nueva norma obligará a realizar otra nueva tasación donde se deberá aplicar un descuento. Del 40% en suelo urbano y del 45% en promociones y suelo rústico.
Dichos porcentajes se aplicarán por defecto si la entidad no dispone internamente de modelos contables. Documentación que ya poseen grandes bancos y que deberá ser aprobada por el propio Banco de España.
Créditos al consumo y refinanciación
Frente al endurecimiento en provisiones para financiación y exigencia de garantías hipotecarias, otros requisitos se relajan.
Es el caso del crédito al consumo y del uso de tarjetas. La mayor rentabilidad de esta linea de negocio hace que las entidades dediquen un número creciente de recursos. En detrimento del crédito hipotecario.
Mientras que la refinanciación de créditos pasa a entrar en un status de ‘vigilancia especial’ durante dos años. Si durante ese periodo el deudor no salda su deuda, el crédito pasará a ser ‘dudoso’. Y si la paga, será considerado normal. quedando liberadas las provisiones.
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