En este artículo veremos lo mas destacado de la Ley hipotecaria actualizada, en qué consiste y como afecta a los consumidores. Continúa leyendo.
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La Ley Hipotecaria actualizada es aquella ley que regula las hipotecas mediante la Ley 5/2019, del 15 de marzo. Esta nueva norma logró adaptarse a los nuevos tiempos y a las necesidades del mundo hipotecario.
En este artículo veremos en que consiste la Ley hipotecaria actualizada y como te afecta:
La nueva Ley hipotecaria actualizada ¿es retroactiva?
La nueva Ley Hipotecaría no es retroactiva de forma general. De esta manera, la nueva norma no se aplicará a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor.
Así pues, si la inmensa mayoría de los artículos no tienen carácter retroactivo, algunos puntos de los préstamos hipotecarios anteriores a la nueva ley si se vieron afectados por esta, estos son:
- El que abarata la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo.
- El que establece cuándo se puede ejecutar una hipoteca en caso de impago.
Y, además, podrán cambiar de banco sin que su entidad pueda impedírselo con una contraoferta.
Nuevo reparto de los gastos de hipoteca en la Ley hipotecaria actualizada.
Lo más interesante de la norma actualizada es el nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, o sea, aquellos que hay que abonar por el proceso de escrituración y registro del préstamos. Veamos quien lo paga ahora:
LO QUE PAGA EL BANCO
La gestoría, el registro, la notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y su copia de la escritura.
LO QUE PAGA EL CLIENTE
La tasación y su copia de la escritura.
ESTE NUEVO REPARTO SUPONE UNA MEJORA PARA EL CONSUMIDOR
IMPORTANTE
Si se produce una subrogación de acreedor para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tiene que pagarle una compensación al antiguo, que es la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.
Mayor protección al consumidor
Uno de los principales motivos por los cuales se elaboró esta ley fue una orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumente la protección de los consumidores. Veamos:
Más información para el futuro hipotecado
El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.
Además debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.
Visita previa obligatoria al notario
Los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test.
Así, el notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.
Además, los notarios y los registradores no pueden escriturar o inscribir cláusulas abusivas, o sea, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.
Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.
Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero.
Asimismo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.
También se especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.
La amortización anticipada
La llamada comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata.
Así, solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. Los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:
HIPOTECA VARIABLE
La comisión máxima puede ser una de estas dos opciones (a pactar entre banco y cliente):
0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato
0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo
Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%
HIPOTECA FIJA
La compensación puede alcanzar los siguientes límites:
2% durante los primeros 10 años
1,5% durante el resto del plazo
Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo.
A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.
Incentivos para pasarse al tipo fijo
En la ley nueva se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco.
De este modo, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.
Cambiarse de banco
Esto es, si en el proceso de una subrogación, nuestra entidad hace una contraferta igual o o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes.
Con la nueva ley tenemos libertad podes elegir el banco que querramos.
Mínimo de 12 impagos para embargar la casa
Esta clausula que es la que las entidades aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado.
Esta ley supuso requisitos mas estrictos para solicitar que se embargue la casa.
Así pues, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:
Durante la primera mitad del plazo
Hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
Durante la segunda mitad del plazo
El porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.
Límites a los productos vinculados
La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc.
Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.
Respecto a la prohibición de las ventas vinculadas la ley prevé dos excepciones:
- El banco si puede exigir que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos. En estos casos, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiere sin que la entidad pueda subirle el interés.
- También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. Se da al Banco de España la capacidad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.
En cuanto a las ventas combinadas, se obliga a los bancos a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella. Así el cliente puede comparar adecuadamente.
Suelo del 0% por defecto
En esta nueva ley se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Antes los bancos incorporaban las cláusulas suelo, esto ya no sucederá, ni tampoco ahora se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo.
Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.
Se regulan las hipotecas multidivisa
Las hipotecas multidivis, o sea, préstamos concedidos en otras monedas.
Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran.
Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.
Asimismo, si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.
Más control sobre los intermediarios financieros
En la nueva ley hipotecaria también se dedica un capítulo entero a los intermediarios financieros (también llamados brókeres inmobiliarios) y a los prestamistas privados. Veamos cuáles son los puntos más destacados de este apartado:
- Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas (solo para aquellos que operen únicamente a nivel regional).
- Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.
- Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.
La actividad de estas agencias y compañías será supervisada por el Banco de España, aunque las que solo trabajen en una región concreta estarán controladas por la comunidad autónoma correspondiente.
¿Qué efectos tiene esta ley?
- Subida de los intereses antes de que la nueva ley entrara en vigor.
- Los que pidan una hipoteca ahora reciben más información que antes.
- Los bancos conceden hipotecas con mayor prudencia.
Veamos otras consecuencias que ha provocado la promulgación de esta norma:
Subida de los intereses en los meses previos a su entrada en vigor
Muchos bancos asumieron los gastos de formalización de sus créditos hipotecarios antes de que se aplicara la ley. Para compensar ese coste, aumentaron los tipos, aunque posteriormente los redujeron.
El solicitante recibe ahora más información
Esto es, el banco ahora está obligado a explicarle al cliente todo lo referente a su futuro crédito, lo que aumenta su protección. Pero por el otro, eso ralentiza el proceso de concesión.
Las concesiones se estancaron en junio y julio y cayeron en agosto de 2019
en esos meses, el número de contratos firmados se redujo considerablemente. Los motivos más probables son el endurecimiento de los requisitos de la banca y los problemas que tuvieron para mandar la documentación a los notarios, aunque hay otros motivos que lo explican y que no tienen que ver con la regulación.
Los bancos son ahora más prudentes a la hora de otorgar financiación
Las entidades asumen un mayor riesgo, pues no pueden ejecutar la hipoteca hasta que se alcance un año de impagos (o 15 meses) y pueden cobrar menos si el titular amortiza el préstamo antes de tiempo. Por ello, los clientes con perfiles más delicados (con muy pocos ahorros, por ejemplo) lo tienen más difícil para obtener la aprobación.
En su momento, se dijo que la nueva regulación encarecería los préstamos hipotecarios, especialmente los de tipo fijo. Sin embargo, la evolución a la baja del euríbor y la guerra de precios en el sector de las hipotecas fijas provocaron una rebaja generalizada de los intereses a partir del mes de junio de 2019 y que todavía perdura.
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