Ley de Vivienda: ¿cuáles serán sus principales medidas?

El Gobierno viene avanzando en su anteproyecto de Ley de Vivienda hace ya varios meses y, si bien aún falta para que sea aprobada y comience a aplicarse, ya se conoce cuáles serán las principales medidas que incluirá. ¿Qué cambios se esperan para el mercado del alquiler? ¿Qué modificaciones se esperan para otros ámbitos del sector inmobiliario? En este artículo te lo contamos.

La Ley de Vivienda aún no es un hecho. Sin embargo, el Gobierno confía en que próximamente podrá llevar su anteproyecto al Consejo de Ministros, luego de que el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) emita su informe preceptivo al respecto. La propuesta prevé una serie de medidas que regularán el precio del alquiler en ciertas zonas, favorecerán a los sectores más vulnerables y penalizarán fiscalmente a los más pudientes. Teniendo en cuenta que aún resta toda su tramitación parlamentaria, esta Ley de Vivienda sería aprobada recién durante el segundo semestre del 2022.

A continuación te contamos cuáles son las principales medidas que la Ley de Vivienda introducirá en el mercado del alquiler y cuáles serán sus otros supuestos importantes. ¡Sigue leyendo para enterarte!

Principales medidas de la Ley de Vivienda con respecto al mercado de alquiler

Declaración de zonas tensionadas

Una vez aprobada la Ley de Vivienda, los organismos competentes podrán declarar como tensionada a una zona de mercado residencial. El plazo de la denominación será de tres años y podrá prorrogarse anualmente si las circunstancias persisten. Como principal medida, se aplicará la limitación del precio del alquiler en estas áreas.

Pero ¿de qué se trata el concepto? Se considerará a un municipio o distrito como zona tensionada cuando el coste de la vivienda dentro de ella, ya sea por una hipoteca o un alquiler, supere el 30% de los ingresos netos medios de las familias. También, cuando el precio del arrendamiento o la compra haya aumentado más de un 5% sobre el crecimiento del IPC autonómico en los últimos cinco años.

Congelación del precio de la renta para quienes ya son inquilinos

Todas las personas que actualmente alquilen una vivienda en una zona que luego se declare como tensionada podrán acceder a una prórroga extraordinaria de su contrato. La extensión será anual y por un período máximo de tres años.

Congelación de nuevos contratos de alquiler

Será posible limitar el precio de la renta al acordado en el contrato anterior para los nuevos alquileres que se firmen en áreas declaradas como tensionadas. En algunos casos, se admitirán subidas adicionales de hasta un máximo de un 10%. Sin embargo, sólo en determinados supuestos, como cuando se realicen mejoras o una rehabilitación de la vivienda. También, cuando se firme un arrendamiento por un plazo superior a diez años.

Además, se aplicarán mecanismos excepcionales de control del precio del alquiler en esas zonas, ya sea para aumentar la oferta o impedir incrementos abusivos. Por ejemplo, a través de incentivos fiscales.

Estímulos fiscales a los pequeños propietarios

A través de modulaciones en la reducción del rendimiento neto, se incentivará el alquiler de vivienda habitual, siempre y cuando sea a precios asequibles. De esta manera, en los nuevos contratos, se establecerá la deducción general del 50% pero podrá incrementarse hasta el 90% si se trata de una zona tensionada. Veamos cuáles serán las deducciones que se aplicarán:

• 90%: cuando se firme un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada, con un descenso de al menos un 5% en el precio con respecto al contrato anterior.
• 70%: cuando se firme un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada a jóvenes de entre 18 y 35 años.
• 60%: cuando en una vivienda se hayan llevado a cabo obras de rehabilitación durante los dos años anteriores.

Introducción de la figura de gran tenedor

Se definirá como gran tenedor a una persona física o jurídica que posea más de diez inmuebles, sin contar garajes y trasteros. También, cuando una de sus viviendas tenga una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. 

En zonas tensionadas, los organismos que así las hayan declarado podrán establecer criterios adicionales. La única condición será que soliciten más información sobre los parques de vivienda que gestionen.

Límite al valor del alquiler a partir de un índice de precios

En las áreas tensionadas, cuando se trate de un propietario que sea persona jurídica y gran tenedor, el precio de la renta en los nuevos contratos estará limitado al del contrato anterior. También, al límite máximo que se aplique según el sistema de índices de precios de referencia.

Pero ¿de dónde surgirá este índice? Una vez aprobada la Ley de Vivienda, se abrirá un plazo de 18 meses para que las administraciones lo establezcan y comiencen a aplicarlo. Esto significa que los límites a grandes tenedores podrían llegar recién en 2024.

Otras medidas destacadas que introducirá la Ley de Vivienda

Castigo a la vivienda vacía

Con la aprobación de la ley, los ayuntamientos podrán establecer un recargo de hasta el 150% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para viviendas vacías. La condición es que hayan estado desocupadas por más de dos años sin causa justificada y que sus propietarios posean cuatro viviendas o más. 

Cuando se trate de un inmueble que lleva tres años vacío, el recargo podrá ser de hasta un 100%. También existirá la posibilidad de aplicar un 50% adicional en el caso de viviendas cuyos dueños posean dos o más propiedades en el mismo término municipal.

Protección del parque público de vivienda

El parque público de vivienda social pasará a estar permanente protegido y no podrá ser enajenado. Esta medida se debe a que, actualmente, se trata de apenas 290.000 unidades, lo cual significa sólo un 1,6% de los hogares en España. Mientras tanto, otros países cercanos registran alrededor de un 10% de vivienda social.

Reserva del 30% de la obra nueva para Viviendas de Protección Oficial (VPO)

El alquiler de vivienda protegida será incentivado a precio limitado. Para ello, la legislación urbanística podrá reservar un 30% del suelo urbanizado y destinarlo a este tipo de hogares. De este 30%, la mitad se convertirá en vivienda en alquiler asequible.

Cambios en los procesos de desahucio a personas en situación de vulnerabilidad

Con la nueva Ley de Vivienda también se introducirán modificaciones en los procedimientos de desahucio a personas en situación de vulnerabilidad que alquilen su vivienda habitual. El objetivo sería garantizar una comunicación eficaz entre la justicia y los servicios sociales para que evalúen cada situación y atiendan el caso.

De esta manera, Servicios Sociales podría ofrecer una solución habitacional a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras tanto, se incrementarán los plazos de suspensión de desahucios para estos casos: de 1 a 2 meses cuando el propietario sea una persona física y de 3 a 4 cuando se trate de una persona jurídica.

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