Son tantos los aspectos a tener en cuenta antes de formalizar la compra de un piso, que todo lo relativo a la Ley de Propiedad Horizontal suele pasar desapercibido. Sin embargo, te aconsejamos que leas este artículo para descubrir los motivos por los cuales es conveniente tenerla en cuenta. ¡Sigue leyendo!
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La Ley de Propiedad Horizontal fue sancionada en 1960 y actualizada por última vez en marzo de 2019. A través de ella, se regula la convivencia de los vecinos de un mismo inmueble, la respectiva comunidad de propietarios y los conflictos que puedan surgir en este entorno. Su objetivo es el de facilitar el entendimiento en las comunidades de vecinos. En efecto, esta ley define cuál es el rol del administrador, cuáles son las obligaciones de los propietarios y cuáles las de los órganos de gobierno de la comunidad. Pero ¿por qué es importante tenerla presente antes de firmar un contrato de compraventa?
Hay ciertos aspectos de esta ley que inciden directamente sobre el comprador y futuro propietario y sobre las posibilidades de uso y disfrute de la vivienda que se adquirirá. Por eso, conocerla es una parte importante del proceso de compraventa, aunque en ocasiones pase desapercibida.
Los estatutos de la comunidad en la Ley de Propiedad Horizontal
Antes de proceder con la compraventa de un inmueble, es conveniente verificar si existen Estatutos de la Comunidad y Normas de Régimen Interior. Estos dos documentos pueden ser solicitados al administrador.
Se entiende por Estatutos de la Comunidad a aquel documento al que los propietarios de viviendas y locales comerciales deben acogerse obligatoriamente, ya que en él se especifican sus derechos y obligaciones. En otras palabras, estos determinan las normas que rigen sobre el uso y destino de la construcción, la utilización de los servicios, los gastos de la comunidad, las normas de administración y de gobierno y las normas relativas a las reparaciones y a las obras. Ahora bien, los estatutos deberán estar inscritos en el Registro de la Propiedad, por lo tanto, como futuro comprador, puedes acercarte a este establecimiento para verificar que estén debidamente registrados.
El Reglamento de Régimen Interior puede existir o puede no hacerlo. Se trata de un conjunto de reglas que regulan los detalles de la convivencia entre vecinos y la adecuada utilización de los servicios y zonas comunes. Si bien estas no tendrán incidencia sobre las áreas privadas, sí podrán regular el uso de los ascensores, los meses de funcionamiento de la calefacción central, el horario de apertura y de cierre del portal común, la tenencia de animales, las horas para sacar la basura y el uso de la piscina, entre muchas otras cosas.
Como habrás podido ver, estos documentos te permitirán conocer aspectos importantes de la vivienda que estás a punto de comprar. Imagínate que tienes mascotas, por ejemplo, y que luego de adquirir un piso te enteras de que la comunidad prohíbe la tenencia de animales en el edificio. Esto supondría un gran problema, ¿verdad? Pero no ocurrirá si verificas de antemano toda esta documentación.
En general, en el momento de la firma del contrato de compraventa ante un Notario, suelen adjuntarse los Estatutos y las Normas de Régimen Interior. De esta manera, tú como comprador podrás estar al tanto de estos detalles importantes que regula la Ley de Propiedad Horizontal.
El certificado de no deuda en la compra de una propiedad
Las deudas de la comunidad se distribuyen entre las fincas o los pisos que se encuentran en el inmueble, no entre sus propietarios. Así lo establece la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto, si formalizas la compraventa de una propiedad, las deudas (si las hubiera) también te serán transferidas. Para evitar este disgusto, es esencial exigir el certificado de no deuda al vendedor.
Cabe agregar que, cuando se firma el contrato de compraventa, el Notario exige al vendedor la presentación del certificado de no deuda. Este último debe estar firmado por el secretario de la comunidad y se adjunta a la escritura, puesto que así lo establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.1. Sin embargo, la ley también establece que el comprador puede exonerar al vendedor de esta obligación. Pero por todos los motivos que te comentamos anteriormente, esta opción no es aconsejable.
Obligaciones de los propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal
Una vez que hayas firmado el contrato de compraventa, te habrás convertido en propietario (¡Felicidades!). Desde entonces, existen una serie de obligaciones que están predeterminadas por la Ley de Propiedad Horizontal. Algunas de ellas son las siguientes:
- Mantener tu piso en buen estado de conservación.
- Consentir que se realicen en tu vivienda todas las reparaciones que exija el inmueble.
- Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes.
- Contribuir conforme a la cuota de participación del piso o local al pago de los gastos generales y a la dotación del fondo de reserva.
- Comunicar al secretario de la comunidad un domicilio donde puedas ser notificado de los asuntos que conciernen a la comunidad de propietarios.
- Notificar siempre a la comunidad el cambio de titularidad del inmueble.
También será conveniente que verifiques cuál es el uso que debes hacer de las zonas comunes, puesto que es este un causante habitual de los conflictos entre propietarios. Para hacerlo, bastará con que leas los Estatutos de la Comunidad. Allí es donde se determina cómo pueden utilizarse las fachadas, las azoteas y las terrazas, independientemente de que sean de índole privado o de que pertenezcan a la comunidad de vecinos.
Además, podrás solicitar las actas de la comunidad para verificar si existen o no pactos respecto de todos los aspectos mencionados. Podrías sorprenderte de saber que la comunidad puede regular, por ejemplo, la instalación de aires acondicionados y la colocación de persianas en mirador o de toldos. Esto se debe que la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe modificar un elemento común sin el consentimiento de la comunidad. Colocar un toldo o cerrar una terraza puede afectar a la fachada del edificio y esta es un elemento común.
Ahora ya lo sabes, la Ley de Propiedad Horizontal regula muchos aspectos importantes sobre el uso y disfrute de la vivienda. Por eso, será conveniente que repases los Estatutos de la Comunidad antes de proceder con la compra de un inmueble.
¡Esperamos haberte ayudado con toda esta información! Si tienes más inquietudes, puedes dejárnoslas en comentarios. Además, si deseas comprar un piso, ¡ponte en contacto con nosotros! Estaremos encantados de ayudarte.
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