La fianza del contrato de alquiler suele generar confusiones tanto para propietarios como para inquilinos. Es por eso que, en esta oportunidad, decidimos contarte todo lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos respecto de este tema. Si estás por alquilar tu inmueble o si has decidido mudarte hacia una nueva propiedad, este artículo es para ti.
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Hay una tendencia creciente en España y es que, tras la disminución de los precios de la renta, los inquilinos deciden dejar sus antiguos pisos para alquilar uno nuevo. Esto se debe a que el mercado les permite encontrar otro inmueble de mejores características por el mismo precio que pagaban por el primero.
Ahora bien, tanto al momento de finalizar un contrato de alquiler como cuando se procede con la firma de uno nuevo, surge una duda común tanto para propietarios como para el inquilino: ¿qué pasa con la fianza del contrato de alquiler?
Para responder a este interrogante, decidimos ir a la fuente que no es otra que la Ley de Arrendamientos Urbanos, actualizada en marzo del 2019.
Aspectos esenciales de la fianza del contrato de alquiler
La fianza del contrato de alquiler es obligatoria según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su importe variará según el tipo de vivienda que se pretenda alquilar, pero en el caso de una vivienda habitual será igual a un mes de renta.
Sin embargo, cuando los inquilinos no demostraran solvencia suficiente a través de sus contratos de trabajo o de sus nóminas, el propietario podría pedirles dos meses en concepto de fianza para garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas. En cualquier contrato de alquiler de vivienda habitual que no fuera de larga duración, el importe máximo permitido por este concepto será igual a dos meses de renta.
Depósito de la fianza
Dicho importe tendrá que entregarse en metálico en el momento en el que se firma el contrato de arrendamiento. Pero, a diferencia de lo que suele creerse, no es el propietario el encargado de resguardar este dinero durante el tiempo que dure el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos garantiza que cada comunidad autónoma dispondrá de un organismo donde deberá ingresarse este dinero. El depósito de la fianza del alquiler en la comunidad de Madrid, por ejemplo, tendrá que hacerse en la Agencia de Vivienda Social. Mientras que en Barcelona se depositará en el Institut Català del Sòl (INCASOL).
Ahora bien, con la finalidad de asegurar la transparencia del depósito de la fianza del alquiler, el propietario deberá aportar la siguiente información a la administración pública:
- Los datos identificativos del propietario y del inquilino, incluyendo sus domicilios a efectos de recibir notificaciones.
- Dirección postal, año de construcción, superficie construida, referencia catastral y calificación energética de la finca.
- Las características del contrato de arrendamiento, incluyendo la renta anual, el plazo temporal establecido, el sistema de actualización, el importe de la fianza y, si correspondiera, todos los datos de las garantías adicionales.
Además, en lo que respecta a la normativa catalana en particular, el propietario deberá entregarle al inquilino una copia del ingreso de la garantía al INCASOL. Si no lo hiciera, el arrendador podría sufrir sanciones económicas que oscilan entre el 35 % y el 75% del importe total de la fianza del contrato de alquiler.
Normativa que rige sobre la actualización de la fianza
La Ley de Arrendamientos Urbanos también regula las actualizaciones del importe de la fianza del alquiler. Para analizar este punto será importante recordar que, la duración del contrato en el caso de que el propietario sea una persona física será de cinco años. Mientras que, si se trata de una persona jurídica, será de siete. En este post te contamos un poco más al respecto: Aspectos esenciales del contrato de alquiler.
Decíamos entonces que la ley regula la actualización de la fianza. Y al respecto, establece lo siguiente:
Durante los primeros cinco o siete años (según corresponda) de vigencia del contrato, la fianza no está sujeta a actualización. Pero cada vez que se realice una prórroga, el arrendador o propietario podrá exigir que el importe de la fianza se incremente hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente. En este sentido, también el inquilino podrá reclamar la disminución de la fianza en los casos donde el valor de la renta hubiera disminuido.
Pasados los primeros cinco o siete años desde el inicio de la relación contractual, la actualización de la fianza se regirá por lo acordado entre inquilino y propietario. Si no existiera un pacto específico, la actualización acordada sobre la renta impactará directamente sobre la actualización de la fianza.
Devolución de la fianza del contrato de alquiler
Si no se hubiera incumplido con ninguna de las obligaciones contractuales, el propietario dispondrá de treinta días para restituirle al inquilino el dinero correspondiente a la fianza del contrato de alquiler. Este plazo se contará desde el momento en el que arrendatario haya entregado las llaves del inmueble al propietario.
Ahora bien, si este plazo no se respeta, el propietario será penalizado con intereses. Pero si ya transcurrieron los treinta días y aún no te han devuelto el dinero de la fianza, podrás reclamarlo por dos vías:
La primera y la más recomendada es mediante el envío de un burofax donde se solicite amablemente la devolución correspondiente.
La segunda es un poco más compleja y trae asociados algunos gastos más significativos. Pues corresponde a iniciar acciones legales que, en última instancia, terminarán en un juicio ordinario o uno monitorio.
Excepciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, quedan exceptuados de la obligación de pagar la fianza de alquiler:
- La Administración General del Estado.
- Las Administraciones de las comunidades autónomas.
- Los organismos autónomos.
- Las entidades públicas empresariales.
- Las mutuas colaboradoras con la Seguridad social.
Ahora bien, dijimos en reiteradas oportunidades que la fianza del contrato de alquiler es una garantía para el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino. Pero creemos conveniente profundizar sobre la finalidad de la fianza.
Finalidad de la fianza del contrato de alquiler
La fianza es una garantía a favor del propietario, ya que es él quien podrá resarcirse en caso del incumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino. Pero ¿cuáles son estas obligaciones? Las más evidentes son el pago del alquiler y el cuidado del inmueble. Esto significa que ante cualquier situación de impago o de deterioro de la propiedad, el arrendador podrá resolver el conflicto cobrándose el importe correspondiente de la fianza.
Sobre este punto, será importante conocer un poco más sobre los derechos y las obligaciones tanto del propietario como del inquilino.
Según de Ley de Arrendamientos Urbanos, son obligaciones del arrendador:
- Realizar las reparaciones correspondientes para conservar la vivienda en óptimas condiciones de habitabilidad.
- Si se realizaran reformas o reparaciones en el inmueble y la obra durase más de veinte días, el propietario deberá reducir el valor de la renta proporcionalmente.
Por otra parte, son obligaciones del inquilino:
- Poner en conocimiento al arrendador de las reformas estructurales que necesita el inmueble.
- Reparar los pequeños daños producidos por el desgaste y el uso de la propiedad.
- En el caso de la venta de un inmueble alquilado, el arrendatario tendrá el derecho de adquisición preferente sobre la propiedad.
La información es poder: conocer los aspectos esenciales de la fianza del alquiler te facilitará el procedimiento
En definitiva, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece los criterios básicos que regulan el contrato de alquiler. Entre ellos, determina el importe de la fianza, su depósito y su regulación.
En estos tiempos donde el turismo ha bajado considerablemente y tantos pisos se encuentran vacíos, alquilarlos es la opción más elegida por los propietarios. Y mudarse es la tendencia preferida de los inquilinos. Es por todo esto que conocer los aspectos legales del contrato de alquiler te aportará seguridad a la hora de emprender este nuevo desafío.
Recuerda también que alquilar a través de un particular es una opción viable, pero no siempre es la más conveniente. Porque son los profesionales inmobiliarios los que conocen toda la legislación.
Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos es la base de derecho de todos los alquileres, cada comunidad autónoma puede sancionar regulaciones particulares. En efecto, eso es lo que ha sucedido en Cataluña con la nueva ley para regular los alquileres o bien lo que ha ocurrido este año con la cláusula COVID.
Por eso, nuestro consejo es que siempre pidas asesoramiento. En Oi Real Estate somos una inmobiliaria de lujo con más de diez años de experiencia. Si quieres comprar, vender o alquilar un inmueble, puedes contactarnos. Estaremos encantados de ayudarte.
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