El pasado septiembre de 2020 entró en vigencia la ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Su aplicación tiene por finalidad regularizar los precios de alquiler en Barcelona y para ello se puso en marcha el índice de referencia de precios de alquiler. En este artículo Oi Real Estate, te ayuda a responderte las preguntas frecuentes que surgen respecto de la ley de alquileres en Cataluña.
En este artículo encontrarás:
Objetivo de la ley de alquileres en Cataluña
El objetivo de la ley de alquileres en Cataluña es regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que concurran las siguientes circunstancias:
- Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario.
- Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.
Área con mercado de vivienda tenso
Los municipios que se encuentran en alto riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio que permita acceder a ellas a toda la población son consideradas áreas con mercado de vivienda tenso.
La Ley afecta a los contratos de arrendamiento de larga estancia, formalizados a partir del día de la publicación de la ley y situados en una zona declarada área de mercado de vivienda tensa. Este último concepto recae sobre sesenta y un municipios de Cataluña.
Deben publicarse en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya y en los portales de la transparencia de la Generalidad y de los municipios afectados las declaraciones de un área con mercado de vivienda tenso, y sus revisiones.
Índice de referencia de precios en Barcelona
La Agencia de Vivienda de Cataluña es la entidad que determina un marco de referencia de precios de alquiler. Para generar esta referencia tiene en cuenta los datos arrojados por Incasól (Institut Català del Sòl) que establece el valor por metro cuadrado en una zona determinada.
¿Cómo calcular el índice de referencia?
Generalitat pone al servicio de los usuarios una herramienta para poder calcular el índice de referencia del precio del alquiler. Para calcularlo es necesario introducir los siguientes datos:
- Domicilio del inmueble
- Superficie útil de la vivienda en metros cuadrados
- El estado de mantenimiento
- Altura en la que se encuentra
- Año que se hizo la construcción
- Certificado energético
- Presencia de estacionamiento, ascensores y/o muebles
Se ingresan todos esos datos. Luego, se debe multiplicar el valor que establece el índice de referencia de precios por la cantidad de metros cuadrados de la vivienda.
Según los datos ingresados, un sistema de geolocalización valora el precio de acuerdo a los alquileres máximos y mínimos dentro de la zona de búsqueda. Este dato determina el índice de referencia de precio.
¿Cómo se determina la renta inicial del alquiler según la ley de alquileres en Cataluña?
El artículo 6 de la ley dice que la renta pactada al inicio del contrato es inherente a las condiciones siguientes:
- El precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano no puede superarse.
- No puede sobrepasarse la renta consignada en el último contrato de arrendamiento. Actualizada en cualquier caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato. Esto si la vivienda afectada se ha arrendado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la presente ley.
Casos en que no se aplica el límite establecido por el índice de referencia
Hay algunas situaciones particulares en las que no se aplica el cálculo anterior. Te presentamos algunas a continuación.
En el caso que el arrendatario genere ingresos iguales o menores a 2,5 veces el indicador de renta. Esto siempre y cuando el arrendador genere ingresos iguales o mayores a 3,5 veces el indicador de renta.
Cuando la vivienda es de Protección Oficial.
Si durante los últimos cinco años se han realizado obras que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad o la eficiencia energética.
Casos en que se puede aumentar el precio por fuera del índice de referencia
Existen elementos accesorios en la vivienda que permiten que se aumente el valor de precio de renta. Como condición mínima, se tienen que cumplir tres características simultáneas para poder aumentar hasta un 5 % el valor de la renta. Dentro de estas características podemos mencionar: la presencia de estacionamiento o aparcamiento, la inclusión de ascensores, la colocación de muebles, la instalación de sistemas de calefacción o de refrigeración, brindar servicios de seguridad y conserjería, la existencia de una piscina comunitaria en el edificio, el beneficio de contar con jardín o patio o vistas especiales, etc.
El incremento del precio de referencia debe calcularse basándose en el capital invertido en la mejora de la vivienda, según lo determinado por la normativa vigente de arrendamientos urbanos, y respetando en cualquier caso el incremento máximo que establece.
Actualización de la renta según la ley de alquileres en Cataluña
En los contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por la presente ley, la renta establecida por el contrato sólo puede actualizarse de acuerdo con la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Formalización del contrato
El escrito en el que se formalice un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto al régimen de contención de precios regulado debe ir acompañado del documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler. Allí se debe contar con la información relativa al valor del índice correspondiente a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en euros por metro cuadrado, especificando los márgenes de precio inferior y superior. Los datos deben referirse a la fecha de conclusión del contrato.
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