Las socimis se instituyen como posibles soluciones frente a los problemas de alquiler, si logran consolidarse en el mercado como sugiere un informe del Banco de España.
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Las sociedades anónimas de inversión inmobiliaria podrían convertirse en vehículos de contribución para el problema de los aumentos en los alquileres ya que en caso de consolidarse favorecerían el aumento de oferta de los mismos. De esta manera se atenuaría la dinámica de crecimiento de precios, tema que mantiene en vilo al gobierno en la actualidad.
Así lo sugiere un informe presentado por el Banco de España, en el que se da cuenta la historia y evolución de las socimis en el país desde su creación.
El dossier titulado Evolución reciente de las Socimis en España hace un racconto del surgimiento de estos vehículos, las normativas que los fundaron y sus consiguientes modificaciones.
¿Cuáles son las medidas que pretende tomar el gobierno para contener la suba en los precios de los alquileres?
Desde el poder ejecutivo se vienen promoviendo leyes de control de precios de alquileres. El gobierno presidido por Pedro Sánchez espera la aprobación del Presupuesto General De Estados que presentó a fines de octubre pasado.
En el mismo se introdujo un proyecto de ley para regular los alquileres. En sintonía con normativas que ya tienen algunas comunas, permitiría a cada ayuntamiento establecer índices de precios máximos.
Dentro de la legislación se prevé la existencia de mecanismos de contención o eventualmente bajada de los precios. Esto podrá afectar a contratos nuevos como también a contratos existentes.
Estas medidas fueron fuertemente cuestionadas por varias voces del sector. Incluso desde el Ayuntamiento de Madrid aseguraron que no acatarán el control de precios sobre el mercado de alquileres.
¿Por qué las socimis podrían ayudar a contener los precios?
Según el informe de Víctor García-Vaquero e Irene Roibás, la aparición de las socimis ha sido una gran contribución para el mercado inmobiliario. Si bien hasta ahora, las inversiones se concentraron en el segmento comercial, en los últimos años se observó el aumento del peso del negocio residencial. En especial esta característica fue notoria en las grandes áreas metropolitanas.
Para los autores, en caso de consolidarse, esta evolución podría favorecer un aumento de la oferta de vivienda en alquiler en los próximos años. Así se podría contribuir a atenuar la dinámica de crecimiento de los precios observada recientemente en este mercado, asociada al fuerte aumento de la demanda.
Las socimis también contribuyeron a la ampliación de la oferta de instrumentos de inversión disponibles para los ahorradores. Estos vehículos presentan algunas ventajas para los inversores minoristas frente a la inversión directa en inmuebles como por ej
- La diversificación de riesgos ya que pueden invertir en distintos inmuebles
- Profesionalización de la gestión
- Escalabilidad
Por otra parte, los riesgos para la estabilidad financiera asociados a la actividad de las SOCIMI serían limitados. La exposición directa de los bancos españoles a través de participaciones en el capital y de la concesión de préstamos a las SOCIMI es reducida,.
Además la estructura de estos vehículos es más sólida frente a eventuales episodios de crisis bursátiles e inmobiliarias. En comparación con las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria las SOCIMI no están obligadas a reembolsar a sus partícipes sus aportaciones cuando estos las reclaman. De esta manera se reduce el riesgo de que se produzcan episodios de ventas aceleradas de carteras de activos poco líquidos. En períodos de crisis es algo muy común y puede generar efectos amplificadores de las caídas de los precios inmobiliarios.
¿Cuáles son los requisitos para la conformación de las socimis?
Según el boletín presentado por el Banco de España en su sección Artículos Analíticos, las sociedades anonimas cumplen con las siguientes características:
- Son sociedades anónimas que deben cotizar en mercados regulados o alternativos. Se permite un desfase de dos años entre la constitución y su admisión en un mercado.
- Su objeto social es la tenencia, directa o indirecta, de activos inmobiliarios para su alquiler. Al menos el 80 % del valor del activo debe estar invertido en bienes inmuebles de naturaleza urbana. Estos deben estar destinados al arrendamiento:
- en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, o
- en participaciones en el capital de otras SOCIMI, de REIT o de sociedades con regímenes similares (las denominadas «sub-SOCIMI»).
- Debe distribuirse, a través de dividendos, un mínimo de:
- el 80 % de las rentas obtenidas por arrendamiento
- el 100 % de los dividendos recibidos de las participaciones en el capital de otras SOCIMI, REIT y sub-SOCIMI, y
- el 50 % de los beneficios procedentes de la venta de activos inmobiliarios y de participaciones en el capital de las sociedades anteriores.
- El tipo del impuesto sobre sociedades es del 0 %. Los dividendos distribuidos a los accionistas que sean personas físicas tributan a un tipo del 19 % en el IRPF. Si son personas jurídicas, son base imponible en su correspondiente impuesto sobre sociedades.
Sin embargo, las SOCIMI están sometidas a un gravamen especial, ya que deben contribuir con el 19 % . Esto lo pagan los socios que posean una participación igual o superior al 5 % en el capital social y tributen sobre los dividendos percibidos a un tipo inferior al 10 %.
¿Cuál es la propuesta del ejecutivo respecto de las socimis?
Dentro del proyecto del Presupuesto General de Estado que presentó el gobierno se propuso una reforma tributaria. En la misma se incluían varias medidas tendientes a mitigar los efectos producidos por la pandemia.
Uno de esos puntos promovía el gravamen de un 15% sobre los beneficios no distribuibles de las sociedades inmobiliarias que cotizan en bolsa. La noticia trajo polémica y muchos aseguran que el ítem debió ser quitado del borrador del presupuesto. Los motivos son que los efectos de la normativa podrían ser contraproducentes. Por un lado, sus dividendos podrían verse recién en 2023, además de afectar sólo a las socimis más pequeñas. Por otra parte contribuirían a desalentar las inversiones extranjeras, trayendo de esta forma consecuencias contrarias a las que la impulsaron.
