La recuperación del mercado inmobiliario anima a vender a muchos propietarios. Aunque la euforia amenaza con poner freno a la evolución natural de los precios. Trayendo consigo el viejo fantasma de la vivienda sobrevalorada.
Esta semana ha comenzado con una noticia preocupante a la vez que esperada, si hacemos caso a las advertencias de los principales expertos.
Desde Frankfurt, el Bundesbank ha advertido que el precio de compra de las viviendas en las principales ciudades alemanas está un 35% por encima de su valor real. Consecuencia de la recuperación económica y la evolución demográfica.
Sin llegar a ese extremo, algunos mercados españoles parecen seguir el ejemplo. Tomando expectativas de incrementos de precios más propias del boom inmobiliario.
Es el caso de Málaga, Zaragoza, Valencia o Sevilla, donde la vivienda sobrevalorada eleva los precios entre un 20 y un 24% por encima de lo normal.
Siendo responsables tanto algunos profesionales como la expectativas irreales de ciertos propietarios.
Vivienda sobrevalorada = falsas expectativas
El ‘XXVI Informe sobre el mercado de la vivienda‘ elaborado por Tecnocasa y la UPF permite comparar los precios de salida con el importe real de las ventas en algunos de los principales mercado inmobiliarios.
Demostrándose que el mercado está cada vez más cerca de la situación que se produjo hace una década, con expectativas de incrementos de precios desmesuradas. Llevando a sobrevalorar la vivienda un 20% por encima del precio real de mercado.
Ciertamente “el propietario recibe un estudio con el valor de mercado de su vivienda. Aunque eso no quiere decir que sea receptivo ante dicha valoración“, apunta L. Cubero (Tecnocasa).
“Mientras algunos clientes se aceptan la tasación, otros ya vienen con los números hechos en casa. Sea porqué tienen una imagen irreal del mercado o porqué necesitan más dinero para permitirse la compra de otra vivienda“, señala Luis Gualtieri (Oi Realtor).
El caso es que cada vez más propietarios empiezan a actuar como antes de la crisis, cuando el precio de la vivienda llegó a subir a un ritmo del 20% anual. Unos años en los que la vivienda sobrevalorada quedaba absorbida por un mercado en plena escalada alcista.
Viviendas que quedan fuera del mercado
Frente a aquella situación, con precios subiendo al 20% anual (2º semestre 2005), la vivienda sube hoy a un 11,15% (segundo semestre 2017). “Prácticamente la mitad de lo que quieren creer muchos propietarios“, matiza Luis Gualtieri.
“Es por eso que desde Oi Realtor somos muy sinceros con nuestros clientes, y preferimos dar prioridad a aquellos inmuebles que se mueven a precio de mercado mientras otros profesionales solo piensan en aumentar su cartera sea al precio que sea“.
Intentar vender inmuebles sobrevalorados supone una perdida de tiempo y frena el interés de los posibles compradores. Especialmente en el mercado inmobiliario de lujo, donde una vivienda de 500.000 euros llegaría a costar cien mil más de lo esperado.
“Los nuevos compradores analizan hasta el último detalle y no conviene olvidar que el precio es un factor excluyente“, recuerda el CEO de Oi Realtor.
Máxima valoración en Málaga, Zaragoza y Valencia
Según los datos estudiados, Málaga y Zaragoza destacan como las ciudades más sobreprecio en sus inmuebles. En ellas, los propietarios reclaman de media un 24% más del valor real.
A poca distancia, en Valencia la vivienda sobrevalorada supera en un 22% el precio de mercado. Mientras que Sevilla está un 20% por encima, Barcelona un 19% y Madrid un 18%.
En ese sentido, resulta curiosa la influencia de ciertas capitales sobre su área metropolitana. Es el caso de Barcelona que ha llegado a impulsar los precios de otros municipios cercanos. Como Cornellà de Llobregat (+20%), Badalona y Mataró (+18%) o Premià de Mar (+12%).
Cuatro localidades donde la vivienda sobrevalorada está a la orden del día, frenando más de una operación de compraventa.
Consecuencias inesperadas para el propietario
El resultado de ‘inflar‘ los precios da todavía más argumentos al potencial comprador en su estrategia de negociación. Aunque no todo vale cuando la vivienda sobrevalorada alcanza precios inasumibles.
Hemos pasado de aceptar rebajas cercanas al 4% (2006) a descontar un 14,2% del precio de salida (2012). Mientras que actualmente, la rebaja media es del 5,1%.
Un porcentaje que responde tanto al dominio de la vivienda usada, responsable de más del 80% de las transacciones, como a las altas expectativas de los vendedores.
Una situación en la que no ayuda la falta de obra nueva y que deja fuera de control al mercado de alto standing. Llegando a sobrevalorarse hasta en un 30% las propiedades de lujo en Madrid y Barcelona.
A un ritmo solo comparable con el de capitales como Londres, París o el mismo Berlín.
