De acuerdo a los informes del Banco de España y el INE, la vivienda en venta no baja su precio al ritmo esperado. La presión de la mayor demanda sobre la oferta se presenta, principalmente, en las grandes ciudades. Mientras que buena parte de la vivienda usada se volcó al alquiler turístico.
La vivienda en venta no baja su precio. Al menos, no lo hace al ritmo esperado. Incluso a pesar de las fuertes caídas registradas en las compraventas durante los primeros meses del año, y del encarecimiento el crédito. De acuerdo al informe del Banco de España, titulado “El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios”, las propiedades continuarán con sus precios, mientras que otros componentes del mercado inmobiliario se irán depreciando. Según el documento, el aumento de los costes de construcción, la escasez de obra nueva y el alto nivel de liquidez circulante, mantienen la tensión en los precios.
Saliendo de la pandemia, tanto la alta inflación, como el endurecimiento del hipotecario y el poco suelo urbanizable, provocaron un marcado descenso en la oferta de vivienda nueva. Un hecho que marcó la coyuntura de los últimos dos años. En el caso de la vivienda usada, se observaron movimientos a la venta, que aportaron algunas plazas al tensionado mercado. Pero un gran número de ellas se volcaron al alquiler vacacional, montado sobre los excelentes registros de visitantes extranjeros durante el año 2022. Y como los desarrollos en marcha no llegan a cubrir la demanda creciente, para el BdE la vivienda en venta solo se va a depreciar a partir de 2024.
La vivienda en venta no baja su precio
Un informe publicado por el Banco de España toma como centro el desempeño del valor de la vivienda en venta. El trabajo en cuestión se denomina “El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios”, y cuenta con un análisis de las diferentes variables que tensionan el precio de la vivienda en venta.
La vivienda nueva no registró una baja de manera significativa. Incluso se registraron alzas considerables en las ciudades con mayores habitantes. Esto ocurre en un contexto de encarecimiento del hipotecario (por las subidas de los tipos de referencia) y las dificultades que interponen los bancos para acceder a un crédito. En este aspecto, la entidad advierte que las limitaciones en el acceso a la financiación afecta de gran modo al desempeño del mercado inmobiliario.
Las estimaciones indican que una subida de 100 puntos básicos, es de por sí suficiente para generar condiciones negativas en las variables. En ese caso, se recienten los costes del visado de obra nueva, el mencionado acceso al crédito, los materiales de construcción, la mano de obra, y el precio mismo de la vivienda nueva. Cabe recordar, que el Banco Central Europeo fijó una política de subida de tipos, que llevó las tasas de referencia hasta el actual 4%.
A modo de ejemplo, la entidad desarrolló una serie de tendencias que explican de manera más clara el alcance que tiene la política seguida por el BCE. Teniendo en cuenta los dos años en que se registraron las subidas de tipos, el impacto promedio sobre los visados se calcula en torno al 11%. Mientras que el volumen de compraventa se vio afectado en un 3% y el precio en un 2%.
Los demandantes de vivienda a la venta
Con el cuadro planteado en el mercado y las tensiones existentes, el Banco de España espera que la vivienda nueva no frene el aumento de su precio. La poca cantidad de desarrollos que están en marcha y un -todavía- alto volumen de liquidez circulante, mantendrán la puja alcista. Y es un fenómeno que se presentará más claramente en las grandes ciudades. Con mayor cantidad de personas buscando hogar y el poco suelo disponible, es de esperar que los precios no bajen fácilmente.
De acuerdo a los datos de los registradores, la demanda había registrado variantes durante este periodo de dos años. Llegó a experimentar una leve recuperación, pero pronto volvió a caer. En cuanto al componente nacional, fue la primera mostrar un retroceso. Por ello es que durante el 2022 las compraventas por parte de ciudadanos extranjeros fueron un 40% más que en el año anterior a la pandemia.
En cuanto a los compradores españoles, la demanda de vivienda a la venta ha estado representada, en promedio, por personas de ente los 30 y 49 años de edad, con ingresos relativamente elevados, y en su mayoría profesionales o con estudios superiores. Esto, claro está, fue variando de acuerdo a las localidades donde se efectivizaron las compraventas. Siendo personas de menor edad las que buscaron vivienda en las grandes ciudades. Por el contrario, las regiones más alejadas o periféricas tuvieron como protagonistas a ciudadanos de mediana edad en adelante.
La vivienda usada se vuelca al vacacional
El comportamiento de la vivienda en venta durante los últimos dos años, como hemos visto, estuvo atado a la situación económica y la política que se dieron los gobiernos ante ella. Pero no todos los segmentos inmobiliarios estuvieron marcados por la coyuntura económica. Uno de los rubros que mejor desempeño tuvieron en dicho periodo fue el alquiler vacacional.
La vivienda usada se fue abriendo camino a la vez que la pandemia retrasaba las obras de construcción de la vivienda nueva. Además, el aumento registrado en la cantidad de casas heredadas aportó una cantidad importante de plazas al mercado. De hecho, puestas a la venta, algunas de ellas sirvieron para dar un poco de aire a un mercado escaso en oferta.
Pero el mayor destino que encontraron las viviendas usadas fue el vacacional. Ya sea para el alquiler directo, o para la inversión, muchos propietarios se sirvieron de una demanda extranjera por visitar las costas y montañas españolas. Principalmente durante 2022, cuando llegaron al país más de 70 millones de turistas de todo el mundo.
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