Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la subrogación hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
Cuando hablamos de la subrogación hipotecaria nos referimos a un trámite que brinda la posibilidad de cambiar las condiciones de tu préstamo hipotecario. A través de ella, es posible pasar de una entidad bancaria a otra o bien, cambiar el titular de la hipoteca. El principal objetivo de la subrogación hipotecaria es obtener una mejora en las condiciones del préstamo, sin necesidad de cancelarlo y llevar a cabo uno nuevo, evitando los importantes gastos que esto implica.
Al momento de cambiar la hipoteca de banco será necesario analizar, entre otros puntos, el precio que brinda la nueva entidad bancaria, los gastos y las comisiones que va a implicar esta operación.
Diferentes tipos de subrogación de hipoteca
Al día de hoy, podemos distinguir dos tipos diferentes de subrogación hipotecaria:
- Subrogación por cambio de acreedor: es la subrogación más habitual, la que mencionábamos más arriba. Se trata de aquella por la que el deudor tiene la posibilidad de cambiar de entidad bancaria con el objetivo de mejorar sus condiciones.
- Subrogación por cambio de deudor: es muy común en ventas de inmuebles que ya se encuentren con una hipoteca. En este caso, el comprador puede subrogarse a la hipoteca del antiguo inquilino, siempre y cuando, la entidad bancaria lo acepte.
¿Cuáles son los gastos de la subrogación hipotecaria?
Los principales factores que debes considerar para saber si la subrogación hipotecaria es una buena opción para ti, son el tipo de interés que nos brinda la nueva entidad y las comisiones que implica esta operación. Por ende, lo ideal es hacer un cálculo lo más aproximado posible para saber si la operación compensa o no. Los gastos que derivan de la subrogación de hipoteca son los siguientes:
- Gastos de notaría: se encuentran regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019 y se encuentran cerca de los 30 € que se refieren a copias de la escritura solicitadas por el cliente.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría: de mismo modo que los gastos de notaría, se encuentran regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019. Estos gastos rondan entre los 100 y los 300 €.
- Tasación de vivienda: es fundamental realizar una tasación de vivienda al momento de hacer una subrogación hipotecaria. El coste se ubica entre 280-500€.
Gracias a la ley 5/2019, estos gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por el banco, según el artículo 14 de esta ley.
- Comisión de subrogación: Esta comisión es la que se debe abonar por pasar de un banco a otro. Se estableció por ley que para los primeros 5 años, esta comisión sea del 0,50%, y para el resto, la comisión por subrogación se ubica en el 0,25% para las hipotecas fijas. Sin embargo, la comisión de subrogación de las hipotecas variables se establece como máximo en un 0,25% para los tres primeros años del crédito, 0,15% hasta el quinto año y luego no tendrá ningún tipo de comisión.
La Ley 5/2019, entró en vigor el 16 de junio de 2019, y establece ciertas cláusulas para favorecer la subrogación hipotecaria cuando esta implique un cambio de hipoteca variable a fija.
Esta ley establece que la comisión máxima que se puede aplicar en estos casos es del 0,15% para los tres primeros años. Una vez que hayan transcurridos los 3 primeros años, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación.
Por otro lado, para este caso (cambio de hipoteca variable a fija), se establece que esta medida tendrá carácter retroactivo. En otras palabras, no importa si formalizaste tu hipoteca antes o después de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria.
Los gastos de subrogación son bastante similares independientemente de la entidad bancaria a la que llevemos nuestra hipoteca. Para una hipoteca media (cerca de los 120 000 euros) entre notaría, registro y gestoría, los gastos podrían encontrarse cerca de los 650 euros. Sin embargo, algunas entidades, se ofrecen a asumir los gastos de subrogación para abaratar la operación, de este modo, logran atraer clientes.
En esos casos, puedes conseguir mejoras en los tipos de interés, vinculaciones, o su coste, sin afrontar gastos por el cambio de hipoteca. En ciertos casos es posible que busquemos cambiar de banco, no porque pueda mejorar las condiciones, sino porque no consideramos que nuestra entidad bancaria nos atienda de la manera correcta o no se trate del servicio de atención al cliente que deseamos. Los motivos por los que busquemos cambiar de banco y solicitar una subrogación de acreedor son muchos.
¿Cuándo es conveniente subrogar una hipoteca?
Por lo general, subrogar una hipoteca es una opción interesante para aquellos que cuenten con tipos de intereses más elevados que la media del mercado. Además, como hemos mencionado al comienzo del artículo, sería interesante optar por una subrogación de hipoteca variable a fija en caso de que el euríbor, como sucede actualmente, muestre una tendencia alcista.
La subrogación se vuelve especialmente atractiva para aquellos que firmaron su préstamo hipotecario hace ya varios años, cuando las condiciones de las hipotecas eran muy diferentes. Puede haber contratos que aún se encuentren referenciados al IRPH o que tengan una cláusula 0, que genera que no sea posible aprovechar los valores negativos del euríbor, en el caso de que lo esté.
Pasar de una hipoteca variable a una fija puede darnos mucha tranquilidad al momento de revisar nuestra cuota hipotecaria. De este modo, sabrás que siempre debes abonar la misma cantidad, independientemente de lo que suceda con el euríbor.
Hacer una subrogación hipotecaria hoy en día: ¿Es buena idea?
La respuesta a esta pregunta puede variar. Ya que dependerá de la hipoteca que tengamos contratada ahora mismo y de la evolución que se espera del euríbor en los próximos meses. Pueden darse diferentes situaciones:
- En caso de contar con una hipoteca fija por encima del 3% podrías intentar hacer una subrogación de hipoteca a otra a tipo fijo. Eso sí, siempre y cuando aún te quede bastante importe de hipoteca por amortizar.
- Si tienes una hipoteca variable y buscas subrogar para cambiar a una hipoteca tipo fijo, sin dudas, la cuota de tu hipoteca será más alta. Sin embargo, ganarás la seguridad de tener una cuota fija, siempre dependerá de nuestras necesidades individuales.
- En caso de querer subrogar de una hipoteca variable a otra variable. Puede ser rentable siempre y cuando el diferencial del euríbor sea mejor que el que tienes hoy en día. Esto dependerá de las condiciones de tu nueva hipoteca.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la subrogación hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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