Dicen que en la moda todo vuelve. Aunque la última tendencia podría significar el final de una era comercial. El cambio de uso trae nuevamente convertir locales en viviendas.
Los últimos datos del mercado residencial parecen apuntar a una nueva era positiva para las principales capitales. Con compraventas creciendo al 20% y precios al 10% en ciudades como Madrid o Barcelona.
A esta tendencia le podemos sumar el éxito del comercio electrónico, que lleva a bajar la persiana diariamente a centenares de tiendas.
Sin olvidar el gran apetito de los inversores por aprovechar las altas rentabilidades de la inversión inmobiliaria.
Tres factores que traen de vuelta aquella moda habitual en la época del boom inmobiliario: convertir locales en viviendas.
¡Una oportunidad de negocio para las inmobiliarias y algunos de sus clientes!
De la antigua tienda a la vivienda urbana
El cambio de uso está ganando terreno en las principales capitales. Un fenómeno que responde a diversas razones
Frente a la gran revalorización de la vivienda en altura, convertir locales en viviendas es una alternativa más económica ante un bien escaso.
A su vez, el comercio electrónico está transformando el diseño urbano. Obligando a cerrar muchas tiendas que no pueden competir con los nuevos gigantes del retail.
Mientras que el apetito inversor no se toma ni un descanso. Buscando constantemente nuevas oportunidades para seguir comprar inmuebles sin perder rentabilidad.
Estos tres factores han llevado a que las nuevas viviendas a pie de calle se abran un hueco en la cartera de las agencias inmobiliarias. Compensando la escasez de propiedades a la venta en algunas de las grandes capitales, como Madrid o Barcelona.
Trámites para convertir locales en viviendas
Ante la creciente demanda de locales transformados en viviendas, el principal obstáculo está en el proceso para obtener las licencias.
Un proyecto que admite desde pequeñas reformas a la completa reconversión al gusto del comprador. En ese caso, al precio del local hay que añadirle un proyecto técnico, las tasas y las licencias correspondientes. Además de la dirección de obra y la ejecución de las obras.
Un coste de 400 a 1.000 euros el metro cuadrado que debe compensar la diferencia de precio del inmueble. Habitualmente entre un 20 y un 30% por debajo de una piso estándar.
Los trámites para convertir locales en viviendas dependen de cada ayuntamiento. Aunque hay una requisitos iniciales. Como comprobar si es viable o no el proyecto.
Existen condiciones, tanto a nivel urbanístico como tñecnico, que pueden llegar a impedir el cambio de uso. Por ello revisar desde los estatutos de la comunidad de propietarios a la normativa urbanística. Por si se hubiera excedido la cantidad de viviendas por hectárea.
Requiriéndose también que el inmueble se encuentre en planta sobre rasante y que no cumpla funciones de garaje del edificio. Sin olvidar el obligado cumplimiento del Código Técnico del Edificio en materia de salud, seguridad y accesibilidad.
Una oportunidad a la inversión inmobiliaria
Un creciente número de tiendas, oficinas y talleres sin uso están dando nueva vida al centro de algunas ciudades.
El número de actuaciones para convertir locales en viviendas aumenta allí donde la escasez de obra nueva o la oferta disponible es incapaz de responder a la demanda de vivienda.
Entre sus mayores atractivos está el precio de venta de los locales. Hasta un 50% por debajo del coste de una vivienda común. Un detalle que no ha tardado en atraer tanto a particulares como a inversores.
Los primeros por una cuestión de accesibilidad. Especialmente entre familias jóvenes y profesionales que no desean renunciar a vivir en el centro urbano.
Pero también entre personas mayores, que ven una gran ventaja en el hecho de poder acceder directamente a la calle desde la puerta de casa.
Mientras que entre los inversores, la rentabilidad inmobiliaria está la orden del día. Pudiendo obtener un retorno cercano al 7% con un simple cambio de uso comercial a residencial.
Sin olvidar el auge de la vivienda turística. Que puede llegar a multiplicar dicho beneficio cuando se trata de una vivienda en el centro de una gran capital.
Una opción reservada a grandes capitales
Sin duda, convertir un local en una vivienda permite abrir un abanico de posibilidades en el mercado residencial. Aunque no hay que olvidar que el coste debe compensar la superficie resultante.
Por tratarse habitualmente de locales pequeños, con un máximo de 60 m2 y de una a dos habitaciones, su presencia parece relegada a ciudades como Madrid o Barcelona.
En la ciudad condal, por ejemplo, el ayuntamiento ha llegado a contar 78.033 plantas bajas. De las que algo más de 3.200 se dedican a garajes o viviendas. Muchas de ellas en los barrios de Gracia, Poblenou, Poble Sec, El Born o El Raval.
Mientras que en Madrid se concentran en zonas como Arganzuela, Carabanchel, Vallecas o La Vaguada.
