El sector del parque de viviendas en alquiler correspondiente al colectivo denominado “asequible” es ínfimo en España. Tanto, que su mera comparación con sus similares en las naciones vecinas resulta casi irrisoria. El cuestionado borrador de la Ley de Vivienda, según los socios del Gobierno, impulsará la incorporación de nuevas propiedades a esta porción del total de inmuebles alquilados a nivel nacional, como nunca antes. ¿Será finalmente así? En este artículo de Oi Real Estate veremos en qué grado podrán ayudar las próximas regulaciones contempladas en la Ley de Vivienda y el parque público, el sector más débil de la población.
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¿De qué hablamos si hablamos del “sector débil”?
Entre los considerados “mileuristas” (cuyos ingresos mensuales están cercanos a los mil euros) y el parate generado por la pandemia, el llamado “sector débil” de la población española se ha visto incrementado sustancialmente. El sueño de la casa propia se resquebrajó durante la pandemia COVID 19. Esto es un hecho. La mayoría de los debilitados económicamente, desde la lógica, vivían ya en 2019 en propiedades de alquiler.
El estancamiento económico generado por la pandemia y los efectos producidos por las medidas sanitarias, terminaron por hacer que el sector inmobiliario enfocado al alquiler implosionara; lento, pero a puntos alarmantes. Así, a quienes habitaban en viviendas arrendadas y se vieron complicados de mantener esa posición, se les sumaron quienes directamente quedaron excluidos del sistema. Un golpe de KO al sector.
Como a la salida de toda crisis, o al apagar las llamas de un incendio devastador, puedes alegrarte de haberla pasado ileso. Sin embargo, cuando el humo se disipa, quedan a la vista los restos del desastre. Afloran las consecuencias y se deben tomar decisiones urgentes. En este sentido, los socios del Gobierno central previeron este paquete de medidas que, según ellos, logrará mitigar las ruinas de la pandemia y prevenir el colapso del sistema de vivienda alquilada.
Malas nuevas y malas viejas
Los principales opositores al proyecto de la futura Ley de Vivienda, acordada a principios de octubre entre PSOE y Unidas Podemos, levantan su voz hasta hacerse oir con claridad. Entre sus muchas regulaciones, las destinadas a impulsar el parque público de viviendas en el mercado de alquiler son especialmente criticadas por sectores del socialismo y las principales organizaciones de colectivos de inquilinos organizados; aunque también desde el mundo inmobiliario se oye un murmullo de descontento. Se presume que este tipo de medidas no lograrán un resultado positivo, porque ya se ha intentado y nunca ha conseguido un remonte sustancial ni cercano al esperado.
Ya en el año 2009, y levantando el escudo para defenderse de la pinchadura de la burbuja inmobiliaria estadounidense que tocó niveles mundiales, la Comunidad Autónoma de Madrid había puesto en marcha un plan innovador para fomentar el alquiler de viviendas. Su objetivo fue que los propietarios bajaran los costes de las cuotas mensuales, y a la vez que aquellos que no habían alquilado nunca una propiedad vacía se decidieran a hacerlo. Así, se proyectó construir 45.000 viviendas dependientes del Gobierno madrileño, dándose por hecho que la renta sería de un 30% menos que el promedio del arrendamiento local.
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Se anunciaron nuevos puestos de trabajo y distintos beneficios para quienes se apegaran a esta propuesta. No obstante, pasada una década (y aún sin haber transitado la pandemia COVID 19), las cifras del parque público de viviendas permanecieron muy por debajo de los parámetros regionales. En 2022, con una sobre demanda de alquileres asequibles y a pesar de una eventual reactivación en la economía, la situación del acceso a la vivienda de alquiler público podría tocar ribetes impensados. Pareciera que no hay regulación posible que logre detener estas predicciones, o que las medidas elegidas y proyectadas no son las correctas.
La Ley de Vivienda y el parque público regional
Como dijimos, la comparativa entre los números manejados en la región y España respecto al parque público y sobre el total de las viviendas alquiladas en todo el país, la posiciona en los lugares más rezagados de la lista.
Ante todo, cabe señalar que los países adoptan distintos niveles de enfoque y conceptúan a su manera las denominadas “viviendas sociales”. Así, lo que en España es una vivienda asequible, puede no serlo puntualmente en Reino Unido, etc. Sin embargo, se denota cierto interés en el resto de las naciones por cubrir dicho parque y las necesidades de los que menos tienen, contra el accionar algo descafeinado de nuestras autoridades.
Como sea, según el Observatorio Europeo de la Vivienda Social del CECODHAS, las viviendas sociales pueden ser clasificadas de dos formas:
Vivienda Social Focalizada
Esto es, centrada en grupos sociales especialmente diferenciados. La Vivienda Social Focalizada puede subdividirse en dos partes:
- Residual. Con importante presencia del alquiler privado. Esto aplica en Francia, Reino Unido, Irlanda, Bélgica, Portugal, España y otros países de Europa del Este.
- Generalistas. Con un mínimo aporte del sector privado. Esta modalidad es la implementada por naciones como Alemania, Italia, Austria, Grecia y otros países de la región.
Vivienda Social Universalista
Es la Vivienda Social tal como se la clasifica en países como Dinamarca, Países Bajos o Suecia; aquí la principal meta es lograr proveer a la totalidad de la población con una vivienda de alta calidad. El precio debe ser razonable y asequible, sin excepciones. Debemos señalar que las tasas de adjudicación a estas viviendas son elevadas; y que por supuesto, los costes de los impuestos son de los más elevados de la región.
Porcentajes reales
Teniendo en cuenta estos parámetros, veamos qué porcentajes de viviendas sociales ocupan el total de las viviendas ofrecidas en alquiler. Según los socios del Gobierno, la Ley de Vivienda y el parque público estarán íntimamente relacionados. Se buscará acercarse lo más posible a los niveles existentes en Francia, Dinamarca o Reino Unido. Pero la realidad, es que estos países disponen de un parque de viviendas sociales que ronda el 15% de la totalidad de las propiedades arrendadas; España, por su parte, contempla apenas el 1.6% en una comparativa fiel. ¿Crees que la nueva Ley de Vivienda podrá alcanzar la meta que propone el Gobierno central?
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