Los gastos hipotecarios tienen los días contados, para desgracia de muchas entidades bancarias y alegría de millones de sus clientes.
Una sentencia de finales de 2015 abre la puerta a una nueva reclamación contra las entidades bancarias. En esta ocasión, para demandar la devolución de los gastos de formalización de las hipotecas.
La banca dedica cada vez más tiempo a los diversos frentes legales relativos a la firma de hipotecas. A las sentencias sobre la inclusión de cláusulas suelo y la manipulación del Euríbor se le une la reclamación de los gastos hipotecarios.
Recientemente recordamos una práctica que ha sido habitual en muchas entidades bancarias. Se trata de repercutir en el cliente los costes derivados de notaría y registro dentro de operaciones hipotecarias.
Una práctica abusiva en la que la banca se arriesga a tener que devolver 18.000 millones de euros en gastos de formalización de hipotecas. Una posibilidad abierta a más de seis millones de clientes, según la Organización de Consumidores y Usuarios.
La última sentencia de un juzgado de Granollers del 21 de diciembre de 2016, como la emitida por la Audiencia Provincial de Zaragoza hace algunos días, prometen ser las primeras de muchas otras.
Esta última toma la histórica decisión de obligar a Catalunya Caixa (ahora BBVA) a devolver tanto el importe de una cláusula suelo de una hipoteca como los gastos notariales derivados de su contratación.
¡Una mala noticia para el conjunto de la banca!
Ocho preguntas clave sobre los gastos hipotecarios
¿Qué argumenta esta última jurisprudencia?
Se acogen a la sentencia del Tribunal Supremo (705/2015), que anuló la imposición de los gastos hipotecarios al cliente por considerar a la entidad bancaria como la parte más interesada en esta documentación.
La decisión toma también el fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que obliga a las entidades a devolver el importe de las cláusulas suelo.
¿Qué responden las entidades bancarias?
La respuesta por parte de la Asociación Española de la Banca es que, al tratarse de dos sentencias totalmente independientes, será necesario estudiarlas separadamente.
¿Qué conforman los gastos de una hipoteca?
Son costes derivados de la notaría, además del Registro de la Propiedad y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Esta cantidad puede variar en función de cada contrato hipotecario. Aunque existe una un cálculo aproximado de algo más de 3.000 euros para una hipoteca tipo de 150.000 euros.
¿Existe alguna manera de calcular la cantidad?
Para calcular la cantidad total, la OCU ha diseñado una calculadora de gastos de formalización de hipotecas por comunidades autónomas.
Una hipoteca media de 150.000€, con tributación al 1% y 255.000€ de responsabilidad tributaria frente a terceros, supondría unos 3.100€ en gastos hipotecarios: 2.550€ en Impuesto de AJD, 425€ en gastos de notaríay 125€ en gastos de registro.
¿Son casos aislados o ha sido una práctica común?
Según la OCU, cerca de seis millones de hipotecas podrían estar afectadas por este sobre coste. Tres veces más que los afectados por cláusulas suelo abusivas.
El impacto para la banca también puede ser mayor. Frente a los más de 4.000 que deberían devolver por las cláusulas suelo, cerca de 18.000 millones irían a reintegrar gastos hipotecarios.
¿Qué opciones existen para reclamar los gastos hipotecarios?
La reclamación puede elevarse de diversas maneras. La forma más amistosa y rápida pasa por acudir a la entidad bancaria y negociar su devolución. También se puede enviar la queja al Banco de España. Opción que se desaconseja.
Mientras que la alternativa menos ‘amable’ es acudir a los tribunales.
¿Qué documentación se necesita para reclamar?
Para demandar los costes derivados de una hipoteca son necesarios varios documentos: la escritura del crédito hipotecario, y tres justificante de pago (Impuesto de Actos Jurídico Documentados, gastos notariales y gastos de registro).
Se aconseja aportar también un comprobante de pago de los gastos abonados al gestor, si este fue escogido por la entidad bancaria.
¿Qué plazo existe para reclamar?
Son reclamables los gastos hipotecarios en préstamos activos durante un plazo de cuatro años, tras la sentencia sentencia 705/2015 del TS, del 23 de diciembre de 2015. Por tanto, la fecha límite es el 24 de diciembre de 2019.
También se pueden reclamar los gastos derivados de hipotecas ya liquidadas. Siempre y cuando no hayan transcurrido cuatro años de su liquidación.
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