Los síntomas de la recuperación del sector inmobiliario se están extendiendo, progresivamente, por toda la comunidad autónoma andaluza aunque ésta, se esté produciendo de una manera muy heterogénea. Pecaríamos de ser poco rigurosos e imprecisos si no reconociéramos que en Andalucía existen enclaves que se han convertido en locomotoras de la actividad inmobiliaria de la región que conviven con otras zonas que comienzan a despuntar en precios y actividad. E, incluso, dentro de una misma provincia, existen territorios que se encuentran aún en fase de estabilización en diferentes estadios: puntos en los que ya se están mostrando claros indicios de mejoría y en otros en los que está finalizando el ajuste.
La sociedad tasadora Tinsa Tasaciones Inmobiliarias recoge que el valor medio en Andalucía alcanzó su máximo histórico en el tercer trimestre de 2007. Desde entonces, el precio medio de la vivienda ha experimentado un ajuste acumulado del 41,8%: un tremendo ajuste aunque éste se haya producido a lo largo de una década.
Actualizando los datos para el segundo trimestre de 2017, según la información ofrecida por la anterior compañía tasadora mencionada, el precio de la vivienda en la comunidad autónoma del sur de España se ha situado en 1.138 euros el metro cuadrado lo que supone un incremento interanual del 1,2%.
De esta manera, en lo que llevamos de año, sacando la media de los precios de la compraventa de viviendas que se registran en Andalucía, los inmuebles se han revalorizado un 0,6% con respecto al ejercicio anterior.
Con lo que arrancaba 2017
A comienzos de año, la sociedad de tasación con más de 26 años de experiencia, Euroval, predecía en su observatorio anual que, en Andalucía, sólo en Málaga y su provincia se superaría el precio medio de España situado en los 1.518 euros por metro cuadrado pudiéndose alcanzar un precio medio de 1.542 euros el metro cuadrado.
Asimismo, dicha sociedad tasadora avanzó que, aunque en el conjunto del territorio español los precios de las edificaciones por metro cuadrado subirían también en 2017 -tal y como se había venido registrando en los dos últimos años- no se llegaría a los niveles de 2004 y que en Andalucía subirían los precios en las provincias de Sevilla, Jaén, Huelva, Almería, Granada y Córdoba mientras que en Cádiz se registraría una caída de precios.
En la tabla anterior también se puede observar que las variaciones en los precios son reducidas si se tienen en cuenta los últimos tres años; es decir, desde 2015 a 2017 pero más importante aún, si cabe, es que no siguen una misma pauta en todas las provincias andaluzas: “en Córdoba, por ejemplo, suben en 2015, bajan ligeramente en 2016 y tienden a subir en 2017”.
Para Euroval, los datos recabados en la infografía muestran las reticencias con las que se mueve el mercado de la vivienda “en cuanto a precios se refiere”, aunque puede considerarse que, en general, los precios se han estabilizado y tienden a subir.
Según esta sociedad tasadora, en relación a las variables del modelo de determinación de precios, no hay un efecto subida que origine una escalada de precios ya que el empleo a tiempo completo crece pero “lentamente”, el stock de vivienda se va reduciendo pero “poco a poco” y, sólo el bajísimo tipo de interés medio hipotecario -en el entorno del 2%- “estimula claramente el mercado y los precios”.
Como datos adicionales negativos, Euroval indica que hay que considerar “el bajo crecimiento de las rentas salariales y las pobres expectativas de estabilidad en el empleo” en Andalucía ya que son dos importantes factores que están detrás de la demanda de vivienda y la subida de precios.
En conclusión, 2017 será un año de consolidación de los precios de la vivienda en Andalucía, con diferencias entre provincias, pero mostrando una tendencia de incrementos muy suaves de los precios medios.
Los precios de la vivienda de costa en Andalucía
Según la directora de Marketing y Comunicación de Tinsa, Susana de la Riva Anel, en la sociedad tasadora para la que trabaja han detectado subidas “fuertes” en la costa malagueña (Marbella, Estepona, Manilva y municipios de la costa oriental como Nerja, Rincón de la Victoria y Torrox, con un incremento importante en la demanda de segunda residencia) y en algunas partes de la costa gaditana como es la franja comprendida entre Tarifa y Conil. Sin embargo, el ajuste o estabilización de precios continua en el resto de la costa andaluza.
Según los datos de Tinsa del primer trimestre de 2017, las subidas más significativas de precios se han producido en Manilva, Marbella, San Fernando y Mojácar: todas ellas, registrando un incremento que queda por encima del 10% interanual, explicó de la Riva el pasado 13 de julio en el programa de Capital Radio, Inversión Inmobiliaria.
“Por el contrario, las bajadas más importantes comparando con un año antes, han sido en municipios de Huelva y Cádiz, concretamente en Lepe, Vejer de la Frontera, Chipiona y Punta Umbría” ya que en todos estos municipios las caídas que se han anotado superan el 7%.
El stock inmobiliario, causa de estancamiento de precios
El stock inmobiliario que existe repartido por diferentes puntos de la comunidad autónoma andaluza es una de las principales causas para la inmovilización, e incluso, caída de precios de las viviendas en determinados puntos de la región.
En la costa oriental de Almería, en Roquetas de Mar y Vera, todavía hay un stock “abundante, por lo que se sigue vendiendo a precios ajustados”, explica la directora de comunicación de Tinsa.
Estas mismas situaciones de ajustes se observan en los municipios de Castell de Ferro, los Yesos o la Mamola (zona oriental de Granada), en algunos puntos del litoral gaditano como por ejemplo, Algeciras, y en la costa onubense, entre Mazagón e Islantilla, donde la demanda todavía es débil.
