La herencia de un inmueble al momento de heredar una vivienda, es muy habitual que surjan problemas entre los involucrados, porque es un bien indivisible, y para poder venderlo, todos tienen que estar de acuerdo. En esta nota, te contaremos cuáles son los problemas más comunes y cómo sobrellevarlos.
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Pero, ¿qué es una herencia? Es “un acto jurídico con el que una persona transfiere todos sus bienes, derechos y obligaciones (patrimonio) a otras personas en el momento de su fallecimiento”.
Por esto, decimos que la herencia es el reflejo de las voluntades de una persona con sus bienes.
Es habitual recibir la herencia de una propiedad, porque en España la mayoría de los ciudadanos son propietarios, es decir un 83% de los españoles es dueño de su propia vivienda o más de una.
Pero debemos tener en cuenta que una propiedad es un bien indivisible, y no es como el dinero que se puede dividir entre los herederos. La vivienda que heredan varias personas pasa a una situación llamada proindiviso o copropiedad, en la que cada heredero tiene una parte de ella como suya.
La herencia de un inmueble ¿Qué sucede cuando un propietario quiere vender la vivienda?
Una situación muy común en la herencia de un inmueble es que uno de los herederos la quiere vender, y es uno de los problemas principales que otro de los herederos de un mismo bien se oponga a su venta.
Para poder vender un inmueble en la que hay varios herederos, lo que se debe hacer es tener el consentimiento de todos, ya que no es válido con la mayoría, porque no se puede obligar a alguien a vender, pero tampoco se lo puede obligar a quedarse como copropietario.
Hay dos situaciones a la hora de la herencia de un inmueble y su venta a tener en cuenta, una es la aceptación de la herencia y la otra es la partición hereditaria, pero son dos actos diferentes.
Cuando se trata de la aceptación de la herencia, los herederos deben mostrar libremente su voluntad de aceptar la herencia que les corresponda, en cambio, en la partición hereditaria, los herederos que han aceptado, se reparten el caudal hereditario.
En el momento del reparto, es posible realizar algunas modificaciones para evitar futuros problemas. Por ejemplo, si además de inmuebles, hay dinero en efectivo, se puede llegar aa un acuerdo y entregar la propiedad del inmueble al heredero que quiere la vivienda, pero dejando de recibir el dinero en efectivo por el valor de la parte de la vivienda que le correspondía. Esto logra que la propiedad completa del bien quede a nombre de un solo heredero, evitando el condominio.
Cuando un heredero quiere vender la propiedad y otro no
Si el condominio no se puede evitar, y uno de los herederos quiere vender el inmueble, se puede hacer lo siguiente:
- Vender su parte de la propiedad a los otros herederos o a un tercero,
- Ponerse de acuerdo con todos los herederos.
- Si no logran un acuerdo, ir por vía judicial. En este caso, uno de los herederos, el que quiera vender, puede solicitar una partición judicial de la herencia, y la subasta pública del inmueble.
Para que la propiedad pase por la subasta pública, se debe solicitar la extinción de la relación de copropiedad.
Subasta pública de un inmueble heredado
Lo primero que se debe hacer en estos casos es solicitar la tasación del inmueble, puede ser con un tasador privado o con un perito tasador designado por el juez de la causa.
Si los herederos no están de acuerdo con el valor de la tasación de un inmueble, se puede impugnar para una nueva revisación y después se subastará el inmueble.
Pueden asistir a la subasta el resto de los copropietarios para pelear por ella, sin necesidad de un depósito de dinero previo. Los que se resistían a vender no podrán estar presentes.
Y si por ejemplo, existe un interesado ajeno a los herederos, deberá dejar un depósito del 30% del valor de tasación, para poder pujar por la vivienda.
Conceptos básicos que se deben conocer cuando se hereda un inmueble
- La base imponible
- Impuesto de sucesiones y donaciones
- IRPF-Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
- Plusvalía Municipal
- Herederos legales
- Deducciones según la edad de los herederos
Ten en cuenta que a la hora de la herencia de un inmueble, lo mejor es llegar a un acuerdo entre todos los herederos, y así evitar el desgaste, malos tratos, gastos judiciales como tasación, abogado y procurador. También, al ser vendido el inmueble por subasta pública, suele ser por un precio inferior al que se vendería en el mercado.
Una opción muy valiosa a la hora de heredar un bien, con por ejemplo, tus hermanos o familiares, es vender la propiedad, ponerla a la venta en el mercado inmobiliario, y luego de esa venta repartir el total del dinero en partes iguales entre todos los beneficiarios. Así nos evitamos todo lo que dijimos anteriormente, y por sobre todas las cosas, la vía judicial que es la más lenta y complicada por todos los pasos previos que hay que realizar antes de la subasta pública.
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