Las piezas van moviéndose en el mismo sentido, acorde pasa el tiempo, respecto a la futura Ley de Vivienda. Los actores intervinientes siguen expresando sus posiciones; y las conclusiones acumuladas están cada vez más lejos de encontrar un lado positivo al asunto. La problemática del acceso a la vivienda de alquiler, es una realidad en toda España. En un promedio, las voces expertas vaticinan un efecto contrario al buscado; con una consecuente y probable suba del precio del alquiler y caída en la oferta. En este artículo de Oi Real Estate, daremos una mirada global a la futura Ley de Vivienda en los tramos finales de este 2021, que comienza de a poco a despedirse.
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Objetivos claros que comienzan a quedar lejos
Los socios en la coalición del Gobierno central comenzaron a dirimir sus posiciones respecto a la problemática del mercado del alquiler a comienzos de la pandemia, allá por marzo de 2020. Con las medidas restrictivas a la circulación general impuestas bajo ordenanzas y el consecuente estancamiento en todos los mercados comerciales, la pérdida de ingresos en los hogares generó un efecto dominó que, si bien congeló al sector inmobiliario de la compraventa de inmuebles, mostró su peor cara en todos los ámbitos relacionados al arrendamiento.
Falta de ingresos hogareños en inquilinos que comenzaron a ver dificultades en la paga de su cuota mensual; falta de ingresos en propietarios con unidades alquiladas; fueron factores que movieron las piezas de forma abrupta, y todos abrieron a la vez sus paraguas, previniendo la tormenta que se avecinaba.
El Gobierno y un debate extendido en el tiempo
El Gobierno, temeroso de una ola de procesos de desahucios inminente por un lado; y por el otro imposibilitado de satisfacer la demanda de alquiler de aquellos nuevos insolventes, obligados a optar por contratos más asequibles, decidió tomar cartas en el asunto.
El preproyecto aprobado en octubre último de la Ley de Vivienda (el primero desde la vuelta de la democracia en España) desató críticas desde las voces de todos los actores implicados en el conflicto. No solo por el contenido final del borrador y el paquete de medidas en sí, sino también por la demora de más de un año que les llevó a los socios del Gobierno ponerse de acuerdo.
Puntos a tratar por la futura Ley de Vivienda
El objetivo primordial de la futura Ley de Vivienda es claro: contrarrestar y evitar una disparada en los precios del alquiler; y a la vez evitar una reducción en la oferta ante una demanda creciente y acaso la menos solvente en décadas. Sin embargo… ¿Ofrecen sus paquetes de medidas y regulaciones una solución eficaz?
Considerando las opiniones de los protagonistas, las medidas no solo no surtirán ningún efecto en el control al alquiler, sino que podrían producir el contrario. Esto es, un aumento inédito en los valores de alquiler y una disminución abrupta del mercado de oferta, volcado entonces a la venta de propiedades.
El sector inmobiliario, el de la construcción, organizaciones de inquilinos y de propietarios, organizaciones sociales y fundamentalmente aquellos organismos y porciones del arco político con signos opositores al Gobierno, proclaman estos oscuros vaticinios, desde que el borrador del proyecto fuera de público conocimiento.
Las zonas tensionadas en la mira
Si bien la futura Ley de Vivienda aún no está aprobada en un 100%, los expertos en el sector inmobiliario aseguran que el daño está hecho; sin importar que la Ley pueda sufrir sustanciales cambios. Esta tajante determinación se da como consecuencia del grado de opción que conllevará efectivizar la ley por parte de las comunidades autónomas; y los ayuntamientos a lo largo y ancho del país.
Las escandalosas subas a los impuestos a las viviendas vacías y las facilidades fiscales destinadas a aquellos propietarios que vuelquen dichas unidades al mercado del alquiler, solo serán posibles si la zona en la que se levantan las propiedades son declaradas como tensionadas. Y para poder declarar bajo tensión a estas regiones, los ayuntamientos y comunidades podrán “optar” por realizar los estudios demográficos que así lo determinen.
Esto provocó inmediatamente que casi todas las comunidades gobernadas por autoridades opositoras al Gobierno central anticipen que no realizarán dichos estudios, ya que catalogan a las medidas como “un atentado contra la propiedad privada” y “muy pobres jurídicamente hablando” (que podrán ser rebatidas por cualquier juzgado ante la menor queja de los propietarios).
El inquilino joven y la edad de emancipación
Otro de los puntos a mitigar por la futura Ley de Vivienda, radica en detener sino bajar la edad de emancipación en España y propulsar el alquiler joven. Un promedio de edad emancipatoria como la actual (cercana a los 30 años de edad) y sin miras a ralentizar su marcha, puede conducir a severos conflictos demográficos y socioeconómicos; de los cuales en lo general les es muy complejo salir incluso a los países más desarrollados.
¿Cómo planea la Ley de Vivienda revertir esta peligrosa tendencia? Fomentando el alquiler joven. Ofreciendo a los propietarios grandes beneficios fiscales al transformar sus propiedades vacías en viviendas para nuevos inquilinos, que se introduzcan en el mercado del alquiler por primera vez. Pero, no obstante, estos beneficios (cuantiosos, de hasta el 75% en algunos casos) solo podrán ser válidos y efectivos si las propiedades en cuestión se encontraran en territorios declarados como tensionados.
Y es aquí donde otra vez la intención pública del Gobierno de encarar el problema, tomar al toro por las astas, se choca con un proyecto blando en su metodología. Si lees la futura Ley de Vivienda te encontrarás seguramente con un montón de buenas voluntades y metas loables. Pero también te toparás, en igual medida, con sendas trabas a sus implementos.
La misma decisión desde los polos opuestos
Al ser la efectividad de las medidas dependientes del acatamiento a declarar tensionada una zona, y al ser ese acatamiento un “opcional”; la conclusión suele ser de igual tenor en cada rincón de España. Las comunidades cuyas autoridades pertenecen a la oposición ni siquiera iniciarán los análisis de tensión; y muchas autoridades del mismo signo del Gobierno aducirán seguramente que sus territorios no contienen zonas tensionadas, o las limitarán al máximo.
¿Eres partidario de que los estudios que declaren como tensionada una zona o no sean de orden obligatorio para las comunidades? ¿Consideras un despropósito esta libre opción? Nos encantaría conocer tu opinión.
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