Uno de los peligros del mercado inmobiliario acecha precisamente a los inmuebles no heredados de la pasada burbuja. El incremento de la demanda y la poca disponibilidad de recursos ya están disparando el precio de la obra nueva.
En 2006, el boom inmobiliario llevó a la construcción de 127.000 nuevas viviendas en Cataluña. Mientras que tres años después, en 2013, apenas se iniciaron 3.036.
Desde aquel momento, en que la actividad constructora tocó fondo, la recuperación ha sido lenta y gradual. Retomando el camino hacia la normalización, aunque lejos del volumen de los años del boom.
Y precisamente ahora, que el número de viviendas ronda los 25.000 visados anuales, un nuevo obstáculo irrumpe en el sector.
Según los promotores y constructores, agrupados en la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), el proceso para conseguir permisos de obra se dilata en el tiempo.
‘Resulta impensable que el plazo para obtener una licencia sea inferior a seis meses en municipios con mucha demanda, y hemos visto incluso demoras superiores al año‘, lamenta Lluís Marsà. En una queja que afecta, no solo a los recursos técnicos de los ayuntamientos, sino también a la falta de personal en las obras.
Estos retrasos tienen un impacto directo en el precio final del inmueble, tal y como han ratificado los últimos datos de APCE en Cataluña. Elevando en un 18,5% el precio medio de la vivienda en la comunidad catalana. Y disparando la actividad constructora de vivienda en un 36%.
El precio de la obra nueva sigue subiendo
A finales de 2017, el precio medio de la vivienda nueva en Cataluña se situó en 245.923 euros (2.545 €/m2 útil), según APCE. Esto supone un encarecimiento del 18,5% durante el úlitmo año.
El incremento del precio de la vivienda se ha producido en la mayoría de inmuebles, desde lofts a viviendas de cuatro dormitorios. Aunque los inmuebles con 5 o más habitaciones han rebajado su precio. Reduciéndose también su superficie media.
A pesar de ello, el número de promociones ha caído en tasa interanual. Materializándose 291 proyectos menos que en 2016,. Así como el número de viviendas a la venta, que se ha rebajado en 2.013 unidades. De hecho, la vivienda ofertada frente al total existente en Cataluña representa el 29,4%. Cayendo un 0,6% respecto a 2016.
En total, se han registrado 1.286 promociones de obra nueva con 19.902 viviendas en Cataluña durante 2017. Y, de ellas, 5.844 unidades están aún a la venta.
Barcelona y Girona disparan precios
Las zonas que más han notado el repunte del precio de la obra nueva han sido las áreas de Barcelona (+18,5%) y Girona (+87,1%). Especialmente la Costa Brava. Al tiempo que la provincia de Tarragona únicamente ha repuntado un 5,4%. Y Lleida ha caído un 7,4%.
En la ciudad de Barcelona, ??el desequilibrio entre la oferta y la demanda de obra nueva ha sido muy pronunciado. Alcanzando el precio medio de la vivienda nueva los 495.054 euros.
‘La falta de suelo finalista, el freno a la promoción urbana y la escasez de funcionarios para la aprobación de licencias son aspectos que detienen la reactivación del sector‘, afirma Lluis Marsà. Ni la edificación ni la rehabilitación acaban de despegar.
En 2017, hemos alcanzado 11.000 viviendas nuevas. Lejos aún de un escenario ideal en el que nos moveriamos en torno a las 25.000. Mientras que la rehabilitación no supera el 3,6% de los visados.
Doble velocidad del mercado territorial
Del total de 948 municipios localizados en Cataluña, un 40,9% tiene promociones activas. Se trata de localidades que suman el 92% de toda la población catalana. Lo que supone una proporción de 1.279 habitantes por cada vivienda ofertada.
Aún así, existe una falta de equilibrio territorial. Tanto a nivel de provincia como de comarca. Barcelona cuenta con el 54,4% de las promociones en marcha. Muy por encima de Girona (19,5%), de Tarragona (14,6%) y de Lleida (11,5 %).
Además, la provincia de Barcelona cuenta con el promedio más alto de precio por metro cuadrado útil. Concretamente, 3.335 €/m2. Frente a la media de Cataluña, situada en 2.545 €/m2.
La rehabilitación es la asignatura pendiente
Tal y como mencionábamos, frente al precio de la obra nueva las reformas residenciales tampoco crecen al ritmo esperado.
El 96,4% de la obra nueva corresponde a vivienda de nueva construcción. Mientras que sólo el 3,6% pertenece a proyectos de rehabilitación integral. Obras de reforma que se concentran en el área más cercana a Barcelona capital (Barcelonès). Donde se encuentran 33 de las 53 promociones activas de Cataluña. Y 154 del total de 208 viviendas registradas.
Construcción y rehabilitación de vivienda siguen en plena reactivación. Aunque concentrándose en una parte del territorio y padeciendo directamente la falta de recursos humanos y técnicos.
