El llamado ‘middle market’ (segmento medio), que incluye activos valorados entre medio millón y diez millones de euros, es una pieza clave para la inversión inmobiliaria. Un segmento a menudo desatendido, que requiere de un estudio detalles en cuanto a localización y topoligía de activos.
Se trata de un mercado que mueve 4.000 millones de euros anuales, equivalentes al 43% de las operaciones en el mercado terciario. Este dato corresponder al informe ‘Tendencias del Mercado Inmobiliario. Diciembre 2017‘, elaborado por Solvia. Un estudio que analizada las transacciones inmobiliarias de inversores y empresas en España.
En el segmento medio podemos encontrar activos básicos para la economía y la actividad empresarial. Inmuebles que acostumbran a ofrecer una rentabilidad superior a la del producto prime.
Una verdadera oportunidad para la inversión inmobiliaria que requiere de una atención especial.
Las claves del ‘middle market‘ español
La inversión inmobiliaria en el segmento medio incluye diversos activos y tipos de compradores.
Casi el 76% de los inmuebles son adquiridos por empresas y grandes inversores. Llgenado a concentrar el 43% de todos los activos del mercado terciario.
En el último año estudiado (junio 2016-mayo 2017), el ‘middle market’ supuso una inversión inmobiliaria de 3.956 millones de euros. Superando en un 8,1% al volumen total invertido en el periodo anterior.
Entre los activos que despertaron más interés cabe destacar los locales comerciales. Responsables de una inversión valorada en 1.179 millones de euros. El 44% del total.
Por delante de las naves industriales y logísticas (912 millones) equivalentes a un 23% de la inversión. Y de las oficinas (129 millones) con un 3% de las transacciones. Aunque es el suelo urbano quien merece una mención especial, gracias a una inversión total de 1.736 millones. El 19% de las operaciones en el segmento medio.
Inversión inmobiliaria en locales comerciales
La inversión en locales comerciales es la de mayor demanda. Alcanzando un volumen global de 3.700 millones de euros en transacciones. De ellos, el 90% a cargo de empresas e inversores.
Aunque también destaca por ofrecer la rentabilidad bruta más elevada: 7,4%. Debido, especialmente, al auge del consumo, el incremento del turismo de compras y la llegada de nuevos operadores.
De toda la inversión inmobiliaria, 1.179 millones corresponden al segmento medio.
Entre los destinos más atractivos para los inversores destacan la provincia de Madrid con un 30,3% de la inversión y el área de Barcelona con un 17,1%.
Inversión inmobiliaria en oficinas
La inversión inmobiliaria destinada a oficinas de empresas mueve cada año 560 millones de euros.
Estos activos ofrecen una rentabilidad media del 5,9%. Y en el middle market únicamente suponen 129 millones de euros. Un 23% de la inversión total en oficinas.
Asímismo, cabe destacar un aumento en la demanda de espacio que superan los 500 m2. Por parte de empresas de tecnología y servicios profesionales.
En el mercado de oficinas, la región de Madrid concentra tres cuartas partes de toda la inversión. Un 74,8% del total. Por delante del área de Barcelona con un 13,4%.
Inversión inmobiliaria en naves logísticas
Entre los activos del mercado de naves industriales y logísticas encontramos un volumen global de inversión inmobiliaria equivalmente a 2.000 millones de euros.
Su rentabilidad media es del 7,3% y cuenta con mucha presencia de fondos de inversión, socimis e inversores patrimoniales.
En ese sentido, la demanda se centra en tres tipos de activos: naves de gran tamaño alejadas de las ciudades, espacios de almacenaje intermedio cerca del casco urbano y centros de distribución urbana.
Concentrando el segmento medio una inversión equivalente a 912 millones. La mayor parte de ella entre las provincias de Barcelona (16,9%) y Madrid (13,9%).
Inversión inmobiliaria en suelo urbano
Entre los activos de suelo urbano existe una inversión global de 2.932 millones de euros anuales.
Al no tratarse de un producto finalista, sus proyectos necesitan ser desarrollados. Aún así, su rentabilidad media bruta se acerca al 15%, pudiendo alcanzar el 20%. Como consecuencia de la recuperación en la actividad promotora.
En ‘middle market‘ se mueve con un volumen de inversión 1.736 millones de euros. Destacando especialmente las provincias de Madrid con un 16,9% de la inversión y Málaga con un 13,9%.
