A la hora de poner una vivienda en alquiler, existen diferentes situaciones de las cuales el futuro arrendador debe estar atento. Si bien cuando uno pone en alquiler su propiedad se imagina cosas positivas de esa decisión, la realidad marca que también se debe tener en cuenta las negativas. Una de estas últimas es la posibilidad de terminar en conflicto con el inquilino, y finalizar en un juicio de desahucio.
El proceso que conlleva un juicio de desahucio puede significar estresante y agotador. Sin embargo, es un momento en el cual se debe estar muy pendiente de cada detalle y no dejar absolutamente nada librado al azar. En Oi Real Estate, te contamos los puntos claves que debes tener en cuenta a la hora de enfrentar un juicio de desahucio, y así poder salir victorioso del mismo.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un desahucio y un juicio de desahucio?
Para comenzar, cabe explicar a qué nos referimos cuando hablamos de desahucio. El término desahucio se utiliza cuando se procede al desalojo de un inquilino de la posesión (uso del inmueble) mediante una resolución judicial. Este juicio de desahucio se lleva a cabo debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento (falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento contractual). Es decir, es el proceso legal para privar al inquilino de la posesión del inmueble mediante una sentencia por incumplir el contrato de alquiler.
Previo al desalojo o desahucio, el propietario de la vivienda en alquiler debe iniciar el correspondiente proceso judicial (juicio de desahucio). Si este acaba en sentencia de desalojo, podrá concluir con el desahucio o lanzamiento de quienes firmaron el contrato de alquiler y habiten la vivienda.
Una orden judicial de desahucio tiene como finalidad el desalojo de los arrendatarios de una vivienda. El acto que consiste en desalojar físicamente a los ocupantes de la vivienda o local, se llama lanzamiento. A él acuden: el propietario junto con una representación del juzgado y un cerrajero, para volver a tomar posesión del inmueble, procediendo a entrar en el mismo (si es necesario por la fuerza) y cambiar la cerradura o el candado.
Por ende, el juicio de desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objetivo la recuperación por parte del arrendador del inmueble que puso en arrendamiento. Esto se produce ya sea por falta de pago de la renta o de servicios en cantidades similares a una renta; o bien por haber terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento y el arrendatario no entrega el inmueble.
Ley de Enjuiciamiento Civil
Cabe mencionar que la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) es la encargada de regular la tramitación del juicio de desahucio. Este procedimiento ha recibido varias transformaciones con el objetivo de agilizarlo para que los arrendadores recuperen sus inmuebles lo antes posible. Además de esto, también para que confíen en volver a poner sus inmuebles en el mercado inmobiliario.
En dicho sentido, las últimas transformaciones que se han llevado a cabo fueron las siguientes reformas. La Ley 42/2015 de 5 de octubre de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que está en vigor desde el 7/10/2015; y las diferentes reformas realizadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última fue a través del Real Decreto-Ley 7/2019 del 1° de marzo y está en vigencia desde el 6/3/2019.
Tramitación de juicio de desahucio
El primer trámite para el juicio de desahucio que se debe hacer es la presentación de la demanda en el juzgado. Una vez admitida la demanda, el secretario judicial dictará un decreto.
En dicho decreto, se requerirá al demandado que haga cualquiera de las siguientes actuaciones. Que en el plazo de diez días desaloje el inmueble; pague al actor; pague la totalidad de lo que deba en caso de pretender la enervación; o comparezca ante el juzgado y formule oposición, mostrando sus argumentos por los que considera que no debe la cantidad reclamada.
Además, en el decreto se establecerá el día y la hora para que se realice la vista de juicio (si el demandado plantea oposición); y la fecha del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. En el mismo se planteará que de solicitar asistencia jurídica gratuita, el demandado podrá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.
En caso de que el demandado no responda el requerimiento de pago o no se oponga, el secretario judicial dictará decreto dado por terminado el juicio de desahucio. Así, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada.
Gastos en un juicio de desahucio
Más allá del estrés por el mal momento que significa llegar a un juicio de desahucio; una de las cosas que se plantea el arrendador a la hora de encarar dicho juicio son los gastos que implica llevar a cabo el mismo.
Claro está que el objetivo principal de un juicio de desahucio es recuperar la posesión del inmueble arrendado. Sin embargo, además el arrendador está en condiciones, aunque no es obligatorio, de reclamar el importe de las cantidades debidas por el inquilino. En ese sentido, en un desahucio por falta de pago, pueden existir dos opciones de condena. La primera, que solo se recupere la posesión del inmueble. La segunda, que además de recuperar la posesión del inmueble, se condene al pago de la cantidad debida. Esta cantidad puede ser por falta de pago de rentas o por la falta de pago de luz, agua, gas u otro servicio, en cantidades similares a la renta. Por ende, los gastos que comprenda llevar adelante un juicio de desahucio variarán de acuerdo al tipo de condena que se busque aplicar.
Además, se debe tener en cuenta que llegada esta instancia se va a necesitar requerir a un abogado especializado en el tema. La intervención de un abogado en un juicio de desahucio es obligatoria. Los honorarios de los abogados son libres, no están sujetos a ninguna norma, y se deben arreglar con el mismo profesional. Los mismos varían según la complejidad de cada caso, pero rondan los 800 euros aproximadamente. También es obligatoria la intervención del procurador en un juicio de desahucio. Ya sea para cualquiera de las dos opciones de demandas antes mencionadas. Los honorarios de los procuradores rondan entre los 200 y 300 euros aproximadamente.
De esta manera, teniendo en cuenta estos números, los gastos en un juicio de desahucio rondan aproximadamente los 1.000 euros. No todos los juicios tienen los mismos gastos, por ende en cada ocasión particular el monto puede variar.
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