El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es uno de los gravámenes más importantes entre los que conforman el sistema tributario español. También es uno dentro de los cuales es necesario declarar luego de vender un bien inmueble. Sin embargo, es frecuente que surjan muchas dudas entre los contribuyentes respecto a cómo tributar por este tipo de operaciones. ¿De qué se trata el IRPF y cómo grava al acto de vender un piso? ¿Cómo se calcula el monto a pagar por él? ¿Existen exenciones? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
Todos los años Hacienda fija un período dentro del cual los españoles deben completar y presentar su declaración de la renta. Si bien no todos lo hacen, aquellos que justo han vendido un bien inmueble en el último año no deberían dejar de realizar dicho trámite. No obstante, las dudas son muchas, tanto en el proceso de venta de la vivienda como cuando se está frente al formulario. ¿Cuánto habrá que pagar por el IRPF luego de vender un piso?
A continuación te contamos en qué consiste el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y cómo está regulado por la ley. Luego te mostramos cómo se calcula el valor a pagar por vender una vivienda y dónde, cuándo y cómo realizar la declaración. Por último, te contamos qué exenciones y beneficios fiscales se contemplan al respecto. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo de tipo personal, progresivo y directo que grava el incremento que el patrimonio de una persona física sufrió durante el transcurso de un año. La venta de un bien inmueble, por ejemplo, es un tipo de operación que puede significar un incremento patrimonial.
Es recaudado directamente por el Ministerio de Hacienda en todo el territorio español. Cada año, en el período que dicho organismo determina, los contribuyentes realizan su denominada declaración de la renta. Hacienda revisa cada uno de los formularios presentados y evalúa quiénes deben tributar en este impuesto y quiénes no.
¿Cómo está regulado por la ley?
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) está regulado desde el año 2006 por la Ley 35/2006, del 28 de noviembre y por su correspondiente reglamento, que quedó aprobado tras la sanción del Real Decreto 439/2007, del 30 de marzo, un año después.
¿Cómo grava el IRPF al acto de vender un piso?
En primer lugar, es importante aclarar que, en principio, todos los contribuyentes españoles tienen la obligación de declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cada año. Sin embargo, en la práctica, no todos terminan haciéndolo. Aquellas personas que hayan percibido una renta inferior a los 22.000 euros brutos anuales no suelen presentar su correspondiente declaración, ya que lo más probable es que obtengan un resultado “a devolver”. ¿De qué se trata esto?
Una vez que Hacienda revisa todos los formularios completados y entregados por los contribuyentes, determina, para cada uno de ellos, si deben abonar algún monto en concepto del IRPF o si serán beneficiados con una devolución de dinero. Por eso, suele hablarse de obtener un resultado “a pagar” o “a devolver” por parte de Hacienda.
En cuanto a la venta de bienes inmuebles, este tipo de transacción suele implicar, de por sí, un incremento en el patrimonio de la persona que recibió una suma de dinero a cambio de su piso. ¿Por qué? Los valores en el mercado inmobiliario suelen fluctuar con el correr de los años y es probable que, una vivienda se venda a un precio mayor que el de su adquisición. Por lo tanto, siempre que una persona venda un inmueble debe hacerse la idea de que al año siguiente deberá presentar, sin falta, su correspondiente declaración de la renta.
Cómo realizar el cálculo del IRPF por vender un piso
Ahora bien, ¿es posible anticiparse y saber si se obtendrá un resultado “a pagar” o “a devolver” tras presentar la declaración de la renta? Sí, existe la posibilidad de calcular de antemano cuál será el monto a tributar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) tras una venta.
Para realizar dicho cálculo sólo hay que restar el valor de adquisición de la vivienda al valor de transmisión de la misma. Luego, al resultado de esta cuenta se le debe aplicar el porcentaje correspondiente a los diferentes tramos del impuesto. A su vez, para calcular estos dos primeros valores, se deben tener en cuenta los siguientes factores, sumando o restando:
Valor de transmisión
- (+) Importe real de la venta
- (-) Gastos y tributos
Valor de adquisición
- (+) Importe real de la compra
- (+) Inversiones y mejoras
- (+) Gastos y tributos
- (-) Amortizaciones
La suma de estos dos valores es la que dará como resultado la ganancia patrimonial obtenida por la venta del piso. A ella será necesario, como mencionamos, aplicarle el tramo del IRPF que corresponda según el monto de la ganancia obtenida. Los porcentajes se ordenan de la siguiente manera:
Tramos del IRPF
- Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%
- Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%
- Más de 200.000 euros: 26%
Una vez aplicado el porcentaje correspondiente, el resultado obtenido indicará qué monto deberá abonarse a Hacienda en concepto del IRPF. Veamos un ejemplo:
Ejemplo de cálculo del IRPF al vender un piso
Valor de transmisión
- Precio de venta de la vivienda: 150.000 euros.
- Otros gastos de la venta: 9.000 euros (honorarios de la inmobiliaria), 1.700 euros (plusvalía municipal), 750 euros (gastos por la cancelación registral de la hipoteca).
Valor de transmisión: 150.000 euros – 9.000 euros – 1.700 euros – 750 euros = 138.550 euros.
Valor de adquisición
- Precio de compra de la vivienda: 100.000 euros.
- Otros gastos de compra: 450 euros (notaría), 250 euros (Registro de la Propiedad), 4.300 euros (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)).
- Costos de reformas: 9.000 euros.
Valor de adquisición: 100.000 euros + 450 euros + 250 euros + 4.300 euros + 9.000 euros = 114.000 euros.
Ganancia patrimonial
Ganancia patrimonial: 138.550 (valor de transmisión) – 114.000 euros (valor de adquisición) = 24.550 euros.
En este caso, a los primeros 6.000 euros de la ganancia obtenida por la venta se le debe aplicar el tipo impositivo de 19%. A los 18.550 euros que restan, por su parte, el 23%. Esto da como resultado un total de 5.406,50 euros a pagar por el IRPF luego de la venta de una vivienda.
¿Cuándo, dónde y cómo debe abonarse el IRPF por vender un piso?
Ahora que ya sabes cómo calcular el monto a abonar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es probable que te preguntes, ¿cuándo, dónde y cómo hacerlo?
El Ministerio de Hacienda determina todos los años un período de, aproximadamente, tres meses dentro del cual los contribuyentes deben elaborar y presentar su declaración de la renta. Por ejemplo, este año el plazo se extendió entre el 7 de abril y el 30 de junio. Es importante ocuparse del trámite con anticipación. De lo contrario, si no se llega a declarar dentro del tiempo estipulado, es muy probable que haya que afrontar sanciones económicas.
El formulario de declaración de la renta puede llenarse y entregarse de manera presencial en cualquiera de las delegaciones que Hacienda posee en toda España. No obstante, también existe la posibilidad de declarar a distancia. Existen dos opciones: una es llenar el formulario en el sitio web de Hacienda y la otra es declarar por vía telefónica.
¿Existen exenciones?
Como hemos visto, vender un bien inmueble y obtener una ganancia patrimonial por esta transacción implica una obligación de declarar y tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Sin embargo, ¿es así en todos los casos?
No, existen tres excepciones a la tributación que describiremos a continuación:
- Exención por reinversión en vivienda habitual
- Excepción para mayores de 65 años
- Exención por entrega en dación de pago
Veamos de qué se trata cada una de ellas.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si el dinero obtenido por la venta del piso se ha utilizado para adquirir uno nuevo es posible acceder a una exención en el pago del IRPF, aún cuando se haya obtenido una ganancia. Sin embargo, hay varias condiciones con las cuales es necesario cumplir:
- La vivienda vendida tiene que haber sido residencia habitual: el propietario debe haber residido en ella durante, al menos, tres años. De no cumplir con este requisito, pero si el cambio de residencia se dio por causas justificadas, como un traslado laboral, la celebración de matrimonio o un divorcio, igualmente es posible acogerse al beneficio fiscal.
- El piso comprado también debe convertirse en residencia habitual: para que así sea considerada será necesario que el propietario comience a habitarla de forma efectiva dentro de los primeros doce meses desde la compra o la finalización de obras.
- La reinversión debe ser hecha en un plazo de dos años: dicho período de tiempo puede comenzar a contarse desde el momento de la venta o incluso antes.
- Debe destinarse la totalidad del dinero de la venta a la reinversión: si al adquirir la nueva vivienda resta un monto sobrante, será posible acogerse a la exención, pero solo de manera parcial. Esto significa que habrá obligación de tributar en el IRPF por aquella cantidad de dinero no reinvertida.
- Verificar si es posible realizar la reinversión fuera de España: sí, existe la posibilidad de vender una vivienda de residencia habitual y reinvertir el dinero en la compra de un nuevo piso que se encuentre en el extranjero. También es posible acceder a la exención en estos casos, ya que la normativa vigente no lo impide de manera explícita. No obstante, será necesario corroborarlo de acuerdo a los convenios suscritos entre ambos países.
Exención para mayores de 65 años
Así como aquellas personas que venden su vivienda de residencia habitual para reinvertir el dinero en una nueva, los mayores de 65 años tampoco deben tributar en IRPF al vender un piso. Sin embargo, a diferencia de los anteriores, no necesitan reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda para acceder al beneficio fiscal.
De todas manera, si la vivienda vendida es una segunda residencia, estos contribuyentes sí deberán tributar por ella, a menos que destinen el dinero de la venta a la constitución de una renta vitalicia. También existen algunas condiciones:
- La renta vitalicia debe contratarse dentro de un plazo de seis meses desde la fecha de la venta de la vivienda.
- El monto máximo cuya reinversión en una renta vitalicia permite acceder al beneficio fiscal es de 240.000 euros.
- La renta contratada deberá poseer una frecuencia inferior o igual a un año. Además, deberá comenzar a percibirse en un plazo de un año desde el momento de su constitución.
- Será necesario avisar a la empresa aseguradora o al banco donde se quiere contratar la renta que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que hay intención de acogerse a la exención.
Exención por entrega en dación de pago
Si la vivienda en cuestión tuvo que ser entregada en una dación de pago por no poder cumplir con el pago de una hipoteca, también es posible acceder a la exención y no tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Sin embargo, la condición es no poseer ningún otro bien cuyo valor pueda satisfacer la totalidad de la deuda.
En este caso, para saber si hubo una ganancia o una pérdida patrimonial, se calculará también la diferencia entre el valor de adquisición del piso y su valor de transmisión. Este último es, precisamente, el valor de la deuda que se cancela a través de la dación.
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