La inversión inmobiliaria sigue creciendo. Y no únicamente en Madrid o Barcelona. Año a año y mes a mes, invertir en vivienda para alquilar o vender es sinónimo de rentabilidad.
Por encima de otros productos financieros, la inversión inmobiliaria ofrece ganancias que superan el 7 y el 8%. Centros comerciales, edificios de oficinas o complejos residenciales viven un magnífico momento de la mano de socimis y fondos de inversión.
Pero, ¿qué sucede con el pequeño inversor? El comprador de pisos que busca rentabilizar sus ahorros. ¿Debe recurrir a las seis grandes capitales para invertir en vivienda?
No necesariamente. Aunque es verdad que las ciudades con muchos habitantes tienen rentas más altas. Los núcleos de tamaño medio no están a mucha distancia.
El último análisis de rentabilidad del alquiler de urban Data Analytics, confirma el crecimiento gradual de unas y otras rentas. Registrando incrementos anuales que van del 7,9 al 10,9%.
Una rentabilidad única para un sector en racha: el mercado inmobiliario.
Escasez de alquiler residencial
La vivienda en alquiler es prácticamente un seguro de inversión.
Aunque entre grandes y pequeñas capitales, el mercado residencial cuenta con un enorme abanico de posibilidades de inversión. No deja de ser cierta la ‘escasez de pisos en alquiler‘, tan y como recuerda Carlos Zamora (Knight Frank).
Además de falta de profesionalización, mercados como el de Madrid carecen de inmuebles suficientes. Y es que’ hay mucha demanda de gente que no ha podido acceder a comprar una vivienda‘.
Un mercado al que se debe dar respuesta en todo tipo de capitales.
Invertir en vivienda de alquiler
Según urban Data Analytics para el tercer trimestre de 2017, los precios del alquiler siguen vinculados al tamaño de las ciudades.
Por un lado están las grandes capitales, como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga y Zaragoza. Todas ellas con más de medio millón de habitantes. Y que actualmente tienen un precio medio de 10,2 €/m2 al mes (9,1 €/m2 en 2016).
Las capitales de tamaño mediano quedan representandas por San Sebastián, Logroño, Murcia o Valladolid. Se trata de ciudades con poblaciones de 100.000 a 500.000 personas. Y su precio medio es de 7,1 €/m2 mensuales (6,6 €/m2 en 2016).
Finalmente, las pequeñas ciudades no alcanzan a los 100.000 habitantes. Y en ellas el precio medio es de 5,9 €/m2 al mes.
Evolución de las rentas mensuales
Si comparamos el incremento de las rentas en los grandes grupos de ciudades, vemos que la distancia sigue manteniéndose.
Tras haber subido un 7,9% interanual las rentas en municipios medianos, las grandes capitales lo hicieron en un 10,9% interanual.
Aún así, ambos tipos de localidades tienen parecido recorrido para seguir creciendo en 2018.
Respecto a máximos históricos, los precios en ciudades medianas aún siguen un 8,8% por debajo. Mientras que en grandes capitales son un 8,2% inferiores.
Hecho que no evita que ciudades como Barcelona, Las Palmas o La Palma ya estén por encima de los precios en los años del boom.
La compraventa de viviendas
Frente al alquiler, el precio medio de venta en las viviendas mantiene las mismas distancias.
En cabeza, las grandes capitales (2.076 €/m2), seguidas de las ciudades medianas (1.463 €/m2) y los pequeños núcleos (1.190 €/m2).
Sin embargo, la evolución de las ventas es diferente a la de los alquileres. Mientras las principales ciudades suben un 5% interanual, las capitales medianas lo hacenb un 1%.
Y ambos precios aún figuran muy debajo de los máximos históricos en compraventas. Del 40% (ciudades medianas) al 35% (principales capitales).
Reflexiones sobre ambos mercados
Con estos datos el mercado del alquiler dibuja un ciclo al alza que se acerca a los máximos históricos. Mientras que la compraventa carece de dicho dinamismo, subiendo más escalonadamente.
De cara al futuro, y agotándose el suelo urbanode en grandes capitales, la inversión en localidades medianas y zonas de extrarradio se sitúa como un gran nicho de mercado.
No solo para comprar y vender, sino también para invertir en vivienda de alquiler. Como mínimo, a medio plazo.
