El turismo juega un papel preponderante en la economía española, siendo el segundo país que más turistas internacionales recibía por año hasta 2019. Es por esto que recomendamos invertir en inmuebles para alquiler turístico.
No hay duda que España es hoy mismo una potencia turística a nivel mundial. En los últimos años el turismo experimentó un crecimiento de 9 años consecutivos, llegando a convertirse en la actividad que más contribuye al PBI español, representando el 15% de sus ingresos y el segundo que más puestos de trabajo genera. Hay numerosos subsectores que se relacionan directamente con la actividad turística además de la hotelería, como otros servicios de alojamiento como campings, casas rurales, apartamentos temporarios, gastronomía, ocio y transporte.
Comprar una vivienda para alquilar se ha convertido en una de las maneras mas rentables de invertir tu dinero. Pero, en este contexto, invertir en inmuebles para destinarlos al alquiler turístico se perfila como un nicho interesante tanto por el crecimiento ininterrumpido de la demanda, por cuanto su rentabilidad es mucho mayor a la obtenida por alquileres tradicionales.
Aquí te daremos algunos datos y sugerencias para que tengas en cuenta antes de tomar una decisión.
En este artículo encontrarás:
La industria turística en España
El turismo ha experimentado un crecimiento increíble en los últimos años en España convirtiéndose en un motor de crecimiento económico a nivel nacional y regional.
Según la Organización Mundial del Turismo (OMT), en 2019 viajaron 1400 millones de personas por el mundo y aumentó el número de turistas a nivel mundial en un 9,7% entre 2017 y 2019.
Las últimas estadísticas indicaban que Francia es el país más visitado por el turismo con casi 90 millones de turistas al año, seguido por España con 83 millones y EEUU con 80 millones.
España recibió un ingreso por esta industria de 92.340 millones de euros en 2019 promediando un gasto de 1100 euros por persona.
Los turistas llegados a España provenían principalmente de Reino Unido, Alemania y Francia. El principal mercado sigue siendo Reino Unido, con 18 millones de turistas británicos, seguido por los 11,1 millones de alemanes y los 11,1 millones de franceses.
Las ciudades más visitadas son las más ligadas a las playas y al buen clima. Cataluña fue la principal comunidad de destino seguida por Baleares y Canarias.
Si bien la caída de la industria fue estrepitosa en las últimas mediciones de 2020-2021 debido a las grandes restricciones asumidas por los países por la crisis sanitaria, se perfila una recuperación rápida de las últimas cifras a medida que se globalice la vacunación y se empiecen a abrir las fronteras sin restricciones.
El negocio de los apartamentos turísticos
El alquiler de este tipo de hospedaje ha aumentado un 75% en los dos últimos años siendo España es el país más demandado por los europeos.
Cada vez más personas prefieren alojarse en una vivienda antes que en un hotel durante sus vacaciones. Tras la experiencia, el 92% de los usuarios de vivienda turística volvería a repetir esta modalidad.
Las últimas cifras oficiales revelan que en España el 1,3% del total del parque inmobiliario se destina a pisos turísticos con 321.000 unidades. Pero hay que detallar que hay una gran diferencia entre las distintas zonas del país. Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana acumulan el 60% de estos productos. Andalucía con 67.392 pisos turísticos, Cataluña con 63.199 y Comunidad Valenciana con 54.638 son las tres autonomías con más inmuebles de este tipo sumando el 57,7% del total que hay en España. Les siguen Canarias y Baleares, con 37.791 y 29.237 pisos.
La ubicación, clima y servicios son obviamente los factores principales de esta diferencia. Hay que tener en cuenta que todo el territorio costero acumula el 76,8% y solo un 23,2% se ubican en el interior del país.
El promedio de días de alojamiento es de 7 días y el gasto promedio es de 160 euros por día por persona.
Se calcula que cada vivienda turística posee 5 plazas promedio por lo que este sector pone a la oferta 1,6 millones de plazas.
Los alquileres de una vivienda turística varían mucho de acuerdo a la ubicación y los servicios ofrecidos principalmente. Los precios oscilan entre 70 y 150 euros promedio por noche, calculado para 4 plazas.
Modalidades de invertir en inmuebles para alquiler turístico
Estos inmuebles se comercializan a través de plataformas virtuales como Airbnb, Booking, etc. a través de avisos donde los propietarios detallan las características y el precio ofertado.
La empresa más grande por la cantidad de usuarios y operaciones a nivel mundial es Airbnb. Aquí cada propietario se convierte en anfitrión y va subiendo de categoría según las reviews que recibe de los huéspedes y la cantidad de operaciones realizadas. Luego de cada estadía, los usuarios publican sus opiniones y ponen un puntaje a las distintas categorías que aparecen en la plataforma. Así cada anfitrión va sumando puntos y el promedio se refleja con el tiempo en la ubicación en que sus productos van a figurar en la página. Cuanto mayor sea el puntaje, el aviso va a aparecer con preferencia sobre otros y tendrá mayor posibilidad de ser contactado.
Son muy importantes también para el perfil del anfitrión los servicios ofrecidos. Hay servicios que se requieren en forma obligatoria por la plataforma como ropa blanca, limpieza y protocolos de desinfección al check in. El estado y equipamiento del inmueble debe cumplir con los cánones que fija la empresa. La limpieza puede ser diaria, semanal o solo al check out según los casos. Pueden incluir aparcamiento y amenities dependiendo de la urbanización donde se emplazan. Asimismo, el anfitrión suele tener contacto permanente y ofrecer su asistencia 24 hs.
A su vez, los propietarios también tienen la posibilidad de calificar a sus huéspedes luego de terminada cada estadía. Este sistema de examen genera una mayor responsabilidad de ambas partes de la relación y un control permanente por parte de la empresa. También existen instancias de mediación para la resolución de los conflictos que pudieran acontecer.
Rentabilidad de invertir en inmuebles para alquiler turístico
Es un hecho que la rentabilidad del alquiler de corta estancia es superior a la del alquiler de larga duración.
La rentabilidad de una vivienda turística es cuatro veces mayor que la obtenida por un alquiler tradicional. Esto tomando en cuenta los valores de Madrid y Barcelona.
Por ejemplo, una propiedad en Madrid de un valor de 500 mil euros se puede alquilar con contrato tradicional por 1.500 euros. Mientras que por alquiler turístico la renta será de 4.000 euros. Mientras que la recuperación del dinero invertido se produciría en 33 años con la renta de un alquiler tradicional, se tardaría 11 años en recuperar la inversión con una renta turística.
El cálculo está realizado considerando un 99% de ocupación para un alquiler tradicional frente a un 70% promedio de ocupación temporal.
En conclusión, teniendo en cuenta la rentabilidad el alquiler turístico es una mejor inversión frente al alquiler de vivienda fijo.
Otras ventajas
Además de la mayor rentabilidad se pueden considerar otras ventajas de los alquileres temporarios:
#Renta asegurada: Los inquilinos pagan antes de ingresar al inmueble la totalidad de los días de ocupación generalmente a través de una plataforma virtual. También se evita de esta forma la conflictividad jurídica.
#El estado de conservación del inmueble: Se mantiene de forma regular ya que deben hacerse revisaciones periódicas entre estadía y estadía.
#Menor desgaste de la propiedad: Al no desarrollarse allí la vida cotidiana de una familia o personas, el uso de las instalaciones es mucho menor y su desgaste mas superfluo.
#Control sobre los huéspedes: La elección y las condiciones de ocupación están prefijadas y no admiten demasiadas sorpresas. También están sometidas al control de la empresa intermediadora.
Desventajas de invertir en inmuebles para alquiler turístico
En los últimos años los alquileres de vivienda turística entraron en conflicto de intereses con los establecimientos turísticos tradicionales, como los hoteles. Esto trajo varias limitaciones para su encuadre legal. En algunas provincias se han dictado reglamentaciones que limitan la actividad de los alquileres turísticos. Por eso debes estar bien informado antes de invertir y saber cuáles son las restricciones o trámites que debes cumplimentar para desarrollar esta actividad.
Estas limitaciones también tuvieron que ver con la competencia con el mercado de alquileres de vivienda tradicional. La discusión radica en que, sobre todo en las grandes ciudades, al quitar muchas propiedades del mercado tradicional influía en sus precios al disminuir la oferta y creaban problemas habitacionales para la población residente que veía aumentar los precios de sus rentas. De todas maneras, a nivel nacional, el número de viviendas turísticas no es representativo alcanzando el 1,3% de la plaza total de viviendas. Pero sí es más importante en determinadas ciudades.
No obstante, en ambos casos hay que tener en cuenta las circunstancias especiales de 2020, un año en que la pandemia ha mermado el turismo y ha provocado que muchos hoteles cierren sus puertas y la mutación de destino de pisos turísticos que volvieron al mercado tradicional.
También debes tener en cuenta que esta actividad requiere de un trabajo de mucha dedicación que te llevará unas cuantas horas de tu tiempo. Conseguir los clientes a través de las plataformas requiere una atención constante. Tienes que estar disponible en cualquier día y horario o tener un empleado que haga los check in y check out. Tener una administración y contabilidad adecuadas a la actividad. Contar con personal de mantenimiento y de limpieza. Todo esto representa un costo extra que debes tener en cuenta al hacer los números.
También debes asesorarte con respecto a los impuestos que debes aportar. Estos van a depender de cada ciudad y de la cantidad de inmuebles que involucres en el negocio.
Conclusiones
La industria del turismo es fundamental en España y supone un importante motor para el sector inmobiliario. La vivienda de uso turístico se ha posicionado como una alternativa a los hoteles y como una excelente forma de invertir dinero. Por todo esto, te recomendamos invertir en inmuebles para alquiler turístico. Esto te traerá muchos beneficios económicos.
Desde OI REALTOR estaremos encantados en ayudarte en caso de que quieras invertir en inmuebles. ¡No dudes en contactarnos! Tenemos un equipo de personal profesional que te asesorará de la mejor manera.
