Invertir en inmuebles para alquilar es una buena oportunidad en estos momentos en que todas las proyecciones económicas prevén un crecimiento sostenido para los próximos años, pero las tasas de interés están por debajo del promedio histórico. Comprar propiedades para alquilar te permitirá obtener una buena renta inmobiliaria que cubra la cuota de hipoteca, los gastos de la casa y un ahorro extra para nuevas inversiones o bien para ayudar con tus ingresos o tu futura jubilación.
Son muchos factores que debes tener en cuenta para que tu inversión sea un éxito. Te los contaremos a lo largo de este artículo.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el cash flow?
La renta que cobrarás por el alquiler de tu casa debe ser suficientemente buena para que te quede una ganancia luego de pagar todos los gastos. El cash flow es el dinero que te va a quedar disponible luego de pagar la cuota de la hipoteca y los gastos de la casa que corresponden al propietario. Estos gastos son el IBI, los gastos de mantenimiento, seguro, la cuota de comunidad si se trata de un edificio y tasa de basura. También debes sumar a esta lista un extra por inmueble vacío. Este es un fondo que te conviene separar para el caso de que tu propiedad quede vacía entre inquilino e inquilino. Quizás nunca lo vayas a usar, pero conviene tenerlo previsto.
Debes asegurarte que el cash flow siempre sea positivo para que tu inversión valga la pena.
Gastos de hipoteca
Si todavía no estás convencido de la conveniencia de invertir en inmuebles para alquilar en este momento tan inestable, ten en cuenta lo siguiente. Este año, 2021, los bancos están ofreciendo las tasas más bajas de interés hipotecario de la historia. Las tasas están promediando un 1,5% anual frente a una inflación que puede igualar o aún superar esta tasa llegando a un 2%. Por esto, si tienes unos ahorros que cubran el 30% del inmueble y un ingreso fijo que cumpla los requisitos de tu entidad bancaria, es el momento de arriesgarte. Una hipoteca a 20 años te costará aproximadamente unos 500 euros por mes cada 100 mil euros.
Gastos asociados al inmueble
Los gastos asociados a la propiedad no deben descuidarse al momento de calcular la rentabilidad, ya que de ellos dependerá tu ganancia. Los gastos fijos son los más fáciles de calcular al igual que la cuota de hipoteca. Así el IBI oscila entre el 0,4 y el 1,3% del valor catastral del inmueble según el Ayuntamiento que te corresponda, calcula promedio unos 500 euros. La tasa de basura calcula unos €100 anuales, de cuota de comunidad unos €1000 y unos €300 de seguro. La previsión por mantenimiento y reparaciones se calcula en el 1% del valor de la propiedad por año, que serían €1000, y el fondo por inmueble vacío de €2400 anuales. Esto daría un total de 5300 euros anuales. Aproximadamente unos €450 por mes.
Invertir en el inmueble para alquilar adecuado
Lo más importante para que tu inversión sea exitosa es elegir una propiedad cuyo valor sea acorde al alquiler que puedas obtener. Para esto debes tener en cuenta la zona, el estado general del inmueble y el metraje. Luego hacer un estudio de mercado con bases sólidas sobre cuál es el precio que puedes obtener por un inmueble de tales características. Además de estudiar cuáles son las condiciones de la demanda y el perfil de los posibles inquilinos. Por ejemplo, si eliges una zona universitaria, te conviene elegir un inmueble pequeño y modesto, más que un inmueble grande y lujoso. Ya que tendrás una alta demanda de estudiantes cuyo poder adquisitivo es acotado y no tienen un interés especial por los lujos.
Fijar el precio justo del alquiler
Una vez elegido el inmueble y estudiado el perfil de tus clientes, es importante que fijes un precio justo de tu renta. Para esto, debes tener en cuenta todos los gastos de los que hemos hablado. Si pides un alquiler muy bajo por el apuro de alquilar rápidamente, corres el riesgo de quedar con un cash flow negativo que luego tendrás que cubrir con dinero de tu bolsillo. Asimismo, si cobras un precio por encima del promedio del mercado y pasan muchos meses vacíos, te perderás la ganancia prevista para ese año. Por eso debes asesorarte con un buen bróker inmobiliario o hacer tú mismo un estudio de mercado en el barrio y alrededores sobre los precios de alquileres similares y hacer bien las cuentas para fijar un precio competitivo.
Tener en cuenta las nuevas normas de arrendamientos urbanos
Si no tienes experiencia en el negocio de invertir en inmuebles para alquilar, debes asesorarte sobre cuestiones jurídicas antes de firmar el contrato de alquiler previstas en la nueva ley de Arrendamientos Urbanos aprobada en 2019. El plazo de los contratos de alquiler se prorrogaron de 3 años a 5 años si el propietario es persona física y a 7 años si es persona jurídica. También es importante a la hora de fijar la renta inicial ya que el aumento anual estará ligado al IPC, por lo que deberás informarte sobre las previsiones inflacionarias de los próximos 5 años. Además, debes estar atento a las notificaciones previas a la finalización del contrato si no tienes interés en renovar, que ascendió a 4 meses de anticipación. Caso contrario el contrato se prorrogará automáticamente 3 años más.
Mantener una buena relación con tu inquilino
A la hora de elegir al inquilino asegúrate de que sea una persona responsable y buen pagador pues tendrás un largo tiempo de convivencia. Es importante que queden registradas en el contrato todas las restricciones que creas convenientes para no tener que lidiar más adelante con problemas. Por ejemplo, si son bienvenidas las mascotas, qué actividades están permitidas, gastos necesarios para mantener el buen estado de las cosas, las condiciones de horarios o de reuniones que impongan los reglamentos de la Comunidad, etc. Las cuentas claras desde el principio ayudarán a evitar discusiones. Trata de asegurarte de hacerle al inmueble todos los arreglos necesarios para el buen funcionamiento de todos sus componentes y el estado decoroso de sus ambientes. Así no sólo conseguirás un inquilino más rápidamente, sino que también lograrás que se sienta más a gusto y sea cumplidor y cuide de tu propiedad.
Rentabilidad por plusvalía
Este negocio de invertir en viviendas para alquilar tiene una ganancia extra que no hay que olvidar, que es la plusvalía al momento de la venta de la propiedad. Es decir, en caso de que en algún momento quieras vender, obtendrás esta plusvalía, que será parte de la rentabilidad de la inversión.
Con todos estos datos, ya tienes la base para que tu inversión inmobiliaria no falle. Solo debes buscar las mejores opciones del mercado, hacer bien las cuentas y tomar la decisión. El momento es ideal, no te pierdas de esta oportunidad.
Si tienes interés en invertir en inmuebles para alquilar, esperamos que te haya sido útil este artículo. También puedes dejarnos tus dudas y consultas en los comentarios. Si quieres recibir apoyo profesional en tu inversión, contáctate con OI REALTOR. Estaremos encantados de ayudarte.
