Aunque vivimos en un país tradicionalmente de propietarios, el número de inquilinos no deja de crecer. Fenómeno al que, además de apuntarse el mercado del alquiler de viviendas, también se suma el arrendamiento de locales y oficinas. Tres tipos de activos en busca de rentabilidad en la inversión inmobiliaria en España.
El incremento en el precio de los inmuebles hace que cada vez sea más rentable la compra de propiedades para alquilar. No solo viviendas, sino también oficinas y locales comerciales.
Una circunstancia en la que han puesto atención atención grandes promotoras, socimis y fondos de inversión. Que ven la oportunidad de obtener alta rentabilidad en el mercado del alquiler.
Por un lado, gracias al arrendamiento de viviendas. Mercado donde la inversión inmobiliaria profesional no representa más del 3% de los propietarios.
Por el otro lado, las oficinas que generan casi 450 millones de euros de inversión trimestral. Y conllevan el alquiler de más de 100.000 m2. Solo en Barcelona.
Mientras que la compra de locales comerciales ya supone 3.900 millones de euros al año. Un 5,4% más que en el periodo anterior.
“Es momento de invertir“, señala Luis Gualtieri. “Una oportunidad que los propietarios deben aprovechar para ajustar sus márgenes y no para inflar los precios si no quieren que el inversor pase de largo“, según el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.
Alquiler profesional de vivienda en España
Aunque los hogares en alquiler se han incrementado exponencialmente, la gran mayoría de estas viviendas siguen estando en manos de particulares.
No más de un 3% del mercado del alquiler residencial lo gestionan profesionales (promotores, fondos o socimis). En contraste con otros países de nuestro entorno. Blackstone, el gran casero español, apenas posee 23.000 inmuebles. Mientras que Venovia, en Alemania, cuenta con unas 500.000 viviendas.
Entre los grandes inversores del alquiler de vivienda en España encontramos a Lone Star, Castlelake o Värde. Empresas que no han dudado a lanzarse al arrendamiento, en busca de rentabilidades que van del 5% (grandes capitales) al 6% (otras ciudades).
Pero también promotoras inmobiliarias, como Neinor Homes o Quabit. “Existen promotores muy expuestos al mercado del suelo que ven positivo destinar parte de la superficie al mercado del alquiler para disminuir su riesgo como grandes propietarios“, apunta Nick Wride (JLL España).
Inversiones no residenciales en España
Más allá de la vivienda, las inversiones inmobiliarias en España también sigue gozando de buena salud.
Según Laborde Marcet, los activos inmobiliarios no residenciales llegaron a mover 3.800 millones de euros entre julio y septiembre de 2018.
El 34% en el segmento retail (1.292 millones), el 29% en oficinas (1.102 millones) y el 13% en naves logísticas (494 millones).
De seguir así, los 8.500 millones acumulados en el sector terciario durante los 9 primeros meses podrían ascender a 11.300 a finales de año.
Un 9% por la compra y el alquiler de locales
Si comprar una vivienda para alquilar es rentable no lo es menos la inversión en activos del tipo retail. Gracias a una rentabilidad que se mueve entre el 8,5% y el 9%.
“El segmento de los locales comerciales es especialmente dinámico“, señala G. Estévez (Solvia). “De agosto de 2017 a agosto de 2018 se han celebrado 31.200 operaciones de compraventa con un volumen de inversión de unos 3.900 millones de euros“.
“Inversión que supera en un 5,4% a la realizada un año atrás“, puntualiza.
¿Cuál es el perfil del cliente? “Se trata de pequeños inversores en un 66% de las operaciones, clientes que optan comprar locales con una superficie media de 100 m2”.
“Frente al otro 33% que representa a empresas interesadas en establecimientos por encima de los 300 m2“.
Inversión inmobiliaria en España en oficinas
En el baile de rentabilidades de la inversión inmobiliaria en España, el segmento retail puede ofrecer loas mayores márgenes.
Sin embargo, no a mucha distancia encontramos las oficinas. Con un retorno medio bruto del 7% al 8%. Especialmente alto en capitales como Madrid o Barcelona.
Recientemente se ha dado a conocer el último balance de Savills Aguirre Newman en el mercado barcelonés de oficinas. Según la consultora, la llegada de operadores internacionales como WeWork, los altos niveles de demanda y la escasez de la oferta están disparando las rentas en la ciudad condal.
“Barcelona es, junto a Berlín, una de las ciudades donde más suben los alquileres de las oficinas“, remarca Anna Gener (Savills AN). Una situación que se alargará en el tiempo, porque los nuevos activos ya están comprometidos.
Un ejemplo: Los cuatro edificios con 33.000 m2 que se han entregado de abril a junio no han alterado la oferta disponible, porque ya estaban pre alquilados. Mientras los precios no dejan de crecer. Un 5% en el último año.
Todo esto hace que las operaciones de compraventa sean cada vez más rentables. Con inversores dispuestos a seguir comprando ante la falta de atractivo de otros productos.
“En un panorama marcado por los bajos tipos de interés y la escasa rentabilidad de opciones como la renta fija, la inversión inmobiliaria en España gana adeptos“, finaliza Luis Gualtieri. “Siempre que los activos salgan a precios de mercado“.
