La gran aceptación del teletrabajo por los empleados de las empresas y por las mismas compañías tuvo un impacto directo en la ocupación de las oficinas y en el comercio minorista en España. Y es que a casi 15 meses del comienzo de la pandemia por coronavirus, la mayoría de los sectores de la economía siguen viviendo las consecuencias. Lo llamativo es que la inversión inmobiliaria está alza, y que está adaptando sus posiciones en distintos sectores atendiendo a los efectos a corto y medio plazo.
La inversión en dicho sector comenzó el 2021 por debajo de las cifras comparándolas con el pasado año. A esto deben sumarse los 1.600 millones de euros en el primer trimestre, lo que supone un 61% menos que en los tres primeros meses de 2020, según cifras de la consultora CBRE. Otros expertos han atribuido este retroceso al récord de inversión que se alcanzó el primer trimestre del año pasado, cuando se situó en 4.000 millones.
Los activos inmobiliarios dedicados a oficinas han ajustado a la baja su valor, según el análisis de la consultora sobre 29 inmuebles que suponen 300.000 metros cuadrados de superficie y más de 1.700 euros en valor agregado.
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Cifras y porcentajes de la caída
Si se comparan las cifras de abril del 2020 y abril del 2021, podremos ver una caída del 50% de las inversiones. Esto puede traducirse en aproximadamente 7.200 millones de euros. Aunque desde la consultora señalan que ese volumen de inversión casi triplican las registradas entre 2010 y 2013, durante la anterior crisis económica.
En el siguiente gráfico se divisa la evolución de la inversión inmobiliaria por sectores en los últimos cinco trimestres. El segmento residencial en alquiler o multifamily sigue siendo el que más inversión recibe, superando los 736 millones de euros, aunque ha sufrido un retroceso del 42% respecto al primer trimestre de 2020, seguido del build to rent, que ha crecido un 11% hasta 369 millones.
Por su parte, la inversión en oficinas se desplomó un 67%, hasta 280 millones de euros. En hoteles la actividad repuntó levemente hasta 273 millones, mientras que en industria logística cayó un 61% hasta 150 millones y en retail se redujo moderadamente respecto al inicio de 2020, hasta situarse en 75 millones. Puede destacarse sin embargo, que se mantiene el alto apetito inversor en logística.
Los activos logísticos lideran la revalorización
CBRE indicó hace algunas semanas las cifras de valoración de activos inmobiliarios en manos de empresas cotizadas. En este informe se constataba que los activos del sector logístico han sido los que más se han revalorizado en el primer trimestre de 2021 respecto al cierre de 2020, al igual que el residencial de alquiler. Por su parte, indicaron que los activos inmobiliarios de retail o comercio minorista y oficinas se valoran a la baja.
Los aspectos que toma la consultora para afirmar esta alza del sector logístico a inicios de este año, son los 42 activos de logística inmobiliaria que analizan en su informe. Explicaron que “estos compuestos por espacios que suman 1,4 millones de metros cuadrados y 1.291 millones de euros en valor agregado, se revalorizaron un 4%, en pleno despegue del comercio electrónico durante la pandemia”.
“Los datos de inversión y contratación del primer trimestre posicionan al sector logístico como uno de los segmentos más sólidos, destacando el creciente apetito inversor por el producto de última milla”, destacó Fernando Fuentes, director nacional de Valuation & Advisory Services en CBRE España. Fuentes señaló además que prevé que el incremento de las rentas se mantenga en los próximos meses, ya que no ve cambios a futuro. El único inconveniente que podría surgir es que aumente el incentivo en los contratos de alquiler, algo que no ve como algo viable.
Fuertes cambios en la inversión en oficinas y Retail
La situación es completamente diferente en los activos inmobiliarios destinados al comercio minorista y oficinas. Estos dos sectores son los que más han sufrido el impacto de la pandemia por coronavirus. El primero de estos sufrió el mayor ajuste a la baja en su valor durante los tres primeros meses de 2021, momento donde tuvo una caída del 1,26%. “A pesar de correcciones en las rentas y cambios en los modelos de contrato, sigue habiendo interés por activos prime y operadores potentes”, según Fuentes. “Se calcula que en 2020 entre el 40% y el 50% de las operaciones se hicieron off-market”, agregó.
En cuanto a las oficinas, también los activos inmobiliarios han ajustado a la baja su valor. El análisis que realizó CBRE contó con la consulta a 29 inmuebles que suponen 300.000 metros cuadrados de superficie y más de 1.700 euros en valor agregado. En consecuencia, los activos perdieron un 0,47% de su valor en el primer trimestre, manteniendo así una tendencia bajista arrastrada desde el 2020, año con el que cerraron con un retroceso de valor del 2,19%.
La realidad de las oficinas en España
Fuentes afirmó que la situación en el segmento de oficinas es muy diversa, como refleja el aumento de la contratación en un 63% en Barcelona durante el primer trimestre mientras que en Madrid se registró una caída del 16%. “Existen empresas que no se han visto negativamente afectadas por la pandemia y que están impulsando la demanda”, afirma.
Aunque los números afirman otra realidad. Al cierre del primer trimestre, diez de los grandes grupos bancarios españoles tenían un total de 16.546 sucursales abiertas. Este número equivale a 860 menos que en diciembre del 2020. Muy lejano al apogeo en este sector en 2008, cuando llegó a haber en toda España 46.200 oficinas bancarias abiertas. En este 2021 los bancos insisten en que el cierre es inevitable. El impacto de la pandemia del coronavirus se ha dejado notar también en la operativa habitual del sector financiero, que ya venía clausurando sucursales antes de la crisis.
Fuentes, respecto a la inmologística, indicó que el mercado está dividido en 2 tipos de activos diametralmente opuestos, con “polarización del mercado entre edificios Grado A bien ubicados y 100% alquilados, y los edificios de peor calidad, con disponibilidad y en ubicaciones secundarias”.
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