Arrendar un bien inmueble y que el inquilino no cumpla con el pago de las mensualidades o los gastos que le corresponden es una de las situaciones más temidas por los propietarios. Sin embargo, existe para los arrendadores la posibilidad de acudir a la vía legal ante este tipo de incumplimientos y salir bien parado de un proceso judicial. ¿Cómo se debe proceder legalmente cuando el inquilino no paga? En este artículo te brindaremos todos los detalles.
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Frente a un incumplimiento en el pago de la renta u otros gastos que el inquilino se comprometió a abonar, el propietario tiene la posibilidad de iniciar acciones legales. Si bien hay instancias previas antes de llegar a esto, como intentar negociar amablemente o exigir el cumplimiento mediante un burofax, la posibilidad de un proceso de desahucio está siempre latente.
A continuación te contamos cómo proceder en estos casos según lo que indica la Ley de Arrendamientos Urbanos y en qué consiste un desahucio. También qué caminos posibles existen según la decisión que tome el inquilino y cómo se efectúa el cobro de la deuda luego de la sentencia o decreto del juez. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿Qué dice la ley respecto a cómo proceder cuando el inquilino no paga?
La Ley de Arrendamientos Urbanos es aquella que regula todos los acuerdos de alquiler que se realizan dentro de territorio español. Respecto al tema que nos interesa, el artículo 27.2 de esta reglamentación indica que el arrendador puede interponer una demanda de desahucio ante un incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta u otros montos que se comprometió a pagar al firmar el contrato de alquiler.
¿Qué dice la ley respecto a cuándo puede el propietario iniciar una demanda? Desde el momento en que el inquilino excede el período de pago de la renta pactado, que suele fijarse entre el primer y el quinto o séptimo día del mes, ya se registra un impago. Esto quiere decir que el arrendador puede iniciar un proceso de desahucio aún cuando el arrendatario deba una única mensualidad de renta.
¿Se puede hacer algo antes de recurrir a la vía legal?
Si bien la ley prevé que el propietario puede reclamar ante el incumplimiento de tan solo una cuota, afrontar un proceso judicial puede significar un gran costo económico y varios dolores de cabeza. ¿Qué pasos se pueden seguir antes de presentar una demanda?
En pocas palabras, el arrendador debe intentar negociar de manera amistosa con el arrendatario para que cumpla con su deuda. Si esto no ocurre, existe la posibilidad de hacerle el mismo pedido de forma escrita y fehaciente, a través de un burofax. Esta opción reviste mayor formalidad e incluso los escritos pueden ser presentados luego como prueba si finalmente se inicia un proceso legal.
La realidad es que, en muchas ocasiones, este mecanismo surte efecto y el inquilino paga su deuda al propietario. Pero cuando esto no ocurre, el recurso del burofax termina convirtiéndose en una pérdida de tiempo y dinero.
¿Qué es lo que NO debe hacerse en estos casos?
Si el arrendador no logra que el arrendatario cumpla con su deuda, lo mejor será siempre iniciar el proceso legal correspondiente, del cual hablaremos a continuación.
Lo que jamás debe hacerse es recurrir a acciones como cambiar la cerradura de la vivienda, entrar en ella sin el consentimiento del inquilino, cortar el suministro de los servicios o dejar de pagarlos, si es el arrendador quien se encarga de eso.
¿Por qué? El hecho de que el inquilino esté en falta no quita que sea el actual poseedor de la vivienda. Esto, claro está, mientras el contrato de arrendamiento siga vigente. Por lo tanto, si el arrendador realiza alguna de estas acciones que mencionamos, el arrendatario puede llegar a presentar una denuncia por allanamiento de morada o coacciones.
¿En qué consiste el proceso de desahucio para un inquilino que no paga?
La ley española supone dos modalidades de juicios declarativos: el verbal y el ordinario. En el caso de los procesos de desahucio, el juicio será siempre de tipo verbal, de acuerdo a lo que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 250.1.1º.
Para iniciar este tipo de procedimiento es necesario que el arrendador solicite ayuda judicial al Estado. La demanda correspondiente deberá ser presentada a través de un abogado y un procurador. El proceso de desahucio consistirá en que el juez determine la finalización del contrato de arrendamiento por incumplimiento del inquilino. Pero también implica que esta autoridad ordene el desalojo del arrendatario de la vivienda.
Además de la finalización del contrato y el desalojo del inquilino, el propietario puede solicitar al juez que condene a la otra parte a cancelar su deuda. También a abonar las mensualidades correspondientes hasta que se concrete el desahucio.
¿Qué documentos se requieren para iniciar la demanda de desahucio?
Como mencionamos, la demanda debe ser presentada mediante un abogado y un procurador. Para que esto ocurra, el propietario deberá facilitarle a estos profesionales la siguiente documentación, que acompañará dicha demanda:
- Contrato de arrendamiento original.
- Poder General para Pleitos.
- Notificaciones por escrito y fehacientes que se hayan enviado al inquilino para reclamar por los montos impagos.
Una vez presentada la demanda, el inquilino recibirá un documento en el cual se le notifica que se han iniciado acciones legales en su contra. Allí también estará expresada la fecha del juicio o la fecha del desalojo, en caso de que no haya juicio. Sólo lo habrá en caso de que el arrendatario se oponga a la demanda, lo cual no es muy frecuente que ocurra.
¿Cómo puede llegar a actuar el inquilino ante el inicio de un proceso de desahucio?
Frente a la recepción del documento que le indica que se iniciará un juicio en su contra, el inquilino puede tomar algunas de las siguientes decisiones:
- Quedarse en el inmueble y no cumplir con sus deudas: en caso de que ocurra esto, llegada la fecha estipulada para el desalojo, el personal del juzgado deberá acceder al inmueble y desalojar al inquilino de manera forzada. Luego tendrá que devolver la posesión de la vivienda al propietario o al procurador que presentó la demanda.
- Pagar sus deudas y entregar el inmueble: en este caso, no será necesario seguir avanzando con el proceso legal. Se trata, sin dudas, de la resolución ideal del problema.
- Pagar sus deudas y permanecer en el inmueble: si el inquilino toma esta decisión, evita el desalojo. De hecho, a este tipo de acción se la denomina “enervar la acción de desahucio”.
- Entregar el inmueble y no pagar sus deudas: en este caso, el procedimiento de desahucio se da por finalizado. No obstante, continúan llevándose adelante acciones legales respecto de la reclamación de la deuda.
- Oponerse a la demanda: cuando esto ocurre, se celebra el juicio en la fecha que expresa el documento recibido por el inquilino.
¿Qué ocurre si el juez emite una sentencia y qué ocurre si emite un decreto?
Si el inquilino se opone a la demanda, el procedimiento de desahucio finalizará con una “sentencia”. En el resto de los casos mencionados, el proceso terminará con un “decreto”. Se trata de dos tipos de resoluciones judiciales distintas, pero que implican efectos muy similares.
En caso de que se produzca un decreto, que dará por finalizado el desahucio por no haber oposición del inquilino, el juez lo condenará a abonar los gastos correspondientes al procedimiento. También se incluirán las mensualidades de renta que vencerán antes de que el propietario vuelva a tomar posesión de su inmueble.
¿Es posible cobrar la deuda luego de la sentencia o decreto del juez por un inquilino que no paga?
Una vez que el juez emite una sentencia o un decreto y transcurren veinte días, el dictamen adquiere el estatus de firme. Luego, el arrendador dispone de un plazo de cinco años para ejecutar la deuda al arrendatario. Esto en caso de que no la abone por cuenta propia, a pesar de la condena.
Por lo tanto, si el inquilino no paga tras la sentencia o decreto, el propietario tendrá derecho a solicitar el embargo de bienes a la otra parte para poder cubrir la deuda.
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