Vender un piso es una excelente oportunidad para ganar dinero. Sin embargo, es importante que conozcas de antemano cuáles son los impuestos que deberás pagar luego de la transacción. Solo así podrás asegurarte de que la operación llegue a buen puerto. En este artículo te contamos todo lo que tienes que saber al respecto si planeas vender tu piso en 2021. ¡Toma nota!
En este artículo encontrarás:
Si planeas vender tu piso en el 2021 (o si ya lo has hecho durante el 2020), deberás considerar cuáles son los impuestos que tienes que pagar por la transacción. Estar al día con la Agencia Tributaria supone una gran ventaja y es por eso que decidimos ayudarte a dilucidar cuánto es exactamente lo que tendrás que pagar por la venta de tu piso.
Impuestos por vender tu piso en 2021: ¿cuáles son?
Los impuestos que deberás pagar por vender tu piso en 2021 son, fundamentalmente, dos: el IRPF y la Plusvalía Municipal. Aunque también deberás tener en cuenta el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, dado que, en ocasiones, le corresponde pagarlo al vendedor. Veamos, entonces, qué son y cómo se calculan cada uno de estos tributos.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Si la venta de la propiedad te ha generado un beneficio económico, deberás pagar IRPF por la transacción. Es decir que, si consigues vender tu piso por un precio mayor al que lo pagaste al momento de adquirirlo, la Agencia Tributaria considerará que has tenido un incremento patrimonial y, en consecuencia, tendrás que pagar los impuestos asociados.
Ahora bien, ¿cuánto se paga de IRPF por vender una casa? Para responder a esta pregunta, primero debemos definir dos conceptos clave: el valor de adquisición y el valor de transmisión.
El valor de adquisición hace referencia a los gastos que enfrentaste cuando compraste la propiedad, pero también contempla si has recibido o no algún ingreso proveniente del alquiler del inmueble. Se calcula de la siguiente manera:
El valor de transmisión, por su parte, se refiere al dinero que realmente obtienes luego de la venta de la propiedad. Por lo tanto, se calcula de la siguiente manera:
Ahora bien, para conocer la base imponible del IRPF, deberás restar el valor de transmisión y el valor de adquisición. Si dicha diferencia arroja un resultado positivo, te corresponderá pagar el impuesto en cuestión.
El importe final del tributo dependerá del tramo en donde se ubiquen tus ganancias anuales. En general, a día de hoy, el porcentaje que se aplica sobre la base imponible oscila entre el 19% y el 23%.
Excepciones del pago del IRPF por vender un piso
En principio te hemos dicho que siempre que obtengas una ganancia por la venta de tu piso, tendrás que pagar el IRPF. Si bien esta es una verdad general, también es cierto que existen excepciones. Veamos cuáles son.
La primera se refiere a que, si al restar el valor de transmisión y el valor de adquisición, obtienes un resultado negativo, la Agencia Tributaria entenderá que has incurrido en pérdidas y, en consecuencia, no deberás pagar el tributo.
La segunda excepción se aplica en aquellos casos en donde sí se ha obtenido una ganancia por la venta de la propiedad, pero el dinero se reinvierte en otra vivienda habitual.
La tercera también data de aquellas situaciones en donde se obtiene una ganancia por la venta del inmueble, pero donde el vendedor es una persona mayor de sesenta y cinco años que ha decidido vender su vivienda habitual o contratar una renta vitalicia en el caso de que la propiedad en cuestión fuera una segunda residencia.
La cuarta y última excepción hace referencia a aquellas personas que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca y deciden entregar el inmueble como dación de pago.
Cabe aclarar que, aunque no debas pagar el IRPF, ¡sí estás obligado a incluir la venta en la declaración de la renta! En efecto, ha ocurrido que el Ministerio de Hacienda se ha negado a reconocer una exención porque el vendedor omitió esta información en su declaración.
Plusvalía Municipal
Otro de los impuestos que deberás pagar por vender tu piso en 2021 es la plusvalía municipal. Su tributo está relacionado con el valor del suelo y no con el precio de compraventa de la propiedad. En efecto, “plusvalía municipal” es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU).
Por todo esto, las variables que determinarán la cantidad de dinero que deberás pagar por la plusvalía municipal son las siguientes:
- El valor catastral del piso.
- Los años durante los cuales hayas sido dueño de la propiedad.
- El coeficiente y el porcentaje del tributo, que depende del ayuntamiento.
El cálculo de la plusvalía municipal es un tanto más complejo que el del IRPF. A grandes rasgos, cada ayuntamiento aplica un porcentaje de impuesto y un coeficiente diferente. Por lo tanto, la cantidad a pagar dependerá del lugar donde se ubique el inmueble. Veamos un ejemplo:
Si el valor catastral de tu vivienda, que se encuentra en Barcelona, es de 150 000 euros y has sido dueño de la propiedad durante 10 años, deberás pagar de plusvalía municipal un total de 13 950 euros.
En otro post hemos profundizado sobre este tema y puedes acceder a través del siguiente link:
Cabe agregar que el responsable de pagar la plusvalía municipal es siempre el vendedor. Ahora bien, si heredas una vivienda, también tendrás que pagar este tributo para adjudicarte la titularidad del inmueble. Y si, a posteriori, decides venderla, tendrás que pagar nuevamente el IVTNU, salvo que la herencia y la venta ocurran durante el mismo año.
Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
El Impuesto de Bienes Inmuebles se paga por el simple hecho de ser propietario de un inmueble. Estrictamente hablando, no está ligado a la venta de tu piso, pero sí deberás tenerlo en cuenta luego de realizar la transmisión.
Lo que dice la ley es que el responsable de pagar el IBI será el dueño del inmueble al día primero de enero. Pero ¿qué ocurre si la venta se realiza a mitad del año? Habitualmente, se negocia entre ambas partes el pago del impuesto correspondiente, de forma tal que cada quien pueda pagar solo el porcentaje que corresponda al tiempo en que fue propietario del inmueble. La legislación vigente admite explícitamente este tipo de negociaciones.
Ahora ya sabes cuáles son los impuestos que tendrás que pagar si decides vender tu piso en 2021.
¿Tienes más inquietudes? Puedes dejárnoslas en comentarios. ¿Quieres recibir ayuda profesional para realizar la transacción? Entonces, ¡contáctanos!
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