Supongamos que ya le asignaste a tu inmueble un valor adecuado. Lo reacondicionaste, te asesoraste con un gestor inmobiliario y, finalmente, lograste vender tu casa rápido. Entonces, surge la pregunta: ¿qué importe pagarás de impuestos por la venta de tu casa?
Principalmente, son dos: El IRPF y la Plusvalía Municipal.
Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Al momento de vender tu casa, se genera un incremento patrimonial que habrá que tributarlo en la declaración de la renta. Más específicamente, en el IRPF. Dicha ganancia patrimonial se calcula contemplando dos variables:
El valor de transmisión, que refiere al precio por el que has vendido tu casa.
El valor de adquisición, que no solo hace referencia al precio al que tú has comprado el inmueble. También debes añadirle las obras de mejoras que realizaste y los gastos y los tributos asociados a la compra. Si has obtenido rendimiento de la propiedad como, por ejemplo, un alquiler, debes restárselo al valor de adquisición.
La diferencia entre dichas variables definirá el valor del incremento patrimonial. Sobre la base de este importe, se calculará el monto a pagar.
Entonces, ¿cuánto pagarás?
El pago de impuestos por la venta de tu inmueble dependerá del total de tus ganancias:
- El 19% para ganancias de hasta 6.000 euros.
- El 21% para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
- El 23% para ganancias superiores a los 50.000 euros.
En el caso de que la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición sea negativa, habrás incurrido en pérdida y podrás desgravarla en la declaración.
Exenciones
Sin embargo, existen excepciones:
- Si lo que vendes es una vivienda habitual y al dinero obtenido lo destinas a la compra de otra vivienda habitual, podrás acogerte a la exención por reinversión. Dicha operación deberá realizarse en un plazo máximo de dos años. De esta manera, no deberás pagar estos impuestos por la venta de tu casa.
- Además, si el vendedor tiene más de 65 años, también quedará exento del pago del IRPF.
Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal es un impuesto que se genera tras la transmisión de una vivienda. Lo que se graba es el terreno y no el bien construido sobre él.
Para calcularlo, se contemplan dos variables:
- El valor catastral del suelo.
- El coeficiente de revalorización correspondiente a cada población.
El pago de estos impuestos por la venta de la propiedad corresponde a la parte vendedora, con la excepción de que el vendedor no resida en España. En este caso, el pago le corresponderá al comprador.
Si la venta ha ido pérdida, el importe de tributación será de cero euros. Habrá existido minusvalía y, por lo tanto, no se deberá pagar este impuesto.
Gastos
Ahora bien, salvo que se pacte lo contrario, el vendedor deberá hacerse cargo, también, de algunos gastos:
- Notaría y Registro de la Propiedad, en lo que a la estructura matriz se refiere. La primera copia y posteriores correrán por cuenta del comprador.
- Si la vivienda tiene una hipoteca, el vendedor deberá hacerse cargo también de los gastos de notaría y de cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Además, deberá asegurarse que la vivienda quede libre de deudas. Para ello, se deberán cancelar los cargos del IBI, las derramas, las tasas de basura, los gastos de comunidad y el certificado de eficiencia energética que es obligatorio desde el 2013.
La venta de una propiedad es una de las operaciones económicas más importantes a la que te enfrentarás. Y Hacienda exige la tributación por el incremento patrimonial. Por todo esto, recibir un buen asesoramiento es de vital importancia: evitará que cometas errores que se traduzcan en pérdidas.
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