Los impuestos son uno de los gastos más representativos de la venta de una vivienda. Uno de ellos es el IRPF, ya que esta operación está sujeta a gravamen por la ganancia patrimonial que se obtiene con la venta. Y no es el único, ya que al vender la casa también se deben abonar tributos municipales como la plusvalía municipal y el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
La declaración de la renta se acerca. La campaña de este 2021 comienza, como de costumbre, en el mes de abril. Específicamente, se inicia el miércoles 7 de abril y finaliza el miércoles 30 de junio. Por eso en Oi Realtor te contaremos los impuestos que hay que pagar.
En este artículo encontrarás:
Nuevo tramo en el IRPF para declarar las ganancias patrimoniales
La aprobación de los nuevos Presupuestos Generales del Estado de 2021 trae algunas novedades en el pago del IRPF para las rentas más altas. Concretamente, la base imponible del ahorro, que es donde se incluye la ganancia patrimonial obtenida con la venta de una casa, suma un nuevo tramo del 26% para aquellas ganancias superiores a los 200.000 euros.
El resto de los tramos existentes quedan configurados de la misma manera: las ganancias de hasta 6.000 euros tributan al 19%, las ubicadas entre 6.000 euros y 50.000 euros al 21%, las que están entre 50.000 euros y 200.000 euros al 23% y las de más de 200.000 euros al 26%. Hay que tener en cuenta que el impuesto es de carácter progresivo, por lo que este cambio afectará solo a las viviendas de alto precio que obtengan una ganancia patrimonial cuantiosa con la operación.
Plusvalía municipal: qué plazo tenemos para pagarla
Este impuesto grava el incremento de valor que ha experimentado la casa a lo largo del tiempo. Por tanto, para calcularlo, se toma como base el valor catastral del suelo del inmueble (lo podemos conseguir en el último recibo del IBI) y el número de años que hemos tenido el piso en propiedad. Es decir, no se consideran los precios a los que hemos comprado o vendido la vivienda.
Pero ¿cuándo se paga? Se debe abonar dentro de los 30 días hábiles posteriores a la venta. El ingreso se debe realizar mediante autoliquidación (online) o de forma presencial en la oficina de recaudación de nuestra localidad.
Impuesto de bienes inmuebles (IBI): quién lo paga y cuándo
El IBI es un impuesto municipal que no es propiamente de la venta. Lo pagamos cada año por ser los dueños de la casa, pero cuando esta se vende surge la duda: ¿quién lo paga: comprador o vendedor?
En realidad, el cobro nos lo girarán a nosotros, ya que somos lo que aparecemos como dueños de la vivienda el día 1 de enero, pero la ley prioriza la libertad de pacto entre las partes y permite que este gasto se reparta entre comprador y vendedor, según el tiempo que cada uno ha tenido el piso.
Y ¿cuándo se paga? Cada localidad tiene sus propios calendarios fiscales, por lo que las fechas para pagar varían según el sitio. Por ejemplo, en Madrid el periodo voluntario de pago (si no se tiene domiciliado) va del 1 de octubre al 30 de noviembre. En Barcelona, es del 1 de marzo al 3 de mayo y en Valencia del 1 de marzo al 12 de julio.
Impuestos a pisos vacíos
Ahora toca entender el tema de los impuestos a los arrendadores por inmuebles vacíos.
Según el Alto Tribunal, Los contribuyentes con inmuebles que han estado sin alquilar por no encontrar un inquilino no pueden deducirse los gastos que generan en la declaración de la Renta 2020. Este tema cobra más fuerza en plena pandemia, un momento en que ha aumentado la oferta de propiedades en alquiler y el número de pisos turísticos vacíos.
Recordamos que la ley del IRPF permite en su artículo 23 la deducción de algunos gastos relacionados con el alquiler de inmuebles, ya sean viviendas, locales u oficinas, cuando tributan como rendimiento del capital inmobiliario en la declaración de la Renta 2020.
“El legislador entiende que todo inmueble, que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta”, señala el Supremo. Por todo ello, considera que” las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas”.
Impuestos al puso de alquiler turístico
Esta sentencia del Supremo afecta en especial a los dueños de pisos turístico que con motivo del covid-19 han visto sus inmuebles vacíos. De este modo, se pone en el lado de la balanza de Hacienda que establece que, aunque la vivienda haya estado desocupada, el propietario debe imputar la renta inmobiliaria que corresponda proporcionalmente a los días en que el inmueble no haya estado alquilado respecto al número total de días del año.
A esto se suma que estos propietarios tampoco podrán deducir los gastos que generen las viviendas, mientras han estado sin inquilino, pero en disposición de ser alquilados.
En definitiva, el Supremo considera que los arrendadores de inmuebles tampoco pueden deducirse los gastos que genera, como luz, agua, gas, IBI, seguros o los gastos de comunidad, mientras están vacíos y sin inquilino. Para el Alto Tribunal, la finalidad de tal deducción de gastos es minorar la carga impositiva del arrendador que percibe rentas de alquiler. Por tanto, “si no hay renta en el ejercicio o parte de él, no cabe deducir gastos imputables a ese período”.
El arrendador tampoco podrá deducirse los gastos de intereses de capitales ajenos previstos en el artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF. En la sentencia recurrida y dictada por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, el contribuyente solicitó deducirse los gastos de intereses de capitales ajenos para la rehabilitación de un local que no estuvo arrendado durante el ejercicio comprobado por la Administración. No obstante, recordamos que este gasto sí que es deducible si el inmueble está alquilado.
